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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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今週も連載記事書きますw~その1

banner赤ずきん
4月19日のセミナーやらないって書いても「えー?なんでー?」とか「そんなこと言わないでやってください」ってメールが一切来なかったんですのーw(ゆうべは枕を濡らして寝ましたよ)

こんにちは。

先日の連載ネタですが、最終回の記事のコメントでこんなコメントいただきました。


連載 最終回ということで、次の連載のリクエストをお願いします。
やはり、売買ということで、今度は売る場合に気を付けることはあるでしょうか?

築古でも、こんな物件は持っておいた方がいいとか…。
業者の口車に乗って、こんないい物件なのに売っちゃうのねとか…。
その値段はないよねーとか…。
あらあらその業者は危ないよとか…。

とにかく、売っていい物件、持ってた方がいい物件の違いがよく分かりません。
人様にとっては美味しい物は自分にも美味しいのでしょうか?それとも、
そのへんは全く別なのでしょうか?

美味しいとはどこで判断するのでしょうか?



物件を売る場合に気を付けること、、、ですか?


うーん・・・

これを話し出したらまた4日くらいの連載になっちゃいます。


よし。わかりました。
今週はこのネタを題材に金曜日まで連載で書いてみますw。


さて、不動産物件を所有している人で「今、売り物件が高騰しているから売り逃げのチャンスじゃんw」と思っている方、結構多いんじゃないかと思います。事実、ワタクシが昨年、今年と売却を依頼された物件はことごとく無慈悲な売値のままの高値売買で売れて行きましたししばらくはこの高値傾向が続きそうです。

どうでもいい話ですが、よく売買時に、「せっかく物件買ってくれたしこれからもいろいろ売り買いしてくれそうだし、ワタクシが書いてるブログの存在を教えちゃおうかな・・・」って思う場面があるのですが、(だってこんな高値で買ってくれるんですからこの人○モ客なんじゃんw)こんな方にワタクシのブログの存在は絶対教えるわけには参りませんww。(こんな高値で物件買ってる人がここ読んだらきっとワタクシ、刺されるはずですw)

基本的にワタクシ、売りの仲介を頼まれれば「人類が考えるであろう限界の高値を想定して」売り出しますが、これは売り側は売り主の利益を守るという当たり前のことをバカ正直にやってるに他なりません。

逆に買主側の仲介になれば買主さんの利益を守るため最大限の指値に協力して売買へと導くのが仲介の務めではないかと。。

これは個人的意見ですが、不動産仲介をやってて時々出くわす「両手仲介」。。(惚れ、意味が変わらない人がすぐググってw)

売主と買主両方の間に立って仲介業務をやればどちらかの味方になるってのはこの考えからいくと相当無理があります。(ある意味利益相反です)

前の民主党政権時代に「この両手仲介を禁止しよう」という意見が出て業界が猛反対したのも記憶に新しいですがこの「両手仲介」こそ不動産屋をやってて「極めておいしい場面」だと言うことは我々業界人から見たらまず異論もないでしょう。

ワタクシも時々、この「両手仲介」と言う場面に出くわしますが基本的にこれは売り主さんと買主さんの特殊な事情があるから出来ることであって(売り主さんは秘密裏で早く売りたいとか)それ以外の場面では片手仲介じゃないと高くは売れません。

ただあれです。
高く売ろうとマーケットが受け入れそうもない売値を設定すると引き合いが全く来ませんw。(これの逆で極端に安い価格設定すると一日で買い付けが10枚入るというアホな結末を迎えるってこともありますw)

よくある物件査定で1億で売れそうな物件が5社くらいの売値査定で下は7000万くらいから上は13000万とその差で6000万くらいに売値査定がバラバラになっちゃうのは各業者さんの思惑があるからで「とにかく媒介契約を取らないと始まらない」って業者さんは最初の売値査定をありえないくらいの「高値査定」して売り主さんを上機嫌にさせて売り出しはじめ、二週間も経たないところで

「反響が全く無いので売値を下げましょう」とシレっと言われてビビった売り主さんが売値を下げた瞬間買い付けが殺到するなんて間抜けなことが起こるのはこんなことが原因です。

結局この「売る時の注意点」で一番大切なことってのは「まず自分の持ってる物件の価値」がどのくらいなのかを知ることから始まります。

業者さんに聞く前に自分なりに金額を出してみて実際のマーケットが求める金額とどのくらい乖離しているのかを把握することが先なんです。


ではその次のポイントです。

先に答えを書いちゃいますが

その仲介さんが「専任媒介」でやりたいか? 「一般媒介」でやりたいか?です。(専任とか一般がわからない人もgoogleへw)

基本的に仲介さんは誰からも仲介を邪魔されたくないので原則「専任媒介」で契約を求めてきます。

この専任ってのは売主が買主を自己発見する以外はこの業者さんが独占的に客付けしてくれます。
しかし、媒介を任せたあとしばらくして売れなくなると売り主さんもなんとなく一般媒介に切り替えたくなるものですが、この時、あっさりと仲介さんが一般媒介への切り替えに応じてくれた時、、、この物件はほぼ確実にサラシモノ物件と化してます。

これを応用すると最初の契約時に「専任でお願いします!!」と元気いっぱいに仲介さんが宣言する場合と「出来れば専任でお願いします・・・」と言われるのでは天と地ほどの違いがありますw。

その物件の価格設定に問題が無ければおおよそ1か月くらいで引き合いがやってきて2か月目で買い付け、3か月目で決済・・・っていうタイムスケジュールで決まるものなのですが、安く売りだすと一週間くらいで買い付けが10本とか入ってしまったり、3か月経っても引き合いすら来ないということが起きます。

最初の価格設定時点でこの仲介さんの思惑がこの「専任でお願いします!」って言葉に詰まっている、、、なんて冗談みたいなホントの話を書きつつ、、この連載は明日に続きます。。。


明日はこの物件売るべきか?キープすべきか?あたりを書きます。。。

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連載モノはポチの数で内容が変わっちゃうんじゃんw

COMMENT

え~、4月19日のセミナー、やらないんですの!?
ぜひ参加したかったですのw~。
必殺さんとは、内容も視点も違いますし、ぜひやってほしいです~。
そんなこと言わないで、やってくださいよ~。
3月末のセミナーとW受講された方には、何か特典を!

連載ものって好きです!
ついつい続きが気になって17時57分頃から「まだかな~」と更新ボタンの連打を始めます。
あぁッ、ツァイガルニク効果抜群な私(笑)

狼さん!大好き!!素敵な連載、ありがとうございます!

ところで、質問です。
サラシモノ物件ってなんですか?

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