プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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タレこみメールが届きました。。。。

banner赤ずきん
おにぎり屋の広告、、見事に不発だったんですのw(次はビーフンさんかモスバーガーで行こうかなw)

こんにちは。

最近、ほとんど身内ネタばかりだったので飽きられてる感もありますが(そういや全然不動産に関する話書いてないやw)そんなところにゆうべ一通のタレコミメールが届きました。

この内容、中間省略でも売買での出来事なんですがメールには具体的に業者名も書かれていました。

内容的にどう見てもこの業者が騙したとしか思えないし詐欺になるとは思いますがもしその業者がここ見て名誉棄損だなんて言いがかりを付けられるのもムカつきます。と言うことでその部分は伏字で公開します。(あと通報者さんの個人情報になる部分も伏字にします)


↓ここから
---------------------------------------
□狼旅団@地下潜伏中様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:〇〇〇〇 〇〇(〇〇〇〇〇〇@gmail.com)
日付:2014/02/05 21:28:19
件名:はじめまして

初めてメールします。
〇月は〇〇大家でお世話になりました、〇〇〇と申します。
〇〇をしており〇〇歳で年収〇〇〇〇万あり、属性を利用して〇億円まで融資を引っ張ろうと考えていましたが、
狼さんのセミナーのおかげで思いとどまりました。

狼さんのおっしゃっていた、「中間省略」+「ス〇ガフルローン」で物件を購入してしまいました。
借り入れは〇〇〇〇〇万ですが、一旦ここで自己資本比率の改善に努めようと思います。
購入してしまったことに関しては、今はそれほど気にしていないのですが、下駄履きの業者で大ダメージを受けました。

この業者、事業が火の車だったらしく、業者売り主として物件の契約をするのですが手付け金を受け取った後あまり連絡が取れなくなり、

手付け金を返還せず夜逃げしてしまいました。

他にも被害者がたくさんいるみたいで、最後の方は売り主と契約の取れていない物件を中間省略の売り主として契約し手付け金を受け取るということをしていたようです。
総額5000万くらいになるとか・・・。

中間省略だと、全く売る気がなく逃げる気がまんまんだと、こういうことができてしまうんですね。
狼さんもブログで注意喚起してもらえると幸いです。


さて、業者ですが、
http://ここのサイトには実名が書いてあるので省略します
こちらで最近話題になっている人物です。


こちらの業者のスキームは、実際に物件の売買をしている頃は、
「売り主側の仲介と、〇ルガで絶対に融資が出そうな物件を融資特約無しで業者として契約」→「エンドと融資特約つけてスル〇などで売る」というスキームをやっていました。


当然、業者として売り主をやるので簡単に価格をフカすことができ、実際の金額より大幅に大きい手付け金の領収書を作り、ス〇ガでフルローンを出す、という手法でした

その業者は、スル〇やS〇Jで融資が出ると踏んで融資特約無しで契約していたのに、実際には融資が出ない、と言うことがあったらしく、そのせいで違約金を払わなければならなくなってその会社の資金繰りが悪くなったようです。

最終的には、売り主と仲介が存在しないにもかかわらず、架空の売り物件を作り上げて、手付け金を集めるということをやっていたようです。(やり方は地面師と一緒ですね)

そのため、その業者の夜逃げ直前に契約させられた人たちがあわてて宅建協会に押しかけている、という段階です。僕も気づいたのが遅くて、「あなたの申し出は〇〇番目ですよー」とか言われちゃったのでほぼあきらめています。自分で言うのはなんですが、〇〇〇万くらいなら半年がんばればまた貯まるので・・・。

業者売り主だとするなら、本来の売り主とつながっている仲介と話ができないといけないわけですが、良くあるパターンで、業者が「これは売り主が秘密で売りに出しているから詮索しないで」とか言われると、一般の人だとそこまで動けないのかもしれません。実際問題、その業者がマトモにやっていた頃に販売した物件は実際にはちゃんとした掘り出し物物件だったわけですから・・・。何か助かる方法があったのか、もしご存じであれば教えていただけると幸いです。

---------------------------------------

↑ここまで


なんですかーーーー!!これーーーー!!!(これじゃホントに地面師じゃんww)



この方の買われた物件の内容を教えていただきましたが、スペックからすると持ち逃げされた金額は「ご祝儀」と考えればそれほど腹も立たない、、って感じにも見えなくはないですが不動産業者として見るとこんなふざけたヤツは許せません。(こんなのがいつまでも絶滅しないから我々クソ真面目にやってる業者も何かと白い目で見られちゃうんですw)

起きてしまったことは事実なのであれですが、この業者を実名晒して糾弾するより今後、同じ被害者が出ないようにする方がブログで書く意義もあるかと思います。

と言うことで今日はこのネタを書きたいと思います。(なんかとてつもなく長くなりそうな気がしますが、、、宜しくお願いします。。。w)


この中間省略売買のお話。。

これ正式には「中間省略売買」ではなくあくまでも「中間省略売買に代わる契約」と呼ばれています。

まず以前にやってた中間省略売買です。ここを読んでる方はすでにご存知だと思いますが一応確認します。(細かく書くと一日じゃ終わらないので簡単に端折って書きます)

登場人物

①所有者Aさん
②中間に入る業者Bさん
③実際にお金を払って買う買主Cさん

・このAさん所有の物件をBさんが5000万(この時点でこの物件5000万だともう一回、転売出来そうな金額と仮定します)で買う契約をして登記費用がもったいないから登記しないで利益を乗せてCさんに6500万で売る。(但し、Cさんから見たらこの物件、、6500万でもお買い得だと仮定します)

・BさんはCさんに売買するにあたり登記しませんからこの時、Bさんの登記費用等約200万+不動産取得税100万(ここは適当に書いてます)が浮くので利益幅が大きくなる。

・Bさんは一切お金を使わずに利ザヤだけを抜くことが可能になりウマーw(←こことても重要ですw)

この手法、実際には物件の売買があって登記無しでも所有権はBさんに一瞬移るのでこれは正確に言うと不動産取得税をバックれる形になり税法違反です。(参考までに不動産取得税は地方税です)

しかし登記が無いと課税しようがないのでこの手法は野放し状態でやりたい放題やられていました。特に転売時の利益幅が少ないと予想されるときは特にこの手法を多用していた模様です。

ワタクシ、仲介でよくこの手法で売買やらされましたが決済時のAさんとCさんの間のタイムラグ(時には銀行の応接を2つ借りて部屋を行ったり来たりさせられるんですw)が嫌で嫌で仕方なかったのですがこのBさん主導で何回も立ち会った苦い経験がありますw。

しかし平成17年になっていきなりこの手法が出来なくなりました。(この辺を書くと長くなるので各々適当に調べておいてください)

そうなると今までこの手法で売買してた業者Bさん、、、干上がっちゃいます。(このやり方に味をしめちゃうともはや仲介なんてかったるいことやりたくなくなっちゃうんですw)

そこで不動産業界こぞって「中間省略売買を復活させろー!」と言う声が大きくなりました。(不動産団体って政界にめちゃ顔効きますからw)

そんな突き上げを業界から喰らった時の政府。。。
当時の政府の政策会議で「中間省略売買に近い形でなにか出来ないか?」という模索が始まり翌年だったか、、「中間省略売買に代わる契約方法」という指針が出て現在のようにまたこの売買手法が蘇ったわけです。(この辺も「中間省略売買」ってググるとたくさん事例が出てきますのでここでちょっと理解できない人はそちらもご参照ください)

新しいやり方は
売買契約を「第三者のためにする契約」と位置付けて
「売り主AさんがBさんを経由した契約だけど所有権移転は第三者であるCさんに直接するよって契約です。(ホントはもう一つ「地位継承型」もあるんですがここでは省略します)

要するにこれって所有権移転を第三者が金を打つまで売り主Aさんに留保するから不動産売買にならないでしょ?だから税金負担もBさんは負わなくてもいいでしょ?ってことです。(うーん、、書いててわけわかんなくなってきたぞw)

この「第三者のための契約」ってところで以前の「中間省略登記」と違いを出してるわけですね。

これで以前のグレーっぽい手法じゃなくても堂々と余計な税金などの経費が掛からない手法が確立したわけです。


さて、ここで問題になるのは「他人物売買」です。
宅建業者は「まだ自分の所有物じゃないもの(これを他人物と言います)」の売買は一部の例外を除いて禁止されています。

この例外ってのが「AさんとBさんの間で停止条件付じゃない売買契約がなされているか?」あたりです。

A-B間で売買契約が締結されていればこの「他人物売買」をしてもいいよ(ただし融資特約だの借り換え特約だの変な停止条件が付いてるとダメですけどw)という例外を使って皆さんせっせとこの手法で売買が出来るわけです。


で、今回のタレコミメールの業者。。

まさかまさかのこの大切なA-B間契約をすることなくCさんから手付金を取ってバックれちゃったというのが非常に由々しき問題です。

その業者の名前が書きこまれているサイトを読みましたが、、、他にも被害者がたくさんいるようなのでもしかしたら詐欺事件で立件出来るかもしれません。

しかしその前にやるべきことは不動産保証協会に供託されてる1000万をブン捕ること。。

この保証協会の供託金ですが、不動産業者を名乗るならどこの業者もこの金を積まないと免許貰えません。しかし「そんな金ねーよ」って業者もいます。そういう業者さんは一部の負担金(60万だったっけ?w)を不動産団体に収めて会員になるとこの1000万は免除になりますがもしこの供託金に穴をあけちゃうと直ちに弁済しないと最悪免許取り消しになります。

なので事実上、不動産取引で金銭的損害を受けたらまず宅建協会などに乗り込んでこの供託金から損害を回収することも出来るんです。(但し審査があるのですぐには戻ってきません)

とは言え被害額が5000万を超えてるし被害者も結構いるでしょうから順番的にうしろの方の人はまずこれで取り返すのは不可能になるので民事告訴して取り返すしか道は無いでしょうけど・・・こんなやつがそのお金を持っているとは思えません。。


このような中間省略的売買の時、業者さんは「この物件は内々物件だからこの方法じゃないと買えないよ」とか言います。(これって実は「すっげー儲かる物件なんだから単に3%の手数料じゃ貴様になんか売らねーよ」と同意語ですw)

またA-B間の売値と、B-C間の売値は決まって一致しません。(同じじゃ間に入る意味がありませんww)

Bさんからしたら「買主Cさんと真の売り主Aさんと顔を合わすと元々の売値が買主Cさんのバレちゃうので避けたい」ところ。

そうなると一つ問題が浮上します。

えぇ、、そうなると誰がA-B間の契約が成されたかのかを確認するのか・・・・?です。

この確認を買主Cさんが取るのは至難の業です。。(普通ならBさんと疑いようがありませんからw)

B-C間に仲介さんが存在すればその仲介さんがなんとなくウラを取れるので確認出来ないことも無いですけど今回みたいにBさんかた直接取引を持ちかけられた場合、、やっぱり難しそうですね。。


しかも不動産のプロである宅建業者はここを言葉巧みに突いてくるので、ここの部分の法整備が不十分な現在。。
こんな悪いことを企む業者がいてもおかしくありません。。


実はワタクシ、ここ数年、この手の売買手法に嫌気がさしてほとんどやってませんのでこの時にこういう不届きな業者からユーザーを守る術を知りません。。

せいぜい、Bさんに「この売買って他人物売買になるのでちゃんとAさんと契約してますよね?」って釘を刺して牽制するとか少額の手付金でもBさんに渡すことなくどこかに「供託」して手付金の保全することくらいしか思い浮かびませんですw。(全然、牽制球にもなってない気がしますw)

あとは禁断のゼロ契一発決済・・・かw?(でもそれじゃBさん側がCさんの融資がホントに出るのか不安でしびれちゃいますねww)

※説明しよう。ゼロ契一発決済とは※
契約時に手付金をいっさい払わずに全部残金にして決済時に全額支払うと言う禁断の技。しかも契約は決済時に同時にやるので契約当日に決済引き渡しまでやるという仲介から見たら「そんな契約ばっかやってたら寿命縮まっちゃうんじゃんww」と言わしめる恐ろしい技である。。。



そこで、、、、


幸いにもこの不動産投資ブログ業界には自称、仮称、自薦、他薦問わず「不動産コンサルタント」の方がたくさんいらっしゃいますし、中には毎月コンサルフィーを貰ってる方もいらっしゃると聞きかじりました。

その方達の売買のオチって案外この手のス〇ガさんあたりでフルローンで融資を引っ張ってやられてる方が多いと思いますのでこんな金を持ち逃げしちゃう業者を撲滅すべく、是非、お知恵を拝借したいと思います。

良かったら本ブログ下のコメント欄で教えてください。(明日のブログでその貴重なアドバイスをあなたのブログリンク付で「この方のブログは絶対読めー、、あ、ポチも忘れんなよ!」と公開させていただきます)



あ、ダメだ。。



そもそもご自分のブログの更新すら出来ないくらい忙しくお仕事されてるのにこんなクソつまんないブログ読んでるわけないですよね。。。w



人気ブログランキングへ
つまんないだけじゃなくってダラダラと長いブログだから読んで貰えないんじゃんw

COMMENT

まずは、ぽちくりしますた。

手付を供託したら、牽制になるような気が(お金帰ってくる)するのですが
意味ないでしょうか?

あとはabバイケイの写しプラスaの印鑑証明書で確認、くらいでしょうか、、、

いずれにしろ
中間省略の手付はとても不安定なもの、と理解しました!!

中間省略登記

今までモヤモヤでよく分からなかった中間省略登記のモヤがかなり取れました‼勉強になります。

第三者のための契約って興味深いいいですね
法人で利益が出るけど納税したくない場合、法人で売値で購入→個人に安値で売却ってすれば個人で安く買えて (゚д゚)ウマー
あ、でもあからさまな安値だったら否認受けるか。

こんばんは、勝手にポチ屋です。
私の2棟もこの手の売買ですが、幸か不幸か、どちらも問題なく?運用しています。
当時の私の目的は会社を辞めることだったので、買ったことには後悔していませんが、まあ大変は大変ですね。
アベノミクスが続いているうちのどこかでバイアウトしたいのですが、まだそのタイミングではないので、何とか辛抱、工夫してデフォルトしないように頑張ってるところです。

「A-B間契約」の部分ですが、銀行に融資申し込む
時にこれが成立しているか確認できる書類を
求められました。

確か金額は書かれていない覚書で、売買契約成立
の折には売主-業者間で所有権移転が為される、
という内容のものがあった気がします。

中間省略持ちかける時点でこの覚書が無いと
おかしいでしょうから、それを提出される、
というのは1つの歯止めになりますかね。

初めまして。いつも楽しくブログ読ませて頂いております。
まさか手付持ち逃げとは恐ろしいですね…
その際は、売主かどうかなんて謄本では確認できないので根拠がないのは困るって事で金額は当然消していいから第一契約の契約書を見せろ。って見せてもらうしかできないですよね…。それでも偽造の可能性もありますもんね。まぁ普通のエンドではまず中間省略って事にすら気付かないですよね。取引態様で売主って表記だけでは契約寸前までは謄本あげて疑問に思わないとわからないですよね。解決策は業法で売主で中間省略の場合はきちんと中間省略である旨を明示させるとか?ww従わない場合は免許停止とかw無理ですねw

中間省略売買結構やりました。基本、取引初回の業者とはしません。仕入金額を教えてもらえる関係ぐらいになってやっています。そうなると、こちらからお願いしてやってもらうこともあります。もちろん、税金分くらいは安くしてもらいます。

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