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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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「狼旅団○販大家さん」~その3

banner赤ずきん
19日の狼セミナーですが、まだまだご案内メールを送っても届かない方がいらっしゃいます。
ご案内で申し込んだのに案内メールが届いてないって方連絡ください。。(今回は全員当選してます)


こんにちは。前にブログで書いた「狼旅団○販大家さん」のネタの続報です。。

あれからもたくさんの「物件購入希望」のメールをいただきましたが、、やはりこの手の業販物件。。

さらに事態は進展して売り主の事情も目まぐるしく変わりました。


と言うことで現在の進捗状況です。。

①貸室全体の賃料が月に40万くらいあることが判明
②売値を売主に弁護士経由で「3000万くらいで売ってください」と打診したら被成年後見人の家族が烈火のごとく激怒
③それでも物件が物件なのでしつこくその値段でアプローチ
④狼、出禁となるww。。。


1か月後・・・
⑤被成年後見人死亡
⑥通常の相続の手続きに入る


更に半月経過・・
⑦某大手仲介さんが専任媒介取得
⑧媒介契約後早速戸建業者さんに情報を出して両手仲介を目論むw
⑨弁護士にこの話がバレる
⑩弁護士激怒、売主にチクられ速攻で媒介契約解除ww
⑪結局ワタクシの元に「エンドのお客さん条件なら媒介契約してもいい」と話が戻る
⑫いつ内見しましょうか?と今週か来週で内覧日程を調整することに←いまここ


まあ、当然なのですが3月の締め期なんかにそんな媒介任せれば月内決済条件で戸建屋に出すのは必至だろうとのんびり見てましたが見事なまでの自爆っぷりですw。

ワタクシ、媒介契約を奪い返すべく「雨の中所有者の家の前で♪傘も差さずに原宿♪」作戦を季節の変わり目の雨の降りやすい時期にでもやってやろうと準備していたのですが何もしないで再度媒介契約をもぎ取ることに成功ですw。(寒い時にやると風邪ひいちゃうのでもう少し暖かくなったらやろうと温存してました)

説明しよう
「♪傘も差さずに原宿♪攻撃」とは?
ロス、インディオス&シルヴィアの「別れても好きな人」の歌詞にある作戦。
雨の中、売主の家の前で傘も差さずに突っ立てると家から奥さんが登場し「あらあら、、こんなに濡れちゃって」と家に上げて貰い「あなたー、この方雨の中すっと待っててくれたのよ」と情に訴え一般媒介を奪取する古典的手法である。「そんなコテコテな作戦でうまくいくのかよw」って方、、ワタクシ過去にこの戦術で何回も専任をひっくり返されてますからw また同様の作戦で走ってもいないのに頭から水をぶっ掛けて「さも全力で走ってきました風」を演出する「走れメロス作戦」というものも存在するがこれは取引先とのアポに遅刻しそうな時に多用する古典的手法である。


さて、弁護士さんから内覧の日程の話が来たのでこういう時は速やかに内覧をして、さも「うちにだってこのくらい買主候補がいるんじゃんw」とPRする必要があります。この内覧で一人も見に来ないなんてところ弁護士さんに見られた日には「なんだ、こいつも口ばっかのエセ不動産屋だな」と思われるのでここは是が非でも内覧者がいないとマズイです。

と言うことで購入希望者さん向けに早速内覧日程を組みました。

1回目4月10日(木)14時から15時まで
2回目4月17日(木)14時から15時まで


弁護士立会いの元の内覧会だし近隣に売買だとバレないように静かにやりたいので当日は現地の内部などを確認する程度でお願いします。

またこの2日間で買主を決めたいのでこの日程で参加出来る方を優先してご案内します。ご了承ください。

初めての狼ブログ読者向けの不動産物件なので出来ればこのまま読者の方に買って貰い更なるブログネタを提供していただきたいのですがここで売れなかった場合はレインズに登録して売り出しますw。

「ん?なんだ狼のやつもこうやって専任物件をレインズ登録しないで売り出すの?それって違反じゃね?」とか言われそうですが実はこれ、やり方を変えるだけでグレーではありますがレインズ登録義務を避けることが出来ます。

宅建業法では専任物件のレインズ登録は
■専属専任媒介契約
不動産会社は媒介契約締結後、5日以内にレインズへ登録しなければなりません

というルールがあるのですがこの「媒介契約を締結後・・」って部分。
要するに媒介契約を締結しないで売り出しを始めてしまえばいつまで経っても登録の義務を生じません。。

そうなんです。
正式に媒介契約前にお客さんにあたりをつけるってのはレインズに登録する義務がまだ発生していないのでこの状態で買い主さんを探す分にはOKなんですw。(ただし売り主さんと信頼関係が無いとダメですけど)

よくレインズに登録した瞬間の物件に問い合わせすると「あ、これはお話が入ってます」って物件は想像するにほとんどがこの手法でやってるんじゃないかと思います。。

また、売主都合で「売りに出しているのを近所の人に知られたくないから内緒で売って」と言う場合によく用いる手法でレインズに載せてしまって客付け業者に近所の電柱とかに「この近所に売り物件があります」みたいなアホな電貼り広告を無許可で貼り付ける業者を避けるために使われています。この際は「専任だけど一般媒介扱い」で契約してレインズ登録を避ける(一般媒介契約にはレインズ登録の義務はありません)なんて裏ワザもあります。


とは言え、ワタクシが次回売り主さんと会って正式に媒介契約結ぶのが今週末だからこんな変則的な内覧会になってしまうのですがうちでも媒介契約後5日以内には登録義務が生じます。(うちは業法守ってますからw)

そんなわけで来週の2回目の内覧会の翌日にはレインズ登録しないといけません。

レインズ登録して売り出せばもっと高く売れそうな気もするのですが今回は事情が事情なだけにクソ高く売る必要も無いのでレインズ登録は出来るだけ避けてあげたいです。


こんなジレンマの中。。
それまでに買い主さんが決まると良いのですが、、、。


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売れないとまた売り主さんに怒られそうなんじゃんw

COMMENT

♪傘も差さずに原宿♪攻撃www

これ、知り合いの地主さんが中堅デベにくらってましたwwww

○ー○○なんちゃらってとこなんですが、上司も入れて五人でスーツ着て土砂降りの中で売ってくださいと懇願されたそうですwwwwwwww
(もちろん、90度のお辞儀だそうですwwwww)

で、その地主さんは○○億で売却して、そこに分譲マンションが出来ましたとさwwwwww

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No title

まさに法律の合間を使った良策ですね。
なんでもそうですが、法律ってどこかに必ず抜け穴がありますよね。
それに気づけるか気づけないかで、大きな影響を生むときも、実際僕はありましたね。

No title

よーし、この物件買って、三輪車で上野・岐阜・熊本と全国まわるぞーーーーーーーーーーーーーーーーーーっww

むむ

残念ながら馬車馬リーマンの私にはその日程は・・・
というか、労働○○法ってどうやったら守れるんだろ???(・∀・)ハテナ

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