プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
07 | 2017/08 | 09
- - 1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30 31 - -
検索フォーム

一等地の新築見学会に出撃して返り討ちされちゃいましたw

banner赤ずきん
ブログの書きすぎで腱鞘炎になっちゃったんですのw

こんにちは。

わりと好評だった(らしい)連載記事シリーズ。。
書いてて楽しかったのですが特に「これ書いて」というオファーも無かったので今週は通常進行となります。。(ホント全くオファー無しでした、、w)


さて、先週の土曜日、、旅団員ケイマンさんの新築見学会に出撃してきました。

このケイマンさんの新築物件シリーズ、、
いつも都心のいいとこに土地から仕込むので毎回驚かされますが今回の現地も都内でも高級住宅地に入る様なエリアで、いつもと同様に土地から仕込んだ新築のRCレジです。。(もしかしてあなたは業者さんですか。。。と。w)

実はこのエリア。
ワタクシもいつかは住んでみたいと思ってるエリアの一つで春になるとこの駅周辺の街路樹の桜が咲き乱れそりゃファミリー層に限らずどんな人種が住んでも快適だと思わせるエリアです。

そんな駅から歩くこと10分少々。。
南向き6m弱の道路がっつり接道している本物件なのですが建物の窓がすべて南向きで採光充分で1階はケイマンさん物件定番の東京建物のブリリアマンションシリーズみたいに高そうな石が貼り付けてありました。(ケイマンさん、、こういう石の使い方がいつも上手です)

ワタクシ、住居系を企画するならこの6m位の幅員の道路付けが一番好きです。
これ以上広すぎると車が楽に行きかうことが出来るので交通量が多くなるし逆に狭すぎると引っ越し車両が入りにくいし案内時に車が建物の前に置けないとかいろいろ面倒です。(参考までに道路幅員が4m未満の2項道路だと消防車が入って来れなくなって災害時に見捨てられる可能性があるのでご注意ください

これでこの道路端に街路樹でも埋まってるとそれだけで土地の実勢価格は50万くらい平気でアップするのであれですがこの周辺は庭付きの一戸建てが多いので街路樹が埋まってなくてもそれなりに緑も多く(こういうのを借景と言います)そんな土地を買うだけでも今のご時世、相当大変なんじゃないかと思います。

しかしケイマンさん、、
いつものことながらどこでそうやってこういう土地探して来るんでしょう。。

隣地に多少擁壁部分とかがあったのでそういうところで指値でも入れたのか、都内の一等地でありながら一種単価は100万以下(一種単価がわからない人はいつものようにgoogle先生に聞いてください)という、業者のワタクシでもちょっとムカつく土地を仕入れていましたw。

だた、仕込んだ時期もあり、完成時期はちょっと遅れているんでしょうか?
まだ外構工事も終わっていないところを見ると3月末ギリギリの完成になるんじゃないかと。。。

そうは言ってもやっぱりケイマンさんのレジは完成前にすでに満室状態ww。(こういう物件って完成前に全部決まっちゃうんです。。。)

よくある話で、
見せかけの利回りを高く見せたいがために無理やり設定賃料を高く設定してしまう人も多い都内の新築レジですが、ケイマンさん物件はイヤミ抜きで「あ、これなら坪13000円でも入るんじゃねーの?w」って思う造りになってました。



玄関のオートロックを通り建物内部に侵入、、、


ipadで写真を撮ったのであまり広く感じない写真ばっかりですが

こんな室内です。


反対側から撮影。。

部屋の色使いなんかはケイマンさんらしく白を多用して空間を広く見せようというより木目をうまく使った部屋に仕上がってました。


床材もこんな落ち着いた雰囲気です。


最近の都内の物件の定番ともなってる「分譲仕様風キッチン」も当然導入されていました。
このキッチン、、値段は聞いてませんが新築レジを建てて売り出してる業者さんより良いものは入ってました。


賃貸仕様だとこのくらいで充分勝負できます。

さらにクローゼットとかドアなどの建具はすべて統一感を持たしたダイノックみたいなのを多用して仕上げているのですが、、、

うーん、、この艶消し具合だと本物の木目に見えちゃいますww

ケイマンさんの新築レジを見に行くのはこれで二回目ですが、ケイマンさんの新築スキルはすでにそこら辺の新築レジを建て売りしている業者さんのレベルをすでに凌駕してますよ。これww。


業者のワタクシから見て本物件、、
「いやらしいくらい賃貸のお客を冷静に見極めて企画された物件」です。

部屋のい面積は平均35㎡くらいの部屋ばかりですがうちのレジと似たような属性を確実に狙い撃ちしてますw。

このエリア、
特にローンを組んでまで家が欲しいって世代よりこういうおしゃれなタイプのDINKSレジに住みたがる属性が多いです。そんな属性の多いエリアにこんなの建てたらそりゃ完成前でも埋まりますってww。

しかも今回の物件、、赤井親分のブログでも触れてますが設計段階で親分とかそれ以外の大家さんに部屋の間取りについて入念なディスカッションを経て設計してるので部屋の間取りに変な部分がありません。

これが設計さん任せだとどうしても甘い部分が出てしまうのですが普段から部屋の間取りを研究し尽くしている現役大家さんの意見を相当取り入れてましたので相対的に高い設定っぽい坪13000円なんて賃料でもお客さんがついて来ちゃうんです。。(でもこんも賃料でも入居申し込みの状況を聞くと設定的にまだまだ安かった模様ですw)

利回り面でもこのエリアで土地から仕込んでいるにも関わらず「建った瞬間に転売してもちゃんと利益が出るような利回り」ですので正直申しましてワタクシ、、7%の利回りで買い付け入れてもいいくらいです。(それを5.5%の利回りで即転売してもワタクシ、、十分儲かりますw)

と、ブログで褒めちぎると「狼のやつ、、旅団員が建てた物件には査定が甘いんじゃんw」とか言われそうなので少々、、苦言を呈してみます。。


赤井さんのブログでも触れていましたが、最上階の一番見晴しのいいお部屋。。

実はこの物件、、4階建てですがエレベーターがありません。こういうケースだと設計段階での賃料設定で「4階ってちょっとハンデキャップになるかなー・・・?」って感じることもあります。

やっぱりエレベーター無しで4階まで引っ張るのってこの手のデザイナーズレジでは博打っぽい要素になるからです。。(ケイマンさんもこの辺でちょっと悩んだのではないかと思います)


これはあくまでも結果論ですがこの物件の4階周りの建物が低いので(高級住宅地ほどあまり高い建物が建ちにくいんです)

4階からの景色はこんな感じです。(新宿の高層ビルがよーく見えますw)

しかし、この部屋の窓はなぜか曇りガラス。。
ケイマンさんに「この部屋のこの景色って全然想定してなかったでしょ?」と聞きましたが、そんな質問するワタクシの方が無理言ってますw。だって普通、この景色は前から住んでないとわかるはずもありません。当然、ケイマンさんがこの景色を知ったのは建物を建ててる途中。。

デベさんならそこまで想定して設定できるかもしれませんが普通そんなの無理です。

ケイマンさん、、「このガラス、、引渡し前に透明なヤツに替えちゃお」って言ってたのでこの部屋の住人が退去した後、もうちょっと家賃の値上げしても大丈夫なんじゃないかと思います。。w(この部屋の家賃設定はもっと高く設定しても大丈夫です)

今回の物件、、
ホントそのくらいしかダメだし出来なかったので敢えてこのことを書きましたが、業者さんでもないケイマンさんがここまでの完成度のレジをたった一人で建てちゃうってのを目の当たりにすると、、もう業者さんと普通の大家さんの差って相当少なくなっている気がします。(って言うか、新築クオリティーはケイマンさんの物件の方が上でしたw)



ちなみにうちで建てた新築物件。。
今日でまる竣工3周年ですが(ちょうど3年前の3月10日に引き渡し受けました)・・・

うーん、、、

ケイマンさんの物件と比較するとたった3年でなーんか古臭く感じちゃいましたよwwwww(ホント、新築だなんて偉そうに言えるのって短い期間でした。。。)



そこでケイマンさんに伝言です。。

5年後でも構わないので利回り7%で売ってくださいw。(だってしばらくはこんな坪単価で新築なんか出来そうもないし、、)



人気ブログランキングへ
7%とか言っときながらさっき6%でも売れるって言ってたじゃんw

COMMENT

エレベーター無しの4階って、埋まってしまえば、引っ越しが面倒なので長期入居になるという話を聞いたことがあります。
埋まればエレベーターの運営費がかからないので美味しいです。

狼さんをして売ってくれと言わしむる物件・・・
実際拝見して、ウチのなんかはお遊びも良い所だと
つくづく思いました。^^;

マーケティングから何から何までの総合力が
卓越していないとこうはならないですよね・・・

桜上水ですか?

EDIT COMMENT

非公開コメント