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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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ブツ元の気持ち。。(昨日の続きです)

banner赤ずきん
セミナーに向けて減量してたけどむしろ2キロ増って気がするんですのw

こんにちは。

昨日のネタですが、さすがにこのブログを読んでる方はすでによく理解されているようで「今さらそんなネタでポチ出来るかよww」って空気を感じます。。。

だからでしょうか?
このままだと明日のセミナーで「ブログランキング万年2位の狼です」って自己紹介することになりそうな予感がします。。。

しかし約束なので昨日の続きを書きます。

ネットに掲載して貰えば成約率もあがる(はず)なのになんで嫌がるのか?

これを今日はブツ元側から考えてみましょう。

ブツ元の心理ですが
オーナーから預かった賃貸物件は優先的に案内して成約させたい」って気持ちは客付け業者より遥かに強いです。じゃないと「この仲介に物件預けても全然決まらねーな」とレッテルを貼られるとすぐに他業者に横恋慕されちゃうからです。

特に管理業務を受託している場合、「賃貸をロクに埋められないクソ仲介」てレッテルを貼られると管理業務そのものも無くなる可能性があるので特に「石にかじりついても決めるぞー!!」と気合十分で客付け活動をやらないといけません。(大体が無駄に空回りしているそうですがw)


しかしブツ元さんって大体、部屋は1室ではなく一棟まとめて預かってます。
長いことその物件の管理をやってたりブツ元をやってると「どの部屋は埋まりやすくてどの部屋が苦戦するか?」も熟知してます。

また退去予告が入った際、すぐに募集業務に入るのは言うまでもありませんがブツ元業者はその部屋に今までどんな人が入っていたかも知っています。

物件のクセを知ってるブツ元は苦戦しそうな部屋は広告出してでも埋めようとしますが、、

ブツ元だって出来るなら両手で仲介したいじゃないですか?
なので埋まりやすい部屋は広告に出すことなく自力で決めようとします。

しかしオーナーにはちゃんと広告も出して募集してますって見せておかないと「こいつ広告出してねーじゃん」って怒り出すオーナーもいます。

こんなときブツ元はレインズにだけは登録しておこうとします。

レインズに登録すれば「レインズ登録証明書」が発行されるので「ほら、、うちだってちゃんと広告出してますよ」ってオーナーに対して目くらまし出来るので最低限、「広告やってます」って言えちゃいます。

しかし、、
レインズに登録すればそれを見ているのは客付け業者。。

うちの嫁も客付け業者ですから嫁からしたら「この物件を掲載確認取りに行こう」って考えるのも無理もありません。

そんな賃貸の客付け業者は都内だけでも数千社います。
そんなのが一斉に「あのー、自社HPに掲載OKでしょうか?」なんてが来たら、最初はOKしててもそのうち「おいおい、、てめーらいい加減にしろよ(仕事になんねーじゃんw)」って思うのは不思議じゃないです。

電話してくる客付け仲介さんにしてみたら「この物件を自社HPに掲載したら反響あるかもしれない」と思って掲載OKを取りに来ているので多少断られても食い下がってくるものです。(ま、単に反響目的の撒き餌みたいなもんですから掲載したいって側面の方が多い気もしますがw)

しかも最近の客付け業者さんも巧妙です。
ブツ元がダメだって言うと「内覧希望者が今来店しているんです」とか「この物件うちのお客さん層にぴったりなんです」とか言ってブツ元の歓心を買おうとウソつき始めます。


どんなウソかと言えば「こんなお客さんがうちには来店してるんです」っていう架空の属性をアピールするウソです。

しかしブツ元さん、、
この物件に住んでた人も知ってるし、どんなタイプの人が多く入居しているか知ってます。

そこにオーナーが一番喜ぶ客層である「20代から30代」「大手の会社勤務のサラリーマン」を架空のキャラに設定してブツ元に掲載確認するとどうなるか?(大体、客付けさんってこのキャラを設定したがりますw)

「え?この物件、トイレも和式だし部屋は畳だけど・・・ホントにそんな物件でも20代~30代の大手会社勤務のサラリーマンが入りたいって言ってんの?」(さすがにこれはちょっと極端すぎますがw)、、、

えぇ、、物件によってはこんな事態が起こるんです。。。(昨日書いた「2.その部屋がしょぼい部屋だったりすると写真掲載された際、余計に決まりにくくなる」などがこれに当てはまります)

客付け業者さんって基本的にネット反響の数が売上に直結してるので反響がきそうも無い物件は掲載しません。また部屋の内装グレードがよくてもそれなりの賃料だとやはり反響が弱いのでそういう物件も掲載をしようと思わない傾向が強いです。

そうなると反響がたくさん来そうな物件ってのは

部屋の広さと比較すると賃料が安い(安く見える)物件です。

特にシングル層の物件は人気駅などだとエラい反響電話が鳴るのでそんな物件を見つけると速攻で「掲載確認」を取りに行きます。しかし、、どこの客付け業者も同じ反応をするのでレインズに掲載された瞬間からブツ元さんの会社の電話はパンクしますw。

しかも人気駅だけに反応する仲介さんほど実は都内の地理に詳しくない傾向が強いんです。。(ブツ元ってこういう部分、、非常に敏感ですw)

「あ、こいつ単に下北沢で家賃が4万ってとこだけに反応して電話してきたんじゃねーの?ww」
なんてブツ元の思われちゃうとその下心丸見えな仲介さんには「え?掲載?ダメだダメだ」と断られます(心当たりのある人、多いはずですw)。


そんなわけでブツ元と客付け業者の心理みたいなものを連載で書いてみましたが、ご自身で保有されてる物件が今、どのようなポジショニングで客付けされているのかってのをこの記事を読んで今一度ご考察いただければと。。。

「この賃料だとなかなか決まらないので賃料下げましょう」とか「広告費をあと1か月上乗せすればうんちゃら」なんて言ってくる業者さん、、裏ではこんななんですよ。。。w



では皆さんよい週末を。。。



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明日はふくちゃんと二人で気が済むまで猛毒ばら撒くんじゃんw

COMMENT

1棟であれば、空きが一部屋で余裕のある何代目かの地主さん(当然賃料設定も甘い)の場合、反響を独占できて、別の部屋でも決めたりできて売上美味しい。

そんな考えは腹黒すぎでしょうか?(笑)

良毒

思い返せば5~6年前は、敷2礼2でも普通に埋っていたんですよね・・・
仲介さんの力もあるでしょうけど、築年数や周囲の環境の影響も
本当にデカイです・・・

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