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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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方向性を変えられない買い方。。。

banner赤ずきん
リバ○ルの広域naviのメールがクソうざいんですのw


こんにちは。


昨日のブログネタだった「保有ストレス」のお話。。

そんなネタをダラダラ書いたからなのか、ワタクシ、ゆうべはその夢でうなされましたw。。(夢では3年家賃を滞納された住人になぜかワタクシ、裸の状態で荒川の土手に埋められるというわけのわかんないオチのところで「うわっ!!」って目が覚めましたw)


その夢の中で登場した物件は築40年超えの木造アパートだったのですが、いつの間にかこの物件を買っていて持ってることにストレスを感じて売却しようと思ったらこの物件、再建築不可の物件になってましたw。

夢の中とはいえ、とてもストレスの掛かる夢だったのですが、今日のお話はそんな「木造アパート」と「RCマンション」って買うならどっちがいいの?って話にします。

どっちがいいの?って聞かれれば「そりゃ金さえあればRCのマンションの方がいいよ」って言う人の方が多いと思いますがレインズの成約事例を調べてみると圧倒的に木造アパートの方が売れてます。

これって売買金額のロットがRCレジより木造アパートの方が小さいので比較的、木造アパートの方が多くなるんでしょう。また最近は木造の古いアパートでも金融機関によっては30年のローンが付くこともあるしス○ガの木造アパートローン撤退(2013年4月)以降、一旦は価格の下落傾向にあった木造アパートもこのような「おいしい金融機関」の活躍により比較的流通が増えて来てる傾向にあります。

しかしRCレジと比較するとまだ木造アパートの融資は古ければ古いほど融資が引きにくいのは事実。

ウラを返すともしかして今後あるかもしれないス○ガなどの「木造物件への融資の復活」なんて話があれば今の下落傾向の木造アパートも値上がりするかもしれません。(ってことは今が底値かもしんないよってことですw)

さて、
買うなら木造か?RCか?

不動産投資をやってる人もこれからの人もこの問題にいつかはブチ当たるんじゃないかと思うのですが、正直、この問題、、ワタクシもどっちが正解なのかわからないです。。。w

ただ、商売面だけで考えると不動産業者は基本的にRC物件を売る方が好きなはずです。

なんでかと言えば売買金額の大きさです。

防火地域の関係とか考えると売買金額の大きい物件は圧倒的にRC、S造の物件の売り物が多いし融資も付けやすいのでどうしてもこっちを売る方が優先されます。(参考までに2億超えの築古木造アパートってホント売りにくいですよーw)

しかもRCとかS造だと木造特有のややこしい瑕疵担保責任が少ないです。(特にシロアリ、雨漏り系w)

また売却後、賃貸管理まで請け負う場合、賃借人属性を考えるとアパートと称する物件よりマンションと名乗れる物件の方が統計的に滞納リスクも少ない気がします。(一部地域を除くw)

賃貸管理をやってたワタクシ経験からすると近隣トラブルを起こす確率は圧倒的に木造です。(だって壁とかペラペラで薄っぺらいじゃんw)

しかし管理面とか税金面を考えるとRCは木造と比較して金食い虫ですw。エレベーター無しでもそれ以外にも受水槽だの消防設備だのいろいろな機器が付いているのでランニングコストは木造とは比較になりません。

個々の方の投資手法が違うので一概には言えませんが小ぶりな物件から始めたいって人は木造、S造から始めて、ある程度資金に余裕がある方はいきなりRC、、ってのがいいんじゃないかと。。(と、、ここで軽くポジショントークw)

って書くとすごく乱暴な気がしますが、肝心なのは「どちらの特性もちゃんと理解してやらないとダメですよ」ってことです。


よくあるパターンでこのエリアはもはや木造アパートじゃとてもじゃないけど戦えないってエリアの物件を単に利回りがいいからと買っちゃうとその時は満室経営できても数年後、どんなテコ入れしても「埋まらない→賃料を下げる」、、っていう流れになることもあるからです。

あ、そうそう。。
RCだから大丈夫ってことでもないですよ。

そこのエリアのライバル物件と比較して間取りの優劣でも埋まる埋まらないの差が出るのでファミリー層が多いところに高利回りだからと16㎡以下のクラスのワンルームばっかりの物件を買いましたってのも非常にリスキーだってこともお忘れなく。(こんな物件を埋めきって満室経営出来る人って相当なプロ大家さんくらいですよ)

あと築古木造アパートで良くある話で「最後は更地にして売るからいいよ」って思う方もいますけどアパート一棟建ってるケースだと立ち退きの問題とか、そもそも論で土地を分割しないとそのエリアで一番高く売れるであろう「一戸あたりの土地の売買ロット」を超えてしまうこともあるんです。(参考までに都内23く土地の分割売りは基本的に宅建業者しか出来ないので結局、土地が切れないままの状態で戸建て業者が「下取り→戸建業者の指値」、、ということも充分考えられます。

「バーカ、、俺様の物件は首都圏内のJR駅徒歩10分の物件だから安心なんだよw」って思ってる人も多いかと思いますが首都圏と言えども安心しちゃダメです。(この「首都圏内のJR駅」ってぼかし方されるとなんかどこの田舎だよ、、って思ってしまいますw)

ワタクシの知ってるところの話でそのエリア、電車移動より自動車が家族に人数分必要ってエリアなのにこんな「駅近自慢」の見当外れな物件を買っちゃって地元の業者さんに広告料3ヶ月出しても埋めて貰えない物件を保有してる人がいます。

賃貸需要が無いところで単に利回りがいいからと買ってしまった悪しき例ですが現在この物件は12戸中、5部屋が埋まってます。。(買った時4部屋が埋まってましたが1年で一部屋しか賃貸は増えてません)

こんなの買う前にちょっと調べてればわかるものなのですがちょっと前に書いた「⚪︎⚪︎系仲介さんの甘い口車に乗っかって買ってしまった」ネタにも登場しそうなこの方、、。

最低、買った値段で売ってくれないかと打診してきてます。(嫌ですw)


幸い、そういう物件でも最近は自社で抱え込んでるカモ客相手に売る能力のある会社も増えてきてます。

そういう会社を探してそこにお願いすればいいのではないかと思い、その方には「そういう会社の見分け方」を伝授しましたが、おそらくそこの会社でもこの物件は買った値段で売れることはないでしょう。(だってこの物件、、フカしにフカs、、、げふんげふん)

えぇ、、今の時点では買った値段で売れないんですからこの方はしばらく保有という方向性を維持しながら前に進むしかありません。(この方だと手放した瞬間に2100万(推定)の赤字になるはずです)

木造かRCかって問題以前にこの方みたいに「方向性を変えられない買い方」をしちゃうと選択肢すら無くなってしまうのでくれぐれもご注意してください。

また不動産投資では今日のお話の「木造か?RCか?」の話以外にも「遠隔物件か?近くの物件か?」「集合住宅か?戸建か?」や「築浅か?築古か?」なんて選択肢を求められる場合があるのでとにかく個々の特性をよーく理解して自分に合った投資基準を見つけるってのが大切です。単に利回りが良さそうだからと飛びついてしまって「悠々自適なセミリタイヤ」のはずが「保有ストレスを抱えちゃう」ってなると逆に寿命が縮まっちゃうかもしてませんよ。ご用心。。



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このブログもそろそろ方向性変えないとオワコン化しそうなんじゃんw

COMMENT

砂に埋められたのは夢じゃないんじゃ・・・^^;

まあ、不動産に関わっていると時折そんなイベントも
あるやに聞きますが、そこまでの事態に陥るほど
にはやりたくないですね。(・∀・;)

資産70億とか目指すなら数回は埋らないとダメ
っぽいですが。

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