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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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このブログ。。
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まずはお知らせなんですのw

本日、14時に初心者向けセミナーのご案内メールを送信しましたがdocomoアドレスの方2名(ドメイン規制掛けてると思われ)gmailの人1名のアドレスからエラーメールで戻って来ています。お申込みしたのにメールが届いていない人がいましたら違うメールアドレスにてご連絡ください。

こんにちは。

ワタクシ、ここ数年、大阪とか名古屋とか熊本とか仙台、富山などあちこちでセミナーを開催してきましたが、なぜか北海道では一度もセミナーをやったことがありません。

そもそも北海道に知り合いの大家さんが少なく、札幌の大家さんの親睦団体とも交友が無いのが開催出来ない理由の一つでもあるんですが、実はそれ以外にも大きな理由があります。

ってなんか勿体ぶった書き方してますが、、、

一言で言って「ワタクシのセミナーの内容と北海道での不動産投資手法がまったく噛み合ってない」ってことですw。(それを言ったらきっと熊本とかでもそうだと思いますが熊本は近年、いろいろな事情があってこちらからお願いして開催してもらってるので噛み合ってなくてもいいんですw)


先日も札幌に出張に出かけましたがそこでお会いした大家さんに

「狼さんのセミナーを聞きたいっていう札幌の大家さんって。少ないんじゃないかなー(ま、懇親会だけならたくさん集まるかもしんないけどねww)」

って言われました。(しくしくしくしくしく)

東京と札幌では賃貸の需要と供給バランスからして違うし新築の工事単価も全然違うので出来合いの中古物件買うなら今の賃貸マーケットに合った新築物件を建てた方が安全、、、って考え方の方が札幌では間違いない投資手法って気がします。(これ実際に見に行かないとわからないことでしたよw)

これは現在の東京ではほぼ不可能な投資手法なのでワタクシのセミナーネタじゃ、こと札幌の大家さんには全く心に響かない、、、というのは間違ってないかと。。。(でも必殺さんはこの前札幌でセミナーやって大ウケしたらしいですね。。くやしいです。。w)


で、ワタクシもここ半年でそんな札幌に何回も出向いて物件調査を兼ねた現地調査(しかし「すすきの地区」はあれだけ札幌に行ってるのにいまだに未開の地となってます)を敢行しましたが、

うーーーん、、

ワタクシの感覚では中央区などの街の中心のすぐ外に東京でいう国道16号線がいきなり走ってる感覚になっちゃうんです。。 (もはやそこには環七も環八も存在しません)

要するに街の機能が首都圏よりコンパクトに集中してまとまっているので中心部を離れるといきなり郊外になっちゃう感覚、、、ってとこでしょうか?(あくまでワタクシの所見ですので間違ってたらごめんなさい)

そうなると街の中心部だけが地価が上がってしまいそれ以外は横ばいか下落傾向になるってことなんですが、これだけコンパクトになってるとその差が極端になっちゃうんじゃないかと。。

これってその町の月額駐車場の賃料を見るとわかるのですが札幌の中心部の駐車場、、2万で借りれれば御の字です。(一番高いやつでワタクシ、38000円ってのを目撃しましたw)

人口は増加傾向にあるそうですが物価はそれほど変わらないのに明らかに東京より所得が低いので家賃に掛けられるお金も制約が出てきます。

しかもここは雪国。。
冬の暖房・除雪費用もバカに出来ません。(札幌で不動産投資しようって人はここの違いを充分検討しておかないとあとでひどい目に合う可能性が高いです)

現地の人は「冬は雪が降るもの積もるもの」って感覚なので最初からアタマに入ってますが他の雪なんか滅多に降らない地域で普段不動産投資してる人はここの詰めが甘くなりがちです。(あの耳がバリバリと凍っちゃう感覚の寒さも経験しておいたほうがいいかもw)

ワタクシも都内でクソ高く高止まりした中古の出来合い物件を買うなら札幌の築浅物件の方がマシって考えがあってここのところ札幌の物件を物色してますがそんな雪対策一つとっても全然感覚が違うので遠隔操作で不動産投資をしようって人は地域性だけじゃなくそのエリアの風習くらいから勉強しないと地元大家さんに簡単に捻られてしまうんじゃないかと危惧しております。。


さて、話は変わりますが、
そんな札幌で来週の土曜日、あのビーフンデザインの進藤さんがオフィスビルを住居にコンバージョンした物件の内覧会をやるそうです。(このネタのためにわざわざ冒頭の札幌ネタを振ったような感もありますがw)

オフィスビルって東京でも現在割安で購入出来るのですがこれは住居賃貸と違って家賃収入がまったく読めないので

銀行が融資を渋る→買い手が見つからない→売買価格が下落→無慈悲な鬼指しw

って流れになってしまうので、融資がついて、かつ、住居にコンバージョン出来るという二つのハードルをクリア出来れば普通の中古レジを買うより競争相手も少ないし意外においしい投資として都内のお金持ちの人が現在、己の融資属性をブンブン振り回して鬼差しで買ってるようです。

「じゃあ、そんな格安オフィスビルを買って住居にコンバージョンすればいいじゃん」って考え方もありかと思いますが実際、オフィスビルを住居にコンバージョンするのは建築基準法の分厚い壁が存在します。またコンバージョン費用も相当掛かるのでホント、一筋縄ではいかないのが現状。。

例の違法シェアハウス騒動も基本的にこのような格安オフィスビルを無理に居住用にコンバージョンしようとした結果、住居として貸すには問題があってあんな変則的な形で貸しちゃうもんだから大騒ぎになったってくらいです。

進藤さんがわざわざ札幌の物件を手掛ける理由はわかりませんが、普通にコンバージョンして貸すより進藤さんみたいな尖がったデザイン力(登録商標申請中w)を駆使してリノベしてる本物件。。。

この手のコンバージョンってワタクシもあまり見たことが無いのでぜひ見に行きたいって気持ちもあるのですがあいにくその日は大阪から浪速のカーネルサンダースがセミナーしに東京にやってきます。。(「セミナーには参加しなくてもええけど懇親会には必ず出席するんやでー」と厳命されてるのでこれで札幌になんか行ったら厳しい罰を受けること間違いなしです)

このコンバージョン作戦。。
今後の不動産投資トレンドになる可能性も否定出来ないので行ける人は一度見ておいた方がよろしいかと思います。


会場と日時です(以下ビーフンさんのHPからのパクリ)
--------------------------
日時 2014年3月1日(土)
    12:00-15:00

※開始時間ギリギリは大変混雑が予想されます。
 少しお時間に余裕を持ってお越しくださいね。

○会場 さっけんビル 6F会議室
   札幌市中央区北3条西2丁目8番地(東急デパート南向)

○定員:30人

◯費用:4,000円(見学会付きセミナー)

※見学会は15:30より 希望者のみ 
(現地地図は当日お渡ししますが、市電静修学園前駅より徒歩5分)
 駐車場はありません。

--------------------------


あ、でも募集人員、、30人じゃワタクシが告知するまでもなくすぐ埋まっちゃいそうですねw。

でも大丈夫です。
ワタクシがわざわざ広告出すくらいですから定員一杯になっても「え?俺、あの狼旅団枠で来たんだよ、、」って言えば進藤さんのことです。


きっとなんとかしてくれるでしょうw。(うーん、、ホント大丈夫か?ww)



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むしろ旅団枠なんて言う方が危険なんじゃんw

COMMENT

札幌でビルのコンバージョン・・・どんな事に
なっているのか見当が付きません。^^;

でも、コンバージョンって工事費結構行きますよね。
それも含めて融資付けできる人でないと中々難しそう・・・

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