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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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ま、業者の立場で言わせていただくとそういう人がいないとこちとら商売にならないんですけどねwww

banner赤ずきん
こってりしたものが食いたい週末なんですのw

こんにちは。

むむっ!!
昨日のブログネタ、、ブログコメントとかfecebookのコメントを見るとここしばらくこのブログでは無かった「盛り上がり感」を感じますw。(皆さん、この手の話が聞きたかったんですね)


では調子に乗って本日もそんなネタをいただいた質問に答えながら書いてみます。

質問その1
質問ですが他人の私有地に地役権を設定ときに、物件を売買したらこの地役権は買主に移転されるのでしょうかね?

えーっと、
これはご自身でググった方がいいかとw(ワタクシ、この手の話はあまり詳しくないですよw)

ワタクシの知る限り、この場合、自分の土地だろうが他人の土地だろうが地役権が設定されていればその土地を売却する時、当然移転されちゃいます。よくあるパターンが電柱とか高圧電線の敷地の(送電線地役権とか言った覚えが、、w)タイプと地下鉄の出口を自分の土地の地下に建築されてる地役権。。

この地役権は原則、登記してないと対抗出来ないので(対抗要件って言います)登記が必要なのは言うまでもありませんが、土地の売買などではこの権利が登記されていれば売買時に一緒に移転しちゃいます。またこの地役権、、記憶が確かならいちいちその地役権者に言わなくても勝手に所有権移転が出来たはずです。もっとも普通の土地建物売買の時の契約書を見ると「必要なもの以外の用益権は売り主の責任で全部、決済までに抹消しろ」と書いてあるので実際はこの手の公共機関の地役権以外のものが売買時に抹消されるべきのものが多いので現場では滅多に見たことがありません。


さて次の質問

質問その2
再建築不可物件を持ってます。
続き聞きたいです
あと、売りたいのですが、どんな業者だったら売れるか?


ほほう、、再建築不可の物件を売りたいと。。

実は再建築不可物件専門の業者さんもいるんです。
しかし、彼らは昨日話した、隣地に買える(借りれる)土地があるか?ないか?で価格を決めてる傾向があるので(その難易度は関係なしにw)業者さんにお願いするとほぼ買い叩かれます。

また同じ業者でも仲介さんに依頼すると、当然融資が付きにくい物件ですから高く売ろうとはなかなかしてくれません。

じゃあどうするか?
そういう土地を一番欲しがる人って誰かと言えば・・・その土地の隣地の人です。

隣地の土地と再建築不可の土地がくっ付くといきなり土地の価値が上がることが多いので売るのならまず隣地の人に声を掛けるのが王道ではないかと思います。。(だから買った物件の近隣とはいつも仲良くしておきなさいよって言ってるんですw)

あとは地元の宅建番号の大きい数字の仲介さん。
地域の付き合いだけで儲けているのでこういう仲介さんは妙なところにも顔が広いです。こんな業者さんに「売りたい」って言わずに「相談」って形で話を持って行くといいです。あとこれは作戦ですが最初から「売り話前提」で相談に行くと買い叩かれちゃうのケースがほとんどです。まずは「隣地を買いたいけどなんか作戦ない?」みたいな「買いの話」から入った方が成功率は上がりますのでご参考いただければと。。

次の質問です。

質問その3
再建築不可の場合、銀行の融資が難しいので、皆さん、どこで融資を受け、自己資金をどの程度の割合用意されて購入されているのか?

この質問ですが、「そもそも論」で融資を誰も引けないから安いってことなんです。なんらかの融資が引ければこんな値段で売りに出ないって前提で聞いて欲しいのですが、この土地はまず担保として金融機関は見てくれません。

ノンバンクで出てる融資は担保にその土地を取るのではなく「その方の本業の属性(要するに返せなくなったら給料で払ってねw)」で貸してます。

そうなると出来る手段は
①本業年収が高いこと(これを担保として見て貰う手法)
②この物件以外に出せる共同担保枠があるか?

くらいです

あとはこういう土地の融資に手馴れている業者さんを探す(ワタクシの経験上「借地融資」を積極的にやってる信金さん(某下町地区))ってのが早道かと思います。都内でも借地ばっかりのエリアがまだ残っておるのでそういうエリアにある信金さんだと借地でも金貸さねーと融資残高増えねーよw」ってとこがあります。こういう金融機関さんは独自に審査する傾向があるので(ただし高い金額ロットはダメですw)そういう金融機関を「不動産業者の紹介」で開拓していくと良いです。自力で金融機関に行っても「なんでうちに来るのよ?w」と思われるのですが「不動産業者経由」で打診すると優遇される傾向が強いです。(この話、普通の融資でもある話なので覚えておいてください)


あともう一つ質問がありました。
質問その4
将来売るときも、融資の問題で買ってくれる方を探すのが難しいので、一生、賃貸用に持ち続けるつもりなら、お得でしょうか??

昨日も書きましたが、やはり次の方の融資は厳しめなので一度買ったらずっと保有する覚悟でいたほうが無難です。しかしその覚悟で所有していると、、あら不思議、、一年もしないうちに「その物件売ってくれ」って話が来たりするんです。(3年間野ざらしだった晒しモノ物件に一件買い付けが入った瞬間、なぜか同時に買い付けが入ってくる都市伝説に似てますw)

こういう「宝くじを買うと毎回1等が当たる」みたいな強運な人も実際にいるので話を聞きましたが大体が「ずっと保有するつもりで買ったんだけど、売ってくれーって話が良く来るんだよねー」って感じだそうです。

だからいつも言ってるでしょ?

不動産投資は運が無いとダメだってwwwまともな物件買ってても買った瞬間、部屋で硫化水素自殺された買主さんをワタクシ知ってますw


・・・

・・・

えーっと、、、

はい、次の質問です。。

質問その5
再建築不可物件でも、再建築できる裏技が
あると聞いたのですが、
もし、差し支えなければ、ご教授いただけないでしょうか?


先ほど質問された方が素敵なヒントを書いてました。

「再建築不可の物件を、リノベーションするのが得意な工務店さんがあれば、教えて欲しいです~。」 (このヒントでわかる人は狼旅団検定3級あげますw)

☆説明しよう、、狼旅団検定3級とは・・?☆
この資格があると夜な夜な開催される「鳥貴族」での飲み会の参加資格が得られる級であるw(ただし飲み代は各自負担でお願いいします。。)


再建築不可の物件を再建築する方法。。

それはリノベーションではないかと。(ってこんなの自慢げに言うことでもないですけどw)

今建ってる建物は築年数40年オーバーの物件だと思うのですが(平成築の再建築不可って物件は無いでしょw)これをリフォームと言う名の改築工事で新築風に仕上げる手法で建て直すことが出来ます。ただ「建て直す」と近隣に言っちゃうと「なんかお隣さん、再建築不可なのに建てなおすって言ってたわよ(ほーら、だからこんなこと言われないように普段から近所付き合いはちゃんとしておかないとダメなんだってww)」と役所の建築指導課にチクられるので「雨漏りがするのでリフォームするんですよとか耐震補強するんですよ(ま、ついでに内装をちょこちょこっていじるけどね)」的な話をしておく作戦。

この作戦、地域によって役所の緩さが違うので注意して欲しいと言う話が前提で、、

、建築基準法では建築確認届(これが無いと新築工事が出来ません)を提出しなければいけない要件として「床面積5㎡以上の増築」ってのがあります。

ってことはあれです。
建物の床面積に変更が無ければ建築確認届の提出は不要である。。。と。(このネタを書くときちょっと心配だったので狼旅団建築主事のひげのTさんにウラを取りましたw)

これを利用すると理論上ですが極端な話、現状の建物の柱を一本残すことで「新築」じゃなく「改築」と出来るんです。(あくまでの理論上の話なので実際にコトを起こす際は自己責任でお願いしますw)

再建築不可の物件はだいたいこの手法を用いて新築建て替えリフォームしています。

ただこの話、旅団建築主事Tさんからも言われましたが「部屋の間取りを大幅に変更すると採光とかの問題でますます建築違反の方向性に突き進んじゃうので基本的な間取りは大幅に変更しないように」とお達しが出ています。(あと隣地の窓と重なるところに窓を新設すると近所から苦情がくることが多いのでここもご注意ください)

この作戦で建て替えをやると一つ問題が起きます。
それは建築年月日はその建物の新築年月日と同じになるってことです。。

築40年の建物をいくら新築風に仕上げても賃貸契約上の新築年月日は40年前の日付もままになるってことは覚えておいてください。(あくまでも登記上の新築年月日で賃契作りますから)


えーっと
これでご質問は全部答えたでしょうか?


さて、
最後に一言苦言を呈しますが
再建築不可のお話をこうやって書いたのもこの手の投資物件に対して「お手頃で安いから」という理由で安易に飛び込んでくる人が後を絶たないからです。

この不動産投資の世界、、
安い物件には大抵、裏があるので「この物件はなんで安いのか?」って言うのを良く考えてから行動しないとあとで「えー、、こんなこと聞いてないよー」ってことが起きます。

同時に不動産投資には融資が必要なケースが多いですから融資戦術の話を先行して覚えちゃう人が多いのも最近の傾向です。もちろんこの融資戦術を会得するのも大切ですが、出来ればそれと同時に不動産の細かい分野のことも率先して覚えていただけると幸いです。。

妙な自信だけで多額の借金を背負ってしまい地下に地雷がたくさん埋まっているのに気がつかずに全力疾走している投資家さんを見るとワタクシ、いつその地雷を踏んじゃうかハラハラしちゃうんです。。。(心臓に悪いです。。ホント、、)





















ま、業者の立場で言わせていただくとそういう人がいないとこちとら商売にならないんですけどねwww


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最後の最後でこーんな毒吐いたらまた狼ファンが減っちゃうんじゃんw

COMMENT

No title

地役権設定登記で、業者とせめぎ合っています。基本的に地役権があっても登記は嫌がります。これは設定した方(要役地)は自由に移転が出来ますが、設定された方(承役地)は外すことが事実上出来ないからです。

No title

そっくりさんは昔からありますね。
近隣の交渉に慣れてる人ならサイケンフもいいかもしれません。

No title

再建築不可の注目度高いんですね。^^;
でも値段だけ見るとついつい買えそうな金額だけに・・・

担保価値は無くても抵当だけは付けられるから、与信使える人は
融資引いて買っても面白いかも知れませんね。
将来隣地買えれば展望が開けるくらいの奥まり具合限定でしょう
けども。^^;

ありがとうございました

質問のお答え、とてもわかりやすく、ありがとうございました~

そんな信金があるんですね。それとつながっている不動産屋さんからの仲介がベストなんですね。でも、物件により仲介業者が決まっている場合は、難しいですかねぇ?
リノベーションしても、新築年月日は昔のままとか。募集のときは、写真駆使で、新しさをアピール、なんでしょうけど。
勉強になりました~。
また、いろいろ教えてくださいませ~。

No title

こんばんは。

憧れの狼先生に、勇気をふりしぼって
お尋ねした質問に答えて頂いて、
感激です。

ありがとうございました!

再建築不可物件って地雷原なんですね(T-T)

大変勉強になりました。

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