プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
04 | 2017/05 | 06
- 1 2 3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27
28 29 30 31 - - -
検索フォーム

今週も連載記事書きますw~最終回

banner赤ずきん
誰とは言わないけどコメント欄で暴れるのやめて欲しいんですのw(承認出来ないコメントになりますよw)

こんにちは。

連載もので書くとどうしてもダラダラと話が脇道にそれてしまって本題が進みません。。
しかし今日は金曜日なので一気に書いてみます。(こうやって同じネタで1週間引っ張るいけないオオカミです)


おいしい物件。。。(うーん、、良い響きです。。)



さて、この美味しい物件を探すときのワタクシの考え方を昨日はちょっと書きましたが、さらにもう一つ見てる部分。。


それはその土地に乗っかってる建物の容積です。

先日のブログでも物件価格に対してその物件の床面積を見てますと書きましたが収益物件でお金を稼いでくれるのは紛れもなくこの「賃貸面積」です。この部分が延べ床面積に割りに少ないと食べる部分が少なくなっちゃいますのでワタクシが物件を選定するときの大きな指標になります。

この部分を横文字で表現すると「レンタブル比」と言うのですが住居目的の収益物件であればこのレンタブル比は90%以上は欲しいところ。。(共用部分と賃貸面積の比率でいくと10:90って感じで見ます)

このレンタブル比の共用部分が大きいと賃貸面積は少なくなるので「なんか稼ぎが悪そうな物件だなー」と思うので物件概要を見るときレントロールを取り寄せつつ、さりげなく賃貸面積と延べ床面積の比率を出して美味しい物件かそうでないかを見分けてます。

その際、金を稼がない共用部分に余計なもの(受水槽だのエレベーターだの)があればさらに余計にお金が掛かるのでそういうものの有無も当然確認してます。

木造のアパートは基本的にレンタブル比は90%を下回るものは駐車場でもない限り無いですから心配いりませんが駐車場で貸すなら建物建てて賃貸面積にしろよって思っちゃうあたりがワタクシの貧乏根性丸出しの部分じゃないかと。。w

そんな容積率。。。
文字数の関係上、容積率の意味をここで書いてるわけにもいかないのでこの辺の用語はLET'S Googleでお願いしたいのですが、ワタクシが見る容積とは「その土地の道路付け(特に道路幅員)とそこで建築可能な容積率」です。

道路幅員が4mしか無いのに容積200%とか書いてある物件概要書を真に受けちゃう人は少ないと思いますがこの道路幅員で容積率も変わるので再建築しないまでも将来誰かがこの建物を壊して再建築することを考えると建物が乗ってる状態で物件を買う時、どうしても考えちゃいます。(これは再販性の観点ですw)


そんな目線で物件概要書を見つつで次を考えます。

ワタクシ、業者なので当たり前のことで自分の営業エリアの路線価と土地の実勢価格くらいはほぼ頭に入っているのですがその土地値と目的物件の床面積(これは延床面積で構いません)を見れば見せかけの想定利回りなんか見なくたってその物件本来のポテンシャルくらいはわかります。

大体、そういう物件を見つけると「ををを!!なんかこれいいぞーー!」って思うのですがうちに毎週届く物件なんざそうやすやすと美味しい物件がくるわけありません。。。w

そこで目に留まった物件資料を細かく検証するのですがそうすると段々とその物件のオチみたいなものが見えてきます。。

をを!!土地が大きくて容積もあって価格が安いじゃん・・・・・答え:借地権www

をを!!土地が大きくて築浅のレジだけどあれ?なんでこの物件、レジなのに一階にデカいお風呂が付いてるの?、、・・・答え:シェアハウスwww


あとは「RCだと思ってケツが浮いたけどよく見たらS造だった」とか(これすごくムカつきますw)「築年数表記が間違ってた(フザケンナw)」とか、、とにかくワタクシが見てもそんな美味しい物件ってそうそう見つかりません。

大体表面利回りが良さそうにかいてある物件は決まってこういうオチがあるのでそこの確認は必須です。(最近はこういうのをなんとなくボカした概要書が来るので妙に表面利回りが高い物件はそんな部分を疑って掛かります)


なんて書いてるとなかなかいい物件にありつけませんね。。w

結局、世に出回ってる物件で利回りが良くて安い(あ、利回りがいいから安いんですよねw)物件を通常の「利回りだけ見て買う」ってのじゃ競争相手と同じ目線なのでなかなかテーブルにつくことすら出来ないってのがお分かりかと思います。


そこで最近よくあるのが再生型投資ってやつです。

これの起源は不明ですが想像するに一番最初にこれを始めた人ってものすごいダメ物件を買ってしまいそれを自力で再生してみたらすごい利回りで回りだしこんな経験することでクソ度胸もつき次に買った物件は傍から見たらとんでもなくクソ物件だけど自分が前に買った物件から比較したら「お宝物件」に見えた、、、で、、


えぇ、、一般人には見えない「何か」が見えて買えちゃう人種とでも言いましょうか、、
まさに故川上哲治氏が言ってた「ボールが止まって見えた」と同じですwww(きっと空室も埋まって見えるんでしょうw)


そういう人は強いです。
だってそういう物件を一度でもまんまと再生させて収益物件として運用出来るんですから。。。(たぶん利回り50%だの言ってる人ってこういう修羅場をくぐってるはずですw)


しかし、これを素人の人がやったとしたら、、、、うーん、、これはすでに投資と言うよりギャンブルかもしれません、、、。(それ以前に融資付けるのもなんか大変そうです。。)


・・・

・・・

なんかまた脇道に逸れそうなので強引に話を戻しますw。(えっと、どこからだっけ?)


これも前回の連載ネタでも書きましたがとても重要なことなのでもう一度書きます。

「美味しい物件ってのは、その物件がどこの業者から来たのか?で大きく変わるんですよ、、」って部分です。


【狼旅団~収益物件の鉄の法則】
物件のことをよくわかっていないやつのところに届く物件情報とそうじゃないやつのところに届く物件情報は違うんデスヨ


不動産屋だってバカじゃないですからどこに物件を出せば売れるか?(要するにどれだけカモ客を保有しているか)っていつも考えて物件を出しているんです。(買い付けが出そうな客がいそうな仲介に物件を出していると言えばわかりやすいでしょうか?)


参考までにうちで出してるオーダー

「買った物件が売り出す時にも同じ金額程度で売れるのをください」ですw。(こんなことばっかり言ってるからダメなんですね。。。)

当たり前ですがこんな無茶なオーダーを出してればそうそううちにはいい物件情報なんか来ません、(とりあえずなんか適当に出しとけよって感じの物件ばかりしか来ません。。)

そこで、、
その代わりうちで買う場合は仲介手数料6%です。(こんな無茶なオーダー出すんですから当然です)

そう言うと相手の仲介さん、、考えます。
「こいつのとこにタプタプフルローンのカモ客用物件は出しても買わねーな」、、と(そういう物件はちゃんとそういう物件で客付けしてくれる業者さんに持って行くので大丈夫らしいです)

そんな物件ばっかり元付けで扱ってる業者さんだとそのうち連絡すら来なくなるので余計な手間も省けていいのですが、そんな物件を出してくれる業者さん、、ホント少ないです。


さて、
そんなカモ客用の物件出されても6%払って買うわけもないので彼ら仲介は6%出しの業者には違う物件を出して特性があると言うのはご存知でしょうか?

そうです。
そういう6%出しの業者には中間省略で転売出来そうな物件ってのを出してくるんです。。。

とは言えうちは買ってしまえば保有するタイプの会社ですから彼らもそうそううちには出して来ません。「なんとなく中間省略するには利幅が無いので狼ちゃんのところで買う?」ってレベルの物件だけが回ってきます。

いいんです。そんな物件で。。
どうせ保有して数年間にわたり賃料で儲けるつもりですから。。(キャピタルで儲けると良い死に方しないのが我々不動産屋ですからw)


そんな中間省略的物件をエンドさんにいきなり出すってことはまずないのですが(サヤ抜きが出来るとわかった時点で間に中間業者を挟んできます)そんな物件も含めて「実際に出回る収益物件のパターン」を書いてみます。


収益物件には


①融資が物件価格以上に付きそうな物件(地方の積算物件)・・・SOS銀行が使えそうな客をたくさん持ってる仲介さん向け

②築年数が浅いのでそれほど利回りは出ないけどそのまま運用してもトラブルも無く安全な物件・・・富裕層をたくさん抱えていそうな大手の仲介さん向け

③地主さんが保有していてそのまま売っちゃうともったいない物件・・・中間省略業者さんと普段からお付き合いがあり中間省略でも買っちゃうってお客さんがたくさんいる仲介さん向け(①と同じ系統の仲介さんが多い)

④業者さんも転売出来そうもない築古・木造系の物件・・・そこそこ修繕スキルがある地元大家さんを抱えてる仲介さん向け


物件売買を依頼された元付け業者さんもこうやってちゃんと考えてます。(じゃないと効率が悪いし、すぐポータルサイトに上げられて晒しモノになっちゃいますからw)


参考までにうちのオーダーではどこの仲介さんにも当てはまらないのでうちが欲しいような物件はほぼ来ませんw。

仕方がないのでワタクシ、先ほどの「中間省略したいけど利幅が少ない物件」とか転売業者さんが「自社で仕込むにはちと利益が出にくいって物件」を仕入れ担当者ベースで個別にいただき彼らに3%の担当者ボーナス(通称:タンボ)を支払いさらに先の仲介さんにも3%支払って仕入れてます。。。


結局、こうやってダラダラ連載で書いたわりには「美味しい物件が欲しいなら他人と違うことをしないと難しい」って結論で終わりそうなのですが、、実際、そういう美味しい物件は他人と同じことをやってても舞い込んでくることは稀です。

表面利回りなんてのはどの投資家さんでも最初に見てますからそんなことに注目してないで物件の本質を見て判断しないと結局おんぼろの高利回りの物件だけど俺がやれば満室に出来る」とどこからともなく湧いてきた過信で買ってしまいかねません。

不動産投資って不思議なものでわずか数年前は独占的に出来てた作戦が今ではすっかり出来なくなっちゃう再現性のないお話が今頃になって激しく出回るものです。プレーヤーも増えて来て今では「一大不動産投資ブーム」みたいな様相ですがそういう変な流れに巻き込まれないよう自分を見失わない姿勢が一番大切なんじゃないかと思いつつ、、今週の連載記事を締めたいと思います。。(お、なんとかきれいにまとまった気がするぞw)


この連載記事、、書いててとても楽しいのでまた連載で書いて欲しいネタがありましたらお知らせください。

ではまた来週お会いしましょう。。

人気ブログランキングへ
Have a nice weekend なんじゃんw

COMMENT

ふなっすぃなっしー(≧∇≦)

うーん

今日の話しは難しいなっしー(≧∇≦)

梨汁飛ばしながら考えたけど、難しいなっしー!!


でも、ひろ*さんの悪口はダメなっしー!!


えーと、コメントが寂しいから何か書いとけって言われたんですけど、飲んで帰ってきたら本文読むのがめんどくさくなりましたwww

明日、出かける前に時間があったらコメントしますwwwwwwwwww

タンボ出すなら③のところで中間省略微妙にしにくい位のところですかね・・・

中間省略って、何%以上乗せられないとやらない
ものなんでしょう?

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

当たり前ですが、仲介手数料負けろなんてことは絶対に言いません。コンサルフィーも6%でも10%でも払います。田圃もOK。だから物件、出してお願い!!

EDIT COMMENT

非公開コメント