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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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再建築不可物件あれこれ(その2)

banner赤ずきん
「ブログ閉鎖ネタ」、、予想通り不発だったんですのw

【お知らせ】
4月19日の狼旅団セミナーですが今回お申込みいただいた方は全員当選しましたw。
なおセミナーのご案内メールは今週金曜日までにお申し込みいただいたメアドに一斉に発送しますので今しばらくお待ちください。(自動応答メールのスキルが無いので全部手作業なんです、、、)


こんにちは。

ちょっと前のブログで「再建築不可物件(通称:再建不)」の話を書いたと思いますが、最近この「再建不」の物件を買われた某旅団員さんのために今日は応用編みたいなことを書いてみます。

昨日のニュースで「首都直下地震の被害を軽減するための国土交通省の対策計画(pdf版)」の内容についてやってたのですがそれを聞いてちょっとピンときました。

ニュースを抜粋すると
「木造密集地、20年度に解消 首都直下対策で国交省」

 首都直下地震の被害を軽減するための国土交通省の対策計画が31日、判明した。東京都などの木造住宅密集市街地のうち、火災被害拡大の恐れが特に強い地域を2020年度までにほぼ解消し、17年度を目標に利用者の多い主要駅など鉄道施設の耐震化を進める。
 対策計画は、28日に政府が決定した首都直下地震緊急対策推進基本計画を踏まえ、取りまとめた。
 消火活動が困難で火災が広がりやすく「著しく危険」と国交省が12年3月時点で位置付けた木造住宅密集市街地は、東京都のほか埼玉、千葉、神奈川の各県にある。  2014年04月01日火曜日(河北新報より抜粋) 


今から6年以内に都内などの住宅密集地の火災防止のために国土交通省がいろいろな対策を考えて実行するとうお話なのですがこれらの住宅密集地ってのはおそらく
「道路が狭くて消防車が入れないような木造住宅が立ち並ぶエリア」
ではないかと思います。

更に言えば、
「道路が狭くて木造家屋が密集しているエリア=再建不の物件が建ってるようなエリア」
ではないかと思うのですが、実際に大地震が起きて火災が発生して延焼が始まり俗に言われている「火災旋風」が発生するのもこのエリアの火災が原因になると思います。

関東大震災の時の死者のほとんどが家屋の倒壊の死者ではなくほとんどがこの火災での死者だったことを考えると都心での防災対策はこの大規模火災をいかに抑えるかに掛かっていると言っても過言じゃありません。

そこで国交省がこうエリアの延焼防止のために対策するのですが、今の時点で考えられるのは延焼防止の観点から商業地域などの耐火構造しか建てられないようなエリアを「大規模火災時に盾変わり」にしてそこから道路を挟んだ対面に燃え広がらないようにするという比較的消極的作戦ですが、今回の国交省の計画では「木造住宅密集地そのもの」にもメスを入れようとしています。(この発想って関東大震災の時に道路を挟んで対面の木造家屋に延焼した経験から対策されたものらしいです)

近年の火災延焼実験などで大規模火災のメカニズムが段々とわかって来て、一度木造家屋が燃え広がったらその時に発生する火災旋風が「一時避難場所」に指定されている公園などのすぐ近隣で発生してそこに一時的に避難した人が巻き込まれるんじゃないかってパターンが起きうるという何とも不気味なデーターがあるそうです。

そうなるといくら耐火建物を建ててもその建物を飛び越えて来た火災旋風を防ぐのは場所によってはまったく役に立たないって可能性が高くなります。

「じゃ、その火元になるそのものを防火対策すればいいじゃんw」
という発想に行き着いて今回の防災計画を発表したのでしょうが、これを政府主導で今後6年間でやりきろうと思ってると言うことは例の「防火重点地域」の道路沿いの建物の耐火指導(前にたろうさんの持ってる区分レジでもありましたが)だけじゃなくもっと突っ込んだ建て替え促進作戦を決行するんじゃないかと読んでます。

ってことはあれです。
道路が狭くて住宅がゴチャゴチャ建ってるところの開発行為の規制を緩和する可能性が高いです。

さて、再建不の物件ですが、
大体がそんな今回の開発行為がありそうなエリアのちょっと後ろに建ってるはずです。

再建不の物件は道路法上の道路にさえ接道してしまえば(接道義務と言います)建築可能になり、その際の土地の価値は都内であれば最低でも1.5倍くらいにはなります。

前回のブログネタでは「自力で周囲の土地を買い上げて接道義務を果たしましょう」と書きましたが開発行為の中の再建不の土地であれば開発行為のどさくさに紛れて隣地を買い入れたり、隣地に高く売りつけることも可能になってきます。

更に言えば開発行為が始まると大体、どこかのデベが参入してきてややこしそうな囲繞地みたいなところも一気に買い取ってくれる可能性もあります。現在、渋谷駅の旧東急東横線渋谷駅跡地周辺でそんな開発行為が行われていますが(これは防災の観点での開発じゃないので実際はベツモノですがw)ワタクシ、実はこの開発地域の再建不の物件を安く買い入れデベさんに転売しまくって儲けた業者さんが知り合いでいます。

その際、ワタクシも何回も仲介に入ったので覚えていますが大体買った値段の3倍で売れました。(ま、二回以上転がしたので3倍までいっちゃったんですけどw)

災害発生を期待して再建不の土地を買い入れるってのはギャンブルみたいなものなのでどうかと思いますが政府主導で規制緩和に動く今こそそういう土地を探して仕込んでおくというのは悪い戦術じゃありません。

しかも今の都内ではこんな再建不の土地くらいしか安く買えません。

そんな時ですから「再建不は融資が付かないからイヤ」なんて言わないで「他人が融資付け出来ないからチャンス」くらいで考えていただき気長に保有するなんて作戦も悪くはないかと思います。

実際に災害が起きなくても国がそういうエリアの対策に乗り出した時期ですからこういうチャンスに乗じて資産形成するっていう「逆張り思考」もアリじゃないかと個人的に強く感じます。

そういや、
太陽光発電なんかもどっちかというとこんな政府主導で始めた政策ですがこっちはプレーヤーが増えすぎたのでタイミング的に「遅きになんとか」ってやつになりつつあります。(これもやるなら政府の方針が変わる前が勝負ですよw)


そんな再建不で開発行為の可能性が高いエリア・・ですがまずは近隣の道路を把握して役所に行って道路計画の有無を確認してください。

最近、区単位で防災道路計画を激しく推進しているエリアが増えて来ているのでそんな地域の再建不の土地は時として化ける可能性があります。

役所の都市計画課に行くと欲しい物件の住所を告げるとその地域の開発計画なんかも説明してくれます。その説明の内容如何でもいろいろ作戦を立てることが出来ます。この辺はある程度カンの部分があるのでギャンブルにかっちゃうかもしれませんが今回の国交省の話が出ている以上、区を飛び越えて都単位で防災計画を立ててくるでしょう。

しかも6年という防災計画にしては短いスパンでやるそうなので(この辺でもオリンピック効果が出てますw)ワタクシもちょっと期待してますw。


そんな開発が進むとその近隣の地価も上がります。更に言うとそういうエリアは賃貸需要も急騰しますので「最初にここの土地を買った時はボロボロだったのにねー、、」なんて笑い話になっちゃうかもしれませんwww。


さて、エイプリルプール明けの本日。。

「息をするのと同じくらいにスルッとウソをつく」と言われている我々不動産業者のこんな話を信じるか信じないかは・・・あなた次第ですw。


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実は「狼さんなら騙されてみたい(はーと)」って人多いらしいんじゃんw

COMMENT

気持ちよく騙される

気持ちよく騙されるのって結構大事かなと。(・∀・)
やったら楽しそうかどうか、そこかなと。

狼様の見解ですと、現金で買えるのなら、利回りの良い再建築不可物件はいいことづくめのように見えるのですが、何か基本的なリスクはないのでしょうか?

売るのが難しい、という点も利回り物件として売るならそれほど問題はないのではという気もしてます。

他にどんなリスクがございますか?

ふむふむ

再建築不可の続編、待ってました~!
新たな情報や、役所に聞くべきポイントが分かって良かったです(^o^)
また更なる続編を期待しています

質問

前から疑問だったのですけど、たまに築浅なのに再建築不可の物件がときどきあって、築古なら理解できるのですが、なんで築浅の再建築不可物件が発生しちゃうんでしょうか??

EDIT COMMENT

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