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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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裏出禁。。。(公示地価発表に寄せて、、、w)

banner赤ずきん
昨日の○○理論、、誰1人まともに覚えてくれてなかったんですのw

こんにちは。

今朝、テレビのニュースで今年の地価の発表がありました。

業者間で囁かれていた予想通りの数値(実際にはもうちょっと上がってると思ってましたけど)で特に震災の時にあれだけ嫌われていた湾岸地区はオリンピック開催に伴い恐ろしく値上がりしていましたw。(「湾岸地区は液状化の心配があるから融資しないよ」とか言ってた銀行さん、、その後お変わりないですか?)

日本は不動産の価値が上がらないと景気が良くならないのですが今回の結果を見るとさらに首都圏集中型の景気上向きに拍車が掛かるものと予想出来ます。

しかし今回の地価の発表で思ったのは商業地の地価。
体感的な話ですが、都内の商業地の上昇率を見ると「あれ?思ったより伸びてねーな」っていう感じです。

いつもやってる商業地の定点観測でもまだ山手線至近の商業地の1階店舗に空き(特築古のビルなどは悲惨なくらい空室が目立ちます)が多く見られるので実際の景気回復はあと数年掛かるのかな、、、?と思います。

まぁ、相変わらず銀行もビル系物件に対しての融資姿勢は消極的なのでこれが商業地の地価を押し上げてくれない最大の原因だとは思いますが、これだといつまでも居住系物件にばっかり資金が流れてしまい世の不動産投資家さんは低い利回りの物件の争奪戦に参戦しないといけない状況は続くんじゃないかと。。。

その結果、都内で物件買うのは大変だから地方の高利回り物件に、、、という流れになってしまうのも仕方ない話なのですがその地方の地価を見ると、、、うーん、、、都心がまだ上がり切ってない状況下では地方への経済波及はまだまだ先、、でしょうか?

新聞とかテレビだけの発表を見ると「あー、、やっぱり都内だけが景気いいのかな」とイメージ先行で思わずそう思ってしまいがちですがもっと細かくチェックすると地方でも面白そうな地域が存在します。

昨日のブログで「ドーナツ理論」の話を書きましたが、都内で言うと環七の外側、かつ国道16号線の内側ってのは都心に通勤する人のベットタウンなのでこのエリアは企業の雇用が衰退しようが学校などの統廃合に関係なく賃貸需要はあまり変わらないので「買ってもいい駅」などのやり方さえ間違わなければ「流動性のあるいい資産」として保有出来るものです。(要するに「売ってよし買ってよし物件」です)

都心から離れれば離れるほど地価は下がるけど賃貸需要があれば坪あたりの賃料単価はさほど変化しないので(大体この円内にあれば最低でも5000円/坪~9000円/坪で貸せます)地価は安いけど周辺の賃貸坪単価はそれほど安くないってエリアを見つけて買うという手段は地方でも通用するはずです。

参考までにちょっと前の武蔵小杉駅周辺での例ですが、
武蔵小杉駅周辺の再開発が行われる以前のこのエリアの賃貸物件の坪単価は築古レジの時点でなんと驚異の坪9000円でした。

この9000円という単価は都内の環七外側の賃料とさほど変わりませんが地価は環七外側の30%OFFです。当時は積算評価で融資する銀行がたくさんあったので坪9000円取れる収益性がありながら積算価格でオーバーローンが組めるという美味しいエリアだったのがこの武蔵小杉。

さらに隣駅の新丸子駅周辺もその人気ぶりに引っ張られて各駅停車駅にも関わらず坪9000円に近いパフォーマンスで貸せました。(ま、中原街道を渡ってしまうと一気に下落しちゃうのはお約束ですけどw)

この法則を利用すれば例え物件が地方であってもいいパフォーマンスの物件が見つかる可能性があるんです。

となるとまずやるべきことはそのエリアを見つける事ですがこれは自分の土地勘があるエリアからやった方が早いです。(土地勘のないエリアでこれをやると途方もない作業になっちゃいますw)

参考までに不動産仲介さんはそこまで調べて物件情報を出してくれませんので(単に融資が付くから出してるんであってそういう情報は大概、あと付けで言ってきますw)こればっかりは自分で調べるしかありません。(そのエリアの仲介さんの査定は貸しやすい賃料であってマキシマムの賃料じゃ査定しちゃくれません)

実はこの賃料調べってのはやってるかやってないかで物件を買う際の指標の理解度が違うので世の不動産投資家さんは最低でも自分の投資エリアとその周辺くらいはいつも頭に叩き込んでおいて欲しいことなのですがこれを理解してると売り物件の情報が回って来た時に関数電卓無しでおおよそ「美味しい物件かそうでないか?」がわかるようになります。

参考までにワタクシ、都内とその近郊であれば土地値と新築レジ新築アパート、築古レジ築古アパートの賃料相場(これは坪単価で構いません)のデータくらいはほぼ全部把握してます。(暇な時はいつもこれをチェックするのが収益売りの主業務じゃないかとw)

この脳内データと届いた概要書を照合すると「なんだよ、、クソつまんねー物件送ってくるんじゃねーよw」って自信を持って言い切ることが可能になりますw。(あと、どこをどう直しても賃貸の客付け出来そうもないのも捨てちゃいますw)

その脳内チェックで引っ掛かった物件だけ追いかければ自然とそういう物件だけにしか興味がなくなっちゃうので「狼から出てくる物件情報はホント、、年に数回あるかないかだよなー」って構図になっちゃうのもご理解いただけるかと思います。(どう見ても儲かりそうもないつまんない物件を仲介してその後起こる様々なトラブルのあと始末するのってホントめんどくさいんですよw)

あと「そういう物件って瞬間蒸発しちゃうから買うのも大変なんじゃん?」って思う方もいるかと思いますが、業者間で流通している物件はネットに公開されない限り業者同士で握っちゃうことが多いので都銀とかの融資審査期間の3週間くらいならいくらでもブロック出来ます。(だって業者間取引でス○ガなんか使ってる業者さんはいませんから)

これは業者間の信用問題なのですが突っ込んだ買い付けを必ず成約に結びつけていれば自然と「あいつのとこの買い付けだから大丈夫でしょ?」って思って貰えるのでその信用さえ崩さなければ次回はもっと優先的に物件情報が貰えます。

この信用の積み重ねこそが我々不動産屋の財産でもあるのですが、最近はそういうやり方を知らないのか、、業者間とか金融機関などとの信頼関係も構築出来ずに沈んで消えていく業者の多いこと多いこと。。。

不動産屋がお客さんの融資を手伝うケースでどう考えても融資が通りそうもない物件を数打ちゃ当たる的なやり方で融資をあっせんしてる業者さんも増えてます。。。

金融機関って仲介さんと最初の融資取引でコケるとそこで信用を無くすことが多いので我々、最初にその金融機関を使って融資を引く場合、「絶対に外さない物件」と「絶対外さない融資属性のお客さん」を連れて行きます。

一度、そういう実績が出来てしまえば次は多少難ありなケースでも「この仲介が持って来た案件だから、、ま、なんとかなるでしょ」と思ってくれるし、場合によっては0.2%くらいなら「金利の優遇」なんてこともやってくれることもあります。うちの場合、そもそも年間にあっせんする融資の件数が少ないのでこれが使える銀行は少ないですが(ここまで偉そうに書いておいてこのオチか、、、とw)少ないながらも融資を外すことはまず無いので担当者が変わってもいろいろな優遇は継続してます。

あ、そうそう。。
融資のあっせんの話で思い出しましたが、そういや、この前、とある銀行さんから「どこの仲介さんとは言えませんけど融資審査50件持ち込んで全部通らなかったヤツがいるんですよwww」って話を聞きましたが、おそらくその仲介さん、、すでにその銀行は「裏出禁」になってるはずです。

「裏出禁」とは表面的には「あ、これはこれは○○不動産さん、、いつもお世話になってます。え?融資ですか?はいはい。。やりますよー」とか言われておきながら実際には支店内審査にすら回されずどんな属性のお客さんでもその仲介さん経由では一切融資が出ないという「恐ろしい仕打ちなのですがこれだけ融資が通らない案件をシレっと出してくる仲介さんは往々にして嫌われます。(だって審査しても通せないやつばっかり送られてきたら誰だって審査する気力も無くなりますってww)

そんなこんなで今日の地価発表。。
業者的見地ではこのままどんどん上がり続けて早く商業地の派手な取引が出来るようになるまで回復して欲しいところですが、、それだと今の不動産投資家さんには不利益ばっかりなので「ブロガー狼」的にはこの辺で上昇傾向に歯止めが掛かればいいのにというなんともどっちつかずなポジショントークで本日のブログは終了です。。。


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こうやって毒ばっかり吐くからせっかく1位なっても速攻で陥落しちゃうんじゃんw

COMMENT

その50打数0安打の業者さんの事書くと、またコメント未承認の刑になるんじゃんww


50打数0安打のコメント師になるのは、ヤなんじゃんwwww

No title

最初の一歩は超鉄板でいくのが当然と思っていたのですが、そうでもない
仲介さんもいるんですね・・・
0/50ってどんだけ・・・^^;

やっぱり金融機関って、派手な仕事よりは堅い仕事を積む人のほうが好き
でしょうから、投資家の方もその辺をふまえて話しを持っていくのが良さそう
ですね。

あ、狼さんから教わった区分の買い方のお話、先方に説明するのに凄く
役立ちました。(・∀・)
暫くはフルで対応して貰えそうです。

No title

まずは、ポチクリしますた。

ワタクシ、某SOSの一角から、
ウラ出禁になりましたワ、、、

ていっても支店変えれば
行けることは確認しました(^_^;)

持ち込んでもことごとく買えないとなると
そういう扱いに、なってしまうんですね(´;ω;`)ブワッ

No title

僕も今日の朝見ました。
景気が良くなってきているのは良いですが、家賃が上がってこないと、固定資産税だけあがるだけですからね。。。

景気が上がって欲しいという思いもあれば、いやこのままでステイしてくれという思いどっちも交錯している、微妙な心境ですね。。。

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