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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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再建築不可物件あれこれ。。。

banner赤ずきん
猫バージョンのテンプレに戻してという依頼があったので戻してみたんですのw


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こんにちは。


コメント欄で質問があった話で、ワタクシ、普段ブログであまり触れていないジャンルなのですが「再建築不可物件 (通称:サイケンフ)」というものがあります。(この質問に答えたらうちの犬のしつけの面倒見てくれるかなw)

このネタですが別に話するのを避けていたわけでもなく単にめんどくさくて書いていなかっただけですw。

最近、都内でもこの再建築不可の物件が増えているのですがこのサイケンフが増えてる原因、、ワタクシはまず団塊世代の高齢化を挙げます。あとは昨今のアベノミクスの影響で「今までなかなか値段の付かなかった(要するにあまりの安い査定出されて売る気も無かった)ものがある程度の値段で売れ始めた。。」ってのが真相ではないかと。。(それだけ都内の収益物件が激減してるってことですよw)

あとは不動産投資のプレーヤー増加も一因で都内で「高利回り」かつ「小さいロット」で買えるものとなると借地権の物件かこの再建築不可くらいしかありません。

ま、原因がどうであれ「不動産投資としてどうか?」という質問なのでこの辺は端折りますが結論から言っちゃうとワタクシはこういう物件は「アリ」だと思ってます。


まずこの手の再建築不可物件。。

大体が道路の狭いところに建ってることが多いです。
道路が狭ければ都市計画の開発からどんどん置いてけぼりを食う確率があがり他のエリアと比較すると例え駅近くの物件であってもずっとオンボロのまま時間が経過してます。建物も再建築出来ませんからそりゃーひどい事になってます。(もはやシロアリだの雨漏りだの言ってる場合じゃありません。建ってるだけで儲けモノくらいでいいんですw)

で、道路が狭いってことは周囲に「借地でずっと地主が頑張ってる場合が多い」のもこんな再建築不可物件の特徴。(昔はホント建築確認とか関係なくどんどん建物建ててましたからw)

しかし今いるそんな地主さんの後継者も結構いい歳です。
そんな後継者の子供がそんなわけのわからないモノを相続税を払ってまで持ち続けるとは思えません。

先日も同じようなシチュエーションの地主さん(89歳)の後継者の方(年齢61歳)とお話ししましたが、後継者の時点で相続税が大変だから今のうちに処分するな借金こさえて税金対策したいと言ってました。(「でもオヤジが生きてるうちはこんな話出来ないけどね」って言ってましたけどw)

そんなエリアに昔から建ってる建物。。
不動産って不思議なものでどんなに駅から近くても素敵な立地であっても「接道義務」を果たしていないってだけでその不動産の値段は激安になります。(一応不動産の接道義務ってのを調べておいてくださいね)

道路(ここでいう道路は建築基準法上の道路です)に土地が繋がっていないだけで特例除き建築確認がおりませんからどうしてもいい値段で売れないってのがこんな物件です。

参考までに以下の道路に2m以上接道していないと再建築可にはなりませんので原則、建て替えは事実上出来ません。(読み飛ばしても構いませんので小さく書いておきます)


建築基準法第42条で定めた建築基準法上の道路

①建築基準法第42条第1項第1号(1項1号道路)
 道路法による道路(国道、県道、市道等)

②建築基準法第42条第1項第2号(1項2号道路)(開発道路等)
 土地区画整理法、都市計画法その他の法令による道路

③建築基準法第42条第1項第3号(1項3号道路)
 建築基準法施行時以前より存在する道路

④建築基準法第42条第1項第4号(1項4号道路)
 道路法、都市計画法その他の法令により事業計画のある道路で特定行政庁が指定した道路

⑤建築基準法第42条第1項第5号(1項5号道路)(位置指定道路)
 土地所有者が築造し、特定行政庁からその位置の指定を受けた道路

⑥建築基準法第42条第2項(2項道路)(みなし道路)
 建築基準法施行の際、既に建築物が立ち並んでいる4m未満の道路で、将来は4mに拡幅が可能と特定行政庁が指定した道路

⑦建築基準法第42条第3項(3項道路)
 将来も拡張困難な2項道路の境界線の位置を中心線から1.35m以上2m(3m)未満に緩和する道。※ただし、崖地などは2.7m以上4m(6m)未満

⑧建築基準法第42条第4項(4項道路)
 6m区域内にある道路幅員6m未満の道路で特定行政庁が認めた道
  1号・・避難・通行に安全上支障が無い幅員4m以上の道
  2号・・築計画等に適合した幅員4m以上の道
  3号・・6m区域指定時に現存していた6m未満の法42条適用の道路

⑨建築基準法第42条第5項(5項道路)
 6m区域指定時に現に存していた道(4項3号)で幅員4m未満の道。6m区域指定時に境界線とみなされていた線を境界とみなす。

⑩建築基準法第42条第6項(6項道路)
 幅員1.8m未満の2項道路 (建築審査委員会の同意が必要) 


建築基準法第43条で定めた道路

⑪建築基準法第43条但し書きによる空地(建築する際に許可が必要)
上記によらないもの(法43条但し書きによる空地の可能性有り)


再建築不可の土地に通ってる道路は大体、⑥の「通称:二項道路」という4m幅員が取れずにある道路。ここに私道と言う形で建っているので権利関係もややこしくなっていて思うように開発が出来ずに何十年もそのままってパターンが多いです。


さて、そんなエリアに混在する再建築不可物件。。
やりようによってはそんな物件でも「お宝物件」に変貌することがあります。

要するに接道義務だけ果たせばいいということが多いので接道させるために隣地を取得すればいいんです。
と言っても売りに出る過程で不動産業者もなんとかして接道義務を果たせないかと努力した結果、出来なくてこのまま売りに出すことになったわけですから素人が買ってもダメなんじゃないか、、、とまぁ、普通はそう思うはずです。

しかし、、
不動産業者と素人の違い、、それは「いつまでも待てるよ」「そんな時期のわかんねー話には乗れないな」、、、です。


そうです。
素人は気長に待てるんですww。(ま、気長って言っても限度もありますがw)

不動産業者は基本的に短期間でモノに出来ない物件(しかも再建築不可の物件って金額も安いので苦労するわりに得られる対価が少ないんです)にはあまり手を出そうとしません。(転売しようとして儲かりそうもない物件には手を出さないのと一緒です)

しかしこれを非宅建業者な不動産投資家さんから見ると、、、
物件価格は割安だし建物をリノベーションする技術も今と昔はもう全然違うので見ようによってはお宝物件に見えるんです。

例)
①そんな隙間を狙って物件を購入、

②リノベーションして再生

③賃貸に出して時間稼ぎ

④そのうち近隣の物件変動が起こる(相続発生時に物件を売却となると案外近隣に「買いませんか?」と声が掛かることもあります)

⑤道路まで土地が手に入って接道義務を果たせる土地に変身

⑥ウマーw

大体この流れでいくと買った土地の値段は都内だと倍くらいまで跳ね上がることが多いです。



しかーし、

「なーんだ再建築不可物件って美味しんじゃんw」って思うのは早計です。

立地によってはいつまで経っても思い通りにならないことの方が多いんです。

そりゃそうです。
何十年にもわたり無秩序に建物を乱立させエリアですから人間関係も色濃く出ていて隣同士でも折り合いが悪く「隣には絶対売らないよ」っていうこともあるからです。(地上げとかでこういう状況に出くわすとまーず解決の糸口すら見えてきませんw)こうなるともはや「お金の問題」では解決するのは非常に困難です。

こんな土地だと知らずに手を出して10年以上塩漬けになってる人を知ってますがこの方はもう売るにも売れず買い足しも出来ず再建築不可の超築古戸建てとして今でも保有し続けてます。

ここの目利きが出来れば回避出来るのですがこれってワタクシ達業者でもなかなかわかりません。(売りそうもないってのはすぐわかりますけどw)


じゃあどうするか?

どうするかと聞かれてもこれはすべてケースごとに違うのでこれという解決策はありません。(事実上、運次第ですw)

まあ、対策は無いと言ってしまうとそれで終わっちゃうので強いて言えばコミュニケーションスキルでしょうか、、、?
まず近隣の住人から好かれることから徐々に始めて行き、盆暮れくらいにはなにか贈って、週に1回くらいは近隣の掃除でもすると仲良くなって今後の戦略が有利になることが多いです。(参考までにワタクシも近隣を手なずけるときはいつもこの手法を用いてます)

あとはこういう物件買う時には必ず公図をチェックしてください。
隣地の土地の形状と筆の割り方を見るとなんとなく「ここだけ土地を切って貰えば接道義務を果たせそうじゃん」って部分があることがあります。こういう時はチャンスです。買う前に隣地の所有者さんにあたりを付けるとかして交渉してからその再建築不可物件を買えば買った瞬間に「お宝物件」ですよw。(これはよくある「底地借地同時売買」の応用編です)

しかしそうは言ってもなかなか売ってくれないのも事実。

そういう時どうするか?
大体こういうエリアは「先祖代々の土地」ってことが多いので売ってくれと言ってもなかなか首を縦には振ってくれません。

そういう時は無理して買わないで「借地」として借り受けます。借り物でもなんでも権利さえ得ればその時点で再建築可になるのでたとえ借地が含まれていようがそれでも「お宝物件」に変貌可能です。

ただし注意して欲しいのは、そうやって隣地の土地を接収したあとその隣地の人の建物が土地を接収したために法的に問題が起きる可能性(容積オーバーになっちゃうとか、隣地が接道不適になっちゃう場合など)があると「そもそも論」で売っても貸してもくれません。

再建築不可の物件を見かけて買う買わないを検討する際はこんなことも考えていただけると良いと思います。



と言ってもそんなことまで考えずに単に「安い!」「高利回り!」ってだけで手を出す人も多いです。(それだけでいいって人も多いのでそういう人はそれでもいいです。無理しないでください)

再建築不可の物件を紐解くとこんなことが起きうるってくらいは最低限覚えておいていだだけるとこの話、他の場面でもいろいろ応用も利くので面倒くさがらずに覚えておいて欲しいところです。。。


そんなわけで今日もダラダラと長くなっちゃいました。。

このネタ、好評なら後日また「いろいろな応用編」なんぞを書きたいと思います。



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そういやコメントで「狼さんのブログ、ダラダラしてて疲れる」とか言われちゃったんじゃんw





COMMENT

No title

不動産業者と素人の違い、、それは「いつまでも待てるよ」と「そんな時期のわかんねー話には乗れないな」、、、ってところが雇われているトレーダーと個人トレーダーと一緒だなぁ。

質問ですが他人の私有地に地役権を設定ときに、物件を売買したらこの地役権は買主に移転されるのでしょうかね?

気ぃ向いたら教えてちょ。
(ググれとか無しで)

再建築不可

再建築不可物件を持ってます。
続き聞きたいです

あと、売りたいのですが、どんな業者だったら売れるか?

ぜひシリーズ化を!

再建築不可ネタ、待ってましたのーwww
こんなに、奥が深いとは~!
購入目的の近所付き合いとは、目からウロコですーww
お宝に化ける可能性を秘めているのですねww(物件によりますが)
おっしゃる通り、都内で格安の中古戸建で買えそう、と飛びつくと、この再建築不可か借地権になりますね。
お聞きしたいのは、再建築不可の場合、銀行の融資が難しいので、皆さん、どこで融資を受け、自己資金をどの程度の割合用意されて購入されているのか、知りたいです。
先日内見した再建築不可の戸建は、『ノンバンクで金利4-5%なら貸すよ、でも頭金は3割以上用意してね』、が条件だったので、何人も買付申し込みを受けたものの、すべて玉砕したと大手仲介さんが言ってました。2割しか用意できない人は却下だったそうです。キャッシュで、横からサッと買う方が多いのでしょうか・・・・!?
将来売るときも、融資の問題で買ってくれる方を探すのが難しいので、一生、賃貸用に持ち続けるつもりなら、お得でしょうか??
再建築不可の物件を、リノベーションするのが得意な工務店さんがあれば、教えて欲しいです~。
ぜひぜひ、シリーズ化してください~ww

No title

再建築不可も面白そうと思っていたのですが、自分のスタンスとして
基本融資(普通の)を使うことにしようと決めたので除外してます・・・

でも、単価だけ見ていると凄く魅力的なんですよね。

No title

いつも、拝見させて頂いてます。
勉強になります。

再建築不可物件のお話しありがとうございました!

再建築不可物件でも、再建築できる裏技が
あると聞いたのですが、

もし、差し支えなければ、ご教授いただけないでしょうか?

さっすが!狼さん!
全てお見通しですね。
びっくりしました。
ウチの再建築不可物件も周りは皆、怨念!恩讐!嫉妬!妬み!などなどでこんがらがっちゃってます。
火曜サスペンス劇場さながらのドラマが、すぐ起こりそうな緊迫したムードが漂っています。
私はさしずめ片平なぎさかなー。
狼さんは船越英一郎でいかがですかね。(笑)
ウチの近辺では私が1番若いので、とりあえず気長に待ちます。

ワンちゃん、ぜひぜひ可愛がらせて下さ〜い!

一本残し

うちの奥さんが建築士の関係で色々役所交渉の愚痴きかされてました笑。ポスト姉歯時代は役所のネゴブロックがくずせない見たいですね。

一本も残さない『一本残し』という荒技なんかもあるようですね^_^
築古再建不可をあと30年引っ張るノウハウとか期待しています

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