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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


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辛口な連載コラム~その3

banner赤ずきん
ギター買いに行っててすっかり更新遅れちゃったんですのw


こんにちは。

ここのとこ連載しているネタですが、こういうネガティブ思考なネタを連載で書き始めるといつものことで「こいつどこまで書く気なんだよw」って思ってるのか先読みして匿名でいちいち反論みたいなことをしてくる方がいらっしゃいます。

ワタクシ、別にここでコンサルやって月額のコンサル料を取ろうと思ってるわけでもなくさも、「今は融資がゆるゆるだからチャンスです」素人を煽りに煽って未だに不動産投資の一歩が踏み出せない人を浮き足出させる気も無くただ、だらだら好き勝手に書いてるだけなのでご自身の投資方針とか営業方針と違うからと匿名で中傷メールを送ってくるのはやめていただけると嬉しいですw。(次回からはその怒りに満ちた熱いメッセージを生IPごと晒させていただきますw)

さて、
そんなわけで昨日の続きです。
昨日は、

「客付け業者さんは基本的に「そのお客さんの融資付けまで出来て一流」です。」
で、ここに落とし穴があるよ、、、


で終わりましたがここで、一つ気を付けたいところがあるので昨日の宿題の解説の前に書いておきます。(ちなみに昨日中傷メールを送ってきた方はここを書かれるのが嫌だったみたいなので今日はここを深く掘り下げて書きたいと思いますww)


「そのお客さんの融資付けまで出来て一流」という前提は当然の事なんですが、その前に不動産業者として活動するに値する不動産の知識を有していないとダメってことです。

要するに
「そのお客さんへの融資付けだけが一流」じゃダメなんですw

例え話ですが、リーマンショックの前後頃、不動産業界にそんな融資に精通している元銀行の人とか外資金融系に働いていた人がたくさんやってきました。

詳細はあまりに真っ黒なので詳細は語れませんが横文字の金融用語を駆使して信託受益権契の派手な取引をやってたようです。しかしリーマンショック以降は大きい取引が減って彼らも食っていくために我々のような普通の仲介業でよくある白兵戦みたいな小ぶりな物件の取引に参入してきました。(だからあれほど飲み屋で豪遊していたファンド系社員さんがめっきりいなくなっちゃったんです)

しかし、この「切った張ったの白兵戦的仲介」のジャンルでは金融の知識よりどれだけ実戦で戦ったかがそいつのプロスキルと見なされるため、そんな知識よりも不動産業者としての知識が無いとまるで戦えないのでいつの間にかこの業界から消えて行ったやつが多数いました。(彼らは今どこでなにやってんでしょうか?)

最近、気が付いたのですがここのとこ、そういう人がまたこの業界に舞い戻って来ていろいろとやらかしているようです。

そうです。
「融資さえ付けば売れる(イコール仲介手数料が貰える)」とどう見ても儲かりそうもない物件をせっせと不動産初心者の方に売りつけているようです。。

不動産屋は物件を売買するのが仕事だから仕方ないって部分もあるのですが、その買う人の属性やレントロールの収支をを金融機関に偽って本来借りれる金額より大きい金額の融資を付けてしまうとあとで苦労するのはその買った人です。そうじゃなくても金融機関によっては物件本来の収支で融資額を決めるのではなくその買い主さんの本業の属性で融資額を決めてるところもあるので(借金返せなくなったら本業の収入で返せってことですw)買ったら最後、逃げるに逃げれないなんてことも起きうるわけです。

ちゃんとそのリスクを説明していればまだかわいいとこもありますが、そんなことを迂闊にしゃべってしまえばその買い主さんがビビっちゃって買うのをやめちゃうかもしれません。それじゃこっちが儲からないってことで都合のいいことだけ説明してそのリスクのことを伏せて「あとは知らねーよw」ってやり方で売られちゃうとセミリタイヤどころか人生そのものをリタイヤしちゃうかもしれません。。


とは言え、
究極の不動産投資はリスク覚悟でレバレッジを目いっぱい効かせるってやつですが、買う物件によってはそんなことやってちゃ命がいくつあっても足りません。(これが可能なのは血みどろになって勉強してきた人達だけですよ)

そこで、
じゃあそんな物件に当たらないようにするにはどうしたらいいのよ?って話になってきます。

しかし物件を見極める手段ってのを説明するのが一番いいのですが、これをブログで書いたら何年掛かるかわかったもんじゃありませんw。(プロの業者ですって言ってるヤツだって全然わかって無さそうのもいるし、、)

そこでワタクシが不動産業者として見た視点で手短に書いていきます。

昨日の宿題で
「ネットで物件探しする時、まず一番最初にどこに目が行きますか?」ってのを出しましたが、皆さん、、物件を探すときにどこを先に見てますか?

コメント欄でぶるーまんさんとかが書いてましたがこの狼旅団ブログを読んでる人のほとんどは

「どこに目が行きますか?」ッて言われれば、まずは地域、その次が業者の言っている利回りでしょうか。でもって、その次が積算、最後に自分で引き直した利回り。ここまですべてがOKだと、物件見に行きます。

っパターンが一番多いんじゃないかと思います。

やはり自分の土地勘があるエリアの方が実際の収支なんかも理解出来てるし本能的に自分が常時見に行けそうなエリアを選ぶ傾向があるのでまずここが先になるってのはおかしい話じゃありません。

しかし本音で言うと検索時に「利回り」から先に入っちゃう人の方が絶対多いはずです。(ワタクシには見えるんです、、検索条件で真っ先に「利回り10%以上」ってとこにチェック入れてる人が、、、w)

その探し方は誰でも最初はやる探し方なのでこれで探してるといつまで経ってもいい物件には巡り会えません。。

この利回りから入るってやり方ですが、現在、不動産投資の入口にいる人はカッコ悪いのでやめておいたほうがいいです。(これこそ仲介さんの餌食なる「魔法の言葉」ですw)

「は?現状満室で利回り出てるのになんでだよ」って意見も出そうですが、ぶるーまんさんが書いてるように「自分で引き直した利回り」ってデーターが算出できないといつかコケる可能性があるからです。

また「想定利回り」という「空室の部屋があるけどそこは周辺相場を見て賃料を仮に決めておきます」っていう数値を売値で割り算した利回りがありますが、これはそんな仲介さんが少しでも利回りを良く見せて買って貰いやすいようにしている数値ですのでその通りに空室が埋まるなんて安心してちゃいけません。。

ちょっとだけプロっぽく書きますが、
ワタクシが物件をチェックする時にまず見るのは「売りの値段」「賃貸面積」です。(その次に地域って順番です)

賃貸面積ってのはその物件でほぼ動かすことの出来ない数値ですのでここの数値を値段で割ります。(実際には数値計算なんかしないで過去に見たのと比較していい悪いを判断してますw)

利回りなんてのは賃料の計算でどうとでも変化させることも出来るし周辺の賃貸坪単価だってやろうと思えばどうにでも変えられるので物件概要書の利回りなんてまったく役に立たないってことをまず今日はここを理解してください。

不動産投資ではこんな動かせない数値を探し出してその数値を基準にしていろいろ数値を変えて当て嵌めている方がより正確な利回りが出やすいんじゃないかと。。。(ホントはこれで計算していかないと膨大に届く物件概要がどんどん溜まっちゃうからなんですけどw)

そこで出た数値に地域性賃料(都内で言うと下は7000円/坪~10000円/坪程度)を代入してみてその物件の本来のパフォーマンスを見ます。

「おや?なんかこの物件いいんじゃね?w」って思えばそこから更に進むのですがそこで見るのは地域とその物件スペック。。

築浅なのか?築古なのか?
RCなのか?S造なのか?木造なのか?
所有権なのか?借地権なのか?(「をを!!」と思う物件ほどここの借地権で引っ掛かりますww)
下駄ばきか?下駄ばきじゃないか?(下駄ばきがわからない人は自分で調べてください)
部屋の間取りはなんなのか?(ワンルームだと賃料が高く取れますが競争相手が多いので場所によっては苦戦しますしその逆もあります)

他にもチェックするスペックがありますが、長くなりそうなのでそれはまたの機会にってことで、要するに利回りなんかよりもその物件をどうやって簡単に分析して判断出来るか?ってスキルがないとおととい書いたネタの

「業者さんの甘い口車に乗っかってつい手を出しちゃったんだろうな。。」って物件、、、を掴まされちゃうんです。

慣れてくるとこの作業、、ものの5分と掛かりませんし、ワタクシなんざ物件概要見てこれだけチェックすればその物件がどんな物件で貸しやすいのか貸しにくいのかくらいは即座に判断出来ちゃいます。(関数電卓駆使して収支を計算しても、、、いや、なんでもございません、、)


あと余計なことですが、この考え方で建て売り型の新築売りアパートなんかを計算すると「はははwwwこれは充分死ねるなww」って思えるようになってくるのですがここまで行く前に「長期ローンが組めるのでCFが潤沢です」なんて説得されて手を出しちゃう人も多いそうです。まだそこまで行ってない人はこの時点で覚えておいていただけると幸いです。。


さてさて、、、
そんな感じで物件スペックが終わって「さて、、なんか良さそうだしこの物件見に行ってみようかな?」と考える前にもう一つ大事なチェック項目があるんですが・・・おわかりですか?

一昨日からの流れを読み解くとわかる人もいるんじゃないかと思いますのでこれを明日の宿題にしますw。



どうもこの連載、、
明日では到底終わりそうもない気がしてきましたが、、、ま、いいや。。

とにかく明日18時にここでお会いしましょう。。。





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終わらない気よりもポチが足んない気がするんじゃんw

COMMENT

こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。
もう一つ大事なチェック項目??うーん、何だろう?

僕が物件を見に行く前にチェックするのは、あとは
 元付は誰か。
 過去に幾らで、いつ頃からレインズに出ていたか。
 RRはどうなってるか
 洪水ハザードは大丈夫か
かな?

元付がお爺ちゃんだと話が通じないし、メールは使えないって言われるし。
レインズに出ている価格推移みると、売主の気持ちが感じられるし、
盛々RRはいやだし、ゲリラ豪雨は恐いしって.....

で、話の流れ的には
 出口があるか?(切って売れるか)
 修繕履歴はどうなってるか?
 全く話に出てきてない「接道」?
でしょうか。

不動産は道に始まり道に終わる。

全部坪単価に換算すると比較しやすくて良いですね。
良さそうなものは借地権ヒット率高いですが・・・

今年になって買えるものがぜんぜんないので…
8%/新築/狭小の投資用アパートもみてたりするんですが
あれ、オリックス金利でも死んじゃいますか?

自己資金がほとんどいらないのもあって
保有中はほぼトントンで買う意味がわからないけれど
老後に土地だけ残るかと思うと
ついフラフラっと買いそうになるんですが。。。。

(ところで狼旅団通販大家さんにエントリー希望メールしました。
 hotmail宛ですが届いてますでしょうか??)

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