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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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久しぶりに技術系ネタで勝負ですw(でもこれ点数下がるんだよなーw)

banner赤ずきん
1日に2回記事書くのってホント大変なんですのw

こんにちは。

さて、今日のネタは「ブログポチの貰いにくい狼旅団きっての不人気ネタ技術系ネタです。(要するに最後までよく読んでいただきポチをお忘れなくということですw)

先日こんなニュースが毎日新聞に載ってました。

 ◇エレベーターの2012年問題

 一般にエレベーターの寿命は25〜30年とされ、2008年に国内大手が「製造中止からおおむね20〜25年経過した機種の特定部品(発電機やモーターなど基幹装置の部品)の供給を停止する」と発表。同業他社も追随し、供給停止の期限を2012年とした企業が多かったことに由来する。対象機種は12〜14年では30機種以上とされ、メンテナンス会社の中には「顧客側が部品切れ後も使用を続ける場合、保守契約を打ち切る」との方針を打ち出した企業もある。メンテナンス業者の団体「エレベーター保守事業協同組合」(事務局・東京)によると、国内で約70万台あるエレベーターのうち、今後10年間で約30万台のリニューアルが必要になるという。(毎日新聞 2013年11月30日 地方版より引用)


日本のRC建造物は歴史もそんなに古くないのでまだ建て替えたっていう建物が多くないのが現状。。
事実、築30年超えの建築物で区分分譲なんて建物は管理組合の合意の問題もありなかなか建て替えまで話が進んでいません。

ここをお読みの方でもそういう物件を保有されている方も多いのではないかと思うのですが、この建物に付いているエレベーターもそろそろ更新時期を迎えてるって物件じゃないかと。。

エレベーターってメンテナンスが必要な設備なのは言うまでもありませんが法律的には毎月の点検が義務付けられてるわけじゃありません。(年に一回の法定検査は義務付けられてますが)

最近じゃ、遠隔監視なんてのがあるので実際に現地に赴き作業員が点検するのは3か月に1回程度でもOKなのもありますがワタクシ的感覚で言うとやっぱりこの設備。。毎月ちゃんと見てないとロクなことがありません。。

とは言え、このエレベーターの保守費用って結構掛かりますよね?
独立系でも3か月おきのPOG契約(パーツ、オイル、グリスは交換補充しますよって契約)だと安いとこだと15000円を切るとか。。。

メーカー純正のメンテナンスじゃこんなに安くならないので不動産投資をされてる方で経費を重視する方は独立系におまかせしちゃうってこともあるかと思いますが、実はこの時にこの遠隔監視のシステムが取り外されちゃう可能性があるってご存知ですか?

そりゃそうです。
メーカー純正メンテでもないのに遠隔監視の信号をメーカーが受けてくれるわけありませんからww。(監視センターだって経費掛かるんじゃんw)

エレベーター機械室ってオーナーであっても怖くて入ったことがないって方が多いんじゃないかと思いますがそのエレベーター機械室にはそりゃ巻き込まれたら死んじゃう機器とか触ったら速攻で感電しちゃう電気端子がむき出しに見えてます。なおさら入りにくいですが物件を買った時にこのメーカー純正メンテから独立系メンテに切り替える場合、この「遠隔監視装置はどうなるんですか?」と忘れずに聞いていただきたいところです。

これが無いと緊急時にメンテナンス会社に電話するまで事件が発覚せずに万一、閉じ込められた人なんかがいると事件になりますw。

さらに困ったことにこの遠隔監視装置。。
メーカーごとに仕様がバラバラなので互換性がほとんどありません。独立系メーカーでも特定のメーカーのものはあるけどこのメーカーのとは互換性が無いので使えないってケースもあるようでワタクシが知っている独立系メーカーでも特許を取って持ってる1社くらいしか互換性の高い遠隔監視装置を持っているところはありません。


そんなことを書いてたらさっきこんな記事を見つけました。


<エレベーター>雑居ビル5階から急降下、2人軽傷 藤沢

 ◇負傷者「何かが切れるような音がした」

 12日午前1時45分ごろ、神奈川県藤沢市南藤沢の雑居ビルで、エレベーター(東芝エレベータ製)が地上約15メートルの5階付近から1階近くまで急降下し、乗っていた20歳の女性2人が腰などを打って軽傷を負った。女性らは「何かが切れるような音がした」と話しており、県警藤沢署が原因を調べている。

 同署や藤沢市消防局によると、ビルは8階建て。6階で3人が乗って5階で1人が降りた後、突然急降下したという。エレベーターは1階の本来の停止位置から約1メートル上で止まった。女性らは携帯電話でビル6階に入居する飲食店に電話。店側が110番通報し、約30分後に駆けつけた消防隊員が救助した。現場はJR藤沢駅近くの繁華街。【毎日新聞 2月12日(水)10時58分配信より引用】



何度も言いますがエレベーターはドアが開いている時は電気的に絶対動き出さないように出来ています。
今回の例ではドアが開いている時に動き出して急降下(メーカーは急降下じゃないって言ってますけど)するってのはブレーキが開いた状態でおもりとカゴのバランスの関係で動いてしまった(電気的ではなく機械的に動いたってことです)ということになるのでワイヤーロープが切れて落ちたわけじゃありません。仮にワイヤーロープが(乗用エレベーターは最低3本ワイヤーが繋がってます)全部一気に切れても映画みたいに猛スピードで落下するなんてことはありません。(調速機という機械で一定速度以上に速度が上がるとクサビみたいな部品がレールを掴まえてそれ以上落ちなくするように出来てます)

えぇ、、エレベーター事故で人が死ぬのは途中でドアと壁に挟まれたとかの場合がほとんどです。


ちなみにワイヤーロープですがワタクシの経験では切れた事故っては記憶がありません。(破断していたのは経験ありますけどw)

最近、とあるメーカーさんに聞いたのですが最近のワイヤーロープは昔のと比較すると切れやすいそうです。特に切れやすいのが「機械室レス」という機械室にあるべきモーターなどの機器類がエレベーター塔内に設置されてるやつ。

複雑に塔内でワイヤーロープを引っ張りまわすので昔のタイプよりワイヤーに掛かる負荷が多いってことらしいです。

そういうワイヤーロープの破断を検査する機器ってのがあります。
名前は「ワイヤーチェッカー」と申します。(ってか不動産ブログなのにこんなネタ書いてるからダメなんじゃん。。。とw)

ワイヤーロープをこの機器の検出部に挟んでスルスルスルって走らせると電気信号を検知して破断箇所でピーピー音がするって感じの機器ですがこの点検、、二人でやらないとあれなので実際のメンテナンス現場ではあまりやってません。(せいぜい点検仕様書に書いてあるなんて言うファンド会社の保有物件くらいしかやってないと思います)

はい。大体の点検現場ではこのワイヤーロープの点検は「目視点検」ですww。

この目視点検、、
ワタクシの経験ではホント目で見るだけですw。そんな点検でワイヤーロープの破断なんかわかるけねーだろwwって思うのですが目視点検してはいますけどいいも悪いも5年から8年くらい使ったら自動的に交換するってやり方が現在の主流です。(一応軍手なりウエス越しにロープを触りはしますけど全部は触れないのでやっぱり目視なんですw)

このワイヤーですが中の芯から油が染み出ているうちは錆びないので切れることはあまりないのですがこの油が染みだし切ると途端に切れやすくなります。ある程度サイクルを見て交換してるとこの油切れに気が付かずに予定交換時期前に破断ってことになるのが最近のエレベーターです。

最近はワタクシ、不動産業にどっぷりなのでこの手のネタはメーカーさんとお話ししたときにこんな技術ネタを仕入れていますが先日もとあるエレベーター会社の人と鳥貴族で飲んだ時(最近こういう席も鳥貴族御用達ですw)に耳寄りな話を聞きかじりました。。

その会社、、最近セカンドオピニオン的に他業者で管理しているエレベーターを無料で見てくれるサービスを始めたそうです。

・・・

・・・

「無料面談」

いや、、

「無料診断」ってやつですねw。(あ、ここ笑うとこじゃないです)

今の管理で問題が無ければ「問題が無いので今のまま管理を続けても大丈夫です」って判断したり「いや、このエレベーターはこの辺を見落としている可能性があるのでその会社にこう言ってください」とかのアドバイスをしているそうです。

ま、あわよくば無料診断したあかつきにはついでに管理契約を横取りしちゃおうって魂胆があるから無料なんでしょうけど、実はこの会社、、もう一つすごいことやってました。

最近はめっきり見かけなくなった油圧式エレベーター。。。

この油圧式エレベーターってのは現在ではほぼ新規では設置されていません。当然いつかは対応部品が無くなるのでメーカーサイドでは「ロープ式の機器での更新工事」を勧めてくるはずです。

その際、もう油圧式ではメーカーも作っちゃいませんので更新時に普段のエレベーター更新工事よりも余計に費用が掛かります。

5停止クラスで更新工事費用が1800万(ロープ式なら1200万ってとこでしょうか?)って言われるとちょっとビビっちゃいませんか?

この再更新出来ない油圧式をそのまま格安で更新出来るって聞きつけてワタクシ、今日の記事を書くことにしました。(しかもワタクシ、、鳥貴族を奢って貰っただけの恩に報いるためにこの記事書いてますw)

あ、もちろんメーカーでもそんな工事は技術的にやろうと思えばやれますけど高額になるのは必至です。(だってエレベーター工事って新築時より更新時の方が高額になるんですのw)


とはいえこれ以上書くと広告っぽくなっちゃうので気になる方はワタクシにご連絡ください。(イケメンの若き担当をご紹介しますw)


うまく言ったら「鳥貴族」が「世界の山ちゃん」のおごりに昇格するかもしれませんのでお気軽に。。。w



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下心丸出しなんじゃんw

COMMENT

インバーター制御か否かでも違ってくる点についても解説してほしいです。
点検業者の「制御盤の部品一個でも、その部品がもう在庫が無ければ制御盤ごと交換です。」攻撃もありますね。

古い区分には概ね付いてくるんですよね、古いEV・・・
まあ、当たったら運がなかったということで。^^;

まずは、ぽちくり しますた。

貧乏弱小大家のうちは、エレベーターは高嶺の花。
ということが、改めて判りました!

もしやエレベーター管理技術は狼旅団の必須スキルですかっ(^^;

Re: タイトルなし

わくわくRichさん

> インバーター制御か否かでも違ってくる点についても解説してほしいです。
> 点検業者の「制御盤の部品一個でも、その部品がもう在庫が無ければ制御盤ごと交換です。」攻撃もありますね。

そこで汎用の部品を持ってるメーカーに鞍替えですよw。
汎用部品なら20年経っても後継部分が出るので永遠に無くならないし。(ただしサイズが少し変わることがあるので改造必須ですがw)

Re: タイトルなし

クロノスさん

> 古い区分には概ね付いてくるんですよね、古いEV・・・
> まあ、当たったら運がなかったということで。^^;

だからでしょう。
25年くらい経過すると更新工事前に一斉に売り出すのってw。(RCの更新工事はこれで家賃数年分吹っ飛びますからねー)

Re: タイトルなし

ぶるーまん ぴのさん(お、新種のぶるまんじゃんw)

> まずは、ぽちくり しますた。
>
> 貧乏弱小大家のうちは、エレベーターは高嶺の花。
> ということが、改めて判りました!
>
> もしやエレベーター管理技術は狼旅団の必須スキルですかっ(^^;

旅団の団員はすでに「狼旅団検定」のマスタークラス卒業者も増えてます。(あ、このマスターになるには120万ほど掛かりますw)

マスタークラスを卒業された方は基本的にこの程度の知識はあるみたいのなのでもはや必須スキルと言っても過言じゃありませんw





あ、この「狼旅団検定」ですが再来年から国家資格になるそうなので受講されるならお早めに。。。w

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こんばんは、ぶるーまんぱぱ です。まずは ぽちくり しますた。

狼旅団検定の予想問題を作ってみました。

Q1:狼さんが好きな国はどこ?
1)コスタリカ
2)ベネズエラ
3)日本
4)イタリア

こんな感じでよかですか?

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