木曜日、、雑感。。。
ようやく咳も止まりましたｗ
こんにちは。
今年は少し真面目にブログ更新しようと思い本日も更新でございます。。。
さて、ブログの更新頻度が下がるとその時の旬なネタが拾いにくいですねー。。ｗ（六本木のヘヤッシュ事件も今さら書いてもって感じですｗ）
そんなわけで今日は昨今の金利上昇からの「不動産価格ってどうなるのよ？」って話を書いてみようと思います。
まあ、普通の考えてこのブログ読んでる不動産投資家の方からしたら不動産価格は下がってほしいと思ってる人の方が多いですよね。（だって高いと買えないし）
ましてや昨日こそ長期金利据え置きなんて話で金利を上げる話は小休止しちゃったし仮に金利がここから先一気に上がったとしても金融機関が痛んでるわけでもないですから融資に影響が出るとも思えず、、、
結局金利が上がろうとも融資が付けば買うって人も多いので金利が上がろうと買い需要は衰えるはずもなく価格上昇こそなくても売値の横ばいはまだまだ続くんじゃないかと思ってます。
しかしそんなことバカ正直に書いてしまうと商売にならない人も多く（不動産仲介の立場では売り買いたくさんやってもらわないと儲からないしｗ）昨今の不動産広告を見ると「金利上昇局面の今が絶好の売り時です！！」とアナウンスしてる会社も多いです。
ワタクシが思う、「不動産価格が下がる要素」はただ一つ。。
「金融機関が融資を出さなくなった時」（これ以外に何があるって言うのよｗ）
いつの時代もそうですがこれ以外に不動産価格が下がる要素なんでそうそう無いんです。。
そう考えるとこれから先、不動産融資が絞られる要素って何があるんだろうって考えても思い浮かぶものがありません。（強いて言えばサラリーマン大家さんには融資しないって金融機関が増えてるのでそのあたりでしょうか）
そう考えるからこそ「そう易々と不動産価格は下がらないから不安になって売り出す必要もないですよ」と言い続けているわけですが、いったん利確させて資金をほかの不動産に投じず、違う投資に使うって言うならあまり反対もしません。（えェ、、見切り千両って言葉もありますからね）
それと資産の組み換え。。（なにやら物確の時に聞かれる「売却理由」に判を押したように答える話になってますけどｗ）
古い物件でこれから先どう考えてもリノベーション費用や大規模修繕で大枚が飛んでいきそうなのが明らかな場合、その負担を喰らわないように今の「まだお化粧すればごまかせる（パネマジ理論と言います）」って段階で売ってしまおうって方もいるんじゃないかと思います。
そんな資産の組み換えであればまだまだ不動産投資ブーム続きのこの世界で満額で攫って行ってくれる奇特な方も多いのでやってみてもいいんじゃないかと思います。（ただ売却益で再度不動産投資するのはちょっとどうかとは思いますけどね）
そんな売り出し物件がクソ高い昨今ですが、ネットなどで目を皿のようにして物件を探してる方も多いです。
うちの旅団あたりでもそういう人がいて「自分で買わないけどいい物件だよね」ってのをTwitterに定期的に載せてくれる人がいらっしゃいます。
この前その人のアカウントを教えたのでフォローする人も増えてきたのではないかと思いますがこの方、ちゃんと気になる点を解説までしてくれるのでこれから物件を買いたいって人はこんな人の解説聞きながら物件探しの参考にしていただきたいものです。（ホント、目の付け所がすごいなと思ってます）
そんな解説を聞いてて思うのはやっぱり中級者以上の人って利回りなんて見ていませんね。。。（見てるんでしょうけど着眼点が違うところに行ってて驚きます）
ワタクシもわりと利回りよりも物件の床面積見て割安感を感じろとは説いてますがもっと他にも着眼点を置いて物件を見てるので買える幅も広くこのくらい見てるところが多いと取りこぼしも少ないんだろうなーと思います。
まあ、10年前にはこんな着眼点で見てる投資家さんなんて皆無でしたがこれから先はこんな手法も広く普及してどんどん目が肥えてプロの投資家が増えていくんでしょうね。
それと昨今の不動産投資の形態として高利回りでガンガンCFを回す人といわゆるコンクリ貯金で長期的に儲けようって人やキャピタル狙いで短期転売を繰り返す投資家さんで大きく割れているように感じます。
10年後くらいになってどの投資が正しかったのかわかると思いますが、10年経って実はこの方法はあまり儲からなかったなんて話になると10年何やってたのかって話になっちゃうのですが、ワタクシはどの投資であれ負けなきゃいいと思います。（
この負けないって定義ですがワタクシは
①プラマイゼロでも経験値が上がってる
②プラマイゼロでも人脈が広がった
③プラマイゼロでも家庭に迷惑を掛けずに過ごせた
なんてあたりで考えています。
もちろんプラス収支になれば苦労も消し飛ぶでしょうからそうなって欲しいのですが仮にプラマイゼロでもプラス思考で考えれば「怪我無く過ごせた」だけでも十分プラスです。
そう考えればまず危険予知の知識だけは最初に身につけていただきたいところですね。
そんな危険予知ですが別にDIYだけじゃありません。
えぇ、、ワタクシ、
今年に入ってから過去の経歴を書き換えて過去の悪事を隠して再び投資家の前に初登場みたいなツラして出てきた昔のカリスマ的な投資家さんが増えてるのをとても危惧しております。
最近の投資家さんは10年前のことなんて知ってる人もそう多くはありません。
これは新興大家さんが5年くらいで急速に成長しカリスマ化されそんな人が知らないことがたくさんあるってところに原因があるのですが、どうしても最近の大家さんも今の資産規模で優先順位を付けているようで富裕層っぽい人の話をありがたく聞こうとする傾向があります。
もちろん努力して富裕層になった人もいますからその立身出世話は貴重でもあるのですが不動産投資の場合、借金の額も資産とみなす傾向があるのでやたら借金まみれで実は資金繰りも厳しいけどそこは隠して「俺様も富裕層！！」なんて人も結構いらっしゃいます。
そういう人の狙いは日々の運転資金稼ぎだったり、時にはその知名度に目を付けたコンサルさんかもしれません。（Twitterやフェイスブック見てると今年になって結構こういう人増えた気がするんですよねー）
ワタクシの言ってる危険予知はこのあたりまで含まれるのでそんな人かどうかの目利きも出来るようになってくださると幸いです。
えぇ、ワタクシが「あーこいつ、、そっとの部類なんだろうなー」と思ってその通りになる確率は今のところほぼ100％。。（たまに団員から「この人はさすがに違うだろｗｗ」と言われますが2年くらいすると「団長の予言通りになりました」って多いでしょｗ）
ワタクシわかるんですよ。
人の性根って40過ぎたらもう変えられないって。。。。（38年しか生きてない人生ですがなぜか未来が見えるのですｗｗｗｗ）
そいつの取り巻きを見るともっとよくわかるんじゃんｗ