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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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いつかこのブログで実名公表する日も近いでしょうwww

banner赤ずきん
週末のセミナーレジュメ、、エラいページ数になっちゃってホチキス止めが出来ないんですのw

こんにちは。

うちの嫁が賃貸の会社に潜入して1年以上経過しました。
相変わらずこの会社、宅建主任者がなかなか増えないので未だに重宝されているわけですがメインの仕事は相変わらず掲載確認などの雑用らしいですw。

しかしこの掲載確認の業務。。
いちいちブツ元にその物件があるのかを確認しながら「弊社のHPに掲載してもOKですか?」と聞いて回るという「ブツ確(物件確認)」に並ぶ賃貸で最も過酷でダルい仕事の一つです。


親切なブツ元ならふたつ返事でOKしてくれるのですがそういうのを嫌がるブツ元はいろいろ難癖つけてOKしてくれません。こんな仕事を6時間くらいぶっ通しでやるのですがその数は一日200件。。。(ワタクシも過去にこの業務やったことありますが、、、えぇ、、ホント精神的におかしくなりますよ)

こっちは「無料で掲載して少しでもお客の目に留まるようにしますよ」って言ってんのに「いや、そういうのは困るから、、」と掲載許可を出さないブツ元、、、

いつかこのブログで実名公表する日も近いでしょうwww

売買ではネット掲載を積極的にする業者とうちみたいにあまり積極的にやらないブツ元と分かれますが、こと賃貸物件では出来るだけネット掲載させて積極的にアピールした方が成約率が上がるに決まってます。

でも嫁の話によれば賃貸でも「掲載依頼を徹底的に断る業者」が少なくないとのこと。。。

なぜかと言えば
1.掲載OKを出すと頻繁にその業者から「この物件まだありますか?電話」が掛かってくる
2.その部屋がしょぼい部屋だったりすると写真掲載された際、余計に決まりにくくなる
←ここ笑うとこです

他にもいろいろあるのですがブツ元でネット掲載を嫌がる理由として挙げるとほとんどがこの二つの理由じゃないかと思います。

1の場合ですが
一度掲載OKを出すとその客付け会社からしょっちゅう電話が掛かって来て煩わしさ全開になるってところが嫌がる理由なのですが実はこれ宅建業法の影響です。
業法では「おとり広告」がNGなので成約済の物件をいつまでも自社HPに掲載していると処罰対象になります。なので客付け会社はほぼ毎日その物件が決まってないかブツ元に確認電話を入れないといけなくなりその電話を受けるとブツ元としては「あー!!うっぜーな!!てめーいい加減にしろよ!!!」ってなっちゃうんですw。

2の場合ですが(こっちは蛇足なので適当に読んでくださいw)
ネット掲載する物件は写真の見栄えが悪いと内覧数が落ちるという傾向があるので部屋の写真写りの悪い物件だと逆に内覧数自体が激減するので最初から掲載したくないっていう理由です。(ま、こんあ物件を持ってる読者も少ないでしょうからこの話は端折りますw)

ブツ元ってその物件の管理会社ってあるし一般媒介で出してればなかには100社くらいがブツ元だったりするのですが問題なのは「管理契約と一緒に専任出しているブツ元」です。

ワタクシ思うに、管理で5%のフィーをブン捕っておいて専任で「手数料分かれ」ってやってる業者って頭がおかしいんじゃないかと思います。

ネットの客付け業者はネット掲載物件に対して問い合わせてきたお客さんに対してはその物件指定で来店してますから基本的に片手仲介でOKなのですが来店したお客さんが特に「これ」という物件を持たずに来た場合、「両手仲介」の物件を狙います。(さらに言えば広告料が多い物件も大好きです)

そうなると管理業務系専任物件より「貸主」「代理」の両手が狙える物件の方を優先して案内しちゃいますので同じ物件なのに専任物件は後回しにする可能性が高くなります。

そんな立場なのに「問い合わせの電話が煩雑なのでイヤ」という理由で掲載すらさせてくれないブツ元の存在って、言い方が悪いですがゴミ業者なんじゃねーの?wwってワタクシ思うわけです。

参考までに売買の仲介で客付け業者さんがそのまま管理系客を受託してますってとこが最近多いのですが彼ら客付け業者で賃貸の専任を取ってる会社は少ないです。(ほとんどが貸主・代理ってパターンじゃないかと)

これは管理業務に客付け業務が入ってくるとそっちの仕事が煩雑になっちゃうのでそこの部分は賃貸の専門である客付けさんにアウトソーシングしちゃった方が効率がいいからなんです。

自社で買って貰った物件に対して毎月チャリンチャリンと入ってくる管理料は欲しいですがなんで管理を欲しがるかと言えばか「管理取るとその物件の再販時に一番先に知り得る可能性が高くなるから」です。

しかし賃貸の専任まで取ると「部屋が埋まらない理由をオーナーがその管理会社に対して詰めてくる(ww)」という余計な仕事が増えてしまうので頭のいい管理会社はオーナーに「広告料を上積みさせて」客付けに仲介を頼んじゃうんです。←こんな会社、、心当たりありませんか?ww

管理はやるけど客付けはアウトソーシングって物件は基本的にオーナーが自主管理であっても成約する確率は管理会社に専任出すより高いのはおわかりいただけたでしょうか?(こんなつまんないところで成約率が変わっちゃうんですよ)



しかし、、そんなブツ元さんですが逆に客付け業者に対して言いたいこともあります。


ネットに掲載して貰えば成約率もあがる(はず)なのになんで嫌がるのか?



明日はブツ元側からの記事を書いてみようかと思います。




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連載ネタはポチも増えるんじゃんw

COMMENT

No title

なに~~昨日聞きに行った不動産会社の話しがまさにこれ!でした。
広告料2カ月分で実際客付けするのは駅前なんかにお店がある会社。
で、管理料はきっちり5%。

初めて賃貸を出すのでカモられちゃうのかしらん。

やっぱ止めといたほうがいいのかな・・・

初めてコメントさせていただきます。治療院を夫婦でやりながら田舎で戸建て一戸の運営を初めて一年の素人大家です!目標は10年で戸建て10戸もしくは2、3棟のアパートを持ちたいと思ってます。 あ、簡単に自己紹介しましたが、実は、今日、約半年前から読み始めた狼さんのブログ、一話目から読んで、やっと追い付きました!!1日二話位ずつでしたか…(明確には覚えてませんが)ハイレベルなブログをなんとか読み進めて来まして、ようやく!という達成感から、直接メールしてみた次第です。。 いつも為になる記事を書いていただきありがとうございます!! ついでみたいで申し訳ないんですが、最近、現在所有している物件を媒介してくれた業者さんから、競売取引主任者に最近なったらしく、「ようやく紹介出来そうないい物件が出せそうです!」と言われてます。 最初の物件購入直後に次の物件も依頼してましたが、なかなか良さげな物件がなかったのか、全然話を持ってきてはくれませんでしたが、ようやく一年ぶりにそういう話をふってきてくれました!!(ちなみにこの業者さんとは週に一回は私から差し入れ持っていったり、うちの嫁と子供とこの会社の社長、社員全員と飲みにいくくらいの中で、個人的にもお付き合いしてる関係です。)その業者さんから、競売をかなり押してましたので、信用したうえで、物件を楽しみに待っているのですが、オオカミさんの記事で競売についての考察(最近で言うと再建不についての記事)的なのを書いては頂けませんでしょうか? 初対面で大変図々しいお願いですが、どうぞよろしくお願いします。(過去記事で図々しいくらいじゃないと駄目と書いてましたので、調子に乗ってみました)

専任

ウチ自主管理で専任のパターンです。

分かれじゃ最近決まらないので1ヶ月余計に出していますが、
即決まる時と決まらない時のギャップがやたら出るんですよね・・・

あんまり時間食うようなら一般にしようかな・・・

No title

依頼した元付けより早く、まったく知らない会社から
スーモやアットホームに登場するのは
元付けの両手狙いなんですね。

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