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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

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今日もしつこく再建不、、、とw(たぶん最終回)

banner赤ずきん
雨のせいでお花見中止になっちゃたんですのw

こんにちは。


昨日の再建不のお話ですが質問が来ましたのでお答えします。

【質問】
狼様の見解ですと、現金で買えるのなら、利回りの良い再建築不可物件はいいことづくめのように見えるのですが、何か基本的なリスクはないのでしょうか?
売るのが難しい、という点も利回り物件として売るならそれほど問題はないのではという気もしてます。
他にどんなリスクがございますか?


お答えします。。
まず、再建築不可物件がなんで利回りが良いかと言えばこれは言うまでも無く「再販性が極端に低い」からです。
再建築不可物件に限らずマーケットでの再販性が低い物件は利回りを高くしないと捌けません。(要するに「鬼差し対応」しないと売れませんって意味ですw)

不動産物件の場合、「融資が付かない物件」であればほとんどが再販性が低いので「借地」だの「再建築不可」だの「賃貸需要が無い場所の物件」などが安く買えるってのはこれが理由です。逆に言えばこれらの物件は流動性も換金性が高い物件ではないので買う時はとことん保有する覚悟が必要なです。
従って、、「この物件、売る時いくらで売れるかな?」なんてトラタヌしちゃいけませんw。高く売ろうと思ったらとにかくどん邪悪な手段を行使しても接道義務を果たすなりして「再建築可」の状態に仕上げることです。

さて、そんな流動・換金性の低い物件を買う際のリスクで最大のリスクと言えば、、、
「建物が災害などで滅失する前に初期投資の資金を回収しないと大損する」
と言うことではないでしょうか?

まして再建築不可の物件は他のタイプと違い「滅失後の再建築は不可能」ですから建物消失の際は、最悪「家庭菜園」とか「駐車場(現実的には接道してないんだからほぼ不可能でしょうけど)なんてしょぼい用途しか実用性はありません。

家賃を取れなくなったとき、下手な借入れをしてると「無収入になっちゃたけど返済だけが残る」(現実的にはある程度は火災保険でカバーできるでしょうけどここはあまり過度な期待をしないようにw)ってことを考えると金融機関がなぜこういう物件に融資をしたがらないかお分かりいただけるかと思います。

あ、そうそう。
こういう物件でも貸してくれる金融機関少ないですけどありますね。。
それらの金融機関は別に建物が消失して家賃が入って来ないから回収出来ないなんて考えちゃいません。

えぇ、、彼らは別のモノを担保に取ってますからww。(さてその担保とはなんでしょう?・・・難易度☆)

ただ現実問題、建物が全損する確率は思ってるほど高くありません。(建物を全壊、全焼させるって意外にやってみると難しいものですw)
ただ確率的にはゼロではないので再建築不可の物件を買った場合、「建物が滅失する前に投資資金を回収する」というのは不可欠になるわけです。なのでこの部分は買ってから資金回収まで祈るような気持ちでいてくださいw。(だから現実的にはそうそう無いってww)

あと次のリスクですが、
恐らく再建築不可の建物ですから相当築古な建物のはずです。
買ってから賃貸に出すってパターンがほとんどでしょうからリフォームと言う名のリノベーションを施すことになるのですが、接道が弱い土地ってのはそんな修繕工事をする際に費用が割高になりがちです。

ワタクシ、物件を売る際に必ず考えることで「工事車両が容易に入れるか?」ってのがあります。

道路が狭かったり、私道なので通行承諾が取れていない場所に存在する建物は資材の搬入だけで一苦労です。
普通の工事車両等が容易に侵入できる物件とそうでない物件では修繕費用の見積もりを取ると案外変わってくるし、まして近隣建物と接近している可能性が高い再検不物件では、外装工事をする際に近隣土地にはみ出して足場を組ませて貰わないと工事すら出来ないことも多々あります。

また再建築不可物件はあまり派手なリノベを施そうとすると近隣感情によっては役所にチクられる可能性もあり(だから普段から近隣住人とは友愛の精神が必要なんですw)いくら「5㎡以上の増築無しだから役所への届け出不要」と言いながらも役所の立ち入りが入るとそのリフォーム工事と言う名のリノベ工事にストップが掛かる・・・なんてことになる可能性も出てきます。

・・・

・・・

そこで、、
ここからはあまりブログで書いちゃいけないことなので小さい文字で書きますが、、、(以下文字が小さくなります。ご了承ください)

役所は基本的に土日が休みなので工事自体を金曜日の朝くらいから日曜日の夕方に終わるような工程で組みます。
「3日もあれば目立つ外装工事だってこの規模の建築物なら終わっちゃうでしょう」ってのを逆手に取るやり方ですが、役所にチクリが入っても実際に確認しにくるのはその直後ではないのでとにかく用意周到に段取りして役所が稼働していないタイミングで一気にやっちゃうんですw。

ただ、ここで一つ注意事項があります。
内装の工事を先にやっておくこと・・・です。
目立つ外装工事を先にやってしまって役所のチェックが入るとそれ以降の工事も出来なくなる恐れがあるので主要工事を先に終わらせて(建物内部の工事は外から見えないのでリフォームと言い張れますw)外装工事はさっきの作戦で実行、、、。役所はすでに工事が終わってしまったものについては是正勧告を出しにくいのでまず「元に戻せ」とは言いません。

建築基準法上、1階が駐車場とかになってる区画に隔壁を設けて店舗にしちゃうという「容積オーバーの確信犯」みたいな工事をわざわざ夏のお盆の時期にぶつけてくるのって案外こんなのが理由じゃないかとさえ思うワタクシ、、。

大きな声じゃ言えませんが過去にこの手法を用いて駐輪場におしゃれなカフェを増設した黒歴史がございます。(もう20年の前だから時効ですよね?w)



さて、、、と。。(元の大きさの文字に戻ります)

ま、大きな声で言える話じゃないのであれですが、よくある再建築不可の話で実際にやってるやつと机上の理論だけで語るやつとでは不動産投資の現実って違う部分が多いです。(やったことも無いクセになんとか、、ってやつです)

例えば「再建不の物件はリフォーム屋が嫌がるからなかなか見つからないよ」ってお話。。(再建不に否定的な人に多い発言です)

建築確認を取り直してやる工事ならわかりますが、現実は嫌がる業者を探す方が難しいとワタクシ思います。(そんなこと言ってたらメシ食えませんってw)

あと「柱1本残すだけのやり方でリノベするのが合法か非合法か?」ってやつ。。

要するに建築確認を取り直さないといけない建築工事(家屋は建築確認ナシでは建築できませんから)を確認取らずにやれば違法ってことですから「建築確認を出さないで済むような工事」でやるというのが答えになるんじゃないかと思います。(ただこの辺はグレーゾーンの領域なので不動産業者ごときの経験くらいじゃウラも取れませんがw)

ただこれも実戦では柱1本まで壊した後ほぼ新築に建て替えて賃貸に出しちゃ利回りもロクに回らないでしょう。(ってかそもそもその築古の古家を賃貸で使う前提で買ったんちゃうんか?、、、とw)現実的じゃない話を議論してもあまり意味がありません。。


そんな再建築不可の物件、、。

リスクが無いわけじゃないのでやるかやらないかは本人次第なのでよーく考えてやってみてください。


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最後でうまく逃げたんじゃんw

COMMENT

No title

再建築不可物件のお話し、心に沁みます。
ところで、築古再建築不可物件は、
耐震検査を受けて補強工事もした方が
いいのでしょうか?

めちゃめちゃ費用がかかるので、
できればやりたくないですが、
地震が起きて貸主責任を問われるのも
恐ろしいです。

狼閣下のご意見を教えて頂けますでしょうか?

相場観

そういえば、再建不って、似たような旗竿地と比べると何割引き位が
目線になるのでしょう?

丁寧なご説明ありがとうございました。可能性が低いとはいえ、建物が滅失したら投下資金の回収がほぼ不可能になることを考えると、バクチ的な要素が強いのですね。

その一から読み直して、投資対象にするかよく考えたいと思います。

裏技!?

すごい裏技!?ですね(^o^)
ここまで深く読み込めるのは、さすがプロですね~
再建築不可物件を専門にリノベーションして再販する業者様は、融資が難しくても、それなりに顧客がいるものなのでしょうか?実需客または投資家のどちらが主なターゲットなのでしょうか?

No title

この再建不ネタはこれで終わりにしたいのでコメント欄で一斉に回答します。

ぽんぽこさん
まずこれの答えはNOです。
経験上、再建築不可の建物って木造であることが多く、かつ建物の重量が軽いです。軽い物件はそこそこ大きい地震が起きても耐えられるのでわざわざ高額な耐震診断やって補修してたら何のために安い物件を買うんだかわからなくなっちゃいます。

なお賃貸契約では災害等で建物が滅失した場合(貸せなくなった場合)は当然賃貸契約は自動的に解除される特約がデフォルトで設定されていますので災害時に賃借人さんが死ななければ大丈夫です。
(都内の築古物件で前回の震災で倒壊した建物はほとんどなかったことを考えるとそこまで心配しなくても現実的には大丈夫だと思い込んで投資してくださいw)

クロノスさん
これは目安になるものが無いので公式的数字はありません。
個人的には一般流通価格の半値以下であれば安い、そうじゃなければ高いって感覚で見てますが、、。w

たみさん
再建築不可の物件って売値の相対価格が安いのでそれなりの買うお客さんはいます。で、この手の再販業者のターゲットですが一次取得層と言われる「初めて家を買う」みたいな人でそれほど多額の融資が組めない人、、ってとこでしょうか。。
あと、賃貸中であれば投資家さんに売ります。
売買ロットが低い物件は現金で買える人も多いので瑕疵担保責任リスクが低そうな物件はこの手の転売業者さんの大好物でもあります。。

No title

コメントへのお返事ありがとうございました。

築古再建築不可物件の耐震のことで悩んでいましたので、
ご回答を頂けて大変ありがたかったです。

再建築不可シリーズ、また機会が
ありましたら、再開してください。

本当にありがとうございました。

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