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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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急いで書いたら記事が消えちゃったんじゃんw

banner赤ずきん
正式に200人以上団員がいるはずなのにちっともポチが増えないんですのw

こんにちは。

昨日、とある仲介さんがうちの新事務所に遊びに来たんですがその仲介さんはいわゆる「某高金利な銀行で光速融資系(以下S銀行)」仲介さん。。。

そのS銀行さんが最近また融資姿勢を変えて来たので「なんか最近やりにくくなっちゃったんだよねー」って愚痴をこぼしてました。

このS銀行さん。
遠い昔は今みたいに居住系物件融資一辺倒でもなく非住居なビル物件でもサラリーマンさん相手にバンバン融資してたのですが今ではビルどころか居住系でも「津波が来そうなところもダメ」とか「年収1000万以上ないとテーブルにも上がりません」とか言うようになってるそうです。(あ、ワタクシ、この銀行はかれこれ7~8年使ってないので実情はすべて間接的にしか聞いてません。誤解があれば先に謝っておきますw)

S銀行に限らずこの融資姿勢ってのは銀行の都合でコロコロと変わるので「先月までは何ともなかったお客さんが今月になったらいきなり融資出来なくなった」なんて話、、ホントしょっちゅうです。

しかも今回の大きな変更は「融資はするけど返済条件に返済金の他に家賃を積み立ててください」ってのがあるらしく(あ、あくまでもお願いベースと言う名の元に行われているようですけどねw)ただでさえ「薄氷を踏むかのような収支」なのに下手したら逆サヤじゃんwってことが起きそうで憂鬱になっちゃってるそうです。。。(ま、1億借りて年間100万くらいの手残りまで積み立てろって言われたらワタクシだって憂鬱になっちゃいますけどねw)

ご存知だと思いますが金利の高い銀行で融資を受ける際、仲介さんが買主に出す想定収支表はホント「脳内想定」であることが非常に多いです。

利回り10%の物件を金利4.5%(あ、そういやこの金利って変動金利らしいですね)で借りて見た目のイールドギャップはありそうですが保有する際に掛かる経費の部分で多少書き漏らしを作っておかないと「ほら、フルローンでもこんなに儲かるんですよ」ってのが再現出来ません。(再現性が無いのが業者さんの作った想定収支表でs、、げふんげふん、、)

そこに追い討ちを掛けるかのような「積立金の強制お願い」。。。

今や都市伝説とまで言われている「なーに、、最初は金利4.5ですけど1年もすればすぐに3.1まで金利交渉出来ますから」なんて仲介さんの常套句に引っ掛かかる人はいないと思いますが、今ではよほどのことが無い限り5年程度は金利が4.5から下がらないなんてイヤな噂も耳にしてます。。

この仲介さんが「いつまでのこの銀行に依存してちゃヤバいよねw」って言いたい気持ち、、ワタクシもよーくわかります。

しかし基本的にこれらの銀行がさらなる融資姿勢の変更とか銀行そのものが無くなっちゃうなんてことになると事態はもっと深刻です。。

2年くらい前にこのS銀行さんがやらかした(やらかしたってことは無いですねw)「築古木造物件に対する融資姿勢の変更」。。。

これは世の不動産投資家(特に数年前から土地値で仕込んでそこそこCFが溜まったんで売り抜けようとしてた人達)はいきなり融資を引き受けてくれる銀行が消滅して出口を失ったというある意味死刑宣告みたいな出来事でした。

たしかあの時、木造築古物件って利回りを3%くらい上げて売らないとお客さんが付かないって事態になったんじゃなかったでしたっけ?

不動産投資は銀行が融資してくれるからこそ値上がりするものであって昨今のアベノミクス&オリンピック景気に沸く昨今の金融情勢では不動産プレーヤーはやたら増えるわ銀行はジャブジャブお金を貸すわでしばらく物件の高止まりは続くんじゃないかと思います。

そんな時にこんなS銀行の仕打ち。。

想像するに年収制限のハードルを上げたのもこんな積立てをさせるもの「そこそこ属性のいいお客さんだけ相手にしても十分商売になる」って判断してるんじゃないかと思います。

で、話は戻りますがこの遊びに来てた仲介さん。。
元々はうちで媒介取ってる物件の資料を取りにきただけだったんですが話がそんな融資の話になるや、そっちの話に被りつきになっちゃいましたw。

うちがこのS銀さんを使わずにどうやって切り回してんの?ってとこが気になってるらしく30分くらいで切り上げるつもりが結局4時間近く居座られてしまい、昨日のブログが非常に内容の薄い記事になってしまったのってこれが理由なんですw。

なんて今日こんなネタを書いてますが実は今日は他にちゃんと書いたネタがあったんです。。

結構面白そうなネタだったんですがブログエディターに直接書き込んでいたためタイムオーバーで全部消えてしまいました。。(えぇ、、久しぶりにいつものポカをやってしまいました。。。)


思い出したら明日この続きを書きます。


そんなわけで週末のセミナーレジュメの発注の最終時間ですので今日はここまでです。。



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やっぱり今日も内容が薄いんじゃんw

COMMENT

S銀行さんが貸してくれないとなると、ビンボー系素人大家さんに貸してくれんのは、アニョハセヨーなトコしかないじゃないですかぁ!?

あ、あそこもS銀行だww

No title

>「融資はするけど返済条件に返済金の他に家賃を積み立ててください」

高い金利の上に積み立てをさせて更に実行金利を上げようとうは凄いッス

http://www.ccsjp.com/shikin/shikin203.htm

Sさぁぁぁん!

RCも敷居が上がってきているんですか。
思いのほか売り時が早く来た、ということになるのかな?

方向転換が融資を絞るだけに留まらず、回収に走るところまで
行ったらそれはさぞかしおっかないことになるのでしょうね・・・

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