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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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現地調査〜札幌旅情編

banner赤ずきん
まずは、ランキングを押して、ぶひっ! ぶひっ!なんですのw

こんにちは。

今日から仕事で札幌入りです。
東武ホテルのメンバーズカードに登録していたのですが
ふくちゃんと違って部屋はアップグレードされることもなく普通のシングルでした。(ケチw)

広さ2畳ほどのクソ狭いバスルームで、慌ただしくお湯に浸かり
備え付けの浴衣(ちょっとキツいですね、これ)でリラックスしながら、ブログをアップしています。
(次はホテル代ケチらないで広い部屋を予約しようっと、、、、泣)

東武ホテル、なかなか上手にリノベされていて参考になります。
しかしテレビのチャンネルに慣れてなくてポチポチボタンを押したらエッチなお姉さんの声がフルボリュームで流れてしまい もうこのホテル2度と使えないかもしれません・・・(汗)

さて、
そんなわけで札幌です。

もうちょっと厚着してくればよかったw

前回来た時はちょうど雪まつり真っ最中で耳が痛くなるくらい寒かったんですが今回は雪もなくなり東京の人間としては季節外れな桜まで見ることが出来ました。


で、今回、ワタクシに与えられた札幌でのミッション。。
その①
購入物件の現調
その②
売買を頼まれた物件の現調
その③
この前売った物件のその後の確認
その④
・・いや、これは書けないやw(オトコのロマンとでもしておきましょうw)

中でも今回の最大のミッションは①の購入物件の調査です。
今回はこっちが買う側なので調査なんて地元仲介に任せておけばいいところなんですが実はこの物件、仕入れて転売する予定の物件です。売主になる予定の物件を仲介任せで買うわけにもいきませんからこうやっていちいち見に行きます。

また地方の物件を仲介さんに重説作らせると大体ロクなこと書かない業者が多いのでワタクシ、あまり信用していません。(ってか相当適当に作ってきますw)

「え?狼のやつ、なんでまたこんな激戦区札幌の物件を仕込みのよ?」
って思う方も多いと思いますが仕入れ転売をやってると時々ですが例のゴールドオーシャンダイエットのグラフが振り切れちゃうような物件にありつけるんですよww。(インチキな仲介やらず真面目にやってれば不動産の神様も時にはこういう物件出してくれるんですw)

ワタクシの試算では本物件、買って転がせば買った金額の倍で転がるはずです。。。(買い値3700万→予定売値8800万)

年間家賃収入980万ですから、、、

ん?

これって売らずに持ってた方が儲かるんじゃね?www

でもこれは会社の事情で最初から転売じゃないとダメな物件なので(オトナに事情ってやつですw)転売に出しますが、、、ホントはこれなら持っててもいいんじゃないかと。。。w(ほら、札幌でも賃貸で負けそうもないエリアだし、、)

ただあれです。
買ったままの状態で転がすのは銀行からも怒られちゃうので(我々転売業者は買値の10%くらいの費用を掛けて修繕してから売らないといけないって決まりがあるんです)今回はどこを修繕するかを決めないといけません。

物件はわりと築浅なので足場を組まずに修繕したいのですが再販するからには見えるところは綺麗にお化粧直ししないと高く売れません。

また、ワタクシが仕入れるからには売った瞬間に空室ラッシュってのはカッコ悪いので避けたいところ。。

えぇ、、この物件がちゃんと埋まるポテンシャルがあるのかも今日の確認ポイントです。

そんなわけで現地に到着、、、ですが。。。

うーむ、、
こりゃ外装全部やり直しですなw。(築浅なのにすでに外装の色がくすんでます)

※まだ契約前なので写真は載せませんw

共用部はデザイナーズ風に仕上がっていて綺麗なのですが外装がダメダメです。現在満室なのでわざわざ外装をリノベーションする必要も無いのですが再販する以上このままで売るわけに行かないので外装以外でビフォーアフターの写真が撮れるところはないかと思ってたのですが、、これはちゃんと足場を組んで外装の大規模修繕やらないとって感じでした。

ってことで外装を全部やり直すってことは一から色を決めていいってことです。

現在は
薄い黄色の塗装が80%
赤の塗装が5%
打ちっ放しコンクリの色で15%
って感じですが、、、

さて、どんな色がいいんでしょうか?


こういう時、ワタクシ、近隣の建物をじっくり観察して特徴ある色を見つけたらその色を部分的に取り入れます。
特に物件の隣地にそんな良さげな色の建物があればその色を基調に考えるのですが残念なことに隣地のマンションは平成初期に流行った風の白タイルの建物。。。(この頃ってクラウンも白をセレクトする人、多かったですねw)

反対側は築古のピンク色塗装した建物なのでこっちも使えない。。(ってか隣の建物、ちょっと下品な色合いしてますねw)

そういう時は濃い黄色と赤と青の組み合わせです。
しかし一色はコンクリート打ちっ放しの色で固定なので大胆に青を使ってみようかと思います。(ここでは、松崎しげる色は使いません)

青と言っても単なる青ではなくってフレンチブルーを使います。


手前のシトロエンの青です

これを現在、赤の部分に使ってメインカラーは黄色って組み合わせでどうでしょう。


黄色は定番のタミヤカラーのこの色です

品番PS-19ですw

外壁塗装の時って色を細かく指定しないと予想外の色にされちゃうので(赤でも青でもいろいろ種類があるんです)神経質になるくらいうるさく指定しないとダメです。

じゃないと予期せぬ色の建物が出来てしまいそれが元で賃貸にも影響します。しかしピッタシハマると色だけで集客出来るのでホント、賃貸って面白いです。

あ、そうそう。。
話は逸れますが黄色と青の使い方を間違えると、、

こんな悲惨なことにもなりますw
(近所のガキに「パパ、あのおうちドクターイエローみたいだね」とか言われます)

しかし、、最近の札幌のトレンドはコンクリ打ちっ放しで何も色を塗らないってのが主流です。(ここでコスト掛けても家賃に反映出来ないそうです)

現調のあとは役所周りです。
札幌の場合、謄本取れるところと区役所が割と近いのですが前回の現調では雪のため(ってか寒くすぎて徒歩の移動なんか出来なかったんですw)タクシーでしたが今回は時計台とか見ながらのんびりと回ってきました。

今回は短期の融資なので(転売系融資は基本1年未満ですw)検査済証の有無が結構重要です。
検査済証が売主から貰えそうもないことを予想して念のため建築課に出向き検査済証台帳のコピーを貰ってきました。

今回は近隣に変なモノが無いので特に現地調査で問題はありませんでしたが物件周囲に道路以外のものが存在する時は注意が必要になります。

実はこれ、、以前に質問でありましたが重説上、役所の調査だけでは不十分なことが良くあるんです。

この話はまたおり見て書きますが、
今回のこの話、うまく物件が買えたら写真付きでアップします。

ってなわけで今日のブログは足早に終了です。(夜の現調にでも行ってこようっとw)


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虎は野に放たれたんじゃんw

COMMENT

No title

札幌・・・すすきの・・・夜の天空率ですね!!

No title

北欧と言うかIKEAっぽいかんじでしょうか。雪が降り、空が灰色の札幌では視認性が良いかも

調査色々

ドクターイエローな建物ってのもなかなか尖っていてよさそうですね。w
で、狼さんは太陽がイエローに見えるまで夜の調査を敢行すると・・・

No title

ふくちゃんブログのパロディ?、めちゃおもしろかったです!
思わず一行ずつ比べてしまいました(^^;)
ぜひ続編を!(笑)
札幌物件のその後、楽しみです(^o^)打ち消しの文

No title

うひひ~

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