スルガ徳政令その②

ホントは書く気もなかったけど怒りに任せて更新ですｗ

こんにちは。

3～4年前までの狼ブログでは「融資ジャブジャブ」という言葉が多く登場しましたがここ数年の狼ブログでは「融資が厳しくなり」という言葉が多く登場するようになりました。

言うまでもなくその融資が出なくなった根本は例の「かぼちゃ事件」に端を発した金融庁指導による「審査体制の見直し」。。

おかげさまで融資ジャブジャブ全盛期の「耐用年数70年－経過年数」なんて最初から35年ローン前提の審査と積算評価でのフルローン、オーバーローンはすっかり意気を潜め、今では昔ながらの「耐用年数40年－経過年数」なんて15年も融資年数がつけば御の字、さらに評価自体もストレステストが厳しくなりよほどの手金でもない限りフルローンなんて夢のまた夢になってしまいました。（どうでもいいけどそのスルガの営業姿勢をべた褒めしてたのって当時の金融庁長官じゃなかったっけ？ｗ）

かぼちゃの時はさすがに素人サラリーマンが多数嵌め込まれたとか当時のスルガの特殊なお家事情など特別な力が働きまさかの徳政令が発出され物件を手放せば借金棒引きという特別恩赦で救われましたが、、、、

覚えていますが？
ワタクシが書いたこの記事。。。

「スルガ様の物納の件　（2019.11.22の記事）」

この記事の最後の方でワタクシ

あと、最後に、、今回のスルガの件でかぼちゃ以外の物件を持ってるスルガホルダーの方、、（ちなみに現在、スルガ様の「一棟収益ローン」では要注意先債権が８５１５億もあるそうな）
「かぼちゃが債務免除になるなら俺のサンタメ物件もやってくれｗ」って思うかもしれませんが、、、

と書きましたが、、

まさか本当に実行に移す人が登場するとは夢にも思ってませんでした。。。


「「スルガ銀行不正融資被害弁護団」結成　アパマン融資、４０００億被害」

当時のブログ記事を読むと当時のスルガ様の「一棟収益ローン」では要注意先債権が８５１５億でしたからその半分が被害額になる計算。。（弁護団によると不正融資によるアパート、マンションの購入は全国計約６９００件、被害総額は約４４００億円だそうですので）

もちろん同じ土俵の数字ではないので一概には言えませんが当時のスルガの体質を見れば相当無茶なノルマを課されていろんな不正を働いて乱脈融資やってたんだろうなと言うのは容易に想像できます。

ただこれ、全部が全部スルガのせいでもなく当時の「融資が出るなら素人大家を様々なスキームを駆使して嵌め込んでジャンジャン売ってバンバン稼ぐ」という不動産会社の姿勢も一因です。

しかし、今の法律ではこの主犯格の不動産屋を追及する手立てもなく社会的に突っつくと一番弱い銀行を狙い撃ちするというのはいかがなものかと思います。（仮に追及出来て不動産屋をいくら突っついてもお金が戻ってくるわけでもないですからｗ）

ちなみに昨日のニュース記事を読んだ世の不動産投資家や不動産屋の人達の大多数の意見は一言で言って「こんなの自己責任だろｗｗ」だと思うのですが（「そうだよ！こんなのインチキなんだから銀行は金返すべきだ」なんて論評する人は一人も見かけないし）ワタクシも「仮にも不動産投資でお金儲け目論んで飛び込んできたのだからその責任は果たすべき」だと思ってます。

というのも、
例えばですが車を運転していて一瞬わき見運転してしまいタイミング悪くそこの子供が飛び出してきて轢き殺してしまった場合、運転手が老人だろうとおばちゃんだろうと普通に業務上過失致死で罪に問われますよね？

運転免許取るときにうるさいくらいに「わき見運転が危険」と教わって免許交付されてても事故ってしまえば罪は罪ですからどんだけ理不尽なんだと同情したいときもあるもののやはり油断してればこういうことも起こるわけです。

わき見運転は危険と頭ではわかってても慣れや慢心で「このくらいは危険でもねーよ」と思ってしまうから一発で人生を棒に振ってしまうことを平気でやってしまうんだと思いますが、これは不動産投資も同じです。

不動産投資の場合、買わせる側がまず買い手の知識やスキルを読み込んで「このくらいの物件ならこのレベルの客に嵌め込めるな」と考えるタイプの人が多く、特に融資ジャブジャブ全盛期の頃は「稼ぐ営業マンは偉い（結果を出せる奴は偉い）」という見方をされてたし営業マンも生活が懸かってるので「ここで一気に稼いでしまおう」と手ぐすね引いてた時期です。

そんな時に「なんか本とかネット見ると老後が不安だって書いてあるし今の仕事も辛いし・・」なんて思ってるところに「今は不労所得の時代です！」とか「富裕層が目指す右側のクワドランドに早く行きましょう！」なんて話をされてしまえば短絡的に「不動産投資って要するに融資が付けばいいんだｗ」と思ってしまうものです。（今でもこの発想の人って絶対多いと思いますｗ）

しかしなぜかその人は高所得にも関わらず手元資金がありません。。

そこで自分の生活が懸かってる営業マンはそういう「高属性なのに手金無しな人」にこう言います。

「自己資金ゼロでも買える不動産投資スキームがあるんですよ（小声）」

ちなみに具体的に言うとこんなお誘いメールでございます
↓

恐らくこのメールは数万人くらいの不動産投資家に届いてるんじゃないかと。。ｗ

えぇ、、
当時は年収で700万以上と認められれば案外フルローン、オーバーローンが出やすかった時期なんです。（もっと言っちゃうと年収400万でも書類をいじれば簡単に高年収に見せる技が開発されておりました）

また買う気があっても自己資金が足りないなんて場合、不動産屋は見せ金的に数千万のお金を一瞬だけ買主の口座に振り込み「見せ金」みたいに金融機関に見せたりして資金力がある買主に見せてもいました。

さらにメールにもありますが「一物件一法人スキーム」という荒業を駆使すると資金力が無くてもガンガン物件を増やせる時期でしたのでこれに手を染める不動産投資家とアドバイスする不動産屋、さらにわかってて融資しちゃう金融機関もありましたのでワタクシから見ると彼らは被害者でもなんでもなく全員が実行犯なんじゃないのかと穿った見方をしてしまいます。

そこで、
これだけはどーしても言っておきたいので声を大にして言わせていただきますが、、

少なくともこんなメールで勧誘されて「知らぬ間に俺は騙された！！（家族に迷惑かけてしまい困ってる）」とほざくヤツは弁護士と組んでスルガに対抗する資格すらないと思うし「知らないうちに預金が3000万に改ざんされたので知らない」とか声を上げるべきではねーだろと思います。（大方、「え？こんな俺でも不動産投資出来るの？」って小躍りしてたクチじゃねーのかよ、、、とｗｗｗ）

しかし、こんな嵌め込みを喰らっても運良くその時の不動産相場に救われて売り抜けることが出来た人もいらっしゃいますし、買った物件が運良く希望の家賃で埋め続けることが出来て安全稼働してる方もいらっしゃいます。（えぇ、、地雷原を裸足で歩いても踏まない強運な方って結構いるんですｗ）

またそんな高掴みしちゃっても現実を受け止めて必死に空室対策して厳しい運営状態でもいつか迎えるであろう次回の出口局面まで歯を食いしばって耐えようとしてる方も多く、今回弁護士入れて戦うのって前回のかぼちゃの徳政令を見て「俺も出来るんじゃねーの？」と思っただけなんじゃないかと思ってます。（ワタクシは戦うなんて思っておらず単なるファミコンのリセットボタン押したいだけなんだと思っております）

とは言え、ホントにホントにこんなメールも受け取ったこともなく不動産屋とスルガに結託されて最後は「てめー、今日決済しないと違約になるぞ！」と恫喝されて仕方なくハンコを押してしまったなんて可哀そうな人もいるんじゃないかと思います。。

ただ覚えておいて欲しいのは実はこの手の不正融資、、別にスルガだけでもないんです。。（ワタクシが知ってるだけでこの手の融資やってたのって10行以上あります）

真面目な話、スルガで今回も、もしホントに徳政令が出れば次はこの手の融資に手を染めた他行が対象で徳政令を求める動きが出てさらに社会問題になると思います。

また先ほど登場した嵌められても歯を食いしばって耐えてる不動産投資家の出口がさらに無くなってしまい本人は助かっても他人にもっと迷惑を掛けてしまう可能性もあります。（と言っても自分だけ助かればいいと思ってるクチでしょうからこんなの1ミリも響きませんよねｗ）

そんな他人に迷惑を掛けてしまうなんて思ってる人がこのブログに気付くのは数年あとか気が付かずに素通りして行く気もしますが、恐らくは世の中の今必死に頑張ってる不動産投資家の大半はこっちの意見だと思うのであえて書かせていただきました。（ってかこの案件を弁護する弁護士さんに読んで欲しくて書いてみたって気持ちが強いんですけどねｗ）



言いたいこと言ったらスッキリしたんじゃんｗ

ファミリーマンション投資がまた流行ってんだって？ｗ

実は禁酒5日目でございます。。。

こんにちは。

なんか最近またファミリーマンション投資が流行ってるそうで誰かが言ってましたが一コマ50万円のセミナーまであるようです。

いい加減カモ客の注目を浴びる商材やコンテンツも品薄感が否めないので復刻版まで売るようになったのかと思ってもいますが内容を見るとワタクシが大昔にブログで書いた「ヤドカリ投資理論」の焼き直しっぽいですね。。

ただワタクシの「ヤドカリ理論」はファミリーレジを買って一旦住むタイプのものなので大手を振って住宅ローンが使え、退去も自分で決めることが出来売りたくなったら退去で空室化出来るし自分の引っ越しに合わせて決済が可能なのでこれをうまく使いこなすと最初3000万円くらいからの賃貸中ファミリー区分レジを利回りで買って最後に実需の実勢価格で売ればそれなりのキャピタルが積み上がり最終的に数千万から1億くらいの資金が作れるタイプ。。

かたや最近のファミリー区分レジ投資は最初からプロパーローンで投資物件として利回り区分レジを買い、賃借人が退去したらお化粧直しして実需価格で売るというものなので昨今のマンションマーケットを見るとそこそこ地方でやらないとライバルが多すぎて儲けるなんてのは夢のまた夢なんじゃないかと思います。

と言ってもやはり利回りで売ってる区分物件を実需価格で売るというワザはキャピタルを得やすいし、取り組むにしても数千万の融資で済むので昨今の億単位の融資が引けないマーケットを見るとコンテンツとしてはとても需要がありそうでございます。（ま、この程度で50万取る神経もよくわかりませんがｗｗ）

そんなファミリー区分レジ、、
ワタクシから言わせると供給量と築年数の問題と管理組合などの関係でいわゆる「クソレジ化」が進み、よほど買う物件を選ばないとガミってしまう可能性が高まってきております。

そもそも実需レジの鉄則は「管理で買え」です。
要するに自前の管理組合がきちんと機能してないと積んでた修繕積立金などがいい加減に扱われ管理費についてもきちんと管理組合が機能してないと長期的視線で見ると資産価値を落とす要因になり最悪の場合、高値で売ろうと思っても同じ建物の売り物件があまりに安くしか売れないため信じられない安値で売り出され晒しものになってるケースをよく見かけます。

ビンテージマンションの代表格でもある秀和シリーズのように築40年か経過しても鬼のように厳格な管理体制の管理組合であれば40年経過してても建物のコンディションは良好で売るにしても高値で売れるものもありますがそうでない区分レジ（特に自主管理なんて場合ですね）だと安く買えても将来の出口も安くなってしまいなんのための投資かわからないなんてもことも多いです。

また、「こんな値段じゃ高くて買えねーよｗｗ」って区分レジがそこからさらに値上がってしまうケースも少なくなく人気エリアの築古区分なんてのは40年前の分譲時の方が遥かに安かった、、なんてこともよく起こります。

こういうのは普段から区分レジの価格情勢に精通していれば簡単にわかることなのですが最近は新築されるレジが多すぎるし安値で買おうとすると地方も網羅しないといけないとなるととても一人じゃ情報を押さえることも出来ません。

それともう一つ、、
不動産業界にはいわゆる「ブツ上げ屋」と「リノベ再販業者」というジャンルの不動産屋さんがいてこれらの会社の情報収集力は素人の投資家ではまったく歯が立たず彼らが「これは再販しても利益無いから要らねーや」ってもののみが最終エンドの投資家に流れ込んできます。

ただ彼らの弱点は賃貸中の物件が買えないこと（当たり前ですが再販目的である場合実需売りなわけですから空室じゃないと高値は付きませんｗ）なのでここだけ理解していればわざわざ50万円も払ってスキームを覚える必要もありません。

ちなみにワタクシが好むファミリー区分レジですが以下の通りです。
①築年数40年以内（出来れば新耐震希望）
②修繕積立金が最低でも大規模修繕1.5回分程度溜まってる
③過去10年以内に大規模修繕が行われている（但し直近ではない）
④エントランスがそれなりに広く隣地の借景も使える
⑤天井高が2400以上（ま、2300なんてそうそうないですけどｗ）
⑥一階に店舗事務所が入ってない純粋な居住レジ
⑦50㎡以上、75㎡以下（出来れば60㎡台がベスト）
⑧出来れば建築会社がまだ存続してる
⑨管理組合が委ねる管理会社はわりと有名な会社
⑩入居者が荒れてない
⑪エリアは一都三県でやっぱり16号線の内側
（なんかもっとありそうですが今の時間が17時40分なのでこれくらいにしておきますｗ）

今でもなんとなく高いか安いかの平均坪単価は覚えているので最近も時々ネット検索してますが16号線以内だと埼玉か神奈川の端っこ寸前のとこでしか安いと思う物件は見つかりません。

こんなのも恐らくあと2年くらいしたら順次出回ってくると思ってるので今は価格の変動を模様眺めしながら決戦の時を待っておりますが今のファミリーレジブームが続く限りそんなに安価なものはなかなか見つからない気もしてます。

これも今後のコロナ次第で大きくマーケットの環境も変わるので引き続き注視していきたいところですが融資が厳しくてなかなか物件買えないって人は築古戸建てばかり注目してないでこんな投資もあるってくらいは覚えておいてください。

あと何度も言いますが「住むのも投資」でございます。
せっかく使える住宅ローンもあるわけですからそれを有効に使って引き続き「ヤドカリ投資理論」をよく読んでやり方覚えていただければと思います。。（ただ、昔書いたはずのこの記事がどこにあるのかわかりません、、どなたか探していただけませんか？ｗｗ）



ちゃんと「ヤドカリ理論」で検索できるようにしとけば良かったんじゃんｗ

ガイドラインの話。。。

とうとう会社のエアコンつけました。

こんにちは。

不動産投資をやってると避けられないのが賃貸中の部屋での事件事故。。

とりわけ自分の持ってる部屋で人が死んだなんて話になると次の賃貸に大きな影響が出る関係で出来るだけこの経験はしたくないというのが正直なところじゃないかと思います。

また人が死なないまでも火災などがあれば売買の時には告知事項となり告知することによって買い手は物件評価を下げがちです。（要するにこれ聞いて指値の裁量にされちゃう意）

とは言え、いつも言ってることですが「大家たるもの火事を出して半人前、部屋で人が溶けて一人前」というのが狼旅団のモットーですのでその程度でビビってる団員はいないと前提で話を進めさせていただきます。。。

さて、こんな心理的瑕疵について「いつまで告知しなきゃいけないのよ」という話は不動産業者や大家さんなどで年がら年中議論されていて、狼旅団的には「その事象の風評被害が無くなるまで」ということでと統一しておりますが、「一度入居者が済んだら大丈夫」とか「3年経過したら大丈夫」、といまだに諸説あるようなのでそろそろ国交省でもこの見解を出して「人の死に関する心理的瑕疵」の限度をガイドラインで決めようじゃないかという動きになってきました。

とは言えやっぱり自分が住む家、買う物件で人が死んだ事実をしればなんとなく嫌な気分になるのは事実。。

かと言って貸す側、売る側にしてみたら「そんな細かいとこ気にすんなよ（ｺﾗｺﾗｗ）」って気持ちになる相反関係であることも否めません。（このお互いの相反があるので長年にわたり議論されてんでしょうけど）

そこで国交省がいつものパブリックコメント（通称：パブコメ）にて国民の意見を吸い出しガイドラインに反映させようということになりました。

そんなパブコメのタイトルは「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」。。

タイトルを見ると我々不動産業者から意見を聞きたいのかな？って気もしますがご意見はたくさんあった方がいいのでこのブログを読んで「いっちょ意見してみるか」って方、ご遠慮なくご意見をお寄せいただければと思います。

そんなご意見窓口の詳細はこちら

で、昨日いろいろ調べたところ、、
国交省では自殺、殺人、火事などは従来通りの告知義務として自然死や病死などは告知義務を無くすという方向に動いているようでこれが実現できればあの大島てるに載ってる炎マークの相当数が消えることになります。（ま、当の大島さんに消す気があればの話ですが。。。）

ただこれは個人的見解ですが自然死や病死でなかなか発見されず腐乱してしまい周囲にご迷惑を掛けてしまうシチュエーションだけはさすがに告知した方がいいんじゃないかと思っております。。

だってこういうのって絶対近隣の人延々文句言い続けそうだし、臭い系ってどこまで広がったかわかりませんからどこまで風評被害が広がってるか把握出来ないじゃないですか。。（こういう噂が一番怖いです）

それと自然死で問題なのが「死因がわからない」ってやつ。
ちゃんと病名でもわかれば納得する人もいるでしょうけどどうやらここに関しては告知義務を負いそうな気がします。

あとはこれを重要事項にどうやって反映させるかも議論されるんじゃないかと思います。

ガイドラインとは言え、国交省が出すものですから不動産屋さんはこのガイドラインを元に重要事項を作るので最終的にどこをどういじってくるのか大注目してます。

さて、話は変わりますがこのガイドラインが出来て変わるかもしれない例の大島てる。

最近はテレビ、ラジオにちょいちょい出てるのでそこそこ有名人となり「事故物件」と検索するとほぼ例の炎のサイトに誘導されるはずです。（ホントすっかり有名サイトになりやがって誠に迷惑な存在でございます）

ワタクシ、最近事故物件を仲介する場面が少なくなったのでこの事故物件サイトを見る機会もめっきり減ってしまいましたが相変わらず一度載せたら事実がどうあれ消さない方針なのでしょうか？（なんかネットの噂では最近は少し丸くなって削除にも柔軟に対応するようになったとも聞いておりますが、、どうなんでしょう？）

もし方針が変わってないならそのうち爆弾落としてやろうかとも画策しておりますがどなたかご存知の方がいらっしゃいましたらお知らせください（「事実じゃないのに掲載されて削除依頼しても返事がない」なんてお話があれば聞きたいです）



まだ隠し玉なのでコメント欄に「あー、、あの件ですね。。」とか書いたら消しちゃうんじゃんｗ

「人を見たら泥棒と思え！」って話

いっぺんに５つも物件出しちゃったのでクソ忙しくなっております。。

こんにちは。

最近Twitterの影響で夜な夜なツイキャスやったり前に流行って（、、、たのかな？）たClubhouseのTwitter版のスペースに出没し「しゃべる機会」が増えました。

ブログだと1話3000文字くらいのボリュームですが、単にしゃべるだけであればこのブログ1話分の伝えたいことが1時間くらいでブログ3話分くらいしゃべれちゃうのでブログ書くよりしゃべったほうが手っ取り早いんじゃねーの？ｗｗと思い始めているからで事前準備なしで思いつくまましゃべれるというのはラクチンな情報発信手段。。（クソコンサルの方がなぜに動画DVDだの音声ファイルばっかり売ろうとするのか理解出来ますｗ）

実際、狼セミナーでしゃべる6時間分のボリュームはブログ換算で15話くらいのボリュームなのでブログを書く時間を考えると思ったことをポンポンしゃべった方が早いし、また、伝えられる情報量も多く、相談メールをメールで返すのではなく電話でちゃっちゃと答えた方が早いということも考えると音声というのは非常に便利なものでございます。

だからテキスト読ますよりYouTubeみたいな動画サイトの方がウケがいいのかな、、、とも思ったりしますが、このしゃべるいう発信手段、、単にしゃべると言っても聞き手がいなければ話になりませんし、内容が伴ってないとタダでも聞いちゃくれませんｗ

えぇ、、
最近キャスなどでしゃべってて思うのですが聞き手が聞きたいことをさっさと話さないとすぐに視聴者が消えてしまうんですｗｗ（リアルタイムで視聴者の増減がわかるってのはあまりに残酷でございますｗｗ）

あとこのしゃべる系のいいところはキャスなどに付属するチャット機能です。

このチャット機能のおかげで視聴者がリアルタイムでワタクシと絡むことが出来るのでワタクシもそのコメント見てウケてるかウケてないかが瞬時にわかり、かつ、そのチャットの投稿をいじることが出来るので参加してる視聴者の人と一体感が生まれその場で飛び出した質問やご意見をさっさと捌くことが出来ちゃいます。

これってブログでは絶対出来ないことでワタクシのような「せっかくコメント貰っても返さない人種（一度コメ返し始めるとガンガン溜まるので返せなくなるんですｗ）」にとってはもはやしゃべる系の方がラクチンに見えて仕方ありません。

恐らくですが、ブログ書いてる時より発信する情報量は今の方が多いと思うのでワタクシのキャスなりスペースを探していただきお聞きくださると幸いです。（しゃべるだけなので証拠も残らないことをいいことにかなりきわどいことしゃべっておりますｗ）

さて、話は変わりますが最近不動産投資がらみの真新しいニュースが無いですねー。。

これってやっぱり融資がさっぱりなので売った買ったの話題が少ないからじゃないかと思うのですが、こんな中でもちゃんと融資受けて新築物件をバンバン建ててる人も存在します。

こんな話を聞くと「え？なんでそんな融資を引けるの？」と思ってますます焦ってしまう人も多いかと思います。

これには諸説ありますがワタクシは3つの説が有力と見ております。
その１　地主系大家さん
　→いつの時代も土地を持ってる人は金融機関も優遇するのでその豊富な資金力（共同担保力）を駆使して融資が厳しかろうと「オタクは他の大家さんとは別物ですｗ」と大抵の物件であれば融資が引ける大家さん。（新築中古なんでも来いって感じですｗ）

その２　ハイパーエリサー新築融資大家さん
　→数年前より物件の売り買いで原資が溜まりその豊富な資金力とハイパー融資属性を駆使して「新築なら長期融資が引ける」ということを利用しひたすら新築投資に傾倒しちゃう大家さん（ボリュームが入ってちゃんとした部屋割りすれば新築プレミアで埋めることが出来るので当面は安心、、、か？）

その３　エア新築大家さん
　→実際は新築なんかやってるわけでもなくSNSで「新築やってる」、「融資引けてる」と言えば周囲が注目して承認欲求を満たせるという目的にために生きてる大家さん。（その新築物件を見たいと言われても「コロナでひとが集まるのは危険だから」と体よく断られて見せて貰えない）

ま、３はどうでもいいのですが（実際にいるってところが驚きですけどｗｗ）要するに融資属性が高くないと借りれないということで普通の大家さんであれば借りれないと思ってればいいわけで別に周りがバンバン買ってたところで関係ない話だと思ってれば焦る必要もないわけでごさいます。

実際、今新築用地で売り出されてるものは実需特需の影響で激しく値上がりしており新築用地で買えるのは郊外の16号線に限りなく接近してるか都内近郊でも地形の悪い難あり立地の安い土地。。（そこに考えられるだけ容積パンパンにしてやや高家賃設定で利回りを確保してる人ばっかりです）

「首都圏主要ターミナル駅徒歩圏」だの「乗降者数〇万人レベルの好立地」なんてよくわからない表現でマウント仕掛けてくる人も多いですがそんなのいちいち気にしててもいいとありませんから周りに煽られてクソ立地で無茶な新築やろうなんて考えはとにかく捨ててください。

また最近はコロナの影響で先月まで元気だった工務店がいきなり資金繰りに苦しくなり工事途中で倒産なんてケースも増えてくると思います。（賃貸需要の悪影響で融資が止まれば施主が登場し、そこで工務店の支払いが出来なくなり工務店の資金繰りが悪化するなんてことも起こるかもしれませんよ）

特に木造系賃貸物件は例のウッドショックが今年いっぱいで終わるのか来年も続くのかまだわからない状況ですので相当慎重に進めた方がいいんじゃないかと思ってます。（融資受けてなければ竣工の延期なんて作戦も考えておいて欲しいです）

とにかく、何度も言いますが今のような不確定要素の多い状況で新しいことを始めるのはギャンブル的要素が加味されてしまうので安定的な賃貸運営を目指すのであれば「待ち」というカードを切るのも必要じゃないかと。。。

あとセミナーでも話しましたが、不動産投資は買ってからがスタートじゃなく、不動産投資を始めようとしたところがスタートです。
不動産投資を始めるにあたりネットを駆使したり本を読んだりして基礎を学ぶ人も多いですがそんな基礎より先に学ぶことがあるということを忘れないでいただきたいです。（ってこの話するの何度目だろう、、、ｗ）

不動産投資の基礎の基礎。。

それは「人を見たら泥棒と思え」です。

不動産投資は一度の数百、数千、数億のお金が動きます。
そんなお金を昨日知り合った人に委ねるなんてシーンの連続で委ねられた人に悪意があればあっという間に嵌められてしまいます。

気配で気が付いて未然に防げるスキルがあればなんてこともない話ですが大抵の素人投資家さんはこのスキルが無く悪意を持った人はそのスキルが身につく前の人を狙って接近を図ってきます。

ここに気が付かない人はいつか必ず嵌められますので不動産投資を始める、続けるのであればまずここのスキルをめちゃめちゃ引き上げてください。（ってこの話するのホント、何回目だろう。。。ｗ）

と何度も口酸っぱく説明しても後から後から嵌められる人が出てくるのでもう一度言います。

「人を見たら泥棒と思え！」

まったくの他人はなんの見返りもないことに無償ではやりませんし、相手が素人のお金持ちだとわかればそのお金をなんとかして奪えないか考える生き物だと肝に銘じていただければと思います。

仮にそんなのでお金を奪われたところで相手が逃げてしまったり捕まえても相手に返済原資が無ければいくら裁判やったところでお金は戻ってきません。

この辺が投資は自己責任という言われるゆえんですのでお金を出すときはしつこいくらいに相手のことを調べ上げ最悪でもお金が戻ってくるやつだと確認をとる習慣もお忘れなく。。。

と、散々このブログ読んでる人には関係のない話（ってかきっと耳にタコが出来てるかとｗ）ですが本日は文字数の多いブログというところを見せたくわざわざしつこく書いてみましたｗ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

読み返してみたらこれでも文字数がいつもよりまだ足りないんじゃんｗ

久々の更新でございます。。。

しばらくぶりにブログにログインしようとしたらパスワードわかんなくなってましたｗ


こんにちは。

大変ご無沙汰しております。。
4/23以来のブログ更新でございます。。（ランキングもすっかり落ちてましたｗ）

さて、まずは土曜日の狼セミナーの件でございます。

今日の15時頃に参加者の方に今回使うレジュメと当日のZOOMの入り口のIDをお送りしましたのでご確認ください。
（なにやらお一人エラーで戻って来てる方がおりますがお心当たりの方はメールでお知らせください）

それと今回もお振り込み期限に間に合わなかった人や申し込みに不備があって当選してるのに無効になってしまった方が多数おります。（申し込み不備の方の大多数がお名前などの記入ミスでございます）

何度も申し上げておりますが狼セミナーは他の不動産セミナーと違いきちんと申し込まないと当選しませんし、振り込み期限以降に救済を求められても繰り上げ当選を待ってる方も多いので応じることも出来ません。

最近は以前のようにオフラインセミナーでなくオンラインになってる関係で毎回参加される方も多くなってますのでご注意いただければ幸いです。

さて、話は変わりますが

ここ最近、木材が高くなったり株が安くなったり経済がぐちゃぐちゃになってきました。

話を紐解いていくとどうも投機マネーがあちこちに出回り始めているからじゃないかと思いますが、不動産投資（特に新築系）では木材が値上がりするだけじゃなく工期にも影響するのでこの話は結構由々しき事態じゃないかと。。。

このいわゆるウッドショックも最初は巣ごもり事情の関係で家の木材が外国で足りなくなったからなんて聞いていましたが木材の値上がりを見越した投機マネーが原因っぽく、昨今の株安はアメリカの消費指数が爆上がりしてるので利上げは無いという観測で株を売る人が増えたからという話も聞こえてきます。（ビットコインに至ってはイーロンマスクが何か言うたびに乱高下するレベルなので明らかに投機マネーですよね？ｗｗ）

不動産業者のワタクシとしてはいつまでも株高というのは正直仕事にならないので（ま、株高で金融機関がジャブジャブ不動産融資してくれるなら話は別ですけどｗｗ）いつまでも投機マネージャブジャブってのは嫌なので早くワクチンが行きわたってお札を刷るのをやめて欲しいと思っておりますが、この調子だとまだまだ投機マネーが市中に出回り株価が下がるなんてことも無さそうでございます。

そうなると不動産価格が下がったりするのもまだまだ先なんだろうなーと思うのですが、新築やるにも建築費が下がってくれないと割高なものが出来てしまうので今の時期、どんな不動産投資が儲かるのか？と聞かれてもまったく答えが浮かんできません。

そんなグダグダな毎日なのでブログを更新する気もすっかり失せてしまいここ最近ブログ更新をお休みしてたわけでございますが（そりゃ、仕事もちょっと忙しかったのでお休みしてたって側面もありますけどねｗ）その間もあちこちにお出かけして人脈を広げつつ次なるチャンスを密かに狙っております。。（投資侍さんの敵討ちもしないといけないしｗ）

ただ国内に目を向けると2カ月くらい先がどうなってるのかさっぱり予想もつきません。（オリンピックですらやるのかやらないのかわからないって話じゃ迂闊にコトを進めるわけにもいかないしｗ）

こういう時はワタクシは方向性が見えてくるまでいつまでも待ちの姿勢がモットーですのであと3カ月くらいはこんな感じで過ごそうと思ってます。

と言ってもブログは来週くらいからはもう少し頻繁に更新出来ると思いますのでたまに覗いてみてください。



先日の愛知の殺人事件の話書きたかったけどまだ原因がわかんないから書けなかったんじゃんｗ