プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

フリーエリア
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
03 | 2017/04 | 05
- - - - - - 1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30 - - - - - -
検索フォーム

地主物件強奪作戦。。。たぶんその1。。

banner赤ずきん
ただいまの時間をもってキャンセル待ちの申し込み終了なんですのw


こんにちは。

昨日、ワタクシの不動産仲間随一の情報源Tさん(あの老練ウルトラブローカーのTさんじゃないですw)から久しぶりに入電。。

ぷるりんこー♪

Tさん「ちょっとさー、、相談があるんだけどさー」

このTさん、、
いい物件情報が入って来ない限り電話して来ることなんかまずないヤツで、この彼からの電話はワタクシにとって「いい物件が入ったぞw」って合図になるわけです。

一度そんな彼からの電話に出そびれて半日くらいあとに電話したら「狼ちゃん遅いよー。折り返しの電話が遅かったから他に話しちゃったよw」と言われてしまい転がせば2000万くらい儲かってたはずの物件を買い逃したこともあるので彼からの電話は基本的に3コール以内がお約束。(えぇ、、もちろん今回も1回目の着信で出ましたよw)


Tさん「今回の物件も例によって地主物件なんだけど、、、」

こんなこと書いちゃいけないのですが、この地主系物件。。
収益物件としては結構美味しいです。

地主さん物件って管理会社とかが寄ってたかって食いモノにしようとする傾向が強いので大体が必要以上に建築費を掛けて建ててます(どうでもいい部分までステンレスだったりw)。しかも築後10年くらい経過するとやらなくてもいい大規模修繕なんかを無理やり入れられてしまい下手するといつまで経っても資金の回収が出来ないなんてことがよく起こります。(ま、税金対策とかで建てた地主さんだとそんなの全然関係ないですけどねw)

そんな美味しい匂いのする地主物件。。
想定売買価格は約3億ということなのですがその物件、、どうも築年数が15年くらいらしいんです。。。物件の場所は彼の活動エリアの中なので帝都板橋からいいとこ志木くらいまでのエリア。(彼も東上線ブラザーズなんですw)

ちょっと前なら帝都まで行かなくてもこの程度の物件って都内のもうちょっといいとこでもゴロゴロあったんですが昨今のアホみたいな不動産投資ブーム。。(全部金持ち倒産のせいだw)

ここまで都落ちしないとありつけなくなっちゃいました。。。(たろうさん、、帝都をバカにしてごめんなさい、ごめんなさい、、)

前々からこの物件を処分して換金したいと相談されていたそうなのですが(前にも書きましたがこの換金したいフラグ「安く買い叩ける可能性の高い合図」ですよ、お見逃し無くw)一昨日、やっとその所有者からなんとなく売ってもいいという確約らしきものが取れたそうです。

「ってことでこの物件、、どう思う?」(いつもこう聞かれるんです、、w)

まだどこに存在する物件なのか正確にはわかりませんが話を聞く限り環八の内側か外側のすぐのエリアじゃないかと思います。この物件の情報はまだワタクシと彼しか知らないので邪魔は入りませんが平成二桁で「想定脳内利回り11%」、RC構造の本物件。。(ワタクシに言わせればこのくらいが最低限の「未公開のいい物件」と呼ばれる物件じゃないかと。。)

こういう時ってのはどんな汚い手段を行使しようが、何がなんでもモノにしないとオトコがすたるってもんですw。

前回みたいに管理会社の横ヤリで危うく物件を取り逃がし掛けた苦い経験もあるので明日、その物件の場所もわからないままに買い付けを入れてしまおうかと画策してますw。

え?物件見ないで買い付け入れるの?

ってご意見が出そうな気もしますが確かに物件の場所もわからないまま買い付けを入れるってのは少々危険じゃないかと思いますよね?

でもいいんです。
彼の話なら場所なんかよくわからなくても買い付け入れて大丈夫なんです。(前回は概要書どころか地図すら無いまま買い付け入れちゃったしw)

彼だ出してきた物件で過去につまんない物件ってのがあまりないので彼が「なんとなくだけど、、これいいんじゃね?」って思ってるならたいがいハズレが無いんです。

ということで今回も物件標記の無い買い付け炸裂ですww。(そんなのビビっちゃいけませんw)


しかし、、本物件も地主物件特有のややこしい諸事情がある物件。。契約までにまだ時間が掛かるのは間違いありません。(前回だって契約まで揉めに揉めて2ヶ月半くらい掛かったし)

「うん、今回のも2ヶ月くらいかなw」と当たり前のように言われたのでこれから春先までこの物件に張り付いて追っかけます。

今回は申し訳ないですが仲介で売るのではなくうちで買い取って死ぬまで保有、、というスキームです。(うちだってそろそろ物件買わないと死んじゃいますからw)

「その物件売ってくれ」と言われても売らないのであれですが(だから本当にいい物件なら一番先に買うのは自分だっていっつも言ってるでしょw)そんな物件がどのような推移で動くのか、、このブログ内で長期レポを敢行しようと思ってます。(なんて偉そうに書いててこれ買えなかったらカッコ悪いなーw)

巷の業者さんがよく言う「いい物件は瞬間蒸発する」って都市伝説を覆すべくチャレンジしたいと思います。(いい物件だから瞬間蒸発するんじゃなくって単に誰が買ってもすぐ融資が付く物件だから瞬間蒸発するんだよ。。。とw)

ただ気になる点があります。。

本物件、、想像するにどうもファミリー物件のようなんです。。(このロットで部屋数30戸とか言われたら誰しもそう思うはずです)

この東上線沿いのファミリーレジって家賃があまり取れません。しかも賃貸面積もデカイので一部屋あたりの原状回復費用もそこそこ掛かります。。地主さん仕様で建ててるレジなので分譲型の仕様かもしれません。(分譲型レジって案外金が掛かるんですw) そうなるとこのバランスによっては収支面で負担が重くなる可能性が高いです。。

出来れば小ぶりな2DKの部屋がたくさんあると嬉しいのですが、、(きっと3LDK中心の部屋なんだろな、、、w)そんな贅沢ばっかり言っちゃいつまでも物件買えません。。

ところでそんなお買い得物件なのになんでこのTさんの会社が買わないかわかりますか?(儲かる話は他人に話さないのが鉄則のこの業界で不思議な話じゃないですか?)

実はこのTさんの会社のメインは戸建て分譲なんです。
実需の戸建てがメインの会社ってのは往々にして収益物件の事についてはあまり勉強していません。(よくある話ですが、だから戸建て会社から収益物件の会社に転職して来るヤツって同じ不動産業界なのに全く役に立たないんですw)

ワタクシも経験ありますが、地主さんに売り土地のアプローチしていると時々、こういう売り収益の話が出てくるのでそんな話をされると彼はワタクシに「これよくわからないけど捌いてみる?」って来るシステムになっているんです。(そのかわり普段から酒漬けになるほど飲ましてないとなかなかこんな関係は構築出来ませんがw)

もちろん中には実需も収益も両方出来る業者さんも存在しますがこのTさんは収益やってる時間があるなら実需物件をドンドン捌いた方が儲かるので興味がないそうです。(こういう友達が10人くらいいると我々仲介は永遠に食えるんですけどねw)

そんなわけでこの物件、、最後まで突っ走ることが出来るのか?

時々レポしますのでご期待ください。(きっと我々の業界の薄汚い部分も垣間見えるかとw)


人気ブログランキングへ
これで物件が熊谷とかだったらギャグなんじゃんw

COMMENT

ゴッドofな東上線だから、寄居な気がするなww

我らが帝都物件ですか。(・∀・)
ファミリー微妙に安いんですよね。^^;
でも広いと空かないし、広いのいいですよね・・・

東上線っていうと、寄居あたりでしょうか。雪害対策でロードヒーティングとかって入れるのかな?

EDIT COMMENT

非公開コメント