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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



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物件査定のお話。。。。

banner赤ずきん
今週はすでに2回も鳥貴族行ってるんですのw

こんにちは。

本日は、昨日予告した「管理会社の選び方」のお話を書こうと思ったのですが諸般の事情により延期とさせていただきます。。(別に変な圧力が掛かったわけじゃないですよw)

先日、ワタクシの知り合いの業者さんとメシ食った時に話したことなんですが、

「よーよー、、狼、、オマエ物件の査定のときどうやって金額決めてる?」って話を今日は書いてみようかと思います。(きっとこっちの方が今の世相を考えるとキャッチーなネタかと思い、変更しましたw)

実はこれ、賃貸の賃料を決めるときも収益物件の売値を決めるときも考え方は同じなのでこれから新築物件などで賃料設定する時にも応用出来るんじゃないかと思います。

賃貸でも売買でもそうなのですが、売値なり賃料を設定する際、「どの辺の価格にするとお客が寄って来るか?」って指標をまず出します。ここで注意したいのはこの設定値は「決まる値段」ではなく「寄ってくる値段」です。

その物件はひとつしかありません。
その物件が何人もの方から買い付けなり申し込みが殺到しても目的の物件はひとつしか無いんですからこの時点で「決まる値段」を出しても意味ないんです。

最後に生き残った人が「その目的物の権利を得られるくらいのギリギリの値段」はどこか?・・ここの部分をまず先に決めるのがポイントです。

これは過去の売買事例を調べればある程度はわかりますがその物件が住居系であればその物件周辺の賃料相場(この数字は募集価格じゃなくってあくまでも成約価格です!)を調査します。ワタクシの場合、その成約賃料はレインズの成約単価と東京カンテイの区分レジの相場、あとは知り合いの転売業者のデーターベースあたりで調べてます。

この転売業者のデーターベースはその会社の仕入れに関するデーターがたくさん保管されているのでその物件が再販された場合でもそれ以前の過去の売値がわかるように蓄積されてます。都内であればその物件の周辺の売り物件などのデーターも蓄積されていることが多いので近隣の相場もなんとなくわかるようになってます。

このデーター、、もちろん社員以外は見れない決まりなのですが、こっちはそこに過去しょっちゅう物件を卸してたので「情報の照合」という名目でいつでも聞くことが可能です。(ま、こっちも教えるからそっちも教えろよって感じですw)

昔、大きい金額の物件を扱う転売屋さんがたくさん存在したのですがリーマンショックで相当数が絶滅してしまいその情報を聞ける会社は減っちゃいましたw。でもどこの会社もこのデーターは大なり小なり保有しているので今でもなんとかなってます。

ネットなどで無料査定している会社がありますが、おそらくその物件の所在エリアでのキャップレートで賃料を割り戻して計算して査定しているんじゃないかと思います。(なんかもっともらしくたくさん資料を添付してますがその辺で算出してるんじゃないかと。。)

しかし、都内と地方ではこの計算式だけで計算しても実際の売買想定価格(要するに一番高く売れそうな価格のこと)とはかけ離れた数値が出ることがあるんです。

なんでこの話がメシの時に出たかと言うと、この業者さんの売り出した物件が公開したその日に買い付けが殺到しちゃったんです。それで融資が一番固いやつに売渡し証明出したんですが、売り主から「この金額以上にもっと高く売れたんじゃねーのか?」と物言いがついたらしいんです。

そりゃそうです。
売り出し当日に何人もから買い付けが入ったら「この査定で正しいのか?ww」って思いますよね?

何かの事情で早く売りたいって人ならこれでもいいですが、今のタイミングで売り切りをはかる人は大抵、「今なら高く売れそうだから」と売りに出してるはずです。

あまりにマーケットからかけ離れた価格設定をすると問い合わせの電話自体が来なくなっちゃうし、かと言って複数人が当日に買い付け突っ込んでくるってのも値付けを間違えてるんじゃないのってことになります。


ちなみにワタクシが元付けになって売買した物件の売り出しから決済までの時間はおおよそ3か月、、、。(時には半年かかることもありますが大体売り切ってますw)

タイムテーブルで書くと

①掲載当日から1週間・・・ネット系客付け業者から「ネット掲載可能か?」って電話のラッシュになるw
②掲載1週間すぎくらいから1か月・・・レインズしか見てない地場の業者からポツポツ電話が入りだす
③それ以降・・・実際に金融機関に持ち込んだ業者から買い付けが入りだし売買条件交渉が始まる
④一番よさげな売買条件の買い付けと契約締結
⑤融資期間で約3週間待機w(外部査定の金融機関はこのくらい時間が掛かるんですw)
⑥決済引き渡し


って感じでしょうか。。

④のころにはもう買い手候補は1人かそこらしかいませんがこの時の金額はほぼ満額に近い金額になってるもんです。しかもこの頃に買いたいって言ってる人はまず融資は滑りませんw。(ってかワタクシ、この時点まで引っ張られて融資が滑って契約がご破算になったって経験はほとんど無いです)だって本気で買いたい人はすでに自分の融資枠くらい把握してるし買い付け入れる頃にはある程度、金融機関とのネゴも出来てますから。


で、その「当日買い付けが複数入った物件」の概要書を見せて貰いましたが・・・うーん、、ワタクシ査定より15%くらい安い価格設定です。。(ってかこの価格ならうちでも欲しいかもw。。・・・でもちょっと遠いから買わないけどw)

なんで15%安い価格設定になっちゃたのかと言えば、この売り主さんが買った買値に原因があります。

この売り主さんが仕込んだ時の買値は1億。。(あくまでもわかりやすい数値にしているので実際はもう少し高いです)
これで利回り11%だったので業者さんの査定は利回り9%(このエリアのキャップレートが9%なのでこれで計算したそうです)計算で12200万円。

この買値に釣られて計算しちゃったのですが、レインズに登録する際、もう少し高くても大丈夫だろうと13800万で売り出しやったそうです。(あ、あくまでもわかりやすい数値に「してるので実際の売値は違いますよ)

実はこの物件、この売り主さんが買う前の前のオーナーが新築しているのですが家賃設定が相場と比較して低いんです。これ管理会社に丸投げ管理だったので募集家賃がどんどん下がっているのからなのですが、(地主系のオーナーによくある話ですw)近隣の賃料相場と比較してももうちょっと高くても埋まるだろうって感があります。

安い賃料設定で募集すれば見た目は満室になっちゃいますので売り出す際、見てくれもいいです。(満室引き渡しなんて書いてあったらそりゃだれでも興味を引く物件になっちゃいますw)

で、この状態をちょっと賃貸事情のわかる人が見たら「あれ?この物件の賃料、、安くね?」って思いますからそりゃドカドカ買い付けが入っても不思議じゃありません。

賃料を引き直して割り算するとこの物件の適正価格はと言うと14100万。。。


うーん、、、、

そりゃ、、瞬間蒸発しますってww。

しかもこの物件、、あの金利4%台の金融機関の融資可能エリアです。
そんな物件を野に放てばたちどころに買い付けが殺到してあっという間に売れちゃうのも無理もありません。

こういう時の売値は実際の期待利回りより2%くらい下げても買う人は買いますのでそこらへんで引っ掛かるような売り方すれば15800万くらいの設定でも売れちゃうものです。(ただしこんな値段じゃ瞬間蒸発的には売れませんけどね)

買った値段をうっかり仲介さんに教えちゃうとその値段を基準に価格設定されることがあるのであまり言わない方がいいと思います。(本来はそんなの聞いても考慮しちゃいけないんですが、、、w)


さて、
参考までにこのエリアの類似物件は無いかと例のデーターベースを調べて貰ったら、、、ありました!!w

なんとその類似物件、、築浅ってこともありますが利回り6.4%で売れてましたよ。。。(これはちょっと高買いじゃないかと。。。w)

こんな事例があるならもうちょっと上の売値でも売れるかもしれませんねww。

この値付けってホント物件ごとにいちいち変わるので難しいのですが、もうちょっと事例を調べていれば「やっぱり売るのやめようかな」なんて決済前日に売り主から言われて恐怖のどん底に落ちることもなかったんじゃないかと。。(でも決済出来たんだからいいじゃんとハイボールコーラで乾杯しましたw)

売ったあと税金のことを考えると無理に高く売らなくてもいいって人もいるので一概にこれが正しいとは思いませんが、高く売れることに越したことはありません。


また、売買査定などを依頼するとやたら売値のバラつきがあるのですがこの時、どの金額を信用すればいいのか?って相談をよく受けます。

この答えってその仲介さんがどこの辺を買主の落としどころとして考えているのかを考えると「あ、だからこんな金額なんだー」って推測することが出来ます。単に専任媒介欲しさにクソ高くどうやったらそんな売値で売るんだよwwって仲介さんもいれば、速攻両手仲介で買い取り業者さんに横流しするのもいますので依頼する仲介さんの傾向をよーく押さえて査定に出してみてください。


そんなわけで今日も時間となりました。

また明日ここでお会いしましょう。。。


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投稿予定時間2分前なんじゃんww

COMMENT

今日はふなっすぃのほーがオモシロいなwwwwww

え~~

管理会社の話昨日から楽しみにしてたのに~~

安く仕入れて貰う業者さんと、高く売ってもらう
業者さんは別のもの、と考えた方が良さそうな
感じですね。

果たしてそこまでの見極めができるのか、という
問題がありますが。^^;

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