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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
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両手・片手論争。。。

banner赤ずきん
【お詫び】
本日15時ころに4月のセミナーに申し込まれた方に一斉にご案内メールをお送りしましたがあろうことかBCCで送るところをCCで送ってしまいました。。
CCで送ったメールに返信するとそのメールの中身が他の参加申し込みされた方にも見えてしまう恐れがありますので今回に限り、お振り込み後のメール返信は不要とさせていただきます
詳しくは参加者の方に個別にメールさせていただきますのでひとまずお振り込み後のご連絡は不要です。
ご迷惑をお掛けして大変申し訳ありませんでした。

なおご参加申し込みされた方でこちらからご案内メールをお送りしても戻ってきてしまうメールが何通かあります。先程の誤送信してしまったCCメールも届いていない人は違うメールアドレスにてご連絡ください。



こんにちは。

先日、日経の記事で「元付け業者による正当な事由のない紹介拒否の禁止」という記事を読みました。

要するにレインズの運用規定にこの条文が追加されて業界内は大騒ぎになってるってことらしいのですが、、これはレインズ物件でよくあるレインズ掲載直後に元付けに電話しても絶対に売って貰えない「あ、お話入ってます(ガチャ)攻撃」に他なりませんw。

この「お話入ってます攻撃」ですが
「なんだよー、掲載された瞬間に売れちまったのかよw」と思い、こっそり売り主の謄本あげて売り主に飛び込むと「え?売れるどころか仲介さんから「全然反響が無いので値下げして売りましょう」って言われてるんですけど」なんてもはやギャグみたいな話を総称して言いますw。(そこまでして両手の仲手を稼ぎたいのか。。。とw)

この記事を書いた方は「売り物件を両手手数料で売りたい仲介によって抱え込まれ売り主の利益が阻害される」とおっしゃっていますが実際にそれをやってる業者ってそんなに多くないんです。(大手でも組織的にやってるのって今では1社しかないんじゃないでしょうか?w)

ま、多くないからいいかと言われればそれまでですが、この話、実は投資・収益物件を買う方にとっては他人事ではない話なので敢えてブログで書いてみます。

投資、収益物件を買われる方は物件を検討する際、必ず見るのが「利回り」じゃないかと思います。
この利回りはざっくり言えば

家賃収入÷売値=想定利回り

ですから家賃収入は固定されているとしたら利回りを上げたければ買い値を下げて買うしかありません。(これを鬼のような指値(通称:鬼差し)と言いますw)

仲介業者って正直に言うと「売値が高くても安くても成約して手数料を貰えればいいや」って考え方の人が多いのでいくら売り主が高く売りたくても売り主が指値に応じる気配を見せようものなら「じゃ、さっさと売っちまいましょう」って働きかけをしてくるケースが多いです。

散々情報を公開しまくっても高く売れないなら仕方ない話ですがそれって仲介時の売り出し金額を高く査定しないと媒介契約が貰えないですから(だから出来もしない高値で売れるかのように査定して媒介契約を取りに行くんですw)こんな査定をしちゃうんです。(安い査定を出して来た仲介さんなんて死ねばいいのにって思ったことありませんか?)

「仲介業者は仲介の媒介契約を取っても成約しなければお金になりません」ってのはいつも言ってることですがせっかく自分がブツアゲしても売れずに専任媒介から一般媒介に切り替わって自由競争になるのを嫌がります。(専任から一般になって他決されると血の気の荒い会社だと灰皿でぶっ飛ばされるくらいの出来事ですw)

そんな仲介さん、、売り出し当初、必ず媒介契約当初は自力で客付けして「両手仲介」を目論みます。しかしいくらやっても自分の査定した金額じゃ高過ぎて売れそうもありません。(だって買いたい人は安く買いたいでしょうから仲介さんが設定した金額で買おうとはなかなか思ってくれないですもん)

そこで高い査定を出したその口でこう言います。

「この金額で売り出したのですがさっぱり反応がありません」(大体売り出し後2~3週間するとこんなこと言ってきて暗に値下げ要請してきます)

こういうと売り主さんによっては「そうなんですか、、。仕方ないです。多少安くてもいいので売ってください」って言っちゃうのですが、これをあらかじめ作戦立てて売り主さんが売値を下げたところで「買い取り業者」に買わせるとどうなるか?(なんかマッチポンプみたいですねw)

この仲介さん、両手手数料の他にこの転売業者さんから再売出しの専任媒介まで取れて理論上、両手仲介×2(これを両手仲介の往復ビンタと言います)が可能になってきます。

そんなところにレインズ掲載して問い合わせてきた業者に対してまともに相手をするわけがありません。(前段の「あ、お話入ってます」とか「すでに商談中です」って言っちゃうのってこういう作用が働いているからなんです)

しかし、、投資物件を買う人ってのも利回りを上げるには「転売業者の立場」にいれば安く買えるんじゃないかと思いませんか?

そうなんです。
両手仲介の物件と片手仲介の物件と比較すると明らかに両手仲介の物件の方が安く買える確率が高いんです。。

かの民主党政権時代に「両手仲介禁止」の方針を提示したとき、我々不動産業界は「署名」まで集めて「ふざけんじゃねーよ」と請願しまくりおかげさまでこの「両手仲介禁止」という法律は成立しませんでした。(豆知識ですが不動産業界にも「不動産連盟」という政治団体があり業界に不利な法律が出来そうな時は一致団結して阻止を試みますw)

このレインズの規制強化はこの囲い込み禁止を明確にして業界の透明性を確保したい現れなんでしょうけど、この業界はこの手法が完全に定着しちゃってるので法律を変えようだの「両手仲介は売り主にとって悲劇」と言われようが変わることはないと思います。(また請願の署名しなきゃいけなくなるだけです)

むしろそういう制度は変わらないのですから逆にこの業界の法則をちゃんと理解していれば「高く売りたいときには高く売る作戦」「安く買いたいときには安く買う作戦」ってことが可能になってきます。

洗練された不動産投資家を目指すのであればこういう「業界の隙間」みたいなところをいち早く察知して活動した方が法律の変化を待つより早いんじゃないかと。。。

ワタクシ、こういう話でもブログで平気で書いちゃうのであれですが業界内ではこういう話を公にするのはタブーなのでワタクシの知る限りこんな手法をこ公表しているって人は見たことがありません。

とは言え、この手法。。
セミナーでも毎回しゃべってますし、ブログでも断片的ですがちょこちょこ書いてます。

今さらドヤ顔で書くのもあれなので今日は割愛しますが意味が良くわからない人はワタクシの過去ログを読むなり、前出の記事を読むなりして研究してみるのもいい頭の体操になるんじゃないかと思います。

幸い、ワタクシのブログ見てる人なんて不動産投資業界で見れば氷山の一角みたいに少ないでしょうから今、まさにここ読んでる人は今後の大きなアドバンテージになるかもしれませんよw。


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最近内容が薄いから全然アドバンテージになってないんじゃんw

COMMENT

立ち位置

中々転売業者さんと同じ立ち位置まではいけないと思いますが、
うるさいこと言わない&少し高く買う&融資特約付けない位の対応
が出来れば相手して貰えますかね。

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