プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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辛口な連載コラム~最終回

banner赤ずきん
いつもおしゃべりって言われるけど電車の中で一人の時は無口な好青年なんですのw

こんにちは。

さて、ダラダラと連載してきた辛口ネタですが、いい加減、これ以上書くといろいろまずいこともありそうなのでひとまず今日で最終回です。

昨日の宿題、ちょっと難しかったんじゃないかと思いますが、

「さて、、なんか良さそうだしこの物件見に行ってみようかな?」と考える前にもう一つ大事なチェック項目

これの答えは

その物件を出してきた業者の属性・・・です。

ワタクシ、物件のチェックの最後に「さて、この物件情報は誰が出したのかな?」って必ずチェックを入れます。

物件情報の流れを見るとその物件が「なんで売りに出て来たのか?」「なんでこのルートで出て来たのか?」「なんでこんな価格になったのか?」そして、、、「どこまで指値が通るのか?」くらいはおおよそ推理が出来ます。。

「いい物件だな」とワタクシが思うなら他のヤツだって「これはいい物件だ」と思うはず。なのにワタクシに情報が回って来る前に「なんで誰も手を出さなかったの?」ってとこ、、とても気になります。(大体、妙なオチがあることが多いのでこののチェックは欠かせません)

また、物件を毎日チェックしてると決まった仲介さんが度々登場するかと思います。

特に収益物件を扱うネット系仲介さんってレギュラーメンバー的立ち位置なのって30社くらいでしょう。その会社の営業姿勢を見ると「どんな物件を出してくるか?」くらいの傾向は見えるはずです。

例えば代表的なところで
「うちは基本的にス○ガで融資付けやってます」って業者さん。

物件買う時の収支表の「銀行金利」のとこがデフォルトで4.5%になってればほぼその系統の業者さんなんですが、辛口な連載コラム~その1 でも書いた「物件の良し悪しよりも融資が付きそうなお客さんに物件をどんどん紹介する」という戦術を取る傾向が強いです。

そういう業者さん、、辛口な連載コラム~その2 でも書いた「客付け業者さん」である可能性が高いです。

さて、この物件を仮に「元付け業者さん」から買うとどうなるか?

大体こんなことが想像できます。
①融資のスピード感をあまり要求されない
②指値が通りやすい
③物件についてダイレクトに情報が得られる(特にレントロールの変化などの情報は早いですw)
④売主さんについての情報が正確に得やすい


当たり前ですが間に人が一人増えるだけで情報は微妙に変化します。また売買の際に「買主さんが聞いたらドン引きしそうな情報」などは利害関係者が増えれば増えるほど正確に伝わって来なくなるので、ワタクシの経験では「え?こんな話聞いて無かったよww」」って話は大体こんな関係で売買やってるときの方が多いです。


あとその物件を出してきた業者さん。。
こちらも物件を検討する際、いろいろ聞きたいこともあるかと思います。その際、その質問に対して即答出来るか出来ないかでもその物件の流れが変わっちゃいます。

例えば、何を聞いても「調べて折り返しご連絡します」っていうヤツ。。
ワタクシから言わせていただくと、「お客に物件を出しておいててめーは何にも調べていないのかよ?ww」って思います。実はこれ業者側から見ると「反響のあった物件は調査するけど反響の無い物件は調査していない」ってことが多いんです。(だって反響の無い物件なんて調べるだけ時間の無駄ですよね)

元付け仲介をやってるとよく思うのですが、そんな業者さん、決まって最初の電話でこう言います。

「えーっと、物件概要書とレントロール送って貰えますか?」

これ要するに見た目の利回りのいい物件を探しているんですw。。(付け加えるならば融資がどのくらい引っ張れるかだけチェックしてるんじゃないかと、、、w)

何度も言いますが「融資が満額引けるからいい物件」だって勘違いしちゃいけません。。。


しかし業者さんは仲介手数料で飯食ってますからたくさん仲介するにはこの戦術が一番手っ取り早いんです。(ブツアゲしなくても売り物件なんてレインズ検索すればいい物件は無くても融資が付きそうな物件はたくさんありますからw)

で、この流れに乗っかって動くと「業者さんの甘い口車に乗っかってつい手を出しちゃったんだろうな。。物件」を掴まされちゃうってことになる可能性が非常に高くなります。

このブログを読んでる人の投資方針はそれぞれ違うと思うのでここだけに警笛を鳴らすのはどうかとも思いますが、物件を検討する際、個々の業者さんの特性を理解していると最初からその会社の出してきた物件はすべて「ゴミ箱送り」ってのが可能になり物件を探す際の煩わしさが減り、効率よく物件探しが出来るようになります。(慣れてくると物件概要を見ずにその会社名を見ただけで自信を持ってゴミ箱に放り込めるまで成長出来ますw)

今度の初心者セミナーではこの辺をもっと突っ込んでお話しますが、ここの部分をロクに理解しないで収益物件を探すってのが初心者の一番間違えやすい致命的ミスじゃないかと思ってます。



「え?そんな業者さんでももしかしたら1000回に1回くらいは良い物件出してくるかもしんないじゃんw」って思う方もいらっしゃるかと思いますが、、、、


そういう物件はおそらくそんな業者に情報が回る前に別の業者が仕入れて転売してますってww(仲介業者ってのはいい物件は両手仲介でやりたいですからわざわざ片手仲介になる客付け業者には出しませんよw)

4日間にわたってダラダラと書いてみましたが、不動産投資で失敗しちゃう人ってこの最初の入口部分で違うドアを開けてしまってズルズルと違う方向に向かっちゃう傾向があるので業者選びっていう部分は物件選びの肝の一つです。

あ、だからってワタクシに物件を探せって言ってもたぶん無理ですよw。(売る気があったらここまで赤裸々に書けないですってw)


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単にポチしてくれればいいんじゃんw

COMMENT

冒頭の
『好青年なんです』
で、一気に記事の信憑性が無くなったと思うのはワタシだけでしょーか?


一人で電車の中でペラペラしゃべってたら、怖いですって

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

逆に、いい物件出すよなーって業者さんが知りたいです。

以前はいいなって思う物件を出してくれていた業者さんも、最近は、相場が上がってしまったので、えーこんなの出してくるの?って感じになってます。

く・ぶ・ん!く・ぶ・ん!

ゴミ箱直行の業者、セミナーでは教えてもらえるのでしょうか?自分でも軽く両手は超えます。

再建築不可の物件を都内にもってるのですが、売却したいのです。
どういう不動産会社に相談すると売れますか?二千万ぐらいの物件です

お願い

連載 最終回ということで、次の連載のリクエストをお願いします。
やはり、売買ということで、今度は売る場合に気を付けることはあるでしょうか?
築古でも、こんな物件は持っておいた方がいいとか…。業者の口車に乗って、こんないい物件なのに売っちゃうのねとか…。その値段はないよねーとか…。あらあらその業者は危ないよとか…。
とにかく、売っていい物件、持ってた方がいい物件の違いがよく分かりません。人様にとっては美味しい物は自分にも美味しいのでしょうか?それとも、そのへんは全く別なのでしょうか?美味しいとはどこで判断するのでしょうか?

狼さん!教えて下さい!私は大草原の真ん中でポツンと迷っているウサギなのです…。

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