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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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現調あれこれ

banner赤ずきん
今日はこれから進藤さんセミナーに出撃なんですのw

こんにちは。

昨日おとといと札幌の仕入れ物件の現地調査に出撃してきました。
しかしここ一年でかれこれ6回ほど札幌に行きましたが土地勘も無いのでどこが賃貸需要旺盛でどこがダメなのかもよくわかりません。今回の札幌遠征ではとにかく地下鉄に乗って時間の限り降りるだけの駅で降りて駅周辺を歩き回ったのですが結局全体像がうっすらわかる程度で東京のように「道路一本で人の動線がわかる」ってまでいくにはあと100回くらい来ないとわからないんじゃないかと。。。w

で、今回思ったことですが、
札幌市内の住宅街は平日昼間って人もほとんど歩いてませんw。
人の流れが見えない場所は感覚的な判断も出来ないので(やっぱ住んだことが無い場所の調査って難しいです。。)売ってる商品が「居住施設の売買」な不動産屋としては砂漠をほっつき歩いてるのとあまり変わりませんww。

でワタクシここでも一応セオリーとして不動産投資本などに書かれてる「地場の不動産屋回り」をすることになるのですが、彼ら地場不動産屋さんの意見、、微妙に違うのでこれまたどれがホントのことなのか、、、回る件数を増やせば増やすほど判断に苦しみます。(個人的には地場回りってあまり意味ない気がします)

今回は「近所で物件を買うんだけどこの辺の相場ってどんな感じなの?」って質問と「需要的にどういう人がターゲットになるのか?」って質問をあちこちでぶつけてみました。

しかし、、、返ってくる答えはホントバラバラ、、、w。(180度違うとどっちを信じていいのかわからんですww)

本物件の近所にはデカい病院があるのですがその「病院の職員の賃貸需要があります」とか「大学が近所だからそこの学生の賃貸需要が旺盛です」って皆さん口々に言いますけど、、

その前に「どのくらいの部屋の広さでどのような間取りですか?」って質問もしてこないでよくそんな適当なこと言いますねって感じです。(誰ひとりこの質問してきませんでしたよw)

で、二言目には「ところで管理はどちらか決まった会社があるんですか?」と爪の長いこと言われてそんな適当なこというとこに管理なんか頼めるわけねーだろ!wwと言いたくなっちゃいました。

ワタクシみたいに重箱の隅を突っつくタイプの現調スタイルの不動産屋でさえも「未開の地」で現調やるとこのありさまですから、(まる2日調べても部屋が埋まるかどうかの確信的判断すら出来なかったです)

よく地方の物件をロクに調べずに仲介しちゃう業者さんもいるそうですがアレってホント危険極まりない行為ですね。(今回はウチが買うので仲介さんのいろいろ資料を貰ってますが欲しい資料なんてこっちが要求したうちの半分も届きませんからw)

銀行に出すだけの資料でしたら大したモノは要らないのですが再販案件ともなるとこっちにも売主責任が発生するので中途半端な調査をやられると迷惑しちゃいます。(ってか調査じゃなくて資料を適当に集めてるだけなんじゃねーの?w)

検済み一つにしてもそうです。
仲介さん、「検査済証はあるよ」と言って建済みのコピーくらいは送ってくれますが一緒に副本のコピーくらい無いと竣工後にいろいろ建物をいじってる場合(これよくあるんですw)あらかじめ相違点を見つけておかないと今度はこっちに責任が飛んで来ます。

今回も建築確認時の数字と検査済証発行時の延べ床面積が違ってました。(あと部屋数は設計段階でも検済み発行時でも8部屋だったのに現況は9部屋だしw)
こういう時、設計図面と竣工図面とで相違があるはずなのでどこが違うのか調べておかないとあとで新しい買主からツッコミが入ったら「恐怖の説明義務地獄」を見ることになります。(売主:業者、買主:非業者の場合、ツッコミに答えられないとたちまち不信感持たれちゃうんです、、)

売買に慣れてない仲介さんとかに当たるとこう言う調査がキチンと出来ないのでこっちが気がつかないとそのまま契約してしまい決済とかが終わってから「あれが無い」「これが無い」「聞いてない」「知らない」ってことが起きます。

決済が終わってしまえばその後のことは知らん顔されちゃいがちなこの業界。

再販するので今回は特に細かいとこまで見ますが実は一般の投資家さんでもやっておかないといけない部分です。

ローンを払いきるまで物件を所有し続けるってならいいですがほとんどの人は途中で資産替え名目でまた売り出すと思います。その時に必要最低限の書類しかないと売り出しの時に「あれがないからわからない」「これがないからわからない」で新しい買主から「わからないことが多いのでリスクを取る意味で指値させてくれ」って言われちゃうんです。(実は今回もこの作戦で指値してやろうと虎視眈々と狙ってますw)

仲介さんの怠った物件調査で買った物件」ってのはあとからとんでもない地雷が飛び出すことがあります。
その地雷で物件の価値が大幅下落することもよくありますが常々、ワタクシが言ってる「土地勘のないエリアでの投資って見えない地雷が埋まってる可能性が高い」って話はこういう事を言ってるんです。はい。


さてそんな土地勘のないエリアでなんでわざわざそんなリスクを冒してまで物件を仕入れるのか?

実は今回の物件はリフォーム費用的に都合がいいから選んだ物件なんです。(ま、会社の決算対策とでも申しましょうかw)

もちろん利回り的にどう計算してもレインズに「売主表記」で載せれば希望額近くで転売出来るだろうって目算もありますが(単なる仲介表記と売主表記じゃ天と地ほど違うんですw)ワタクシの建てた仮説がどこまで正しいのか確かめたいって部分の方が大きいです。

ただ今回、見えてこない部分があるんです。

えぇ、、その肝心要のリノベ費用です。

特に今回は足場を組む作業を入れたいのですがワタクシ、札幌ではそういう業者さんとお付き合いもほとんどありません。(都内なら安く出来る業者さん知ってるんですけど、、)


おそらく都内でやるより安く出来るんじゃないか・・・くらいはわかりますがどのくらい安いのか(むしろ高いってことないですよね?ww)これが分からないと正確な収支が出ません。

そこでお願いです。(またこの展開かよw)

どなたか「なんならオレ様が懇意にしてるリノベ業者を紹介してやるよ」って方いませんか?(なんか飛行機で「お客様の中でお医者様はいらっしゃいませんか?」に近いノリですけどw)

ご紹介いただいた方はお礼として「鳥貴族札幌大通り店」にご招待させていただきます。(または「世界の山ちゃんすすきの店」でも可ですw)

あ、そうそう。
このお店がホントに札幌にあるのかまではまったくウラ取ってませんよ。。w


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なければ「お~い北海道」に招待するんじゃんw


COMMENT

No title

へー そんな物件は業者じゃないと見つからない?

札幌のメガ大家さんなら、もっとすっごい物件見つけているみたいですよー
エンド売りより、ファンド売りらしいですw
カス物件かもね~ww

お疲れ様です

プロが現調してもその状態なら、素人がやった調査なんて何もわかって
無いに等しいですね。^^;

目隠しして地雷原を疾走するが如し・・・とは言いえて妙だ・・・

No title

世界の山ちゃん、すすきの店行きたいです。
高くてよければ、某スーパーゼネコンの札幌支店紹介します。
うほほ。

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