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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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ブログ閉鎖します。。。

banner赤ずきん
長い間応援ありがとうございました、、ですのw

こんにちは。

冒頭からエイプリルフールネタ全開のワタクシ。。。w(いきなりブログ閉鎖だなんてウソついて申し訳ありませんでした。。)

さて、去年もおととしもこのエイプリルフールになると言ってることですが、一年中ウソとつくのが生業(なりわい)でもある我が不動産業界。。(いい物件でもないのに「この物件とってもいいですよw」とか「いつ買うんです?今でしょw」などど言われてる方、さぞかし多いんじゃないかと思います)


あらたまってエイプリルフールに気合入れてウソつく必要は無いのではと思ったりしますw。(大事なことなので今年も例年通り、のたまってみますw)


この前のセミナーでもお話しましたが「不動産業者はいろいろな意味で嘘をつくのが上手ですよ」ってお話。。(ホント息をするようにスルっとウソつくので気を付けてくださいねw)

同業者同士でも簡単に引っ掛けられちゃうので「人を見たらドロボーと思え」なワタクシも常日頃から騙されないように気を付けていますが、本日はワタクシがすっかり騙されて今でもトラウマ化してる出来事をチマチマと書かせていただきます。


遡ること5年前。。
まだ世はリーマンショックの余韻残る時代でこの頃は都内のRC物件も利回り10%くらいで売られていてオーバーフルローンで買うことも可能だった時代です。不動産投資をやってる人も今ほど多くはなかったのでちょっと不動産の知識があればそこそこいい物件が買えたホント、今振り返るとあの時に実需仲介なんかやってないで収益物件買いまくってりゃ良かったじゃんって感じなのですが、ワタクシ、あの頃は区分のレジを仕入れてはせっせと実需層に転売するというアコギな商売を主力として専念する毎日でした。

区分実需で一番動きがいいのが2000万~3000万円くらいですからワタクシもその辺のロットが主力です。(いつの時代もこの辺のロットは住宅ローンが組みやすいので今でもこの辺のロットで勝負している人は多いはずです)

利益率なんていいとこ2割抜ければ御の字の世界ですから一度の転売で得られる利益なんざたかが知れてます。

しかし3000万の20%と言えば600万です。
収益物件の仲介で600万得ようとすれば2億円の物件を片手仲介してやっと得られる金額です。

サクッと仕入れて売り主として他業者に販売をお願いすれば寝てても儲かる、、、うーん、、今思えば無理してこっちの世界に来ないでそっちの世界でやってれば良かったかもしれませんwwww。


そんな折り、同業の仲介さんからとある物件の紹介を受けました。
赤坂の売りビルです。(当時の金額は1億8000万くらいだった記憶があります)

しかし当時、赤坂は壊滅的に事業用収益は賃料低下してましたので誰も手を出すことはありませんでした。

そういうしょぼい物件資料を持って回ってる人が新橋とか新宿の喫茶店にいっつも集結して「喫茶店の伝票の支払いを誰がするのか心配で見ていた時代」でもありました。(あの時、ブローカーさんは地上げ案件などの大型案件がまったく無くなっちゃったので半ば休眠状態だったのでこういう物件ばっかり持ちまわってましたw)

しかし、その物件。。
「居住系にコンバージョンして再販すれば3000万くらい抜けるんじゃんw」って言われてワタクシのところに舞い込んできました。(いえ、居住系なんて言ってますけど採光なんて一切考えない利回り重視の超攻撃的外国人向けのタコ部屋的住居を検討しておりましたw)

しかもその物件の金額。。
「ここだけの話、、売り主の決算対策で1億くらいでで売ってもいいと売り主が言っている」という物件として話が来ていたのでワタクシ、、すっかりその気になって買い取り資金をかき集めに走り回ることになりました。(この当時はキズモノ物件だから売値の半値なんて話がよくあったんですよw)

ワタクシ、話にウソがあっては困ると売り主に会わせて貰って直接言質を取り「この話はどう考えてもホントっぽいなー」と思ってたので金融機関ともドンドン話を付けてしまい契約さえ終われば2週間で融資実行、、ってとこまで一気に話を詰めてしまいました。。

さて、そんな契約5日前。。
契約書のひな形のやり取りも順調に進み「ま、これなら問題ないでしょ」ってとこまで煮詰まっていましたがそこに別の業者さんから物件情報が届きました。

えぇ、、察しのいい方ならお分かりだと思いますがこの物件の情報ですw。

金額は25800万円。(え?w)

しかも物件はいつの間にか「売りビル」から「売りレジ」に変貌していました。


契約5日前にこんな形で情報が回ってくるとしたら考えられるのは、

①すでにこの物件の契約が締結されていて出口を25800万で探してる
②今の売値は1億ちょいかもしれないけど実は当初の売値が25800万でその話がいまだに出回ってる
③売り主が自力でコンバージョンすることになってそれが新しい情報として出回ってる


念のため謄本を上げてみましたが新しい物件変動はありませんでしたのでどのパターン(さすがに③のパターンは無いでしょうけどw)とか考える以前に「売りレジ」に変わってる時点で①のパターンが濃厚ですw

しかし、ワタクシ売り主さんにも実際に会ってますしこちとら契約5日前で契約書の中身についても詰めてます。

うちと契約しますと言っときながら他で契約を進めてるってのは想像しただけで吐きそうな気持ちになっちゃうじゃんw

更にここでハシゴを外されると金融機関からも怒られそうだし、なによりワタクシが怒り狂いすぎてショック死しちゃうかもしれませんw。(このネタために他の仕事に目もくれずひた走った時間的損失たるや利害関係者一家郎党無理心中に追い込んでしまいたくなるほどの怒りですよ。。いや、マジでw)


これのオチですが、なんとうちは2番手として契約準備をさせられていたんです。。。(要するに1番手が飛んだ時の代打要員ですw)

なんでも1番手の買主が業者のくせに融資に不安があったらしく融資の金額によっては指値をしてくる可能性があり、その瞬間に1番手を蹴っ飛ばしてうちに何食わぬ顔で話を持ってくるというシナリオ。。(これ、普通に1番手で決まってしまったのですがその時の言い訳すらロクに考えていなかった模様ですw)

仲介さんもこの作戦は知っていたようで話がバレた時もずっとシラを切ってました。ってかすべて事実がバレたって場面でもあれこれとウソをついて話を煙に巻こうとしたのでめちゃくちゃブチ切れさせていただきましたが契約の準備までさせておいて「実はあなたは2番手です」なんて話。。

不動産投資やってる人でも実際、そんな目に遭ったひとっていないんじゃないかと思います。。(売り主と仲介がグルになればこのくらいのことだって出来ちゃうのがこの不動産業界なんですw)


この時はホント、どこまでがホントの話でどこからがウソなのかさっぱり分からなくなり彼らに2か月にわたって翻弄され、その時、融資をお願いした金融機関には今でも出向くことが出来ません。

たぶんワタクシが人を信用しなくなったのってこの件が発端じゃないかと思うくらい見事に騙されましたw。

この事件以降、ワタクシ、人を信用しなくことに更なる磨きが掛かり現在の「人を見たら泥棒と思え!」という人格形成の礎になっておりますw。

そんなウソのお話ですが、不動産屋の場合、基本的に「バレないウソ」を多用します。

例えば、
「この物件は現在空室だらけですが引き合いは多いそうです」とか
「え?売買理由・・ですか?売り主さん、海外に転勤するそうなんです」とか
「すみませーん、、実家の親が急死したので往復の交通費貸してください(実話w)」など

ウソってのはバレて初めてウソであってバレないうちは事実として取り扱われます。

ちょっと調べればそれがウソとわかることもありますが当人しか裏が取れないことをウソつかれるともはやそれは事実としか受け取れませんw。

そうなんです。
不動産屋のウソってのは素人が調べてもわからないって部分に集中するんです。。。

これを見抜くにはって話になりますが簡単です。

そんな話を最初から信じなきゃいいんですw。

そう思って話を聞いていると自然と「質問力」が身に付くものです。だって最初から疑って掛かってるんですからどの話を聞いても「あれ?」って思いますよね?

「あれ?」と思えばその部分について質問したくなるのが人間ってもんです。

これを繰り返してると不思議なものでいつの間にか「あ、今こいつウソ言ってんなw」ってわかってくるようになってきます。


セミナーでお話しした「質問力」ってのはこんな部分です。(あの節は話をめちゃめちゃ端折ったのであえてブログで書かせていただきました)

まあ、不動産投資に限らずこの手の「儲け話を赤の他人に持ってくるやつの話」は信用するところから入るのはほとんどが無駄ですが、不動産屋に限って言えば「はい。ワタクシの使命はあなたを金持ち父さんにすることです」なんて無駄口叩かずに「はい。ワタクシ、仲介手数料が欲しくてあなたに物件勧めてます」って面と向かって言える人間がいない時点でウソつきってことになっちゃうんですけどね・・・・w。



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それを言っちゃ身も蓋もないんじゃんw

COMMENT

ワタシ、狼さんと飲んでる時の話しは、ほとんど ウソついてますが、もしかしてバレてましたか?

いやーん。



ハマーの話しが聞きたかったんじゃんwwww

海千山千

せめて「買い上がりが入って売主の気持ちが変わった」くらい言えば
まだ格好もついたのでしょうけど、何もなしですか・・・^^;

でも、売主と仲介が一緒になったらウラは取れないですよね、確かに。^^;

それにしても1→2.58億ってどんなマジック・・・

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