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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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今週も連載記事書きますw~その2

banner赤ずきん
4月19日のセミナー会場、キャンセルしようとしたら会場側から「今から会場キャンセルしたらぶっ飛ばすぞ」と怒られちゃったんですのw


こんにちは。

昨日の記事のコメント欄。。
なんか読んでてうれしくなっちゃいましたw。

で、ひとつ質問がありました「サラシモノ物件」ですが、まずこれの意味について解説します。

カタカナ表記を漢字にすると「晒し物物件」という表記ですので文字通り「マーケットに晒し者になった状態の物件」ということになります。なぜこんなことが起こるかと言うと、売れそうもない価格で媒介契約を取りに行こうとする業者さんの存在が原因です。。(あとは売り主さんが欲張って売れそうもない価格で売ろうとしたからということもあります)

一度サラシモノ物件と化すとそこから値段を下げて売ろうとした際、「あー、、やっぱりこの物件、この値段だと高いんだな」と思われてそこからさらにすごい指値を受けるか、そのままずっとネット上に晒され誰も買いに来ないという悲しい状態になります。(ま、そうなっても回避する方法はあるのですが紙面の関係上ここは割愛します)

サラシモノ物件にならないようまず最初はネット掲載させずに売りに出してそこそこ反響を見た後、派手に売り出すかそこそこの反響のあった時に秘密裏で売ってしまった方が「未公開物件」のまま売れていくのでサラシモノ化させないよう細心の注意を払って売買しないといけません。。(ookamipedia参照)



と言うことで、、今日も昨日の続きです。

まず、どうでもいい話ですが、ワタクシ、「売り物件はこうやって高く売るんですよ、、」って話をたまにブログで書いてますがこういうネタを書くと決まって、「じゃあ、狼さんちで俺の物件高く売ってよ」って話がよく来ます。(ホント、ありがたいお話でございます。。)

そう言われればそりゃワタクシだって不動産屋ですから依頼があれば売却の手伝いするのもやぶさかではありません。しかし、「その物件、ホントに売っちゃっていいんですか?」ってこともよくあります。

「え?だって今はどんな不動産でも高く売れるんだから売り時じゃないの?」と思う方もいるかと思いますが、実は物件ごとに売り時って変わっちゃうんです。(売主属性でも全然違いますよw)


ワタクシが定義する売り時、、それは、、

「所有者にとって今売る(買う)のが得策なのか?そうじゃないのか?。。」です。

不動産屋に売却依頼をすれば売主さんがどのような状態であっても売ろうとする生き物(ちなみにワタクシ、カレーは飲み物です)だというのは以前にも書きましたが不動産のプロとして我々、免許を貰ってやってるわけですから仲介手数料欲しさに売主の言うがままに「じゃ、売っちゃいましょう」ってリアクションするのはマズイんじゃないかと思うわけです。

と言うことで本来は「仲介手数料も欲しいけど、そうすることで当事者(売主、買主)にメリットはあるのか?」なんて考え方じゃないとダメです。(ここは公正なジャッジをしてあげないとかわいそうです)


例えばこんなケース(実際にあった話です)。。

物件スペック
千葉県某所
築30年の木造アパート
推定売買価格6800万
利回り12%


ワタクシ、依頼された売り物件は必ず現地に行き現地調査をやったのちに価格査定をやるのですが(現地調査なしに物件に値段を付けるなんてやり方やってる仲介なんて死ねばいいと思ってますw)、先行した業者さんはこの物件、「とっとと売って違う物件買いましょう」と言ってたそうです。

で、ワタクシ、電車を乗り継いで行ってみたら本物件は、立地的に住宅街のど真ん中に建ってました。

住宅街のど真ん中に建ってるってことはこのエリアは将来も住宅地です。こういう立地だとここにアパートが建ってても戸建て住宅が建っててもいいわけですが、物件調査して思ったのは「ここってどっちかっていうと戸建て向きの宅地だよなー」ってこと。。

そうなれば今、収益物件として土地ごと売り出すより「実需の土地」として換金した方がより高値が付きます。

これも何度もブログで書いてることですが「利回り重視の収益物件」として売るより「利回りなんかより買うことで得られる満足度重視の実需物件」として売った方が高く売り逃げしやすいっていう法則を考えるとワタクシ、収益物件であってもそこから実需物件にお化粧直しして売り逃げを謀る方が得策だといつも思っています。(特に不動産投資初心者の方はこのことをまずアタマに叩き込んでください)


さて、その時の予想される土地値は約5500万。。(戸建て用地を3つか4つくらいのコマ切れにして売るには宅建免許がいるので一団の土地として戸建て業者に売ると想定してた金額です)

この周辺の過去からの土地値を見るとそれほど変動も無いのでおそらく10年後に売っても5500万という数字に変化は無いでしょう。

となると6800万から5500万を引いた差額の1300万を何年で稼げるか?を考えます。木造アパートは修繕などの費用がRC物件より安いですから税金などを考えれば諸々考えて4年もあれば充分でしょう。

その4年後にこの物件をアパートのまま売り出しても売り出し価格6800万から大幅に下がっちゃう可能性はほとんどありません。(だって最低限5500万で売れる土地があるんですから)

築30年経過した木造アパートなんて建物の価値からしたらもはや30年で売ろうが34年で売ろうが大して変わりません。


で、ワタクシがこの売主さんに言った結論は

「これならまだキープですね。売らずに持ってましょうw」でした。

ただ、この物件をワタクシがいつもの高値売り作戦で売りに出して「9800万」あたりで売れると判断したら話は別ですw。(実はワタクシ、現地調査でこの価格の乖離差も見てますw)

他業者査定価格が6800万だったとしてワタクシが9800万くらいで売れると思うなら8年先までの家賃が滞納とか修繕リスクなく今、この場で入ってくるわけですから「売っちゃいましょうw」と言っていたかもしれません。

しかし、あいにくこの物件は、千葉県某所の16号線界隈の立地で値上がりも値下がりもなさそうな収益物件。。家賃が毎月入ってくるなら将来的に「実需売り」で売り抜ける戦術を取った方がこの売主さんのためになるんじゃないかと判断して「今売っても5年後に売っても売値は変わらないですよ」という結論になりました。

しかし売主さん、、
「え、、だってこの物件を処分してもっと立地のいいところに物件欲しいから売りたいんだよ、、、」と食い下がってきました。

その考えもわかりますが、ワタクシから言わせれば今の傾向、、

高く売れる時=高くしか買えない時・・・です。


結局、今、6800万で売り抜けても得られた差額ではいい物件を買える保証も無く仮にに買えたとしても今の物件よりは実収入が減るはずです。(税金対策とかなら話は別ですけどねw)

物件買う時も買主さんにえらい金銭的労力が掛かりますが売る時だってそれなりに金銭的労力かかります。その労力を使って得られる果実が少ないと判断すればワタクシ、「この物件、売らないで持ってた方がいいですよ」とアドバイスします。

ただ先にいい物件が出てきてこの物件を売らないと資金的に厳しいって場面は別の戦術を取ることになるのでこのへんはケースバイケースで考えてください。(買い先行時は多少損してでも売り逃げした方がいい時の方が多いんですw)

これ、買う時も言えます。
その買主さんにとって得であれば「買いましょう」とアドバイスしますが「これ買って買主さん、、なんかメリットあるの?」って時は「やめといた方がいいですよ」とアドバイスしてあげないと将来、この当事者さんが苦労するし下手すると恨まれますw(「あのとき、狼の口車に乗っかったばっかりに、、、、(怒)」って思われたら回らない寿司は消滅ですw))

えぇ、、その時に仲介手数料にならなくてもその当人が得をすればいずれ何かの縁で仕事を貰えるかもしれませんがそこで売るなり買わせるなりして損をしてしまえば「あいつには2度と頼まねーよ!」と思うでしょう。

不動産業って長いスパンで営む信用第一の商売なので一度つまんないことで信用無くすと長い目で見るとそれは大損こくことになります。(短期間でガバッと稼いで逃げちゃう業者さんなら別ですけどw)


そんな業者さんを探す方法。。知りたいでしょ?

これ、実はとても簡単です。
ワタクシも業者間取引をよくやってますがこの時によく思うことで、

その物件についてほぼ100%のことを把握している(電話口でどんな質問でも的確に教えてくれる)ってやつほどいい仕事します。(経験則なので間違いないですw)

元付け業者なら当然物件についてはほぼ100%のことを知ってないと話にならないのであれですが客付け業者さんも同じです。だって仲介責任は元付けも客付けも一緒の50%負担だからですw。

予備知識
そういや、仲介さんで「物件を売ってしまえばあとは知らねーよw」って口には出さないにせよそういう雰囲気の業者さんがいますが仲介手数料を貰うってことはその物件について将来にわたって責任を持つという意味で物件価格の3%程度の高額な仲介手数料は貰えるわけでこの仲介責任には時効というものはありません。だから仲介業者は重要事項説明の時点でこれでもかと責任回避出来るような文章を並べて責任回避を図ってるっていうのも覚えておくと重説読むときにツッコミ入れやすくなりますw。(備考欄での説明が白紙状態で重説交付された時なんてのが仲介に対して多額の損害賠償チャンスですw)


これって仲介会社ではなくその個々の担当者のスキル勝負なので会社単位で考えると痛い目にあうので注意して欲しいのですがこういうやつは物件の良し悪しについても理解してるし傾向として変な物件を押しつけてきません。また売ろうと思った時でもこういうやつの物件査定は的確であることが多いです。

反対にダメなのは
物件の事をよく理解しないで売ろうとするやつ、、です。(不動産業やるならもうちょっと勉強してこいってタイプw)

仲介さんって最初から騙して売ろうなんて思っているわけでなく単に無知だからその物件にまつわるリスクを知らずに売ってるだけってことが多いです。売る時も近隣の取引比較だけで査定しようとするので(ホント、物件見に行かずに査定しようってやつは死ぬべきですw)実際の物件と価格で乖離が生じるんです。

これって物件の問い合わせの時点でわかることなので「お、こいつの説明わかりやすい」って思った時はその担当の名前を覚えておいてなにかあればなんでもそいつに相談するといつのまにかいい関係になってるはずです。

ワタクシの経験上、30人の仲介と話すと1人くらいいるって確率なので比較的探しやすいと思います。また同じ会社内でも存在する可能性があるので「この仲介会社はダメだ。。」と思わずに何人も担当としゃべってみてください。


そんなわけで今日もダラダラと長くなっちゃいましたので明日に続きます。



明日は「美味しい物件とはどこで判断するのでしょうか? 」ってあたりを書きます。



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3月の初心者セミナー楽しみにしている大家予備軍です。
3月が初心者であるならば、初めて参加を希望する中上級者の狼さんブログ読者は多数いと思います!

是非4月のセミナー開催も期待します!過去未参加者であっても相当数の方が希望するのではないでしょうか!

私は狼さんのセミナー行脚一段落してからの読者です。

もう一度セミナー開催してくれないものかと暫く待ち続けていたので是非開催して頂きたいです!

オーカミさん、オーカミさん、僕の千葉の土地をどうか人類が考えるであろう限界の高値で売って、、、。

自分の担当と知り合った時も、何を聞いても答えられたのが始まりです。
それまでが大抵、調べます的な営業ばかりでしたから印象が強かったです。

不動産は奥が深いですね・・・
アパートでも実需売りが期待できるものって
あるんですね。

確かに築30年でも40年でも値段かわらなそう。

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