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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
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(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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「狼旅団○販大家さん」~その4

banner赤ずきん
犬をトリミングに行かせたら別の生き物になって帰ってきたんですのw

こんにちは。

昨日は狼旅団初の試み「狼旅団○販大家さんIN高田馬場」を開催しました。

今回の物件ですが、

築古物件であることに加え

☆瑕疵担保免責
☆現況有姿売買
☆融資特約不可


どこかの大手仲介さんの常套句のような悪条件にも関わらず昨日は12人の猛者たちが平日の真っ昼間に集結するという事態に当日同席していた弁護士の先生もびっくりしてましたw。

普段レインズやネット広告で見かける物件と違い、今回の物件は「本来なら一度業者間取引で転がされてクソ高くなったところでエンド客に嵌めこむ前の物件」。。。(要するにここから業者間で転がって最終エンドが3割くらい高く買わされるんですw)

業者間取引でよくある価格欄が「相談」と書かれた未だいくらで売り出すのかはっきり決まっていない物件なので参加された方も少々戸惑ってしまったんじゃないかと思います。(我々仲介はここからいつもスタートするんですw)

そんな物件ですのでちょっと今回は趣向を変えて実際に物件を現調していただき普段我々仲介がどんなとこを見て値段を付けているのか知っていただこうと物件概要書の他に「物件調査シート」なるものを添付してそれを見ながら算定根拠なんぞを学んでもらおうと準備してました。

しかし、、現地に着くとなんと「来ない」と聞いてた売り主さんがいるじゃないですか?www(ったくやりにくい展開だなー、おいw)

しかも弁護士さん、、せいぜい1人か2人くらいしか来ないだろうと思ってたらしくそんなところに12人も勇者が大挙して押し寄せちゃったもんだから弁護士の先生もその様子にすっかり「張り付きモード」になりずっとワタクシの説明に耳を傾ける事態にワタクシ、、言いたいこともロクに言えなくなっちゃいましたw。(本来なら物件周囲の調査の仕方とか最終排水升を開いて「こんなとこも見るんですよ」とかやりたかったのですが1階の住人までもがもの珍しそうに出て来ちゃったのでまったく手も足も出ませんでしたw)

なんかこの辺からして内覧即売会からただの内覧会に格下げになっちゃった感もあるのですが、今回参加された方ってほとんどが普段から旅団系イベントなどで大家同士の顔なじみ。

そんな関係の深い人同士で一つの物件を取り合うってのはやっぱり難しい一面があります。

ワタクシ、仲介ですから売買を成立させて仲介手数料をいただこうというのが本来の目的ですからそりゃ買い付けが入って契約になればいいんですが、この物件はそれ以前に「買った人がこの物件にどう手を入れてどう収益アップさせるか?」ってとこをブログネタにしようと目論んでますw。(じゃなきゃこんな面倒なことしないでとっとと業者に売りつけてますってw)

えぇ、、 

「業者が仕入れてどう再生して転売するか?」VS「大家さんが直接買って再生するとどうなるか?」

って構図を期待しているからこそ業者に横流しして両手仲介狙わずにいきなりエンドさんに出したんですってw。

とは言え、買主さんがあれだけ大挙して押しかけてるのを売り主さんが見ちゃうと「あら?この物件ってそんなに欲しいって人がいるならもうちょっと価格を上げてもいいのかしら?」って思われちゃう傾向が強いです。

今回のワタクシの立ち位置は売り主さん側ではなくあくまでも買主さん側なので出来るだけ安く買い叩きたいと考え、「築古だし修繕費用も相当掛かりそうなので今回の買主さん、一堂に売り主さんの言い値では買えそうもないって言ってましたよ」とやりたかったのですが、売り主さんが来ちゃうとその作戦もあまり効果がありません。

さらに困ったのは本物件、、「築古なので貸室も相当廃墟なんだろうな」とタカ括ってたら防水工事も塗装工事も部屋のリノベ(もはやリフォームとは言えないクオリティの部屋が二部屋ありましたw)もかなりお金を掛けて実施されていて一部大家さんからは「これ想定賃料なんかじゃ貸せないと思ってたけど・・・貸せそうじゃん」と言う声まで聞こえてくる始末。。。

はい。。予想外にコンディションが良すぎて指値の根拠が薄くなっちゃいました。。(階段が急だから安くしてってのも無理があります。。)

駅からの道が急坂で賃貸面ではちとハンデになるかもしれませんが場所的に山手線の内側の土地値で200万弱する場所ってこと考えると前回、売り主さんに「3000万なら・・・」って言って殴られそうになったのもなんか頷けますw。。。

その後近所のファミレスで買主さん一同と作戦会議兼臨時お茶会を開催して対応策を検討しましたが結論も出ず解散となりその後一部旅団員さんと馬場の居酒屋(非鳥貴族)にて飲んでるところにその弁護士の先生からぷるりんこ♪

弁「なんか売り急ぎって言ってた売り主さんの様子が変なんです」
って電話が掛かって来ました。。。

で、その時具体的な売値(要するにこれ以上値段は下げない強気な姿勢)が出たのですが、それを聞いてなんかすっかりやる気が無くなってきました。。



なんとその金額の下限は4000万・・・です。。



売り主さんもこの物件にあまり興味が無くて早く換金したいってことだったらしいのですが被相続人が亡くなって初めて物件を見てみれば・・「あら?古いわりにあちこち手を加えていたのね」って感心してしまい「これなら安く売らなくても時間かければ高く売れそうね・・・」って気持ちが変わってしまったそうです。(涙)

ま、これだけリフォームがなされていれば4000万って金額も高い金額じゃないのですがせっかく旅団初の「○販大家さん」なので爆安で買って貰って「やっぱ狼さんってすげー」と崇めて貰う計画は「ま、レインズで買うよりは安かったよねw」くらいの話で終わってしまう可能性が高くなってきました。

と言うことで昨日来られた方と来週参加される方に申し上げます。

だからって入札形式にはしませんが無理しないでください。。
特に来週の方で「そんな物件なら別に見に行かなくてもいいや」って方、内覧会のキャンセル可能ですのでお申し出ください。

築古を口実にいろいろいちゃもん付けて3000万中盤でと思ってた本作戦、、売主さんの想定外なマメさまで計算出来ていなかったワタクシの責任は海より深いものになりそうです。。。。w


うーん、、実際○販大屋さんってやってみると意外に難しいもんですね。。。


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やっぱり縁もゆかりもない大家さんをかき集める方式じゃないと無理がありそうなんじゃんw

COMMENT

No title

ブログ読んで、ますます行きたくなりました。3000万なら女房を質に入れても買おうかとも思っていましたが、それ以上に物件の料理の仕方をみんなで話し合えればとても勉強になります。また、知り合い同士の中で狼さんがどのように仕切るのかも見てみたかったからです。
来週はよろしくお願いしますね。

狼さんの人気と期待が仇になりましたね…
現調チェックリストいいですね。
くださ~い♪

No title

途中でオーナーさんにお会いしました。

なんとなく嬉しそうで目が¥の形にみえたような気がしました。

案外悪くなかった

売主さんもまじまじと見て、案外悪くないと思ってしまったんですね。^^;
やはり物件はこっそり見に行くに限るんですかね・・・

まあでも、今回12人も引き連れてきた実績があれば弁護士さんからは
また声がかかるんではないかと。(・∀・)

その金額だとちょっと無理そうですが、久しぶりにオオカミさんの顔を見るために伺いますよ〜!

ありがとうございました!

平日にあれだけの人数が殺到して
しかもリフォーム前の部屋がでてくるほど
旅団員のみなさん盛り上がってる始末なので…
売主さんも「うわっ…私の物件、低すぎ…? 」
みたいになってしまったんじゃないでしょうか。。

私としては手が届かないとこまで
すっかりあがってしまいましたが
結末、楽しみに見守っています。

No title

こんにちは。

今必死に最初から読んでます。

ブログ頑張ってください!

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