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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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辛口な連載コラム~その2

banner赤ずきん
連載ネタはホント楽ちんなんですのw


こんにちは。

今日も昨日のネタの続きです。

昨日の宿題だった「元付け」「客付け」について調べていただけたでしょうか?
ネットで調べるとたぶんこんなことが書かれていると思います。

元付け・・売り主から売買を依頼された業者

客付け・・その物件に対して買い主を探す業者


よく電柱とかに貼ってある広告(通称:電貼り)がありますがあれはほぼ100%「客付け業者」の仕業です。

ワタクシも駆け出し客付けばっかりやってた頃、その理屈をよく理解していなかったので電貼り広告を見つけてはそれを自分のお客さんに紹介しようとその電貼り業者に「資料貰えますか?」って聞いたら「すみませーん、、この物件サキモノなんですよ。。。」とやんわり断られた黒歴史がありますw。(サキモノ:自社の先にもうひとつ仲介さん(要するに元付さんがいるってことw)がいるのでさらに仲介さんには情報出せませんって物件です)

この元付けと客付け、
不動産仲介の業者の立場からすると

元付け・・ブツ元(物件を売り主から預かってる立場をブツ元と呼称します)

客付け・・その他大勢w

に見えます。

その広告に出た売り物件はひとつしか存在しませんので元付けは専任媒介の場面だと1社しか存在できません。しかし客付けってのはその物件を買いたいって人の数以上に存在します。当然この元付けさんはこの目の前の物件が売れればそれだけでメシのタネである仲介手数料をゲット出来ます。しかし客付けは買主を売り主の前に差し出さない限りメシのタネにはなりえません。

そうなんです。
今の好景気っぽく見える時代ではこの客付け側の仲介さんってのは非常に不利な立場なんです。。(ってことは買主側もよっぽど確実に買うって場合じゃないとゴミ扱いされるのも当然ってことです)

しかし、この元付けも大変です。
だって売り主はある程度その元付けを信用して物件を預けているわけです。その物件がいつまでも売れないと「こいつの力じゃ売れそうもないなー」と勘違いされて(大体売値が高いから決まらないってケースなんですけど、、w)3か月程度ある媒介委任期間を過ぎようものなら「やっぱ一般媒介にしてもいい?」なんてことになり売れれば独り占め出来たはずの仲介手数料は「他決(他社の仲介で決まっちゃうこと)」という憂き目に遭い必死に販売活動したけど実入りはゼロという事態を招きます。

そこで元付けは、必ず成約出来そうな客の買い付けは受け付けるけど「なんかこいつ大丈夫かよーw」ってうやつの買い付けは受け付けないことがあります。

実はこれ買主さんの融資属性だけじゃなくその客付け仲介さんの普段の他業者さんへの振る舞い方でいざと言う時にぞんざいな扱いを受けちゃうってケースも多いです。

実はワタクシも「この仲介会社から出てきた買い付けは一切受け付けない(むしろ物件確認の時点で「お話入ってます」って断っちゃいますけどw)」業者さんが存在します。

具体的な会社名を書くとさすがに問題になるので(そんなこと書いたら刺されそうですw)ヒントだけ書いておきますが、、、

①レインズに載せるとすぐに物確(物件の有無の確認)電話してきて二言目には「本物件弊社のネット広告に掲載してもOKですか?」って聞いてくるやつ

②一回目の物確電話で「本物件、どのくらい指値が出来ますか?」って聞いてくるやつ


この2つの要素のどちらかを醸し出してるやつは基本的に最初にハネます。(100%成約しないと自信を持って言い切りますw)

①は典型的なネット系客付け業者さん。。
レインズに載せた物件を自社のHPに撒き餌みたいに掲載してネット反響で飛んできたお客さんを囲い込み物件を売りつけるのでお客さんとのコミュニケーションが薄く(契約寸前までメールのやり取りだけってなんだよww)どこまで本気で買う気なのかよって思っちゃいます。また担当も抱えてるお客さんが多すぎてこっちから「反響どうよ?」って聞くと「え?どの物件でしたっけ?」とか平気で言いますw。

②は典型的な中間省略系業者さん。。
中間省略のお話は過去記事で書いたので参照して欲しいのですが、元付けの立場からしたら買い付け入れてくるのはその業者だからって安心してるとその先の出口顧客の融資が滑ったからと平気で買い付け撤回してきます。業者からの買い付けなので融資特約も無いので安心してるとそのうち連絡すら取れなくなりこっちから追っかけると「あ、その担当は昨日付けで辞めました」とか言って売主さんからの「元付けとしての立場」を脅かしますww。


なぜかと言えばレインズの掲載されてる物件の99.9%は「人類が考えうる可能な限り高い売り値を設定した物件」だからです。(一部値付け間違いで売り出されている0.1%の物件を除くw)

①のネット系仲介さんのほとんどが不動産投資ポータルからお客さんを自社HPに誘導しています。そんな不動産投資家ばっかりいるとこにこんなクソ高く見える物件を出しても「売れそうもないクソ物件」に見えちゃいます。

そんなとこに物件情報を晒してホントに欲しいって人が「いや、買い付け入れる前に念のため出回り物件じゃないか調べてみよう」ってうっかりネット検索されて掲載日は2か月前の日付でポータルサイトに載っかってたら「あれ?この物件出回り物件じゃんww」って勘違いされちゃいます。(「いや、、待て待て、、これは孔明の罠じゃ!」とか言われそうですw)



そんなわけで、
ネットで「元付け」、「客付け」って調べるとここまではなかなか辿りつけないんじゃないかと思って今回は答えを書く前にご自身でネット検索して貰いましたが「不動産の奥深さ」ってものがなんとなくでも垣間見れましたか?



さて、実際に物件を買う時に必ずこの「元付け」「客付け」仲介さんのどちらかにお世話になると思うのですが実は昨日書いた「「業者さんの甘い口車に乗っかってつい手を出しちゃったんだろうな。。」って物件」の大半がこの客付け側で起こります。

だからってこれから初めて物件か売って人が「じゃ、要するに元付け業者に行けばいいんじゃんw」ってのは早計ですよ。(人の話は最後まで聞くが吉です)

元付け業者は体質的に融資のあっせんが苦手なんです。。。(例外もあるかもしれませんがネットに掲載された時点で「自社に両手仲介できるお客さんがいないから広告に出したんだよw」ってことを忘れないでください)

客付け業者さんは基本的に「そのお客さんの融資付けまで出来て一流」です。(どこの銀行で融資付けるかも含むw)


「じゃあ融資付けのウマい客付け業者さんに行こうっとw」って思ってる方、、




実はここからが不動産投資における最初の落とし穴です。。


そこで本日の宿題です。

「ネットで物件探しする時、まず一番最初にどこに目が行きますか?」

明日の18時までに考えておいてください。


では明日の18時にここでお会いしましょう。。

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オレ様はまず胸なんじゃんw

COMMENT

しまったぁーーっ!!

昨日の問題『客付け』かぁ~

ずっと『客引き』で、ググッてたよ…
あと、yahoo質問箱…

なんか、おかしぃと思ったんだよなぁ…

よし、今日の問題だ。
『最初に見るトコロ』
これは、引っかけだぬ。
ふつー、太もm

じゃなくて、
30年一括借り上げかどーか? だ。


当たり ?


次の問題、早よ

狼さんがお○ぱい星人なのはおいといて、
駅と坪単価と賃貸中かどうかですかね・・・

おはようございます、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

「どこに目が行きますか?」ッて言われれば、まずは地域、その次が業者の言っている利回りでしょうか。でもって、その次が積算、最後に自分で引き直した利回り。ここまですべてがOKだと、物件見に行きます。

私は場所みちゃいます

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