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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

あと、このブログは全席禁煙です。
お煙草は喫煙ルームでお願いいたしますw

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エンピツ書き。。

なにかの間違いなのか・・ワタクシのブログがとうとう10位まで上がってきましたw。

一時的とはいえ地道にコツコツ続けていればこんなことも起こるんですね。。。

正直、12位くらいが限界だと思っていたのでここまで来ればホントに満足です。ありがとうございます。

これからも引き続き面白いネタを書きたいと思います。よろしくお願いします。


さて話は変わりますが先ほど先週お話した窓口決済wを終え、、会社に戻ってくるとスーパーブローカーTさんから年末恒例の高額物件情報がFAXされてきました。 

毎年この時期になると年末までに〇〇しないといけないから急いで買うとか急いで売るとか始まるのですが今年ももうそんな季節なんですね。。(〇〇は売主・買主の都合でなくブローカーさんの都合だったりします)

この時期を過ぎると「年末予定の契約が当事者が海外旅行に出かけてしまったので来年に流れた。それまで餅代貸してくれ。大丈夫!手付けで返すから」と電話が掛かってくるクリスマスがやってきます。。


今回、いつもと違うのは100件単位でリスト化された物件ではなくそれぞれ個別になった物件概要書。。

数打ちゃ当たるという思考回路はいくらか改善された模様です。。

ということで今日は東京駅近くの売りビルと銀座の売りビルの2件が来ました。

東京駅近くの売りビルは2300億(いーかげんにしろっつーのwww)というバカプライスだったので置いといて・・比較的現実的な銀座のビルの話です。
(いつも言いますが夢ばかり追ってもメシは食えませんよ。。もう年なんだから生き方変えないと・・)

【物件概要】
銀座8丁目(銀座の住所のホントに一番端っこですw)
土地:約100坪
建物:1000坪
建物は昭和60年築RC12階建
※業者対策として、物件データは不正確なものとしておりますw←某メルマガからパクって来ました。。。

入居率40%の追い出し案件なのか収益案件なのかよくわからない微妙なビル。。。
おそらく追い出し失敗してレンダーからダメだしされてる物件ではないかと・・。


価格は当初強気の価格60億から大幅プライスダウンのなんとまさかの20億!!




見るからに「60億で売りに出ていたのが20億だよ!ヒィーーーハーー!!!」と思いっきり興奮しきったFAXに見えます。。。






瞬殺するのは非常に申し訳ありませんが・・・これってそれでも十分に高いと思います。。はいw




土地100坪で60億ってことは単純に坪6000万です。銀座といえ中央通りでも無い限りそんなべらぼうな値段で売れるわけありません。じゃあ坪2000万ならどうかということですか?ダメダメ。。話になりません。追い出し費用と取り壊し費用どうすんですか?


この20億という価格ですが60億という数字をエンピツらしきモノで一旦消して(今どきエンピツですよ・・びっくりしましたw)手書きで20と書いてありました。(つーかこのくらいの資料なんだからきれいに作り直すとか知恵はないのでしょうか)

そもそもこのエンピツで「20」と書いた人は誰なんでしょう・・。よくある話なんですがいつも気になります。


Tさんはどうやらこの2物件で今から年末勝負に出るそうです。さーすが、バクチ打ちは違いますねぇ。。




一方ワタクシはというと実需の2500万円と3200万円のレジが年末勝負の物件。。(年末は刻んでパープレイでフィニッシュです)




Tさんに言ったらきっと鼻で笑われそうです。。。。(だって20億の物件でも例によって「俺は普段こんなちっちゃい物件はやらないんだけどね」と言ってました)



そういえばこの20億の物件の先を聞くの忘れました。たぶん先の先の先の・・ってなるとは思いますが。
(エンピツ書きはだれがしたのかも聞いてないやww)ということでご清聴ありがとうございました。
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COMMENT

No title

銀座ビル建物で坪200万と考えると手ごろな気がしちゃいますが
現況で満室にすると坪単価は幾ら位になるんでしょう?

最近、都心JR線(地下駅)直上、路線価300万/㎡
建物換算で150万/坪
規模、そこそこ(1Fにコンビニがゆったりと入る位)
築50年近く(耐震補強済)
満室(調査時は若干空室が・・・)

こんな案件が来て迷いました。
建替え考えずに完走を目指す。
都心で利回り星人だとこんな案件しか来ません。

No title

餅代ってどんな御代なんでしょうか?
業界知識が足りなくてすみません><

毎日クリックしてますんで、1位目指してください(笑)

Re: No title

ぼ〜や様

コメントありがとうございます。

銀座と言ってもホントのハズレの場所なのでこれまでもどうにも出来なかった物件のようです。
満室想定賃料は見ていませんが体感的ですが表面8%前後ではないでしょうか。
(仮にホントに20億で買えた場合ですが・・)

最近築古の高利回り物件が出回ってますね。
昭和48年築で表面13%とか言われると・・とても怖くてお客さんには出せません。。。

最近売主から頼まれている物件で

葛飾JR駅徒歩10分
土地45坪
平成4年S造レジ
容積オーバーで利回り約14%なんてのが来てますが
融資があまり伸びないので手も足も出ない物件です。

なかなかカチっと来る物件は少ないです。。。


Re: No title

ひろ*さん

ポチありがとうございます。

ワタクシも負けじとひろさんのブログポチポチしてますw。


餅代というかあれですよ。。

年末までにお金が出来なくて年を越せないからカネを貸してくれってことです。。

12月も20日を過ぎたらもうカネになることはなくなりますから年越しの金がない人からたかられますw。


初心者の人にも、操縦できそうですか?

 鳥です。

 クリックしました。

 実需の2500万円と3200万円のレジ

 売れそうですね。


 初心者の人にも、操縦できそうですか?

Re: 初心者の人にも、操縦できそうですか?

鳥さん

>  実需の2500万円と3200万円のレジ
>
>  売れそうですね。


こいつはすでに契約しちゃいましたw。

この価格帯を仕入れて売るにはなかなか厳しいもんですよ。

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