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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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今週も連載記事書きますw~その3

banner赤ずきん
昨日のコメント欄の一番上だけはどうにも承認出来そうもないコメなんですのw


こんにちは。

昨日のブログでおしまいの方で

ワタクシの経験上、30人の仲介と話すと1人くらいいるって確率なので比較的探しやすいと思います。また同じ会社内でも存在する可能性があるので「この仲介会社はダメだ。。」と思わずに何人も担当としゃべってみてください。


と書きましたが、ワタクシ、大事なこと忘れてました。。


その仲介会社全体がいわゆる騙し系の方針で売買仲介してるケース(要するに「売った後は知らねーよ系」とか「融資は基本的にSOS銀行です系」などw)だと社内の雰囲気自体がすでにあれなので本作戦はほぼ通用しません。(えぇ、、社風がガッチリとそっち方向の営業方針で固定されている仲介会社さんだと真面目にやってる方が異端児だし、そういうやつはその会社になじめずにすぐ辞めちゃうはずですw)
※SOS銀行って表記しましたがこれはどこの投資本読んでも載ってませんw。知りたい方はこのブログを読んでください。


さて、今日も昨日の続きです。

今日は「美味しい物件とはどこで判断するのでしょうか? 」って話です。

収益物件で美味しいのは言うまでも無く「利回りのいい物件を限りなく安く買うこと」ではないかと思うのですが、数字上で美味しい状態に仕上がってればそんな物件目の前を通ることなく遥か上流で消え去ることがほとんど。。(次に出てくるときは転売屋さんがそれなりの金額付けて売り出しますw)

まして、昨今の高値売買が当たり前ってのを見るとこの話題をいくら話しても絵に描いた餅ではないかとさえ思います。

しかしそんなこと言ってたらいつまで経っても物件買えないし、しびれが切れちゃった人は業者さんの甘い話に乗っかって儲かりそうもない物件を掴んじゃうなんてことになりかねません。

かと言って「これが正しいって方法です」と書いてもプレーヤーは人それぞれなのでその方法論も十人十色ではないかとも思うので今日はワタクシが「業者として実際にどうやって美味しい物件を見分けているか?」なんてのを書きます。(これはワタクシの持論なのでまったくこの方法論が合わない方もいると言うことを先にお断りしておきます)

ワタクシの場合、

収益物件は「貸してナンボ」ですから見るべき最初のポイントはすごくシンプルに

「この物件ホントに埋まるのかよ?」って見てます。

想定通りの利回りで最初から埋まるのがわかってればこんな心配しませんが机上の想定賃料なんか腹の足しにもなりませんし、現状満室だからと現状賃料が正しいなんて最初から判断するとあとあと悲惨な目に遭ことすらあるこの業界。。(だから口酸っぱく「原契約はいつか?確認しろ」っていってるんです)

この「埋まるのかよ?」って部分、、
実際に借りる人側で考えないと意味がありません。

よく投資物件を買う時に「その物件の近隣の業者さんへ家賃のヒアリングしましょう」と書いてありますがあれを鵜呑みにして近隣業者さん回りしても彼らはどんないい物件でも基本は坪単価で考える生き物。。。(すべての業者さんとは言いませんがワタクシの知る限りほとんどの業者さんがこの習性を備えていますw)

またどんな素敵なリノベしようが仲介手数料商売でやってる人に「アクセントクロス貼ったくらいで賃料が2000円上がります」なんて営業トークで言うケースはあってもまさか本気で思って言うわけありません。(「それより5000円安く貸せばそっちの方が手っ取り早いじゃんw」って見てます)

ついでに言いますけどよく大家さんで「空室が埋まらないので今日は物件隣接駅の仲介さん全部回って営業活動しました」って話をよく聞きますが、気を付けてください、、

ワタクシの経験では、その仲介さん、その訪問を受けた後のマイソクはすぐ捨てちゃってますよ。。。(夢をぶち壊すようで申し訳ありません、、)

もう一つ言わせていただくと、賃貸のデータ取りに欠かせない客付け反響数。。。
大家さんによってはその反響数を確認したいと「反響数のデーターよこせ」とおっしゃる人がたまにいますが私らそんなデーターを真面目に取ってたら仕事にならないんです。そういうお客さん向けに適当にデーターをねつ造して「ほら、弊社じゃちゃんとこうやってデーターまで取って営業活動してますから媒介切らないで・・・」とやってる業者さん、、、ワタクシ少なくとも都内だけで40社は知ってます。(たいがいは管理物件化してない媒介物件がこんな目に遭うんですけどw)

さらにさらにもう一つ言わせていただくと、その反響数と内見・成約数の比率。。
完全に一致しません。。。
ネットの反響ってネット広告の上位から順番に反響するので(元付けに掛かってくる客付けの問い合わせ電話もこれにほぼ比例してます)反響数があるからと言って人気があるとは限らないのです。。(うちのハイジ部屋なんて反響180件/週で内見13件あっても決まったのは反響4/週・内見1件の方がはるかに先でしたよw)

さて、話が大きくそれちゃいましたが、、

そんな経験上、自分がここに住みたいと思う物件を買っておけばいいのですが物件購入時ってのは「買いたい」って本能が剥き出しになってる状況時なので正常な判断が出来ないことが多いです。こんな状況化だと「俺が借りたくなくてもきっと誰か借りるだろうw」と甘い判断をしがちです。

いくらフルローンが組めて買えるからってここの本質を理解してないと「家賃を上回る返済額」というケースにもなりかねませんw。(いくらなんでもそんな無茶な借り方するやつはいないと思いますけどww)

自分で借りたいって思う部屋だと思ったら今度は「じゃ、この部屋、俺が借りるとしたらいくら?」って判断をします。先ほどの「その物件の近隣の業者さんへ家賃のヒアリングしましょう」ってやるならそこら辺の業者回りのヒアリングじゃなくて実際に借りるつもりで業者さんに部屋を案内して貰って実際に検討してみると「こんな部屋なのにこの賃料かよw」とか「おや?この賃料でこの部屋なら安いかも」と判断も出来ていざ自分が買おうとしてる物件の部屋の位置づけがどこなのかわかりやすくなってくるもんです。(こんなの一日あれば出来ちゃいますからお試しください)

で、この作業をすると適正賃料が固定されてその「物件の本当の表面利回り」「貸しやすさ」が見えてきます。(あくまでも表面利回りなので実際の利回りは掛かる経費の資料を貰って計算してください)

この2つの要素が最初に検証すべき「物件のポテンシャル(物件力)」になります。


ワタクシの場合、「売値」とこの「2つのポテンシャル」がわかればこの物件が美味しいか美味しくないかほぼ判断出来るのですが、この作業をいちいち現地まで見に行ってては大変です。

都内であれば、ほぼどのエリアでもワタクシ、道路単位(都内では道ひとつの動線で賃貸需要が変わるエリアが多いですw)で理解しているつもりなので販売図面と部屋の間取りとレントロールくらいを見れば現地まで行かなくてもおおよそ美味しいか美味しくないかの判断くらいは資料だけで出来ちゃいます。

机上の収支計算と実際のCF計算するとあり得ないくらいに乖離するのってここのチェックを単にレントロールなどの売り主提供の資料を信じるから起きるのではないかと思うのでこれに慣れないうちは出来るだけ物件を見に行くことと、物件探ししながらでも自分の欲しい物件のエリアくらい、「年がら年中賃料の調査」をやっていただければ、、、と思います。

この「年がら年中の賃料調査」ですが基本的に大家さんになってからもやらなくちゃダメです。(参考までに旅団の巨匠団員Aさんは20年間ずっとこの定点観測をやってるそうで自分のライバル物件の賃料変動をすべて把握してましたwww)

収益物件ってのはその周辺にある物件はすべてライバル物件です。
「なんだよ、、あの物件、、いつも満室だよなー」って思われるとその物件がなんで満室になるのか調べにくるやつもいていい手法が見つかれば容赦なくパクられます。(最近ではクネクネライトとか白無垢の床とかイケアグッズなんかでしょうか?w)

まわりの物件の動向をチェックしてないといつのまにかこっちの物件が不人気物件と化して結局は賃料を下げて募集なんてことになって収支が合わなくなり最終的に「家賃を上回る返済額」なんてことになっちゃうかもしれません。。。w(だから、、いくらなんでもそんな無茶な借り方するやつはいないってww)


と言うことで今日のうちに一気に書いてしまいたかった本連載。。
とても終わりそうもないので明日も続きます。。。(ってか脇道にそれすぎて全然核心書けなかったんじゃんw)



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このペースだと明日で終わるかわからなくなって来たんじゃんw

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本能w

確かに不思議と買いたい病になっているときって
全てが輝いて見えるんですよね。

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

この物件ホントに埋まるのかよ?

これ、とっても気になります。先日内見した世田谷の物件、駅前にマックも松屋もないような駅のワンルーム9戸建て、ガスメータ見たら閉めたのは2年前。1階が空いてるのに仲介は鍵持ってないって言って見せてくんないし、隣にはおされなデザイナーズが建ってるし。

そうだ!!。空室コンサルさんに相談してみます。

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