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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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直近のマーケット情勢のお話とブログがもしかしたら今日が最終回になる可能性のお話w


まぁまぁ、、慌てずにお読みくださいw

こんにちは。

まずは先日のセミナー告知の件、、。

いつものことですが今回も大量のお申し込みがあり途中で足切りとなりました。(なお、今回の一般枠の応募倍率は約3倍です)

申し込みリンクが切れた後もなぜか申し込みが殺到しておりましたが締め切り後のお申し込みはすべて無効となりますのでご了承ください。

なお、今日の昼間に当選した方には一斉にメール連絡しておりますのでご確認ください。

さて、話は変わりますが、、
最近、またやたらと高い物件ばっかりになってる気がしませんか?

うちの会社が春先からやたらクソ忙しくなったのもこれが影響してると思うのですがやっぱりコロナ禍からの株高と潤沢なコロナ補助金の影響で小金持ちが増えてそんな方たちが安定の資産運用を狙って不動産投資に行きついてるのが原因ではないかと思っております。

また昨今、そんな自己資金を持つ方向けに銀行融資も緩くなり始め、相変わらずの低金利政策もあって前々から強気設定の売値の弊社売り物件でも引き合いが増えております。

それともっとすごいのは土地売り。。

都内の売り土地の在庫が少ないのはコロナのせいで売り主になるはずの人が仲介との接触を避ける傾向があったからと言う説がありましたが、確率論で考えると確かにその通りなのかもしれません。

ただこれだけバブってしまってるので「別に今売らなくてもいいよね(ホント、相場がバブってる時って売り急ぎしないものですねww)」って人も結構な数いると思いますのでこの更地の在庫不足もしばらくは続くものと思われます。

そんな中でも目を凝らしてるとお買い得な物件もチラホラ見えてはいます。

ただ今売りに出てる物件でお買い得かどうかを判断するには素人の人にはちょっと無理ゲーっぽい要素があるので今手を出せる人と言えばそこそこ目利きが出来て自己資金を一気に突っ込める根性があるかないかじゃないかと思います。

特に中古の一棟モノは売主の性格や懐具合や売り出す動機で価格設定が全く異なってるので単に自分が買えるロットだから惚れて買うってのはホント危険極まりない行為。。(買ってから「もしかして高買いしちゃった?」って話を結構耳にしますよ)

やっぱり集団心理と言うかコロナ禍で支払い猶予を受けてた人の寿命が切れて債務者が慌てだすあと半年先~1年先くらいのマーケットを見て手を出す方がいいんじゃないのかなという気持ちは変わっておりません。

それとなにやら最近都心五区の区分マンションの価格も下がり始めたというじゃないですか。

投資物件とはあまり関係ない分野ですがマインドって面だけで見るとこれもそこそこ消費心理を冷やす事項でもあるのでこの辺の動きも見据えていつものように個々で仮説立てて考えてみるのもいいかもしれません。(えぇ、、世の中の人は不動産と聞けば投資も実需も同じ不動産って括りなんだし)

あと話はちょっと逸れますが、
コロナの非常事態宣言解除を今週迎えてワタクシ、夜の街を愛車の電動自転車「流星号」でくまなく定点観測しておりますが、大きい会社はまだ集団での飲食を認めておらずお店を除いても入っているのは安い単価の店舗くらいでまだまだこの飲食店の災難は続きそうに見えます。

一説では会社の経費で飲み食い出来てたけど会社がそれを認めてくれないので控えてる人が多いと聞きますがこの調子でいくと宣言解除になっても客足は戻らず休業補償も止まりニッチもサッチも行かなくなった店舗がここから一気に閉店なんて事態になって商業系不動産も収益性が悪くなり意外な展開を見せる可能性もあります。

またまだ冬場に予想されてる第六波がどうなるかも予想出来てません。

これ次第で経済の流れや展開がガラッと変わるのでワタクシ個人の意見ですが今回のコロナ禍の影響を見極めるのは年末くらいでここで青信号が出れば一気に物件も動き出すはずなので(ま、そう言っても不動産が実際に動き出しのは来年の1月の終わりくらいからだと思いますが)そこの動きに注視って感じです。

ホント、いつになったら動き出すんだよってずっと気を揉んでたワタクシですがここらで転換点になってくれたらいいですね。。

どちらにしても転換点と言うか終わりの始まりは年末になると思います。

そこでまたコロナがぶり返すようだとホント、終着点が見えなくなりますがとにかく行く末を見守りたいと思います。。


そんなワタクシ、
明日はなぜか副団長ようすけ氏にサッカーに誘われウン十年ぶりにサッカーボールを蹴ることになってます。(なんと、スパイクまで買ってしまいましたww)

事前の話では「業者同士で軽くフットサルしませんか?」だったはずなんですが昨日シューズを選びに行ったら「あ、だんちょ、買うのはスパイク付きのやつですからね」と言われ実はフットサルではなくフィールドを駆け回るガチサッカーだと知ったのは昨日のこと。。。(大丈夫か?ワタクシ全力疾走なんで20年はしてねーぞww)

・・・

・・・

もしかしたら今日が最後のブログになるかもしれませんので念のため告知しておきますwww



あ、そんなことなら辞世の句でも読んどきゃよかったんじゃんww

狼旅団セミナーのお知らせ


お待たせしましたーw

こんにちは。

先日のブログで予告した通り本日は次回11月20日の狼セミナーの受付やります。

その前になにやら「セミナー参加資格ってなに?」ってざわついてるのでこれを先に書いておきます。

基本的にこのブログを読んでてセミナーに参加したいって人は別に団員でなくても大抵参加出来るのですが以下の人は基本的にお断りしております。

①他の不動産セミナーで登壇経験のある方(そんな偉い人に教えることなどありませんw)
②興味本位だけでの参加(真剣にセミナー聞きに来たい人にその枠を譲ってください)
③セミナーの内容を他人にしゃべる人(「聞いた話は墓場まで」が狼旅団のお約束です)
④参加できるか出来ないかわからないけどとりあえず申し込んじゃえって人(その枠のせいで参加出来なくなる人がいるんです)
⑤高額セミナー・高額塾に現在通ってる人及び自己啓発マン(聞いても耳が痛いだけで参加する意味がありません)
⑥⑤を主宰する講師・その関係者(言うまでもないですけどw)


あと今回のセミナーの懇親会は遠隔なので各自ご自宅で酒を飲みながらの参加になると思います。
狼旅団は他の大家の会と違い「酒癖の悪い人はお断り」のカラーが強い団体なので泥酔してzoomチャット(セミナーではこのチャットで相互会話が出来ます)で暴れられると他の視聴者に迷惑になるのでこれもお断りしております。(ま、今までそんなことなかったけどあるかもしれないので念のため注意しておきます)

と言うことで受付開始でございます。

「狼旅団不動産セミナー~秋を通り越していきなり冬になったんじゃんw」

◇セミナー日時 11月20日(土)13:00~18:00
◇セミナー内容 いつものワタクシの不動産辻説法+スペシャルゲスト対談
◇オンライン懇親会 18:20~22:00(ゲストを交えての不動産本音トーク炸裂)
◇会費 3000円(事前振込制・決済手数料が別途200円必要です)

なお、今回も相変わらずのZOOMを使用したオンラインセミナーになります。

お申し込みはこちらから
申し込み多数のため受付終了しました。
※なお、申し込み多数の場合は抽選になります



申し込みだけしてポチらないやつ多そうなんじゃんw

セミナー告知の件を諸問題の件


いつの間にか勝率5割に戻ってました。。

こんにちは。

まずはちょっと前のブログで11月20日(土)に狼セミナーやるぞと宣言したのでそろそろ告知をしておこうかと思います。

毎度のことですが狼セミナーはいきなり申し込みを始めると出遅れる方がいるので今回も受付日を決めてその日に一気に募集しようと思います。

と言うことで次回11月20日のセミナー受付日はきっかり1ヵ月前の10月20日(水)のブログ更新時に開始します。

それと前回のブログで「今回は特に応募制限のないオープン参加」なんて話をしましたが、、、
あれ、やめますw

と言うのも昨日の夜、突如沸き上がった諸問題の論争を見てると今回は心無し初めて狼セミナーを聞きに来る人がめちゃくちゃ多いんじゃないかって思うんです。

そうなると普段連続でセミナー参加されてる人の枠が少なくなってしまいますし、最近の論争絡みで興味本位で参加される人が多そうな気もするのでやっぱり通常通りの応募制限を掛けてやる方が誰にも迷惑を掛けない気がします。

と言うことで今回も先行予約でレギュラーの人を先に募集して余った枠を抽選にて選ぶ形にしようと思います。
突然の方針変更、大変申し訳ないですが何卒よろしくお願いいたします。

さて、話は変わりますが、
ワタクシのことを知ってる人でワタクシが「遊園地嫌い」ってご存知の方どのくらいいらっしゃるでしょうか?

ま、正確に言えば「遊戯施設」が嫌いって理由なのですが、とにかく高速で動き回るもの、高いところに移動するものは乗れません。。(とにかく怖くて乗れないんです)

なぜ怖いかと言えば、「他人が点検したものなんて信用できない」ってことなのですがたぶんこれ、自分で実際に点検してたからなんだと思います。

例えば観覧車、、
高いところまで回転して登っていき降りてくる単純な遊戯施設ですが、あれの車軸は一本でその車軸が折れれば真っ逆さまに転落します。(金属疲労のチェックなんてそうそうやってないのでここが怖いw)

あとジェットコースター、、
これはレールをガイドローラーががっちり掴み、絶対に脱線しないように設計されておりますがその樹脂で出来たガイドローラーに異常があればレールから外れて吹っ飛んで行っちゃいます。(一応セーフティ機能は付いてますが加重次第ではそれも役に立たないことがあので怖いw)

そうならないように日々点検作業員が運航点検して事故に無いようにしているのは当然知っていますがその作業員のスキル差で見逃すことも多く、もう時効だから書いてしまいますがワタクシでさえ、大事な大事な車軸のピンをつけ忘れて横に揺れたら即外れて転落する状態の遊戯施設を2か月運航させてたこともありました。(2か月後に偶然見つけて何事も無かったように直してしまったので始末書書かずに済みましたがあれ、事故ってたらワタクシも酷い目に遭ってたと思います)

なんでこんなことがよく起こるかと言えば遊戯施設はほぼハンドメイドで同じものが存在せず点検マニュアルがあってもすべてに反映できるわけでもなく結果、経験と勘が頼りみたいな部分が多いからです。

なのでベテランの点検員と組んで(遊戯施設は複数人で点検することが多いです)仕事する方が覚えが早くなるわけですがそのベテラン点検員にも腕の差があり特に年寄りの点検員は自己流で覚えてる人がめちゃくちゃ多いので「先月、〇〇がやったやつはダメだ、俺様のやり方が正しい」なんて話がよく起こり、点検員のシフトが入れ替わった瞬間に無政府状態になったりもよくあります。(クセのあるワンオフの部品だらけなのでシフトが入れ替わるとその引継ぎが上手くできずに変わってしまい事故が起こるのはよくある話です)

そんな業界の裏を知り尽くしてるワタクシが何十年も業務稼働して瞬間的に10t以上のめちゃくちゃな負荷の掛かってる乗り物に乗ってくれと言われて「乗ります」とは言えないのはこれでお判りいただけたんじゃないかと思います。(乗れるのは万が一事故が起きても最悪骨折くらいで済む荒川遊園仕様の乗り物だけでございます)

さて、そんな事情をあるワタクシ、、春先に例の酒チャンスの最後の難工事「壁押し作業」に参加しました。

どんな作業かと言えば


この立てかけた壁を・・・


ここまで人力で押して基礎にロックオンする作業です。

わずか1mにも満たない距離を10人くらいでズリズリ押して奥の定位置に嵌め込むだけの作業なのでワタクシも軽い気持ちで参加(なんか進水式の華やかなセレモニー感覚で参加したんですw)したわけですが、朝、現場に行って実際のブツを見て正直。「これケガ人が出ても不思議じゃねーぞww」と思いました。

なんでそう思うかと言えば材料の木材は長ければ長いほどシナり、変形してしまうので10人の総合力で均等に押そうとしてもどの程度の距離を一度に押せるかもバラツキがあるし油断して手を放してしまうと逆に倒壊し、押してる人が下敷きになってしまうレベルの巨大な壁だったんです。。

本来であればクレーンでも持ってきて引き上げてヨイショと移動させて嵌め込めるのですが場所的、作業的にこれが不可能だし今日一気に作業しないとなかなか人も集まらず壁をその場で放置したら雨でズクズクになってしまう関係でどんなことがあっても今日絶対にやり切ろうってことになってました。

ただその時は建築がわかる人が事前に入念にブリーフィングを実施し(1時間近くやってました)、参加者全員が情報共有し「最後ホントに支えきれないときは一斉に作業を放棄して反対側のガードレールの向こう側に逃げる(デブは逃げ切れないのでコンクリのこの隙間に避難)」なんて万が一の時は誰がどの方向に避難するまできっちりと決められてました。

ワタクシも過去の職場でこのKY(危険予知)についてはゲップが出るほどやらされていましたのでこの壁を見て倒れるとしたらどの方向にどの程度倒れて崩壊し、どのくらいの被害が出るかはおおよそ予想出来、万が一の時の救急車を呼ぶ手順や救護方法もある程度考えていました。(内緒ですけど最悪の最悪に備えて隣のパチンコ屋のAEDの設置位置も確認しておりました

ま、それ以前に立ち会ってくれた建築士の方の段取りが良くて一度に数センチしか進まないけど確実に距離が縮まり最後は狙ったところにストンと一発で落ちたときは感動のスタンディングオベーションでしたがあれは事前の入念な打ち合わせの賜物ではないかと今でも思ってます。(同時にまた壁押しの話が来たら二度とやりたくないので速攻で断る用意も出来ておりますw

当たり前のことですが建築現場と言うのは不動産と同じで同じものが二つと存在しません。

その都度建築やる方が現場を見て段取りを考えて出来るだけ無理をしないように何度も検討して実施します。

また最悪の事態が起きたときにどのように対応するかまできちっと考えておりそれに備えた防護策も毎回検討して何重にもセーフティーガード効かせて作業することは当然です。

まして重量物を扱う作業なんて時はホント、現場自体がピリピリしており緊張感のないやつは現場から放り出されます。
当たり前ですが現場で足を引っ張るやつは不要ってことなのですが、大抵追い出されるのは段取りの悪いやつか危険予知のスキルが無いやつ。。。(初心者の作業員は危険が及ばない場所で「手元」として奴隷のような単純作業を叩き込まれます)

また、現場に入るとよく言われるのが「ケガと弁当はてめー持ち」ってやつ。
特にケガに関しては現場s業が止まるだけでなく労災の関係でつまらないミス一つでその現場が労基からマークされて施主に迷惑かけちゃいけないって作用が働いているので一番やってはいけない行為だしケガしたやつはとにかくバカにされます。(ケガしないのが当たり前で「その防備が出来てない奴は現場になんか来るんじゃねーよww」と罵られます。

不動産投資の領域では昨今DIYブームで仲間うちで仲良くDYIの労力を提供し合って共に学びましょうなんて雰囲気になっておりますがワタクシ的にはこの話には一番大事な「安全対策」がどこまでなされて言ってるのか以前から非常に疑問に思ってました。

ワタクシもこの手の労基レベルの現場災害を何度も経験しておりますが事故が起こるのはホントに一瞬で起きた時にはほぼなす術はありません。(足がガタガタ震えてただその惨状を見ているだけで救護活動しなきゃなんて発想も浮かんできません)

ただ経験上、「この作業はここをしっかりやってれば大丈夫」なんて能力があるので万が一に備えることは出来ますが、これはワタクシ一人が出来たところでそこで作業する全員が同じように共有出来ていなければ巻き添え事故にも巻き込まれる可能性が一気に上がります。(建築現場ではこの巻き添え事故も結構多いんです)

なので現場では一番影響力のあるやつが口酸っぱく注意喚起し、従ないやつは現場から叩き出すか手元の奴隷にするかまたは容赦なく鉄拳制裁を加えます。(口で言ってもわかんねーんだからぶん殴るのみですw)

建築現場はブラックとよく言われますが実際には8時に始まってきっちり17時には就業する職場でキツイ作業もやってるうちにその現場で使う筋肉が発達し段々苦にならなくなってきます。

ただ現場での安全意識が低いやつ、段取りの悪いやつは迫害されやすくそれになじめない人が辞めた後に「いやー、、建築業は過酷でブラックだよ」って言ってることが多いです。

・・・と、、

ちょっと話が逸れましたが、

昨夜Twitterでこの論議がされてたようですね。

議論に参加したわけでもないのでその中身については触れませんが建築物は一つ一つが同じ加重が掛かってるわけでもないしこと構造体に関してはどれをどう抜くかなんてのは事前に相当シミュレーションしていなければ出来ない作業の一つ。

ワタクシが若き日にやってた同類の作業では現場という現場を知り尽くした生き字引のようなおっちゃんが登場してその建物にあったやり方を見つけて絶対に事故を起こさないだけじゃなく二度とおかしくならないように対策を取ってやってました。(ブロックなんか積んで台座にしても1tの荷重に耐えられないのなんて当たりまえなので荷重に合ったバタ角を重ねて摩擦でガッツリ固定出来るようにして初めて作業開始ですし、古い建物では構造もへったくれもない建物が多いしなにが起こるかわからないので荷重下にいられるのはクレーン車作業員と同様、当該作業員のみです)

それでも計算外の不慮の事故が起こる可能性があるわけですから現場を知ってる人から見たら「お前らいい加減にせいよ!」と一言二言説教したくなるもの無理もありません。

あと昨日の論議でも出たのか知りませんが、この手の作業をカジュアルにやろうとする人ってなぜ作業の模様を全世界に発信しようとするのでしょうか?(ワタクシには30階のタワマンのベランダで楽しそうに鬼ごっこやってる怖いもの知らずの3歳児の画像にしか見えません)

たぶんですが大多数の人が否定してるのは作業が危険だのってだけじゃなくこんな動画を発信したら危険予知能力が無い人がこれ見て「お金が掛かるから安く済ませたい」と同じ願望を持った人が「これなら俺様でも出来る」と真似してしまうこと。。

他人がすることだから関係ないし外野は黙ってろよって思う人もいるでしょうからアレですが、日本と言う国は法整備がほぼ後出しじゃんけんなのでこのようなことで死亡事故が起きて初めて対策が取られその対策によっては今流行のボロ戸建て投資に足枷が加えられ高値売却が出来なくなったり最悪賃貸で貸してはいけないなんて法整備される可能性も無くはありません。

その際、迷惑が掛かるのはその外野であり真面目にやってる人達です。

そもそもそこまで知恵が働かないから危険予知なんてことも出来ないんだと思いますが事故と言うのは初心者の頃に起こるのではなくちょっと慣れて冒険出来る時期に多発します。

その原因なんて言わなくてもわかると思いますがワタクシが現場で働く親からいつも「基本が大事」と教わりました。

「うっせーなwそもそその基本ってなんだよww」ってよく親に反抗してましたが、今思うと親が言ってた「基本」と言うのは「常に忠実な手順」と「正確な作業」と「絶対ケガをしない危険予知」だったんじゃないかと思います。

せっかく大家業を志して家族のためにお金を稼いで楽させようと不動産投資家になったのですからつまんない事故やケガで家族を悲しませてはいけません。。(それこそ本末転倒です)

それと最近のDIYお手伝いブームに言いたいのは現場に入るときの最低限の防備(毎回メットまでかぶれとは言いませんが短パン、サンダル履きなんかで作業すんなってw)とその日にやる作業を先日に検索して調べておおよその段取りをイメージするくらいはやっておいた方がいいってこと。(初心者歓迎なんて場面でも知ってるだけで作業も意味も変わるしどこに危険が潜んでるかくらいも慣れてくると段々わかってくるはずです)

「ばーか、、そんな大げさな作業するわけじゃねーんだから関係ねーよ」って思ってる人も多いんじゃないかと思いますが、、、

現場って毎回同じ作業をするわけでもないし現場によってやり方組み立て方が違うし、ホントこれやってるのとやってないのとじゃ全然スキルの伸びしろが違うのでやってみてください。

えぇ、、
現場での安全と段取りが優秀な奴ほどDYIスキルは向上するのは間違いないんですから。。



で、早く作業手順や段取り覚えて業者にボラれないように理論武装して外注に丸投げで快適大家を目指すんじゃんw

自然の摂理と入居者目線


今日は諸般の事情で不動産について熱く語ってみますw(ブリヨンちゃん見てる?ww)

こんにちは。

最近Twitterでワタクシの過去ログを載せてくれている方がいらっしゃりワタクシの知らないところで過去ログ供養がされているようでなんだかとてもうれしく思います。(そんな過去ログに成り代わりお礼申し上げます)

そんなTwitterに載ってた自分の過去ログを数年ぶりに読んだのですが、何年も前に書いたブログネタでも今言ってることとブレも無く大抵のことが予言した通りにコトが起きてるのを見ると「なんで神様は株で活かす予言能力を授けてくださらなかったのよwww」と嘆いてしまいたくなります。。(えぇ、、ワタクシ不動産ではこの程度の力はございますが株式投資の予測は果てしなくポンコツです)

ただ10年ブレずに同じことを言い続けているってことはその前からずっとブレていなかったわけでもありますので前の会社の上司に言われた「オマエみたいな正義感だけの評論家じゃ飯は食えねーぞ」という説教は間違っていたということになるのでその証明が出来ただけでも満足です。

そんなワタクシが常々思ってることは「自然の摂理」。。。

地球には引力があって水の流れが逆に流れることは無いのと一緒で不動産でもその摂理は変わりません。

例えばなにか新しい不動産投資手法が見つかったとしてもそれはおそらく不動産屋さんも考えたことがあり、実際やってみたけど流れには逆らえずに出来ないと判断して見送ったものが多いです。

それを何年かして別の不動産投資家が思いついて「これってすごい発見!!」「誰も気が付かなかった法則発見!!」なんてドヤったところでそれは我々先人の不動産屋が何年も前に見た光景であることがほとんどです。

もっとも最近の不動産テックだけはネット技術の発達がここ10年くらいなので急速に環境が発達して便利になったものもありますが基本的な取引の部分や人間関係がこすれ合って利害関係を判断するのはAIなどでは到底無理な話でいくらビッグデーターがあったところで役に立つシーンは無いんじゃないかと思います。

また昨今話題になった狭小区分などもバブルの時期にチャレンジしたデベも多く、やめた理由を考えても自然の摂理に適ってることなのでその後チャレンジする人は多くても数年で淘汰されております。

また利回りを上げようと普通賃借以外のことを思いついて投資としてチャレンジする人も多いですが大抵の場合、数年で何かやらかして法規制という後出しじゃんけんの餌食となり投資した資金を回収する前にさらなる裏技を考えないと回収すらできないことも良くあります。(太陽光、民泊、ホテル事業などが最たる例です)

結局何が安全かと言えば家賃が変化しにくい普通賃借での不動産投資という結論になってしまうのですがその家賃にしても無茶なチャレンジ家賃じゃないと利回りが出ないとなればその事業は机上の空論にしか見えず部屋を埋めるために無茶ADを突っ込んで見た目上の満室を演出して裁かないといけなくなってしまいます。

なのでワタクシ、利回り計算するときは多少無茶するにしてもその家賃で最低5年くらいは安定的に回せる賃料設定で投資判断をするようにってのとその収支計算で合わないものを物件欲しさに買いに走ってはいけないと団員には口酸っぱく言っておりますが最近の新築ブームでは銀行融資の兼ね合いもあり無茶な賃料設定で収支をフカさないと融資自体が受けられないって場面も多いのでこういう人には狭いながらも部屋を広く見せる工夫と、賃借人が納得する賃料設定ギリギリを攻めてと言ってます。(あと独立洗面台をマスト装備とも伝えております)

そうなると新築用地で手に入る可能性があるのは並みの新築業者が諦めた変形にしないと容積食いきれなさそうな安いクズ土地みたいなやつでそこに変形の木造アパートを仕込み見た目上の賃貸面積があっても賃借人からは使いにくい部屋に見えてしまい結局客付けがうまくいかずAD積んでも半年くらい空室の新築物件なんてオチになってしまうのですが最近の大家さんは横の繋がりを駆使して設計屋さんを巻き込んでひとりデベとして君臨する方も増えてきたのでこの新築投資のジャンルは賢い人ならまだまだ負けない気もしております。

と、ワタクシ、「賢い人」と書きましたがここで言う賢い人とは
①自分自身の長所と短所を理解していてそれをコントロールできる
②賃借人目線で建物を企画できる
③それぞれの業者さんとのコミュ力が高く交渉も容易にできる
④問題を解決できる能力がバツグン

なんて人の話であってこれを満たしている人に関しては自己資金が薄くても問題をクリアする能力はずば抜けていると思うので心配しておりません。

ただ逆に②と③と④を持ち合わせていない人はどうしても生殺与奪を他人に委ねなければいけなくなるので先の見通せない新築投資はあまりやらない方がいいんじゃないかと思ってます。

なぜならばワタクシも10年前に新築やったときはそれなりのプロ業者でしたし賃貸に関してもそこそこ経験値もあったのですが完成時に設定した家賃はどんな感じで埋まっていくかは予想できず
①安い部屋から順番に埋まっていく・・・家賃設定が高すぎた
②高い上層階のいい部屋から順番に埋まっていく・・・家賃設定が安すぎた
③そもそも家賃が高すぎて物確電話が鳴らないw・・・死にたくなります

のどれになるのか全く予想が付きませんでした。

また設計士の先生は大丈夫と言ってた地盤も「本来RCであれば地盤改良か杭を打つなりしなきゃいけなかったかな」と最後の最後まで迷い安全策を取るか冒険するかホントに迷ってしまいました。。(ワタクシレベルの不動産屋の建築の知識ってのは薄っぺらいものなので設計の先生に何度も何度も土下座して図面変更お願いしてましたw)

あと、1階の部屋が最後まで埋まらないのは集合住宅では一番最低なパターンだったので万全を喫して設計段階から1階が選び漏れないように窓の目線から部屋の設備まで徹底的に設計を見直しました。(隣地目線を避けるために無理やり総掘りを作って一階の人だけ広大なテラス仕様にしました)

おかげさまで10年前の知識であっても均等に埋まる部屋を設計出来、今では新築時よりも若干高い家賃で募集しても敷金付きのAD無しで埋まる物件として君臨しており今仮に売却したとしても2億くらいの売却益付きで売れるんじゃないかと思います。(ってことは最初の家賃設定が安すぎたってことなので正解は②になりますw)

その時の経験を今に生かすとしたら、「やっぱ新築って土地の形状やそのエリアの特性を頭が禿げるくらい考え抜いてケースバイケースで設計しないとダメだなー」と思うわけで業者さんがコストダウンでよくやる「どこでも同じ基本設計」ってのは結局家賃ムラを生んでしまい物件によってはうまく嵌ってもダメなものはとことんダメな物件になってしまうんじゃないかと思います。(ワタクシがハウスメーカーの設計をdisったのは10年前の一番最初のセミナーですが、これは10年経った今でも変わっておりません)

さて、今団員さんの新築用地をプロデュースしているワタクシですが今回も10年前と全く同じ設計発送を駆使し、設計の会議でもワタクシが持ってる限りのノウハウをぶち込み「ちゃんと利回って敷金がちゃんと取れてADは死んでも払わない新築RCレジ」を計画しております。

本物件の完成は来年の終わりから初春を予定しておりますが今のコロナ禍での材料費高騰をうまく避けて地盤改良も出来るだけ安価な工法を模索し一番いい時期に一番高い家賃で案内できるようにと計画をうまく調整し建てて10年後に新築した売値の8千万超えの利益が出るように設計段階から詰め詰めに話を詰めております。(昨日の設計会議でもかなりお鯛先生を泣かせてしまった感があります。ごめんなさい。。)

そんな新築計画でワタクシが一番大切にしているのは「入居者目線」。。

入居してそこで暮らす人が喜んでクソ高い家賃を払って生活の拠点にしようってのに投資家目線で収支一辺倒では成功する確率も低くなってしまいますからワタクシは過去に賃貸の案内で学んだ「入居案内時に内見希望者がどこをどう見てどう思ってるか」を基本に考えて内見する人に違和感を持たれない賃貸住宅が建てたいわけでさっき書いた「自然の摂理」なんて話もそうですが賃貸住宅を選ぶ人も知らず知らずにこの自然の摂理で物件を選んでいるはずです。(わざと違和感感じる部屋に高い金払って住みたいなんてやついませんよねw)

逆にこの違和感を感じさせないモノが出来てしまえばたとえ設備が安っちいものでも選んでくれるし多少家賃が高くても違和感さえ感じさせなければ何回か案内してるうちに自然とその物件に合いそうな人が借りてくれるものです。

ちなみにうちの新築の時は「年齢層30代~40代のDIKS」「合計年収1000万程度」「子供が出来たら住みにくい」というペルソナ設定にして設計してます。

今の時代に「子供のいる夫婦はお断り」なんて募集したら怒られそうなのですがワタクシ、当時から
赤ちゃんがいたら住みにくい=物件全体が同じような属性の人で入れ替わる
って設定にこだわり妙な騒音問題や入居属性の違いで居住者が分裂しないようにってことまで考えてましたのでこれはいまだに堅持できております。(厚かましくもうちの物件に滞納がほとんどないのもそういう入居属性の人が集まってくるからなんじゃないかとさえ思ってます)

なのでワタクシ、小手先のマジックみたいなステージングなんてやつで入居者をごまかそうってのが許せないのですが設計変更の出来ない中古物件ならいざ知らず新築でその入居者目線すらわからず新築建ててドヤってる人は単にいろんな運に恵まれただけなんじゃないかとさえ思ってます。(ま、運も実力のうちですから悪口は言いませんけどw)

そんな運のいい時期に「自分の物件はなぜ埋まるのか?なぜ埋まらないのか?」を理解するのは当然の作業でこれさえ理解していれば次の新築物件では運ではなく「実力で利回って恒久的に敷金が取れて死んでもADを払わなくて済む新築物件」が出来るはずです。

昨今はワタクシがこんなこと書かなくても実践出来てる人も多いのでそういう人には言うことじゃありませんが、こんな不動産領域の自然の摂理」をいち早く理解していれば並みいるライバルを駆逐出来、人が見送った新築用地でも「俺なら出来る」と果敢に挑戦する人も増えるんじゃないかなと思い勢いで書き殴ってみました。(ホント、今は新築くらいしかまともに融資出ないんだからどんどん挑戦して欲しいですねw

参考になれば幸いでございます。。



はぁー、、こんな真面目に熱く語ったのは久しぶりなんじゃんw

不動産セミナーの是非


ブログ更新しろとプレッシャーが激しいので無理やり更新しますw

こんにちは。

巷で行われるセミナーやスクールの話が昼間、やたら盛り上がってたので今日はそんな話を書き殴ってみます。

まずワタクシがちょくちょくやってる狼セミナー、、

元々ワタクシがやってる狼セミナーの開催動機は10年前に人前でしゃべったらめちゃくちゃ気持ちよくて「こんな楽しい事他にあるのかよ」って思って続けてるもので内容的には不動産業者目線での不動産談義。。。

10年前にはすでに不動産業者が不動産セミナーをやってましたが基本的に集客目的のセミナーで当時は著名な大家さんを講師にして「俺様は借金〇億円のカリスマ大家です」って自己紹介30分で本編1時間程度しゃべってあとは後方待機の業者様の個別面談ってのが多かった気がします。

そのうち業者様の社員が登壇して後方待機はスルガ銀行なんて養分集客装置を化したセミナーが盛んにおこなわれ例のかぼちゃの被害者の多くはこのあたりで滅ぼされてたと思います。

狼セミナーは単にワタクシがチヤホヤされれば満足って目的でやってるので広告宣伝は一切なし、普段ワタクシがブログだと書けないネタをセミナー用に残しておいてそれを一気に6時間しゃべりつくしその後懇親会と銘打った飲み会で大家仲間の横の繋がりを作りあとは勝手に仲良くしてねという流れ。。

レジュメ作るにもそこそこ時間もかかるし会場の費用など考えるとお一人あたり3000円~4000円くらいは負担しろよなと思い会費としてそのくらいは取りますが、毎回その投資分以上の話はしているはずなので十分に元も取れてると思うし、なによりワタクシの一人でしゃべりたい欲と承認欲求が満腹になるほど満たされるので何度でも開催したいと思ってます。

また最近はコロナ禍の影響で会場が使えないのでオンラインで開催しておりますがこちらは普段のセミナー枠の100名よりはるかに多くの募集が出来る関係でいつもなら地方に住んでて参加出来ないって人がご自宅から参加出来、費用的にも毎回3000円で約11時間ワタクシの不動産談義が聞けるってことで多数の方にご参加いただいております。

そんなワタクシがセミナーやるたびに心掛けているのは「常に最新の不動産ネタと提供しよう」ってことと「大家目線ではなく不動産業者目線のネタを提供しよう」ってこと。

過去の再現性のない成功事例をいくらしゃべったところでそんなの参考程度にこそなりますが再現できないんだからそんな話しても役に立たないし不動産業者目線は普段秘密のベールに隠されてることが多いので「不動産屋から見るとこう見えてるんですよ」って話は需要も高くこういう話をしだすと皆さん必死にメモってくれてるようです。

また、業者のセミナーでありがちな我田引水をやればたちまち悪評が立ち、うちの場合わりとベテラン大家さんの参加が多いので目利きの鋭い大家軍に一発で見破られその後無言のまま消えていくと思います。(あー、、やっぱり狼も結局はコソ泥だったのねって言われちゃうんじゃねーかとw)

とは言えよく団員からも言われてることで「狼さんのセミナーならもっとお金取れるでしょ」って話がありますが例えばセミナー1回あたり1万円取って100人集めたとしても100万円。。

確かに100万ってお金は小さくはないでしょうけど現役バリバリの不動産屋であれば100万稼ぐのってそんな難しい話でもなく普段から3000円だの4000円で結構真剣にネタを考えてやってた手前、今から1万円取れるセミナーネタなんてどうやっても考え付きませんwwww(逆にどうやったら1万取れるセミナーに出来るか教えて欲しいですw)

そんなことよりもちゃんとワタクシが参加者のフィルター掛けて妙なやつが参加してこないように排除した参加者同士が繋がってベテラン大家さんのよこでひよこ大家さんが聞き耳立てて名刺交換して名前を憶えて貰って後日新築見学会や別の飲み会などで仲良く繋がってスキルが上がっていき、やがて不動産投資で儲かってワタクシのお客様になって帰ってくるこの「カンバックサーモン」で得られる利益は正直桁外れでございます。。

いきなりセミナーで高額課金して小銭稼いでいたら絶対こうはなっていなかったろうと思っているので今後も安い料金でどこよりも強烈なセミナーネタを繰り出して参加する人の度肝を抜いてチヤホヤされる道を進んでいこうと思っております。

そんな次回の狼セミナーはいつやるんだよとさっきSNSで催促があったので書いておきますが一応次回の狼セミナーは11月20日(土)を予定しております。(当然、会場ではまだ出来ないのでオンラインでのセミナーになります)

詳しいご案内は後日またブログで書きますが昨今流行りのクソ高いだけの高額セミナーに首を突っ込んでしまってるわりにワタクシのセミナーを聞いたことないって方、、一度参加してみてはと今回はいつものフィルターを外してやってみようかと思っております。

ただワタクシのセミナーはどっちかと言うとネガティブな要素が多く、よく考えもせずに「行動力がすべてを制する」なんて思ってる人や最近流行りのFIRE目指してる人が受講すると耳が痛いだけでとてもじゃないけど聞いていられないと思います。(えぇ、、業者のワタクシは言っては元も子もないですけどFIREしたい人の分まで儲かる不動産物件はありませんからw)

ただ不動産投資で絶対負けない方法だけは誰よりもよく知ってると自負しておりますのでそういう方には一度くらい聞いていただければと思っております。(えぇ、、最初は絶望するかもしれないけどちょっとくらい糸口が見つかるかもしれませんよw)

なぜかと言えば不動産投資ってのは「こうやったら儲かる」を先に知るのではなく「こういう話は怪しいから気を付けろ」から入るのが一番負けない方法だと口酸っぱく言ってるのがワタクシだからでございます。(これを公言してる人はワタクシあまり見たことありません)

特に不動産投資初心者の人は最初どこから始めていいかわからずついついネット検索してしまい名前が売れてそうな人や顔が出ている人を著名人だと誤解して追いかけてしまいクソくだらない話に付き合わされてそこで出会った人とくっ付いて妙な仲間意識を持ってしまいます。

10年ブログを書きながら全国津々浦々の大家業界をくまなく見てきたワタクシとしてはそういう善意の愚者が大量生産されるのは忍びなく、またそこからワタクシに助けてくれとDMされるのが嫌なので(ってか「そういうのをその仲間と相談して解決すりゃいいじゃねーかよ」と思っております)あと数年が出来る限り啓蒙しようと思っておりますが一人では限界もあります。

幸いにそういうワタクシの志に応えてくれる団員が大量にいてワタクシがいないところでも啓蒙活動を手伝ってくれてるのでそのうちワタクシがいなくても大丈夫だと思いますが生きてるうちはそんなことを口酸っぱく言い続けようと思います。

ま、あれです、、

結果不動産投資に成功する人ばっかりの世の中になって恩を感じたメガ大家さんが毎月ワタクシに献金してくるだろうと期待してるからこんな無駄な活動してるんですけどねwww



ところで回らない寿司を奢ってくれる行列ができるって話はどうなったんじゃんw