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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



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【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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賃料設定あれこれ。。。

banner赤ずきん
明日はブログお休みなのに肉欲ブログの執筆当番なんですのw

こんにちは。

昨日のブログネタ。。
自分で書いててもなんか内容がわかりにくいと思ったのですが(だって締め切り時間2分前とかでテンパっちゃったんですのw)急いで書いちゃったから肝心の「賃貸と同じ」って部分が抜けてました。ということで今日は賃料での値付けの話も書いてみようかと思います。

皆さんが保有している物件の賃料ってどうやって決めていますか?

大体が近隣の仲介さんに査定を出してその提案された賃料でやってるんじゃないかと思いますが(あとは買った時のレントロールの賃料設定でやってるとか)、、、

その提案された賃料、、ホントに適正かチェックしたことありますか?

うちで新築レジを建てたとき、賃料相場を仲介さんに調査して貰いましたがその時の賃料設定はワタクシが想像している賃料から結構かけ離れていました。

こちらの希望賃料(脳内w)
148000円

仲介さんの設定賃料
138000円

なんちゃってデザイナーズ風に仕上げた物件なので感覚的にこのくらいで貸せんだろって思って設定したワタクシの査定賃料でしたが仲介さんの設定賃料には近隣の賃貸物件の賃料相場を裏付ける根拠となる資料がたくさん付いてきました。(なんかたくさん添付資料が付いてくるとつい信用しちゃうっていうのよくありませんw)。。

これらを見ると・・・うーん、、確かにワタクシの希望賃料じゃ反響の電話も鳴りそうにありません。。。。(仲介さんからも「こんな賃料で募集するんすか?」って露骨に言われました。。)

ま、ワタクシは賃貸の現場から相当遠ざかってるし、賃貸の仲介がそう言うんだからそうなのかな・・・と思ってたし、事実、知り合いの大家さんとかにもこの「脳内賃料表(身の程知らずバージョンw)」を見せたのですが、どいつもこいつも「この賃料じゃ五反田駅周辺の賃料より高いじゃんw(ってか狼さんってアホですか?)」と冷ややかに笑われた暗い過去もあります。。

近隣の駅前仲介さんにもこの「脳内レントロール」を持って回りましたが「は?こんな賃料じゃ埋まるわけねーだろww」って顔されて(あ、でも顔には出てますが口では「頑張ります!」って言うから注意してくださいねw)益々自信喪失になっちゃいました。

で、竣工して仲介さんの言う通りの設定賃料でいざ募集を開始したら、、、あれ?

高い設定の賃料の方から順番に埋まってんじゃんwwww

高い部屋からすぐ埋まっちゃうってことはワタクシの経験から言うと設定賃料が低すぎってことです。

しかもスーモで一番反響のあった一番安い部屋なんかより全然反響のなかった高い方から埋まるって事態にワタクシ、ネット広告の反響と実際はこんなに違うんだと思ったものです。(ネット反響数と成約率って一致してませんからご注意ください)

えぇ、、この時点でワタクシ、この仲介さんに言われて設定し直したレントロールが安すぎたとめちゃ後悔しました。。。
結局1ヶ月ほどで満室になりましたが当時の埋まった順番は同じ間取りの賃料の高い部屋から埋まっていきましたとさ。。(暗い過去の回想作業終了)


はい。
ここで気を付けていただきたいのは仲介さんって「賃料を周辺相場の坪単価で考えちゃう人が多い」ってことです。

ワタクシもそうですが、物件の売買なり賃貸なりの査定を頼まれた場合、まだ現地調査をやってないときは建物の賃貸面積に周辺坪単価を掛けてなんとなくその物件のポテンシャルを把握します。

「ま、相場的に見たらこんな賃料かな・・・。」って感覚です。
実際の借主さんはおそらく賃料を坪単価なんかで見ちゃいないのですが仲介さんの賃料相場はこの「坪単価」。この坪単価だと端数が生じて数千円単位の賃料設定が大雑把になっちゃうんです。

で、実際に見に行って物件を見ると「おや、、この物件だったらもっと賃料あげても大丈夫じゃね?」とか「思ったよりこの物件高く貸せないかも」と判断することが出来ます。

この違いだけで賃料って結構変わっちゃうんです。
この時にあちこちの物件も見て回ってないとこの比較が出来ないので注意しないといけないのですが賃貸仲介さん、、すべてが物件を見て賃料設定しているわけじゃありません。(だって自社で決められるかわからない物件をいちいち見に行ってたら仕事になりません)

昨日もお話ししましたが収益物件のレントロールを見ていて「あれ?なんかこの間取りでこの賃料っておかしいな」ってことがよくあります。もちろん少しでも想定利回りをよく見せようと「クソ高い方の場合」が多いのですがなかには昨日の物件の話のように安い賃料で貸してるケースもあるんです。普段からそのエリアの賃料相場に精通しているとこの違いに気が付き「これは美味しいじゃんw」と買われてしまうケースもあります。地主さん系のワンオーナー物件で管理会社に丸投げなんてケースでよくあるのでこういう物件が出てきたらまずその賃料を疑ってみてください。

あと、自分の物件で賃料設定に迷いが生じた時ですが、これは周りに存在する物件で比較的すぐ埋まりそうな物件はいつもチェック入れるのは当たり前としてその物件がなんで埋まるのかを考えると、「自分の物件の賃料がいくらならギリギリ妥当なのか」わかるはずです。

それには自分が借りる気になりきって調査しないと数単位の誤差を把握することは出来ません。(写真だけ見てるとここで騙されちゃうんですw)


しかしそれを逆手に取れば「写真の見せ方一つで高めの賃料を安く見せる」ってことも可能になってきます。

そこでワタクシがよくやる姑息な手段ですが、

「部屋の写真はすべて広角レンズを使用する」
「都合の悪い部分は写真に載せない」
「部屋が暗かったら露出度をあげて撮る」

果ては、、、
「イメージ図とか書いて違う写真を代用w」
「写真の縦横比を変更ww」(これは極端にやると物件そのものが違う物件になっちゃうのでくれぐれも極端にはやっちゃダメですw)

なんてのもありますw。

「え?そんな詐欺みたいなのってアリなの?」って言われそうですが、「あり」なんです。。。

販促図面はあくまで図面です。二次元で書かれたものを三次元で見ればそりゃ違って見えてもおかしくありません。事実、時々この手法で広告を作りますが、これがバレたことは一度もありません。(わからないようにどうやるかはいつかまたネチネチ書きますw)

しかし、もちろん現物を見ればバレちゃいます。
「なんだよー実物と全然違うじゃねーかよww」なんてレベルまでやらかすと怒られちゃいますが実際の現場ではこの程度のギミックはよく使われてます。

「え?やっぱりそれって詐欺なんじゃん」って疑念は晴れませんって?

大丈夫大丈夫。。
販促図面の最後に必ずこういう一文が入ってます。






「物件概要書と現況が異なる場合、現況を優先します」。。。と。。。






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こんなオチのパターンばっかり多用してるから必殺さんに抜かれちゃうんじゃんw

COMMENT

うちのは真ん中から決まっていきました。^^;
物凄い判断迷ったのですが、まあでもそんなことも
あるのでしょうね・・・

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