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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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必殺さんの質問コーナーに乱入してみましたw

banner赤ずきん

19日の狼セミナーですが、まだご案内メールを送っても届かない方がいらっしゃいます。
ご案内で申し込んだのに案内メールが届いてないって方連絡ください。。(今回は全員当選してます)


こんにちは。

昨日のCCメール誤送付事件もお詫びと言っちゃなんですが本日も更新させていただきます。

昨日必殺さんのブログを読んでたのですが昨日のネタは好評ネタの「相談コーナー」のお話しでした。(面白いので毎回読んでますw)

その最初の質問、、

よくある売買決済後の修繕を巡る責任所在の問題。。。

ワタクシも中古に収益物件ばっかり仲介しているのでホントよくある話です。
そしてよく揉めますw。さらに一度揉めると泥沼化します。(中古物件の宿命と言っても過言じゃありません)

という事で今日はこの話をネタに書きます。(必殺さんのコメント欄で書いても良かったのですがコメントで3000文字とか書いたら迷惑じゃないかとw)

まず問題です。

【問い】
契約締結時には満室だった物件があります。
しかし契約後に一室、退去連絡が入りしかも困ったことにこの部屋は10年程度賃貸居住したファミリー仕様の3LDK。
当然、原状回復費用は100万近い見積もりが業者さんから届いています。(しかも退去日は決済後の日程w)

売主さんは「決済後期日の退去なのになんでこっちで負担しなきゃいけねーんだよ!」と言ってますが

さて、この時の費用負担は売主負担?買主負担?
 (狼旅団検定:難易度☆☆)


これ以外にも必殺さんブログの質問のように壊れているものが予めわかっていてそれの補修をお願いしてもうやむやにされたりとにかく中古の物件ってのは売る方は高く売りたいし買う方は安く買いたいですから当然起きうるせめぎ合いです。

こんなトラブルですが、
何が原因かと言えば「仲介さんが売主、買主双方をなんとか丸めこんで契約自体を早く成立させたいって意向が強い時」・・・です。

そんなわけで問いの答えですが
このケース、「契約前にあらかじめ取り決めておけばどちらの立場でも相手になすりつけることが出来る、、、」です。

と言ってもこのケースは良くて売主、買主折半ってところで落ち着くのですが契約の前に問題点をキチンと出してくる仲介さんだと「この部分は仲介である私が売主さんに言っておいたので引き渡しまでに修繕してくれます」と報告をくれますが(そんな時でもちゃんと「修繕に関する覚書」くらい作って貰いましょうw)ダメ仲介だとそもそもそいう問題点にすら気がつかずに仲介を進めてしまい売主から「おいおい、、契約したってのに今さらそんなこと言うなよ」とか言われて「そんなこと言うなら契約撤回しちゃうよ」まで言われて窮地に立たされて結局買主側に泣き寝入りを強いることになるんです。

必殺さんがおっしゃるように決済後にクレーム付けても大半が泣き寝入り(仲介さんもきっと買主がそういう考えになるのを期待してるはずです)することになっちゃうのでこういう問題は必ず契約前に取り決めておかないとダメなんです。

しかし、物件の売買の経験がそれほど多くないとどこまでがどう責任を負わないといけないかなんてわかるわけもありません。本来であれば契約前にそこら辺を仲介さんが重説読みながらきっちり説明すべきところなんですがこういう仲介さんってきっと契約当日に重説の読み合わせして煙に巻こうとするはずです。

少額訴訟しましょうなんて仲介さん、簡単に言いますがいざ裁判になれば訴えた側にも「立証責任」があるので相手がどんなに悪いことやってもそれが裁判官がわかるように立証できなければ裁判をやる意味もありません。

また勝訴判決が出たとしてもそれを回収するのも容易じゃありません。(しかし弁護士費用は相応に掛かります)

今回は買主側に立って対処法を書きますが、
何か売り主側に修繕して引き渡しを求める時、必ず期限を設けるってことが重要です。

一番最適な期限は「引き渡し時まで(要するに決済時までってことです)」です。

こうすることで決済の停止条件にもなりうるし場合によっては「修繕が出来てないから決済しないよ」とこの権利を行使して決済を引き延ばすことだって可能です。売主にこんな負荷を掛けておけば「決済までに直さないと・・・」って思いこんでくれるのでこの期限を付けるってのは非常に重要です。

賃貸物件ですか今回のように原状回復をどこまで求めるかと言えば「レントロールに記載された賃料で貸せる状態」と言うのが妥当です。しかしこれは人によって判断が異なるので予め「買主が認めうるレントロールに記載された賃料で貸せる状態」と明記しておけば裁判になっても特約扱いとして判断してくれる可能性も高いし、そもそもそこまで明記しておけばまぁトラブルになる可能性は相当低くできるはずです。

不動産取引のキモは「先手必勝」です。
相手方が気がついていないことを先に問題提起することで交渉が優位に展開出来るので物件を買う際は「契約書になにか特約を入れられないか(どんな細かいことでもいいから入れちゃうんですw)」と知恵を絞りかつ重説上にも同じ文言を特約欄に記載させることが大切です。

そんなこと言っても仲介さんにどう言っていいかわからないって方。

簡単な方法を伝授します。

重説の備考欄に大したことを記載しない業者ほどこんな不毛な紛争の火種を作る可能性が高いので

「中古物件買うのに重説の備考欄の特約説明ってたったこれだけですか?」って投げかけてみてください。

「これだけです」って答えたら

「じゃあ、重説において仲介業者の説明不十分により起こる紛争については仲介業者が責任と負担により速やかに解決することに合意した」という覚え書きを作って貰ってください。

本来の仲介業務ってわざわざこんなこと書かなくても大丈夫なんですが収益物件の仲介に慣れてない業者さんほどこの覚書に脅威を覚えるはずです。

仲介さんの重説上の説明責任って損害賠償が取れるくらい重いものです。
だらしない仲介さんでもこの覚え書き一枚書くだけでピリッと動くこと請け合いですw。

だらだら長くなっちゃいましたがご参考いだだけると幸いです。。


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やっぱりコメント欄に書いた方が良かったんじゃんw

COMMENT

こんばんは。
ほーーーー!なるほど!
素晴らしいですね。
本当にためになります。

組む相手

買う時には組む相手を選べるわけではないのが買主側の弱い点かなと
思うのですが、力不足かどうか見極める眼力をこちらが持たないといかん
ということですね。

場数がないと難しそうですが、まずは何でも疑って考えるところからですね・・・

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