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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

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http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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情報格差の話。。。


私事で大変恐縮ですが10年ぶりにヒトのウンチを踏みました。

こんにちは。

最近ブログの更新が週一ペースになりつつあるワタクシですが、
日々の不動産情報の収集は本業でもあるので寝てる以外ではずっと続けております。(ってか朝起きた瞬間から寝る寸前まで様々な情報集めております)

ただこれをブログでいちいち反映させるより最近はTwitterでちゃっちゃと書いてしまった方が早いので(ブログで記事にするとなると2時間くらいPCに張り付かないといけないですがTwitterだと断片的に書いても5分あれば書けちゃいます)ワタクシの情報発信は完全にTwitterに移行しつつあります。

そんなTwitterのネタで今朝こんなnoteが更新されておりました。

「全宅ツイ不動産チンパンジー情報 第50号」

ネタは「集まれ無職!業務委託マンのリアル」というお話ですが、読めば不動産屋さんの中核業務でもあるブツ上げがどのように行われているのかというのがつぶさに見ることが出来ます。(ってかこんな貴重なネタを書いてくれる人が不動産業界にいるとは思ってもいませんでした)

不動産物件と言うのは売りたいという人が不動産屋に駆け込んで初めて売り物件として流通するものですが大抵の場合、売主の意向に沿って高く値付けがされそれを欲しい人が指値なりを入れて安く買おうとします。

売主=高く売りたい
買主=安く買いたい


この相反関係をうまく調整して成約に持っていくのが不動産仲介業者ですがこの仲介業者さんでエンド売主-エンド買主を直接結び付けることが出来るのは広告力のある大手不動産屋さんくらいです。

でも仲介業者からしたら両手仲介の方が儲けが大きいので弱小系仲介さんの場合、売り物件を預かると直接買い取ってくれる業者系買主に打診したがります。

と言っても弱小系仲介さんだと年にそう何回も売り物件を預かるということもありませんのでいきなり売り物件を預かってもなかなか業者系の販路は見つかりません。

しかも預かるときに高く売らないと媒介契約貰えないし、高い売値で預かって安く売ろうとすると今度は売主が愛想つかして他社へ媒介を頼んでしまい本来貰えるはずの仲介手数料が貰えなかったりします。(これが恐怖の他決地獄でございます)

そんな様々な葛藤で苦しんでるときにひょっこり電話が掛かってきて「実は弊社、買取りやってまして物件によってはレイ満でも買い取れる資金力があります(注:レイ満で買うとは言ってないw)」なんて言われたら物件預かってる仲介さんもなんとなく「もしかしてこの話、、両手仲介出きるんじゃねーの?ww」とトラタヌ計算を始めたくなります。(重ね重ね申し上げますが「資金力がある」と言ってるだけで「レイ満で買う」とは言ってませんw)

ちなみにこれらブツ上げ屋さんは全国津々浦々の不動産屋さんに絨毯爆撃で架電し、脈がありそうな不動産屋さんを探しやすく買えそうな物件をピックアップして仕入れています。(レインズなんて見て物件は買いません)

これが大手さんだと豊富な財力を駆使して広告募集でブツ上げ出来ちゃうのでこんな架電してまでしてブツ上げすることはありませんしそんな人材と経費を掛けるくらいなら支店のドミナントエリアだけ謄本あげてお手紙やポスティングの絨毯爆撃した方が効率がいいです。

そんなわけで「広告費が無いブツ上げ屋さん(通称:広告費ない部)」は全国の不動産屋に架電の絨毯爆撃を仕掛けるわけですが、広告費を掛ける大手不動産屋と違って売りたい物件をセレクト出来る優位性があります。

要するに「〇〇な物件ありませんか?」を一棟物件だったり区分レジって表現を変えることで欲しい物件だけを買うことが出来るわけですが広告費を掛けてる大手さんだと集まった物件はなんでも物件化して売らないといけないのでストレスも半端ないんじゃないかと思います。(実需も売るし、投資も売るし、場合によっては売地もやるしこれに権利関係のごちゃごちゃなのが加わって調査だけで充分死ねますw)

そんな広告費ない部の野良系ブツ上げ屋さんはとりあえず「レイ満」っぽいことを言いつつも転売できる指値しなければいけません。(しかも彼らは明日の保証もないフルコミ系ですので物凄い駆け引きを駆使して安く買おうとします)

弊社にもこの手の野良系ブツ上げ業者様からの電話って一日に数十本掛かって来てますから想像するに全国の不動産屋さんにも相当数の着弾があるはずです。

そんな弾幕のようなブツ上げ架電に引っ掛からなかった物件がレインズやアットホームに載り一般の投資家に出回ることになってるわけですから今日の全チンのnote見て速攻でTwitterで今回対談に出てたアカウントにDMを送り「私、手金〇〇万持ってる大家ですがワタクシめにもいい物件会ったら紹介してください」ってやってる人どのくらいいるんでしょうか?(ちなみにうちの団員あたりだとDMすら面倒なので投げ銭枠を駆使しそこを広告がわりに使い名前を覚えてもらってるようです)

実際、ワタクシもTwitterで一棟物件の取引を何回もやっておりますが彼らの繰り出す物件、、全部とは言いませんが時として結構上流物件であることが多いです。(そりゃそうです。高いか安いかもわからないで媒介引き受けてる地方の不動産屋に自信もって「そんな売値じゃ売れないっすよw」って言っちゃうんだからww)

そういや以前に誰かが言ってましたけど
「Twitterにはお金が落ちている」
なんて話がございます。

Twitterはフォローする人をちょっと変えるだけで膨大に眠るブツ上げ物件や普段大家さんが触れる機会のない不動産屋の本音が容易に手に入る場所だということにそろそろ気が付いていただければと思います。。。(えぇ、、地方の物件ちょっといじったくらいでコンサルづらして塾やってる人に大枚ハタいたところでこんなことまで教えてくれるとは思えませんからww



人が歩いた道の後ろ歩いたっていい物件なんてそうそう見つかるわけないんじゃんw

武装蜂起の話。。。


集団での飲み会を控えるようになって1年が経ちました。。。

こんにちは。

さて、暦は3月になりました。

例年であれば3月と言えば我々不動産屋は

賃貸・・・超繁忙期(賃貸の不動産屋さんはお休み返上で契約業務)
売買・・・嵌め込み期(銀行の年度末の融資押し込みに便乗した物件嵌め込み業務)


と大忙しなはずなのですがやっぱりコロナの影響もあって出足はいまだにノロノロ運転の様相でございます。

ただ賃貸に至っては緊急事態宣言の解除目前というアナウンスのせいなのか先週くらいから急激に動き始めたそうですが1R系の小さい物件と11万超えくらいのタイプの動きはいまいちとも聞きます。

そうは言っても前回のブログ更新時よりは引っ越しやさんの予約状態が上向きになってるようですので今年はちょっと違った賃貸戦線なのかもしれませんね。(例えば4月になっても繁忙期が終わらないとか、夏ころにもう一度大きい繁忙期の波が来るとかw)

さて、一方の売買はと言えば、これはホント、金融機関の気持ち次第。。(えぇ、、金融機関が貸すと言えば動くし貸さないと言えば動きませんw)

また例年であればなじみの行員様から「期末の数字が足りない・なんとかして」というお電話も掛かってくるのですが今年はその電話が一切ありません。(ってか来ないのは弊社だけなのかもしれませんがw)

と、この状況、、
思い起こしてみれば今から12年前くらい前にもあった気がします。

当時はリーマンショックで弾けた金融機関が「はぁ?不動産融資なんて悠長なこと言ってる場合じゃねーよww」と言ってた時代(いかにバーゼル規制をクリアして金融機関の健全化をアピールするかなんて時代だったので融資残高競ってる場合じゃなかったかと思います)でしたので一部の上場企業の社員ならフルローン出しますって銀行以外はめちゃめちゃ渋チンだったと記憶しております。

とは言え、当時は金融危機で融資が出なかった時代であって今の融資が出ないって時代の理由とは違いますし、なにより金融機関も体力だけは残っております。

事実、富裕層の人には過去最高残高に匹敵するレベルの融資は平然と実行されておりますし、手金さえ突っ込めば希望額には届かずともニコニコ笑顔でお金は貸して貰えます。(ソースはそのせいで1月、2月の休みがほぼ吹っ飛んだワタクシでございますw)

逆にとにかく融資がさっぱり出ないのはそれ以外のサラリーマン大家さんへの融資でこれの原因は言うまでもなく悪さする不動産屋さんが多かったってこと。

ホント、フルローン全盛期は
満室装ってれば融資引ける
提出書類のここをこう直せば融資額が増える(残高偽造含む)

などなどとにかくやりたい放題に融資引いてればいつかはそれに気づく人もいるでしょうし、実際気づかれて銀行側が対策する様はまるでパチンコのゴト師とパチンコホールとの壮絶な戦いの様相でございましたw

しかもこれだけ悪いことやってた不動産屋は一切裁かれず、一部投資家と銀行にだけ迷惑が掛かりそれが発端で今の融資渋ちん状態の元凶になってるわけですからこれから大家さんになりたいって人にとっては憎むべき相手でもあるんじゃないかとさえ思います。

しかしなぜこれらゴト師みたいな不動産屋さんがほぼ裁かれないかおわかりでしょうか?

えぇ、、
確かに書類を偽造したりして融資を引く手引きをしてるのは不動産屋さんかもしれませんが実際に金消契約してるのは投資家であって銀行を騙したのは結果的に投資家さんになっちゃうからなんです。(たぶん不動産屋さんはお客から言われてやったと逃げちゃうでしょう)

投資家さんも書類改ざんなどに気が付いていたかもしれませんがそれを認めてしまえば自分にも火の粉が降りかかる恐れがあるのでまず言いません。(かぼちゃの時は明らかにスルガが加担してると認定されたから徳政令が出ましたがこれ以外だと銀行の加担を証明出来ないしましてや集団で戦うことも出来ないのですごく無理があるんです)

しかも買ってる物件は儲かってない低空飛行ながらも返済が出来てる可能性が高く(最悪が本業収入から払えば払えなくもないですから)投資家さんからしたら後の融資属性に影響が出ると困るので儲かってなくても儲かってると嘘もついちゃうでしょう。(まあ、返済も進めば楽になるしそれまで我慢しようなんて感じです)

要するに悪いのは入れ知恵した不動産屋さんかもしれないですが融資を受けて買ってるのは投資家なので共犯意識も強くこれら悪い不動産屋さんの悪事を証明したいと思ってもなかなか証明するのは難しいってことでございます。

ま、そこまでして騙した不動産屋さんをやっつけたところで返済が進むわけでもなく騒ぎが大きくなれば結局損するのは投資家さんですからそこまでやる人も少ないと思いますが泣き寝入りするのも嫌だって人は当時の売買契約書と決済時のお金の流れがわかるものと契約、決済までのやり取りのメールあたりを大事に保存しておけばいいと思います。(特に決済間近のメールのやり取りは悪い不動産屋さんの担当者の決済への必死さとエゲツなさがにじみ出てる文面ではないかと思います)

えぇ、、
そろそろ支払いに窮した投資家さんたちが現れ始めたのか、競売情報にそんな物件がちらほら載るようになってきたので一斉に「こいつらに騙された」と武装蜂起する日も近いかもしれませんよ。。。



こういう時はまとまって行動するのが一番なんじゃんw