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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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現調の帰り道の話。。。

banner赤ずきん
土曜日だけど更新するんですのw

こんにちは。

この話は昨日の午後のお話なんですが、知り合いの大家さんから「物件を売って欲しい」というオファーがあり、早速現調に出掛けてきました。

場所は渋谷区某所。。
現地に着くとそこには軽量鉄骨の建物が建ってました。
その建物の形状を見れば一目瞭然で「賃貸併用住宅」とわかるのですが、このオーナーさんは自己居住部分も賃貸に出していてすでに全室収益物件体制にシフトしてました。(新築後3年居住していましたやはり賃借人の生活音に悩まされたそうです)

しかしハウスメーカー製の賃貸併用住宅ってどうしてもオーナー居住面積を「住宅ローン」を使いたいがために賃貸部分:オーナー居住部分を1:1(要するに50:50)くらいにしちゃいます。(賃貸併用住宅で住宅ローンを使用する場合この要件を満たさないと原則、住宅ローンでは建てられません)

過去ブログで書いた「賃貸併用住宅について考察してみました」って記事の悪例をそのままやったらこうなった・・・という典型的な物件なのですが、これを売ってくれとなるとワタクシ、売買価格の設定で白髪になっちゃうくらい悩みます。。

あの時の記事でも書きましたが、賃貸部分がワンルーム(賃貸部分)と広々4LDK(オーナー居住部分)の混在って物件はホント売りにくいんです。

広いオーナー居住部分の賃料坪単価とワンルーム賃貸の賃料坪単価は絶対にイコールにはならないし、なにしろ今時の4LDK(しかも鉄骨ですw)なんていくらで設定したら賃貸客付け出来るのよ?って感じです。

参考までに現在の想定賃料は32万円。。(ちなみに床面積113㎡の4LDKです)
同一建物に独身者が集まるハウスメーカー製のしょぼい造りの鉄骨住宅に今時32万も払って入ってくれる奇特な属性の客を探すだけで大変です。。。(だから賃貸物件って出来るだけ似たような属性が集まるような部屋を作らないとダメなんですってw)

しかも築年数的に解体して更地売りするにはまだもったいない気もします。輪を掛けてオーナーさんは「建物代も売値にプラス出来るよね?」とニコニコしている現状を鑑みるとワタクシ「更地売りの方が手離れいいですよ」なんて口が裂けても言えませんw。

ワタクシを信じてくれて媒介を出してくれた方には、ワタクシが考えうる様々な手法を駆使してクソ高く売るのが信条ですからこの物件も無慈悲な売り出し価格で売ることになりますw。(よって本物件は「狼旅団○販大家」の対象外物件になります。すみません)

さて、そんな現調が終わり駅に向かってトボトボ歩いてると前から見慣れた人が小洒落た自転車に跨ってやってきました。

ビーフンデザインの総帥、進藤さん でした。。

聞けばこの近所にお客さんから借りてる部屋があるらしくそこに荷物を置きに行く途中とのこと。。

進藤さん「そういう狼さんはこんなとこでなにしてんの?」

カクカクシカシカと賃貸併用物件の現調に行ってきた話をしたのですが、そしたら進藤さん、、

「今、時間ある?見せたいものがあるんだけど」

とワタクシをそのままその荷物置き場になってる物件に連れて行きました。。(ってか早く帰んないとブログ書けねーじゃんw)


着いた先はこの物件。。。





部屋の間取り図面を見ると、、なんだ。。

いつもの「進藤'sトンガリ物件」じゃないですか?(いつもの木造長屋ですw)

C室
例の木造長屋の3階仕様ですw

本物件、、位置指定道路の一番奥(しかもそこに行くまでにセットバックしてない建物があって道路っていうには悲しいものがありましたw)に建ってるのですがよくもまぁ、こんな土地見つけたもんですね。。(一戸建てだって建つかどうかわからん地形ですw)

部屋にあがらせてもらい束の間の内覧会になったのですが、、、あれ?

最近の進藤さん物件って床が冷たくないですね。。(今回もちゃんと木の床になってましたw)

しかも32㎡の部屋なのですが天井高が恐ろしく高いので狭い感じがしません。(うーむ、、進藤さんに作品にしてはちゃんと住めそうな物件デスネ。。。

しかしもっと驚いたのはこんなことじゃありません。。


なんと本物件。。

賃貸併用住宅なんですwwww

普通の賃貸併用ってオーナー居住部分と賃貸使用部分とで最初に分けて建てるのですがこの物件は最初は小さい部屋で子供などの家族が増えたらどんどん壁を抜いて部屋を増やしていくと言うまったく逆の発想なんです。

当然、オーナー専用部分の面積が50%程度無いと住宅ローンが使えないので設計上はちゃんとオーナー専用部分として部屋は確保されていますが家族が増えるまでは正直必要ない部屋です。そこはそれまで倉庫として使うなり貸すなりして使って家族が増えたらその分だけ広げるという仕様、、

ワタクシが去年書いたブログネタを読んでるわけもない進藤さんがこの時、問題提起した部分をすべて解決した「賃貸併用住宅」がそびえたってましたww。(ホント、ワタクシ、思わず唸ってしまいましたよw)

進藤さんいわく
「最近、土地値が高騰して収益物件を建てたくても全然収支が合わなくなっちゃったしそれでも「新築の自宅も欲しい」「住宅ローンも使いたい」って人が結構多くてそのニーズに合わせないとダメな世の中になっちゃったんだよねー」
というところでデザインしたそうですが、、、いやはや、、とんでもないもの考えついたものです。

たしかに今の都内の土地の高騰を見ると城南地区なんかじゃ土地代が高過ぎて収支なんかほぼ合いません。仕方がないから城東地区の土地が安いとこで建てるって発想に行き着きがちですが自分も住みたいって人はそんなとこじゃ住みたくないって人も多いでしょう。

ハウスメーカーでも似たような仕様のものがありますが彼らが建てるとなぜか地主であっても利回りが10%切っちゃうので(あとHMの言いなりで新築にサブリース付けるような収益物件じゃそもそも儲からないと思いますよw)進藤さんがこんなのやり始めたらすごいことになるんじゃないでしょうか?

あ、そういや、最近進藤さんの会社ってあちこちで新築現場を受注しているそうですけど儲かってんのかな?

えぇ、、前々から思ってたんですけど、
進藤さんってどっちかというと営利にベクトルが向いてない気がするんです。。。(単に建築が好きだからやってんじゃねーの?ww)

進藤さんってまず先に物件の収支を考えちゃうタイプなので(それは本来はオーナーさんがやるべきことで進藤さんがやっちゃダメだってw)建築費を出来るだけ掛けないようにしようとします。設計屋さんがそこまで手を出すとそりゃ儲けようたって儲けられるわけがありません。(要は器用貧乏になっちゃうんですよ)

でもワタクシ、こういうお金にならないことでも必死に考える人って大好きです。


そこで、、

狼「ところで社員の方って時々ハワイ旅行とか連れてってます?」←この質問をすると大体儲かってるかどうかわかるんですw

進藤さん「え?ハワイ?行けるわけないでしょw、、うちビンボーだしww」

・・・

・・・

進藤さんの物件の内覧会に行くと甲斐甲斐しくサポートしてくれる社員さんたち、、

もしかして内覧で使ってる例の白い手袋もタライみたいなヤツ使って手洗いとかで洗ってんじゃないでしょうか? (なんか涙が出てきました、、)


こんなすごい発想する人がビンボーで、素人相手に素人みたいなやつが物件売りさばいて儲けてる現状を考えるとワタクシ、進藤さんに何かしないといけないって気がしてきました。(やっぱこの人、不動産投資業界の至宝にしないとダメなんじゃんw)

狼「なんならワタクシ、何かお手伝いしましょうか?」

ま、ワタクシごときがそんなこと言っても出来ることなんてたかが知れてます。でもオーナーのことをここまで考えて役所の建築主事を戦って格安で建ててあげる人を粗末にしちゃいけません。

そしたら
進藤さん「5月に青山で展覧会やるんだけど、狼さんも来てくれませんか?」

ワタクシが行くくらいじゃ腹の足しにもなんない気がしますが、、まあ、それでいいなら行かせていただきます。(なんなら旅団員を200人ほど引き連れて行きますが、、え?、、、あ、そんなに入る箱じゃないと。。w)

と言うことで、
狼旅団としてはこの展覧会中、、会場のサクラとなって展覧会を盛り上げる方針になりました。(団員各位には追って会場をご案内しますので宜しくお願いしますw)



そんな進藤さん、、
いつの間にか本まで出したそうです。

ちなみに本って出してもあまり儲からないそうですw



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社員さん達をハワイに連れっててあげたいんじゃんw

COMMENT

進化

新藤さん物件、段々住みやすくなっている・・・
尖ってて住めるなら、施主の満足度も相当なものですね、きっと。

みなさん懇親会で辛口だったからか・・・^^;

懇親会帰りです

駅に着いたら終バス終わってました…>_<…

この展覧会行きたいです

本日はありがとうございました

よろしくお願いしますm(_ _)m

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