プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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辛口な連載コラム~その1

banner赤ずきん
今日も時間ギリギリの更新なんですのw

こんにちは。

こうやって毎日ブログを書いてるとちょくちょく相談メールが来るってお話は以前にも書いたことがあるかと思いますが、その相談内容、、最近も相変わらず「この物件どう思いますか?」的な相談がダントツで多いです。

恐らく物件を買った後にこのブログを見つけて読んでるうちに段々、買った物件に不安が生じて「そうだ!こいつに相談してみよう」と思ったのだと思いますが、その物件スペックを見させていただくとほとんどのケースで「業者さんの甘い口車に乗っかってつい手を出しちゃったんだろうな。。」って物件が多い気がします。

だからって「なんでこんな物件買っちゃったのよ!」って言うんじゃ全然相談にならないので(だって一度買ってしまったらそうそう返品出来るシロモノじゃないですからw)その物件のアピールポイントを必死に探し出してそこを前面に出して運用出来るような意見を返すようにしています。(お節介かもしれませんがそういう方面に意見をする方がワタクシ、しょうにあってる気がします)

そんなメールのやり取りをしたり初心者向けセミナーなんか企画して思ったのですがこのブログ、、、

常連の人ばかりが読んでいるのかと思ったら案外、これから不動産投資を志すって方も多数読んでいることが判明しました。(今度の初心者セミナー、、ほぼいつもの旅団員参加ははゼロなのに新規の方の申し込みだけで100人を超えましたからきっとそういうことでしょう。。)

どちらかと言うとこのブログってもう少し不動産を勉強してる人向けに書いていたのですがそういう人がたくさん読んでるってことがわかったので今週はそんな方向けに書いてみようかと思います。


まず、冒頭で書いた
「業者さんの甘い口車に乗っかってつい手を出しちゃったんだろうな。。」って物件

基本的に不動産仲介業は売り買いした時の手数料がメシのタネです。
ってことは普通の仲介なら物件の売り買いをたくさんやりたいはず。。そのためにどうするかと言えば「買えるお客さんに物件をどんどん紹介する」という戦術を取ります。

この「買える」っていう部分、、要するにそれだけ融資を引っ張ることが出来るか否か、、、です。(だからいつも言ってるように業者さん相手に「俺は金持ってんどーオーラを出せ!」って言ってるんですw。

で、この時の仲介さんの頭の中は
「この物件を買えばこのお客さんは儲かって儲かってウハウハなんだろうなー」って・・・・・・・・・・・・・・・・わけねーだろww!!!(そんな幻想、、今すぐ窓から投げ捨ててくださいw)

正解は
「この決済が終わるまで(仲介手数料の受領が終わるまで)ボロが出ませんように・・・」です。(な?、そーだろ?正直に言ってみろよw)

収益物件は決済を終えて引き渡してしまえばあとから何言われてもそうそうその契約の撤回は出来ません。(投資は自己責任っていうセリフの根底がこの部分です)何かあって買主から文句を言われても真剣に相談に乗る振りでもしてそのままフェードアウトしちゃう業者さん、、今も昔も変わっていません。

この「決済が終わるまでボロを出さない」っては「宅建業法上説明の義務のない部分は黙ってる」とか「収支上の都合の悪いデーターはあえて出さないとか」なのいろいろな手法があるので最低限、物件を買うにあたりどこまで知ってないといけないか?なんてことは不動産投資をやるうえで絶対知っていないといけない部分です。

でも初めて不動産投資をやろうって人にここを求めるのは酷な話です。だってそんな部分てやっぱり痛い思いしないと経験積めませんから。。

そこでワタクシに相談が飛んできます。

「こんな物件買っちゃいましたがどう思いますか・・・?」と。。

そんな相談がメールで飛んで来ると「そんなの買った業者に聞きなよ」って気分にもなるのですが、たぶんもはやその業者さんは売った後の面倒を見る気がないのがその買い主さんにわかったんでしょう。。

そんな最後の駆け込み寺になるべくってのがきっとワタクシの存在意義なのかと思うこともしばしば。。(こうやって偉そうにブログ書いてんですからそのくらいはしますってww)


さて、不動産投資物件のキモは利回りと言っても過言じゃないと思う方も多いと思いますが「この利回りを表面利回りで見ちゃいけませんよ、」って言う話は最近はどこでも聞かれることなので今さらこの「表面利回り」を投資指標にしてる人は少ないと思います。(「純粋に諸経費とか税金までさっ引いたあとの手残りが多いか少ないかってのが不動産投資だよ」ってこの前もふくちゃんが名古屋セミナーで吠えてましたw)

ついでに言っちゃえば最終的にその物件が最後いくらで売り逃げ出来るのか?まで考えておいた方が枕を高くして眠れるんですが、最近の業者さんでそこまで考えて売りつけてる業者さん、、果たしてどのくらいの数いるんでしょうか?

しかし、
そんなこと考えちゃうと今のマーケットでは売るものがありません。(あっても地方都市の物件とかになるんじゃないかと)

売るものが無ければ仲介の機会が無くなり仲介手数料と言うメシのタネが無くなるので多少やばい物件でもなんとかして売ってしまおうと考えるのは自然の定理です。(仲介さんだって生き死に掛かってますからw)

そこでターゲットになるのが「これから不動産投資を始めたい」って人と「不動産投資を始めたばかりでまだ投資方針が確立出来ていない」人です。

ここのジャンルの人は業者から見たら「草原の真ん中に突っ立てるウサギ」みたいなものです。
業者さんは不動産を売ることにかけてはプロですからそんなウサギちゃんに儲かるかどうかわからない物件をさも儲かる風に見せて売ることなんざ朝飯前です。(仲介自体がそれすら理解せずに売ってるってのは論外ですけどw)

初めて見る返済期間中の収支のグラフを見せられてNOIがどうのだろOPExやらIRRがどうのと説明されてなんとなくわかった気がして業者さんに融資をアテンドして貰って契約と決済で難解な書類を前に「こことここにハンコ押してください」と言うがままに押印して「これで俺も不動産投資家なんじゃんw」ってやっつけられた後に気が付くんです。。。


「これってどう考えてもそんな儲かんねーじゃん!!!!」って。。。

・・・

・・・

さて、、
ワタクシ、ブログを初心者の人が見たら難解な内容に見えるようにあえてそう書いてますが、正直、この程度のブログが読みこなせないうちに不動産投資を志すなんざホント、そんな業者さんのいいカモです。(ま、このブログ、、内容的にはそれほどタメになるようなこと書いちゃいませんけどねw)

またこのブログ、、毎回毎回やたらとダラダラ長いと不評感漂うブログではありますがこのダラダラ感は物件買う時に聞かされる「重要事項説明書」の内容を楽に読み込めるようここ読んでる人を育成する目的でもあるんですww。(これ、前にも書きましたが大事なことなので2度言いますw)


だからってこんなダラダラとクソ長いブログを端から端まで読んでたら時間がいくらあっても足りませんw。今週はここに焦点を当てて出来るだけ短期間でわかるように特集で書こうと考えてます。


そんなわけで今日の宿題です。

明日のブログでこの続きを書きますが

仲介業者の
「元付け」「客付け」の違いについて明日までにネットでいろいろ調べておいてください。

特に今度初心者セミナーに参加される予定の方、
しゃべる時間が4時間くらいしかないのでこういう基礎的なことは多少すっ飛ばしてしゃべります。
予習する意味でなんとなくでも構いませんから調べておいてください。


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久しぶりの連載モノなんじゃんw

COMMENT

>最後の駆け込み寺

 最初の駆け込み寺で有ってほしいと思います。私も少ない経験ですが「あちゃー!あの物件買っちゃった?」って思うことがあります。買う前に「どう思う?」って訊かれれば「ダメでしょ」ぐらいは言えますが、買った後となると、後は傷口をいかに浅くするかしかありません(と言っている自分も相談しなければならない永遠の初心者レベルですが)。

>NOIがどうのだろOPExやらIRRがどうのと説明されて

ん?これって自分で計算して「こんな所有中のCFも、トータルCFも何か有ったら吹っ飛ぶ物件を売るんですか?ん?」って詰める側だと思います。

そういう私も最初は「予定納税」まで頭に入って無くって、所得税・住民税・固定資産税を払ったと思ったら予定納税で吐きそうになったことが有りますorz

地方に住んでいると流動性が劣るので、最悪しゃぶり尽くす戦略で行こうと思う次第。

ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

毎日18時に正座して読んでますが、9割りくらい、なに言ってるかわかりませんが、どーしたら良いでつか?

公文に行けば 良いでつか?


NOIくらいわかりますよwwww

ナイトラス・オキサイド・インジェクションですね♪
ってニトロぢゃねーかよΣ( ̄ロ ̄lll)

なんに使うンだ(; ̄Д ̄)?

しかも、ビミョーにSな気が…

ついにセミナーの予習までブログで・・・
でも、それ位すぐに調べるフットワーク無い人は
不動産ムリだと思います、マジで・・・

知らなきゃいかんこと多すぎ・・・

あ、あと私もせめて「これ買おうと思うのですが」
と聞くようにします。

「元付け」と「客付け」の違い、ググって調べますね。ついでに○っ○ぶも(笑)

特にアベノミクスが始まって、価格が上がった時点で初心者の購入は止めた方がいいし、セミナーも含めて薦めるのはどうかと思います。
下手に買われると価格も下がらなくて正直困りますし、買った後も苦労するだけですよ。

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