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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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後出しじゃんけんに耐えうる保有耐性の話。。。


辛い辛い2月でございました。。。

こんにちは。

大変ご無沙汰しております。。(やっと今日の決済で本業もひと段落でございます)

さて、2月も今日で実質的に終わってしまうわけですがいわゆる不動産賃貸の繁忙期と言われる2月も終わってしまったわけで来月の前半くらいで空き室埋めないとちょっとまずいことになるって人も多いかと思います。

引っ越し業者の予約状況などを見てるとコロナの影響もあって人の動きが止まり「とてもじゃないけど今は引っ越しどころじゃねーよ」って話なんじゃないかと思うのですが、例の非常事態宣言のおかげもあって2月の終わり近くくらいからなんとなく感染者も落ち着いてもしかすると時間差攻撃で賃貸マーケットも動き出すんじゃないかって気もしております。

この辺は今までにない事象なので予想でしかありませんがやっぱりコロナのワクチンも出来て免疫が獲得されるのがわかればおのずと経済も動き出すはずでこの免疫での解決も時間の問題ですので少なくとも底は超えたのではないかと思います。

さて、そんなコロナで景気減退だってのにここしばらく爆上げを続けていた株式市場や他の様々な投資商品でございますがここにきてなんとなく急ブレーキが掛かりつつあります。

よくよく考えたら今の投資マーケットはコロナの補助金が世界中に溢れて回りまわって投資マーケットに流入し、いろんなものが値上がりしてるからなんでしょうけど、ワクチンが出来てコロナ対策がひと段落すればこのコロナ関連のお札の印刷は止まります。

さらに言えばあと2年ちょっとすれば無利子+返済猶予なんで好条件で調達出来てた融資の返済がぼちぼち始まります。

手元にあるお金をそのままにしておいても増えないところに周囲がやたら投資熱に煽られてしまえば「よっしゃ!俺もビットコイン買っちゃうぞw」なんて果敢にお金を突っ込んでしまいがちですが今のコロナバブルもワクチン次第なのでどこかで手を引かないとかなり手痛い目に遭うんじゃないかと思います。

そんなことをいろいろ考えてると国内に限ってはこのコロナ補給水の返済が始まる頃に手痛い目に遭った人たちが狼狽して持ってる資産を換金するんじゃないかと見ているワタクシ、、、。

不動産的な買い時はあと3年くらいなんじゃないかと見ております。

そういや昼間Twitter見てたら
・不動産を安くなるまで待ってるとその時は融資が出なくなってる時だからどのみち買えない
・だからまだ完全に融資が閉まってない今買った方がいい

なんて話を見かけました。

ただ今は手金がそこそこなければ金融機関は相手にもしてくれませんからさっきの話を紐解いて「そうだ今不動産投資を始めなくていつやるの?って人は
①自己属性を金融機関にブリブリ見せて低利で融資を引き新築投資に走る
②自己資金が薄いのでほぼキャッシュで築古戸建てに走る

の両極端な投資手法を選ぶ方が多いです。

見てて面白いのは①の人は「え?お前ら今こんなに融資引けるのになんで新築やらないの?」とマウントし、
②の人は「とにかく行動あるのみ。行動力は世界を制する」とばかりにネットで手ごろなロットの物件を見つけて強烈な指値が通ったものを買い漁り「JRターミナル駅徒歩圏・家賃4万円で利回り300%!!!」とマウントするところ。。

結果が出るのは数年後なので果たしてどちらが正しかったのか、はたまたどっちも正しかったのかはいずれわかると思いますし、不動産投資は一日も早く始めた方がアドバンテージがあるということは否定しませんが、

ワタクシの目には3年後くらいの投資マーケットのぶっ壊れ具合によってはそのアドバンテージをひっくり返してしまうくらいの力がある気がしてなりません。(要するに「なんだよ、、こんなことなら3年待っとけば良かった」って高掴みしちゃったことを後悔するか買わなくてもいい物件を掴んでしまい苦労してDIYまでやったのに結局ジモティーの迷惑客に振り回されて神経削られちゃうかのどっちかってことですよww

ワタクシが思う不動産投資とは「世の中で起こる様々な後出しじゃんけんに耐えうる保有耐性を持つ投資物件をいくつ保有できるか?」ですので無理目な家賃設定で2クールくらい入退去繰り返した後に訪れる家賃下落や転売目論んだら買った金額より高く売れない地獄、家賃は想定通り入ってくるけど思った以上の出費やわけのわからない入居トラブルで神経削られる地獄を抱えるようでは不動産投資で成功したとは思えません。(家賃は入ってくるけど全然金が残らない地獄のことを指して言っております)

実際問題、うちで持ってる物件は今でも空室になることもほとんどなく出費もそんなに多くはありませんが(自慢じゃないですけどわりと保有耐性が高そうな物件を保有していると自負しております)思ってる以上にお金が残りませんwww(最近の決算書見たのですが「うちレベルでこれだと他の人もっとヤバいんじゃないの?」って思うんです)

ま、それでも食っていくくらいは困ることもないので「とにかく今は残債をせっせを減らして共同担保の枠を広げておこう」と無駄遣いせずに堪える毎日でございます。(しかもコロナのおかげで交際費がダダ減りしちゃったもんですから去年よりも今年の方が業績良くなっちゃってコロナ補給水を汲めませんw

投資手法は人それぞれだし決めるのはご自身ですのでとやかく言う気はありませんがこう見えてもワタクシ、不動産マーケットを20年くらい見てるし、こと投資系物件に関しては15年くらいは仕事として見てきております。

他の投資の話題になると逆張りのオオカミと呼ばれるくらいポンコツでございますが不動産投資だけは予想が外れたことはございませんので騙されたと思ってもうちょっと行く末を見守るくらいの余裕を持っていただけると幸いでございます。

ちなみに今の時期も不動産屋さんはいろんな理屈をこねて不動産を買ってもらおうと考えますし、それを取り巻く鉱山のスコップ売りは我田引水な発言を繰り返し(あれって定期的にbotが発言してるそうですねww)予定通りに入ってこない家賃収入の補填を考えております。

他人を出し抜いてまでお金を稼ごうと焦るとそんなつまんないところに無駄金を突っ込み1年後くらいに「被害者の会」に名を連ねることにもなりかねませんし、彼らはとにかく初心者を焦らせて投資を煽りますので過熱気味の投資マーケットに煽られてゼロスタートどころかリカバリースタートにならないようにしていただきたいと思います。

いや、マジで気が付いてなかったのですが例のclubhouseなんかのメンツ見てると類は類を呼ぶ状態に見えて仕方ありません。。。。(んー、、久しぶりにブログ書いたらめちゃめちゃひどいこと書いてる気がしてきました。。。)



来月はもうちょっとブログ更新頑張るんじゃんw

明けない夜は無い。。。


さー、、ちゃっちゃっと参りましょうw

こんにちは。

そろそろ更新してないプレッシャーに負けて
一週間ぶりにブログ更新でございます。。。(更新したくないから更新してないわけじゃないんですよw)

そんな一週間ぶりの更新だってのにすごくくだらねーことをお聞きしますが、、

昔の宅建試験って電卓持ち込みOKじゃなかったでしたっけ?

いえね、、昼間Twitterでその話題になってワタクシの記憶では手数料計算とかで電卓が使えてた気がするんです。。。(「そんなの記憶違いだよ」と笑われましたが、、OKだった記憶しかないんです。。)

まずはこれの真偽を確かめたく皆様にお聞きします。(わかる人教えてください)

ちなみにワタクシ、実際の試験ではこの手数料計算を間違えました。(400万以下の手数料なんて計算したことねーからわかんねーんだよww

さて、話は変わりますが
ここ1ヵ月くらいで株や仮想通貨や果ては例の山崎の50年ボトルも大幅に値上がりしました。

言うまでもなくこれはコロナに端を発した金余りで資金が一斉に投資に流れ込んだためでございますが、不動産投資の領域はほぼ無風。。(ってかちょっとずつ下がってる印象すらございますw)

やはり不動産投資はある程度の資金が無いと出来ない商売だからなのと相変わらずの渋々融資の関係で物件の売り買いが活発にならないからなんだろうと思いますが、最近になって株やなにかで大儲けしたと思われるお客様から「現金で買える不動産はないか?」とお問い合わせが来るようになりました。

ま、ワタクシ、不動産投資とはなんぞやくらいわかってない人相手に収益物件を売りつける趣味もないので「そんなに欲しけりゃ大手の不動産屋に聞いてくれ」とお断りしちゃってますが(ま、実際には買う買う言って買わないからそうしてるんですけど)しばらくはこんな割高な不動産でもお金が余ってるからと買いに走る富裕層みたいな人が増えるんじゃないかなと思ってます。

そうなると普段から地道にコツコツやってる零細(失礼w)投資家さんの頭上から指値なしでガツンと持っていかれるパターンが十分に想定されるし、買いたい病の人がその流れに釣られて無茶買いしちゃうんじゃないかと心配しております。

不動産価格というのは需要と供給のバランスで成り立つ時価のようなもので売値が決まってますからこの流れについて行って買わなくてもいいくらいの高値で手を出すのはやめていただきたいところです。(「年齢的な機会損失」とか「人より多く行動しろ」とほざくエセコンサルさんも多いですがこいつら恐らくここ12年くらいの不動産相場を体感してないクチでございますよ)

あと賃貸募集で埋まらないからと「ライバルを出し抜け!」とばかりにADをたくさん払って埋めようとする人が増えております。

もうすぐ繁忙期も終わってしまいその先は募集しても埋まりにくくなるからAD大出血してでも埋めようとしてるんだと思いますがそもそも今の時期にわざわざ初期費用払って移動しようって人も少ないし、学生に至っては学校に行けない関係で賃貸需要も激減してます。(社会人も異動が少ないので引っ越しする人も多くはありません)

そのパイを無理に取りに行っても数に限度もあるし無理にAD出せば「この大家さんは空室になったらADマシマシでも払うタイプの大家さんだ」と認識されちゃうと平時に戻った際にもAD吐き出させようとされがちです。

いつまでこの賃貸需要の低空飛行が続くかわからないからついついそうさせてしまうんでしょうけど見極めのポイントはワクチンが普及してテレビでワクチンの普及の話題が無くなったあたりでその頃になれば普通に人の移動も始まります。(ワタクシの予想では65歳以上の老人のワクチン接種が進む6月ころと見ております)

ワタクシが口酸っぱく保有耐性を上げろと言ってるのはこういう時にどれだけドタバタしないで済むかってことですのでADマシマシで無理やり大幅指値家賃の入居者を入れるより普通に申し込んでくる入居者が増えてから募集を開始するくらいの余裕が欲しいです。(ADマシマシにしても埋まらないのは管理会社のせいだと思う人も多いでしょうけど違うんです。。客がいないんですww)

今、過去最悪と言われている23区の都心部の賃貸需要もそろそろ上向いてくるでしょうしそれが始まればその効果は近隣地域にも波及して「そういやあの時は全然客来なかったよねー」って笑い話になるかと思います。

「明けない夜は無い」
ワタクシ、長年、不動産業やってていつも思うことですが賃貸需要も融資も今のままずっと続くなんてことは絶対あり得ませんのでそのことだけは信じていただきたいと思います。(毎回、この世の終わりかと思ってても元に戻っちゃうんですよ、、これがww)



それでも毎回乗り遅れて儲けるチャンスを逃してるんじゃんw

新築10年。。。(ってもう新築とは言わねーなw)


新築ネタも引っ張りすぎて早10年w

こんにちは。

ここのところホントクソ忙しくてブログの更新もろくに出来ずに申し訳ございません。。
ようやく一息つけたので久しぶりに更新させていただきます。


さて、このブログでもたびたび登場している10年前に新築したうちのレジでございますが、来月で丸10年を迎えます。

建てた当初は新築の恩恵でもある「新築したら当面は修繕費が掛からない」の特性を最大限に生かせたので特にお金が掛かったこともありませんが10年も経てば細かいところに疲れが見え始めそろそろ何か手を加えないといけないなーと思っております。

そんなわけで昨日たまたま住人さんからのクレーム処理で行ったついでに小一時間物件全体を見て来ました。(内緒ですけど物件見に行くのはほぼ一年ぶりでございます。。。

一棟物件の大規模修繕の時期は建築から10年~15年毎ってとこなので築10年レベルだと全てが微妙なレベルで要修繕に見えるのですが窓枠の防水シールは触ってみてもまだブヨブヨで特にひび割れも起きていませんので今後毎年チェックしなければいけないにしてもワタクシの感覚ではあと3年は大丈夫ではないかと思います。(5年持ちそうな気もしますが、、先回りしてあと3年で防水をやり直そうと思ってます)

時間が足りなくて屋上に脚立で上がって見るまではしませんでしたが下から見えるハイジ部屋の屋根を見る限り防水シートのヘタレも見えないのでこれもあと数年持ちそうです。(正式には来月の10年点検で屋上上がって判断します)

外壁に至っては最初から汚れてもあまり目立たないように茶系の長尺タイルを張り付けてあるし目地を見ても特にひび割れや防水切れも無さそうなのでこれもあと3年くらい様子見。(新築時の写真を見比べてみましたがそれほど変化もないので大丈夫でしょうw)

うちの場合建築費が安い時代だしそんなに凄い仕様でもありませんから当時でも坪単価150万なんて建築コストで新築された地主様で管理会社丸投げの大家さん、、、

判を押したように10年毎に大規模修繕を提案されてる方は管理会社をちょっとは疑った方がいいのかもしれません。。(どうせ「予防的修繕」なんて言われてそうですけど30年周期で考えたら大規模修繕が3回になるか2回で済むかの瀬戸際なのでちょっと考えた方がよろしいかと)

と、建物本体はそんな感じでしたが集合ポストや宅配ボックス、外構においてある物品は10年間、雨風に耐えてきたシロモノゆえにこっちは10年でボロッちい感を醸し出しております。。(植栽もよーく見ると土がむき出しになってるのでここは例のバークチップでお化粧直しします)

また、室内を見るとエアコンは10年遅れの消費電力の大きいものだしキッチンに至っては当時は時代の最先端気分で導入したもののちょっと時代遅れな気もしてます。

こっちも順次入れ替えていかないと後々めんどくさいことになりそうなので今後は退去毎に入れ替えていこうかなと思っております。(ってかエアコンって騙し騙し使った時の正味の寿命ってどのくらいなんでしょうね。。。)

そう考えると新築物件も10年経過すると大規模修繕以外に部屋の中もチョコチョコ課金されるわけでこっちの費用の予算もあらかじめ組んでおかないとダメってことなんじゃないかと思います。(うちの場合1部屋50万の予算なので600万のプラスでございます)

そう考えると不動産投資ってホントちまちましか儲かりませんねwwww(いったんは懐に入ってきてもすぐ羽が生えてどこかに飛んで行っちゃうイメージです)

ま、それでも不動産ってのは物件の価値さえ下げなければ建てた(買った)金額以上では売れると思うのでこれ以上建物がボロッちく見えないように工夫するという対策を施せばいいでしょう。(えぇ、、我々もバカ正直にローン完済するまで保有するなんてこれっぽっちも考えておりませんw)

そう思うと売る直前までお金かけずに保有し続け売り間際になったら見た目に小奇麗にお化粧直しして売るのが王道って気がしてみました。(と言うことでうちも大規模修繕は出来る限り先延ばしして築浅の色だけ残す戦術で行こうかなと思う次第でありますw)

最後になりますが、
来週全宅ツイのイベントがあると聞き、普段お世話になってる我々狼旅団としても何かしないといけないと思い、急遽狼旅団缶バッチを制作しました。(早い話が今度高円寺に出来るお店でデカいツラで酒飲みたいので旅団の影響力を誇示したいだけなんですけどw)

そんな缶バッチですが(今日届くので完成品はまだわかりません)




いつもは丸型の缶バッチだったので初めて四角いバージョンにチャレンジですw

で、今回はこれとは別に8年ぶりに幻の「狼旅団赤ずきんちゃんクラブ」の缶バッチを復刻しました。


8年前に50個だけ限定生産してセミナーで女子団員にだけ限定配布した旅団でも超幻グッズですw
※これは女性向けグッズなので今回も女子読者のみの配布とさせていただきます


これを来週月、火で行われる全宅ツイ祭りの会場に置いておくので欲しい人は取りに来るようにw(まだ缶バッチ置いていい許可は取ってませんがこれからごり押ししますw)

そんな全宅ツイ祭りですが
2月15.16(月・火)の13:00~20:00
杉並区高井戸3-26-7 土地一番さんのアートギャラリーにて開催します。
お近くの方はぜひお立ち寄りください。
※もし当日会場に置かせてもらえなければワタクシが建物も影に隠れて「お兄さん、、いいものあるよ、、寄ってかない?」と手招きし、そこでの受け渡しとなります。

なお、缶バッチは限定50個(白タイプ25個、黒タイプ25個)、赤ずきんちゃんクラブのは限定20個です。



「迷惑だから外で配れ」って言われたらホントに外で配布になるんじゃんw

浸水地域のお話。。。


最近ヤクルトがぶ飲みしておりますw

こんにちは。

なかなか更新する時間が無くて申し訳ないでございます。。

そんな中、ちょっと衝撃的なニュースを見かけたのでネタにします。

「浸水地域に建築制限 法改正案」(ソースはNHKニュース)

昨今のゲリラ豪雨などで河川が氾濫して浸水被害が続出してることを鑑み、そんな地域に建築制限の網を掛け、住宅や病院、それに高齢者施設などを新たに建てる時に、都道府県が一定の建築の制限を行えるよう、「特定都市河川浸水被害対策法」や「建築基準法」などの改正案を作るそうです。(閣議決定なので導入は時間の問題ですね)

これによりこの区域で住宅などを建てる際には、想定される浸水の深さより高い場所に居間や寝室を設けたり、水が住宅に流れ込むのを防ぐため擁壁を設けたりするよう義務づけるという法律になるようで今朝のTwitter界隈ではさっそく江戸川区がやり玉にあがり「賃貸契約時に消火器やヘヤッシュ売るようにゴムボートやライフジャケットも売ろうw」という話になってましたww

実際問題、これからこの浸水地域に指定されたエリアでの新築工事ではこの法律の適用を受け、今まで居間や寝室を1階に嵌め込んでたものは水が上がってこない位置に指定され設計次第では希望の間取りに出来ない可能性が急浮上してきたわけですが、どうも記事によれば浸水レベルによっては10mなんてところもあるので1階どころか2階も寝室作っちゃダメなんてことになるんでしょうか?(実需の木3戸建てなんかどうなるのよ?w)

ワタクシが心配なのはこの浸水区域に東京都がどこまで食い込んでくるかで仮に東京都もこの適用を受けるとなるといわゆるゼロメートル地帯が多い城東地区では1階部分にアパートプランを突っ込むのは不可能になってしまうかもしれません。(現行の建物は既存不適格になり金融機関の見方によっては築浅であっても評価減は避けられないかと)

いつかはこの規制の網が掛かるんじゃないかと思ってはいましたがまさかこのタイミングでやるとは思っていなかったのでちょっと驚いております。。

と言うことで最近、この城東地区に安い土地に木造アパート建ててた人も多いのでちょっと注視していこうと思っております。。(ま、ワタクシの予想では社会的影響も考慮して東京の城東地区のごく限定された規制になるんじゃないかと思いますが)

さて、話は変わりますが今週末は恒例の狼セミナーでございます。
昨日の昼間に参加予定の方全員にテストメールを送っておりますが届いておりますでしょうか?(決済までやったのにテストメールが届いてないって方、おりましたらご連絡ください)

このブログの更新が終わったら今日のうちに土曜日の正式なご案内メールと当日使うレジュメのデータをお送りしますのでご確認ください。(なお、お送りしたレジュメの内容をコメント欄やSNSに書かないでくださいねw)

今回はいつもよりページ数も少ないので「あれ?」と思う方も多いんじゃないかと思いますが、話す内容はいつもと同じ「どう考えても6時間じゃ収まらない内容」に仕上がっております。。(えぇ、、きっと今回も残業することになるでしょうw)

と言うことで当日、風邪ひいたりしないよう最善の注意を払いつつレジュメを予習しつつ当日をお待ちください。(ワタクシもここんところ病気を警戒して寄り道しないで家に帰っておりますw)



ひー、、今日もギリギリで仕上がったんじゃんw