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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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久しぶりに物件査定のお話。。。。

banner赤ずきん
すっかり春めいてきたんですのw

こんにちは。

土曜日の午後、、娘1号の卒業式を終えて謝恩会に出席する嫁を置いてひとり帰路に着いたワタクシ。。(この日は速攻で家に帰って犬をドッグランに連れて行くように指示されていたので寄り道なしで帰宅です)

新宿に着いた頃、携帯がぷるりんこ♪

電話の主は知り合いの仲介さんでした。。

その電話でお客さんの物件の査定を依頼されたのですが、聞けばこの物件、、気の毒な物件の予感がします。。

と言うことでまずは物件スペック。

場所:神奈川県川崎市某所
交通:京急の各駅停車停車駅徒歩14分
土地:78㎡
建物:平成23年築木造アパート
間取り:25㎡クラスのワンルーム6部屋
年間収入:約500万(当初予定)

利回り:7%中盤(え?w)

これを某ちょっと金利の高い金融機関にて2%前半の35年フルローンで(諸経費コミコミ)買っているのですが、現地でその物件を見ると見るからに造りが安普請です。

不動産屋さんが転売目的でクズ土地を安く仕入れてデザイナーズ風のアパートに仕立てたような感じには見えますが、、、すみません、、これどう見ても「安っすいアパート風」に仕上がってますw。

建物がダメなら外溝をもうちょっと工夫して建てればどうにでもなったのに「楽天で格安なエクステリアを探して取り付けました」的な部材が使われているためちっともデザイナーズ風には見えません。(なんかどこをとっても中途半端な造りです)

この売り主さん、、
本物件を業者さん提携のフルローンで購入しているのですが返済期間が35年と長く、CFは潤沢なはずで返済も月当たり24万程度なのですが現況の家賃収入は3部屋空きのため20万ちょい。

えぇ、、築2年ちょいの物件なのにすでに「持ち出し」になってます。。。(新築区分レジみたいな返済してます)

フルローンで返済比率50%以下ならと言うことで買ったらしいのですが満室だったのは最初の一年だけで2年目からは入れ替わりはあるものの常時2部屋くらい空いたままの運営だそうです。

金融機関への返済だけなら月4万くらいの持ち出しだしそのうちなんとかなると思うのですが問題は他の所有物件との兼ね合い。。

この売り主さん、
この他に返済比率75%で購入した鉄骨マンションがあるらしいのですがそちらはすでに返済比率が高いためうまくCFが回らずそのCFを補てんするべく次の物件は返済比率が低い物件を買おうと本物件を購入したそうです。(退去の原状回復費と仲介さんの広告料2か月払って固定資産税などの費用を払うと足りないそうです)

当然、この物件の潤沢なるCFを期待して買ってるので満室運営出来ないとダメなのですがこっちもなかなか満室経営が出来ないのでその鉄骨マンションの返済に回すキャッシュが足りずこのままだとそっちの物件諸共心中しそうになっているそうです。

この新築でCFを挽回しようと思ってたらしいのですがむしろ首を締める形になってしまい、どちらかを売却して少しでも元に戻そうということになり「物件を高く売るならこいつしかいないw」ってことでお声が掛かったわけですが、なぜS造を処分しないでこの新築の方を売ろうと思ったのか?、、、その理由は単純です。。

えぇ、、既存で保有しているS造マンション、、今から売っても高く売れないからです。。(だって金利が高過ぎて元本が全然減っていたいんですのw)

このS造マンションは1階に店舗が入っているのですが元々は車庫で申請している都合上用途違反の以前に容積オーバーです。こんな物件でも当時はこの部分の賃料収入も見てくれたので無事に融資が出ましたが、今ではこんな物件に融資が出る方がめずらしいです。

ワタクシ、前にこの業者さんと飲んだ時に「物件を極限の価格で高く売る方法」というのを自慢げにペラペラしゃべったので「じゃ、狼さんならいくらでこの物件売る?」って話になりお声が掛かって参上した次第ですが、、、すみません、、この新築も高く売れそうにありません。。

このエリアで築3年くらいのアパートを売るとした時の期待利回りはどう転んでも8%弱は無いと厳しいのにこの安普請な造りでは7%後半くらいでギリギリ客付け出来そうな雰囲気。。

しかも今の抵当権を考えると同じ金融機関で同じ条件で融資が出るわけも無いのでさらに売値は安くなりそうです。

最低でも買った値段で売ってあげたいのですが、バストイレ別だけどミニキッチン、ベランダ無し、使い勝手の悪い変則6畳間で、オートロックも無ければ浴室乾燥機もありません。外構も金網だけのしょぼい設備なのでどこをどう写真を取ってもアピールポイントが薄い本物件。。。(ホント、その辺に転がってそうな安普請っぷりです)

で、この物件の本人希望価格は7200万円。(この希望価格の内訳は書くと悲しくなるので省略します)


仲介「狼さんならいくらで売り出す?」

・・・・

・・・・

え?

その金額、、、売り主さんの前で言っちゃっていいんですか?(聞いてびっくり見てびっくりな値段ですよww)

参考までにワタクシの査定は6480万円です。(そこから指値が入って6000万くらいで成約ってイメージです)

レントロールを見ましたがもはやこの想定年収500万ってのがすでに無理な賃料設定なのでワタクシ、賃料設定し直して弾き出した年収は450万。(これでも相当奢ってますw)

この賃料だと広告費も必要なのでその分の経費とか諸々見るとランニングコストも今以上に掛かるはずです。(だって見たことないコンビニ1軒しかないような工業地帯のすぐわきの物件じゃこれ以上賃料取れないってw)

その場で査定金額を出すと「オマエ、ろくに考えていねーだろ」と言われかねないので昨日は黙って帰ってきましたが、、、仮に6500万で売れても500万の損失です。(このほかに精神的損失も加わります)

7200万で売りたいって気持ちもわからなくはないですが、、、たぶんそれだと問い合わせの電話すらならないでしょう。。(あってもネット系仲介さんのいい撒き餌にしかならないかと)


ホント、貸してお金を得ようってのが不動産投資なんだから建てる人ももう少し考えて建てればいいのに。。





さて、そんなわけで本物件。。。

いくらで査定しましょうか、。。。?(正直に言ってやりたいですが自分のお客さんでもないので適当に答えちゃおうと思ってますけどねw)


なんて言いたいとこですが頼られちゃうと嫌と言えないワタクシ。。
結局高く売ろうと泥沼に自ら飛び込んでしまうのはいつものおんなじですw。。


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むしろ適当に答えたほうが高く売れたりするかもしんないじゃんw


COMMENT

No title

所得が1800万円超えの人に「税金が還付されますよ~」って言って売るしかない?テレアポ業者にお願いしたらいいかも。

>場所:神奈川県川崎市某所
>交通:京急の各駅停車停車駅徒歩14分
>土地:78㎡
>建物:平成23年築木造アパート
>間取り:25㎡クラスのワンルーム6部屋
>年間収入:約500万(当初予定)
>利回り:7%中盤(え?w)

これを6000万で売ってあげるなんて、十分神業な気がします

No title

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

25㎡クラスのワンルーム6部屋ってことは、土地78㎡に対して
延床150㎡。容積300の地区か、容積オーバー?

No title

やっぱり、購入する時にしっかり吟味した上で購入しないとこういうことになってしまうんですね。
僕は、最悪、トントンになれば、資産としては残るので良いという考えをもっていますが、持ち出しはきついですね。。。しかも、それプラス精神的損失もありと。

No title

なかなかシビアなミッションですね・・・^^;
準工業地帯240%とかですかね。

しかも7200万だと、仮に買った値段としても建物代随分と
かかっている気が・・・(坪100?級)

なんか、色々大変そうですね・・・^^;

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