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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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滞納の原理。。。

banner赤ずきん
昨日のネタ、、アクセスが半端ないんですのw

こんにちは。

不動産投資業(平たく言うと大家さんのこと)をやってて一番やっかいな問題と言えばこの「家賃滞納」ですが、今日はこのことについて「人間模様」を交えながら書いてみます。

参考までにうちレジですが新築3年を経過して滞納はおろか数日の延滞というのも喰らったことがありません。
これは新築時から「滞納者が出るような物件だけは絶対建てないようにしよう」と綿密に考えていたから出来たことなんですがその時考えていたことはと言えば

①滞納しそうなやつが入って来れないような造りにしよう
②万一そんなやつが申し込んで来たらお断りしよう
③それでも防げなかったら一発目の遅延段階で恐ろしい目に遭わせよう

の三つです。

もっとも、
一度貸してしまえば借家法の都合上借主有利になるので③まで行くと結構面倒です。
と言うことでうちの場合、②の段階で防いでますが建物を建てる際にわざわざ賃料が取れない40㎡の1LDKなんて形にしたのも「独身だと身軽だし滞納しても迷惑掛ける人がいないからこういうヤツが入れないようにしよう」という計算からです。(DINKSってまず滞納しませんよw)

部屋は12部屋ありますがこの部屋の間取りは違えど、賃貸面積をほとんど同じ40㎡に統一したのも「単身世帯とファミリー世帯がごっちゃになると単身者の滞納がしやすくなる」ってのがあたまにあったから無理やりでも同じような属性が入る様に計算してます。(単身者だけの属性に統一すると逆効果なのでご注意ください)

やはりファミリー層ってのは単身者層と比較すると滞納率が低いのが東京の収益物件です。
それに加えてDINKS仕様にしておけば「税金は滞納するかもしれないけど家賃は滞納しないよね、、」って計算出来るのでうちの場合はとにかくDINKS仕様に徹底的にこだわりました。

ただDINKS仕様と言ってもDINKS層にウケなければ意味が無いですからちょっと感度のいいやつだけが申し込んでくるような造り、「なんちゃってデザイナーズ風レジ(ww)」ってイメージに徹して見えるとこだけお金を掛けてる風に見せてますw。(どうでもいいとこはホント安普請に出来てますよw)


さて、話を戻して「滞納が起こる原理」ですが、、要するに滞納する人の「収入<生活経費」の時に発生します。

しかもこの生活経費ってのは何も起きなければそうそう動く数値じゃないので「収入」の数値が変化して初めて起こるもの。。

まず第一に収入に変化が起こりそうな人は入居させないってとこから始めないと申し込み時の水際で滞納を防ぐことは出来ません。

ただ一般的に広く流通している「築古物件」だと家賃を滞納しそうもない「尖がった人」より「住めればどこでもいいやって人」の方が多く申し込んできますのでこういう物件を持ってる人は注意が必要です。

しかしそうは言ってもそんなわがまま言ってると申し込みが入って来てもなかなかOKだせないことになります。かと言っていつまでも断ってると仲介さんからも「なんだよ、、このオーナー、うるせーなー」と思われるし空室を続ければそれだけ収支が落ちてしまうのである程度の妥協が必要になります。この妥協によって「滞納しそうなやつでも我慢して入れてしまう」ということが起きてしまい結局は「滞納者が住んでる物件=滞納状態の占有」になり面倒な立ち退き業務などに発展することになりかねません。

収入の減少によって起きた滞納は追い出したくても引っ越し代も用意できないでしょうから大変です。
こうやって大家業になってセミリタイヤ目指して物件を買うのに借金しても結果「保有リスク」からくるストレスで自分の寿命を縮めてしまうという本末転倒なことが起きるって構図になります。

この収入の減少を見破る方法ですが
①国民保険じゃないやつか?
②保証人がしっかりしているやつか?
③勤続年数が長いやつか?


ってあたりが基本的な部分です。

と言ってもこれって築古物件の申し込みではすべてを満たすやつは少ないのが現状です。
これにこだわるといつまでも入居申し込みを断り続けないといけないのでワタクシの場合、

「入居申し込み書に漏れなく記入されているか?」
って部分を見てます。

この賃貸入居申込書に漏れなく記入できる人ってのは「マイルール」と言うものが無い傾向があります。
このマイルールとは「自分で勝手に決めた相手に対する許容量の度合い」で、申込み記入時に「ま、ここまで書いておけば大丈夫でしょ?」と一方的に空欄を埋めずに申し込んでくるケースです。(ひどいやつだと保証人の連絡先まで端折ってきますw)

このマイルールがあるやつって「ホントは月末が家賃の振込み期限だけどこの管理会社(オーナー)は1週間くらいなら文句言ってこないから大丈夫」と勝手に決めつけてることが多く、こちらが督促しても「なんだよ一週間くらい遅れたくらいでガタガタ言うなよ」くらい思ってるもんですw。

なので築古物件を持ってる人は賃料の振込期限を1日でも過ぎたら滞納と定義付けて督促連絡をしていればそのマイルールも変更させることが可能になります。

収益物件を中古の状態で買って売り主から賃借権ごと引き継いだ際、最初の一発目の家賃回収でこれが出来ていれば築古物件を買ってもそうそう滞納されることは無いんじゃないかと思います。

さて、このマイルールで困ったケースがあります。

先ほど書いた「収入<生活費用」のところで動くはずのない「生活費用」が動くケースです。。。
収入が動くのはある意味不可抗力の部分もあるのであれですが、この生活費用が動くってのは計画的な生活が出来ていないってことです。こういうやつはその時の都合でマイルールを好き勝手に育成していきます。

・今月は携帯の支払いが大変だから家賃を待ってもらおう
・飲み代が掛かり過ぎて払えないじゃん、、そうだ家賃を待ってもらおう
・カードの支払いが予定より多すぎる、、やっぱり家賃を待ってもらおう
・パチスロで・・・(以下略w


とにかくこの手の人種に部屋を貸すといつ何時滞納を始めるかわかったもんじゃありません。
やっぱり水際戦術で防ぐしかないということになります。でもそんなことやってるといつまでも空室になっちゃうから誰でも入居させちゃうか、、(なーに家賃保証会社を入れちゃえばなんとかなるし)などと悩むことにもなるので仲介さんの「この申込みの人、、なんかいい人ぽかったですよ(今日初めて会っただけでそこまでわかるいのか、、とw)」なんて口車に乗らずに「取り合えず入居申し込み書をFAXしてください。こっちでもチェックしますから」と記入漏れがあるか無いかくらいは見てください。


えーっと、、なんかこの話。
前にも書いたことがある気がするのですが、、あれです。


「大事なことだから2回言いました」ってことでご勘弁くださいww。




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なんか今日のネタはエライ雑なんじゃんw

COMMENT

秒速1億円の男

この方も、「収入<生活費用」だったんでしょう。

与沢翼。
フェイスブックで4月26日の記事で税金滞納告白してますね^^)

昨日の・・・

あのネタでなんでコメ15個にもなっているんだか・・・^^;
皆さん毒に飢え過ぎw

ウチ入居申込みの時点で無職ってありましたけど、滞納ありませんでした。(・∀・)
やっぱり仲介さんの眼力も重要ですね。
自分だけではこの判断付けにくいです。

No title

ちょうど、言われてます築古単身アパート「マロン荘」で入居付け中ですが、まさにそんな人たちばっかりが集まってきます。
入居率20%でしたから 贅沢言わずに埋めないといけませんし・・・

 審査ラインは「保証会社通る人」のみで対応しております。(ToT)

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