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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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やらないか・・・・。


寒いと思ったら雪降ってんじゃんw

こんにちは。

相変わらず今週も多忙な毎日を過ごしております。。(あまり休んでないので曜日感覚もおかしくなってますw)

社内業務ばっかりやってるので最近、不動産マーケットや不動産投資業界にまったく目を向けておりませんが、、、

なんですか?

最近やたら都内の狭小な土地に「新築やらないか?」って声掛けられてる人が多いんですって?



これ知ってる人、、すでにインターネット老人会の域でございますw

首都圏の融資が厳しくなり今では中古物件の評価もめちゃめちゃ厳しいので融資年数の延びる新築投資へと誘う(いざなう)業者さんが増えたのも一因ではないかと思いますが、

狭い部屋にして家賃モリモリ設定で高利回り装って売りつけようとしても昨今の不動産投資家ってそんな馬鹿じゃねーですよwww

実は一昨日、うちの団員のタレコミで「なんでもFBで新築用地のバーゲンセールがあるらしい」と聞きつけ、ワタクシ、決済中だってのにずっとSNSに張り付きあわよくば団員の買い付け順位を奪って買付け入れる気満々でした。(なんか業者買いはNGだったので個人名義まで用意しておりましたw)

しかし、、出てきた物件はレインズでよく見る売り物件。。(前は一般人の持ち物件だったやつがいつの間に業者売り主業者に変貌を遂げた都内某所の物件でございました

恐らく資料出した方はそんなこと知る由もないでしょうし思うに「商業地で容積食えそうだから出しただけ違うんかい!」ってイメージでございます。。

ホント、誰が仕掛けてんだか知りませんが机上の理論だけで期待通りの利回りなんて出る物件なんてそう安くは出回りませんから戸建て用地にならないだけの売地に適当なボリューム入れて投資物件用地で出すのやめていただきたいところです。。(そんなのあったら業ブツになる前に建売転売屋さんが買って利回り5%くらいで売っちゃいますってw)

実際問題、我々もあっちこっちから(最近は信託さんが多いです)投資用になりそうな古家案件がたくさん届きますが、見た目にきっちりボリュームが入りそうに見えて、実際にボリュームが入って予想通りの家賃が取れそうだなーと思える情報なんて100件来てもせいぜい1~2件くらいだし、ましてやレインズに載ってる土地情報でモノに出来そうなものは滅多にありません。(そして売り主業者になった時点でその確率はさらに下落します)

真面目な話、売主がその土地の真のポテンシャルを知らずにうっかり売り出し、かつ、仲介さんもそれに気づかず、かつ、誰の目にも触れずに目の前に情報として来ない限り都内の収支がちゃんと出る売地は安く買えませんのでそこだけは気を付けていただきたいところでございます。(安い売地と言うのはいくつもの偶然が重なって出てくるものと覚えておいてください)

さて、そんな話はさておき、、
次回の狼セミナーの会費振込期限は当選メールにも書きましたが本日まででございます。(今日の夜0時きっかりで終了です)

まだ確認取れてない方が数人いらっしゃるようなのでお早めにお願いいたします。
前日も書きましたが今回も入金が間に合わなかった方は自動キャンセルになりますのでご注意ください。
(あとお一人、ハンドルネームで申し込んで本名でご入金された方がいらっしゃいます。。誰でしょうか?)


と、本日も短い更新になりますが最近はこれが手いっぱいでございます。
ご了承ください。


さて、レジュメの続きを始めるんじゃんw

週末雑感。。。。


コーヒーに砂糖入れなくても飲めるようになった話はしましたっけ?w

こんにちは。

普段、さほど忙しい会社でもないのに今週はホント死ぬほど忙しい一週間でございました。(ちなみにワタクシ今週来週はほぼ休みはございません。。。)

本来であればこれが日常じゃなきゃ儲かるはずもなくありがたい話なのですが、
こんなの毎日やってたら過労死しちゃいます。。(もう年なんだからそんな仕事出来ませんってww)

さて、本日はいろんな人に送ったメールだけで日々のブログの10日分くらいの文字数をタイピングした関係で手が腱鞘炎になりそうなので短めに書かせていただきますが、、、

先日のブログで新築の話を書いたらえらい反響をいただきましたw(あ、あの現調に行った物件の問い合わせじゃないですよw)

要するに今の世の中、新築やれば融資が付きやすいと思われているんだと思いますが、
その影響で新築用の土地が売れまくっている模様です。(えぇ、、まさに浮世は先般の築古ブームから一気に新築ブームに舵が切られた感すらございますw)

先日も代々木だかどこかでス〇フさんが値付け間違いらしき売り土地をネットに出したらそりゃものすごい争奪戦になったらしく担当の営業マンの人があまりの反響に精神的におかしくなってしまったなんて話が漏れ聞こえてきます。

その物件を写真で見ましたがたしかに代々木と言う割にはちっとも代々木っぽくなく(南砂駅徒歩25分くらい行くとこんな感じの土地をよく目にします)めんどくさそうな擁壁がそびえ立ち外部からの侵入者を許さないようなフォーメーションに見えますが現地に行った人の話によれば「こんなの絶対買いじゃんww」って物件だそうでうちの団員が気付くころには買い付けが殺到してまったく参入の余地もなかったとのこと。。

こうなるとちょっとでも安く見える土地は速攻で買付が入り現金で買えそうなロットであれば融資の算段つけてるうちに他で決まってしまう構図でございます。

えぇ、、
ワタクシ、ブログでコロナ禍について散々触れておりましたが、よもやこのタイミングで新築バブルが来るとはまったく予想も出来ておりませんでした。。。(どっちかと言うと「コロナで不況にでもなるんじゃねーの?」と思ってましたがやはりジャブジャブなコロナ対策費はこうやって回り回って投資家さんの投機資金と化してたんですね。。。w)

ただこの新築バブルもいつまで続くかわかりませんし、一転して建築費がダダ下がりなんてことになれば今新築やるより安く建つかもしれず(まあ、こんなの期待したたらいつまでも新築出来ないですがww)結局のところ「いつのタイミングで仕掛けるのか?」ってのが一番の肝になるのは言うまでもありません。。

さて、そんな「いつ仕掛けるのか?」って話で思い出しましたが昼のニュースでこんな話がありました。

「負債額246億円、「姫路の不動産王」が運営するANGELOが破産」

正直、この話は仕掛けたタイミングがどうのってより融資が出るから調子に乗ってどんどん買い進めた結果って気もしますがやはり不動産投資ってある程度のセオリーがあってそれを守らないとダメなんだってことを証明する話なんじゃないかと思います。

この姫路のトランプさんの話は今回の破産という区切りを契機に「なぜ破産したのか?(あの金ピカ時計はどうなったのか?)」と手のひら返しで取り上げる人がたくさんいると思うのでここでは書きませんが、最近のイケイケ不動産投資家さんも新築なら融資が付きやすいと単に利回りが出そうな部屋を小さく区切ったプランでジャンジャン建ててると耳にします。

そのエリアでの優位性がシングル層であればその企画でもいいと思いますがこの調子でいくと皆さん一斉にシングル向けの小さい間取りの机上プランで利回りアップを図り完成してしばらくは新築プレミアで埋まるもののそのうち後続の新築物件(さすがにそのころになったら建築費も下がってるかもしれないので脅威です)が安い賃料設定で参入してきたらたちまち飽和してしまいます。

今から30年くらい前のバブルの時に似たようなアパートブームでロフト付き木造アパートが乱立し供給が需要を追い越して家賃の値下げ合戦の様相になったこともあるので今から新築やるならそれなりの企画力で勝負した方がいいんじゃないかと思っておりますがとにかく融資が出やすくなってるのが新築物件ですのであまり調子の乗って急速に拡大するのはあまりよろしくないのではと心配しております。

リスクを負って仕掛けるってのはお金儲けするには一度は通らないといけない道かもしれませんがちょっと考えればわかる話でもあるのでくれぐれもその空気感だけは見失わないで欲しいです。(何度も言いますが新築やるならそれなりの先見性と企画力がすごく大事なんです)


とやや説教っぽい話になってしまいましたが18時まであと2分しかないので今日のブログはこの辺で終了です。

皆様、良い週末をお過ごしください。。



時間が無かったので誤字の見直しも出来なかったんじゃんw

水曜日だってのになんでこんなクソ忙しいんだよw


時間がないのでちゃっちゃと更新ですw

こんにちは。

本日は水曜日。。

本来であれば会社で昨日誕生日プレゼントで貰ったメタリカモノポリーで終日遊ぶ予定でございましたが、、


嫁ちゃん、、送っていただきありがとうございましたw

契約だの買付けだの新築のボリューム計算などでてんやわんやでございます。。
(うちだけクソ忙しいのかと思ってたらどうもこのコロナ禍がプラスに働いてるところが多いらしくどこの不動産屋さんも忙しいそうで「この忙しさってもしかしてワタクシの人徳?」なんてぬか喜びしちゃいけない話のようですw)


そんな中、今週の月曜に某団員さんが新築した重鉄物件の見学会に行ってまいりました。

場所はスカイツリーに限りなく近いエリアなのですが例の一人デベで仕上げた逸品。。


本来は写真付きで、、と思いましたが遅刻したので写真撮る暇がありませんでした。。
(画像は拾い画像です)

利回りは結構控え目家賃なのに利回りは9%弱と言うところなので今の時期にしては上々の作品ではないかと思います。(やっぱり駅近物件は家賃取れちゃうもんですねw)

と、この団員さん、、
普段は本業でご多忙なのに新築用地を常に探しているそうでアットホームは日に3回、各不動産会社にも積極的に買えるアピールを施し週に20件~30件の土地情報を吟味してるそうです。

また新築用地が出てきたらすぐにボリューム入れてくれる業者さんも確保していて業者さんからしたら「土地さえ見つかればこのお客はお金になる」と信用させている関係で土地の資料を送ったら速攻でボリュームと概算が弾きだされるそうです。

って、このやり方、、
もはやプロの開発業者とやってることは変わらないのですが、気長に気に入った土地が見つかるまで土地探しが出来る不動産投資家さんの方が優位に戦えるんじゃね?とも思います。。(えぇ、プロの開発業者ともなると開発ノルマもあるので多少ヤバめの土地でも仕込まなきゃいけない時もありますからw)

今回の物件の間取りはシングル向けの21㎡~30㎡前後の1Kと1LDKの混合プランですが、ワタクシ的には広めの1LDKから順番に成約していくもんだと思ってたところ世相を反映してか家賃の安い部屋から順番に埋まってるそうです。

1LDKの方は苦戦しそうにない間取りなので先行して決まりにくそうな1Kが埋まってるのはホント、ラッキーなんじゃないかと思いますが今後はこの城東地区界隈は土地の安値具合から不動産投資家さんがガンガン新築物件を建てそうなので企画力で差別化していかないと大変なんじゃないかと思っております。(周辺見て回りましたが木造を新築しても数年で競争力無くなりそうに見えました)

と言うことで本日のブログはこのくらいにして、、
先日一部の方にお話ししてる次期狼旅団〇販大家用の新築用地の下見にこれから行ってまいります。

これも城東地区のエリアですがJRの駅から徒歩5分で9階建てくらいが利回り7%ちょいくらいで建ちそうなのでちょっと楽しみでございます。。

去年まで「とにかく今は黙って金貯めとけ」とブログで口酸っぱく書いてましたがどうも昨今の流れを見てるとそろそろ財布の紐を緩める時が来るんじゃないかと少々先走っております。。

これでもうちょっと建築費が下がってくれたら天国モードに突入なのですが、、
こればっかりはホント、わかりませんねー。。。(と言うことで今後の建築費の推移について詳しい方いらっしゃったらご見識をお知らせください)



もうちょっと下がれば7%から8%くらいになりそうな気がするんじゃんw

2月の狼セミナーのご案内。。。


今宵はさっさと読み飛ばされそうなのでちゃっちゃと更新ですw

こんにちは。

一向にコロナの感染者に歯止めが掛からず20時なんかで酒無し系飲食店までもが閉まっちゃうもんだから飲みに行くどころか晩ご飯食べられる店も無くなりつつあります。。(これ来月まで続くって正気ですか?w)

そんなですから都内の飲食店の閉店看板が去年よりも増え我が町池袋界隈は一等地の一階の飲食店でさえも撤退を余儀なくされております。(「こんなとこ募集看板見たことないぞ」ってとこまで募集中になってるのでこれは異常事態でございます)

平常時の都内の一等地立地はうっかり空きが出ようとも管理してる不動産屋が水面下で次の借主を誘致するか募集してしまうのでまったく空き情報が外部の漏れず閉店と同時に次の店舗の内装の準備が始まり我々不動産屋さんはまったく関わることも出来ず「こんなクソ高い賃料の仲介手数料っていくらなんだろ」と何度も思ったものですが、今の現状で貸主さんが満足するお家賃で借りてくれる借主を探すのも一苦労ですからやっぱり我々他業者は永遠に客付け出来ないんですね。。。

さて、そんな不況のど真ん中ではございますが先日お約束した次回狼セミナーの告知と受付を開始したいと思います。

なお、最近のオンラインセミナーは過去に参加された人を優先的にご案内してる関係ですでに定員枠の8割くらいが埋まっており今回の受付定員は70名ほどになっております。

前回は同時募集だったので結構長い時間受け付けておりましたが申し込み具合によっては早期に受付終了の可能性もございますのでご参加を希望される方はお早めにお申し込みください。

「狼旅団無観客セミナー 2021 新春の狼辻説法w」

◇セミナー日時 2月6日(土) 13時~18時
◇セミナー内容 いつものワタクシの辻説法と新年のご挨拶と狼生誕祭w
◇懇親会  18時20分~22時(ゲストを呼べたら呼びます)
◇会費 3000円(決済手数料が別途200円必要です)
◇参加資格 従来の狼旅団規則の通り

※なお、今回も従来通りセミナー費用は決済サイトでの先払いとなります。

なお、お申込み時の連絡用メアドですがセミナーで使うレジュメをセミナー前にPDFで送る都合上携帯メールでのお申し込みはご遠慮ください。

また、お申し込み時にメールアドレスを間違って入力した方には当選メールが送れないのでエラーで返ってきた時点で失格とさせていただきます。

それと毎回お申込み~当選しておきながら入金を忘れて入金締め切り後に「今から間に合いますか?」とメールしてくる方がいらっしゃいますが前回からこの手の救済は一切やらないことにしました。(締め切り過ぎたらこれも失格でキャンセル待ちの人に枠を譲ります)

以上をお含みの上お申し込みください。

お申し込みはこちらから
申し込み多数につき締め切りました
※お申込み定員を超えたので抽選になります



セミナーで何やってほしいか書いてくれると嬉しいんじゃんw

野生の不動産屋さん


リングフィットでラスティーに後れを取ってる感があります。。

こんにちは。

まずは先週のブログで書いてた次回のセミナーでございますが、
やはりコロナの流行があまりにひどいので次回もリモートでのセミナーにすることにしました。(えぇ、、とてもじゃないですけど会場に人集めてやるなんて無理でございます)

次回はワタクシの誕生日に近い日程だし「そろそろリアルな飲み会もセットで」と言う声も多かっただけにそろそろリアルな場でやりたいなと思っていましたが変異種だの騒がれ始めるし飲み屋は20時閉店じゃ話になりません。。

と、その次回セミナーの受付ですが今週の金曜日(1/15)のこのブログ更新時に受付開始します。(なのでご参加希望の方は金曜日の18時にはお申込み出来る体制でいてください)

なお、次回のセミナーネタは「不動産業界の寝技」というメインテーマを掲げ、不動産業者が法律(法的に順守しなければいけないけどここは大丈夫じゃね?w)モラル(人としてここまでなら大丈夫じゃね?w)人権(稼がないと家で人権無くなっちゃうのよw)のハザマでどのように考えどのように売ったり買ったり貸したりしてるかを赤裸々に語る予定でございます。(要するに前回の第一章みたいなネタの新ネタぶちかます予定でございます。。。w)

そんなハザマで生きてる我々からしかほぼ物件買えないし売れないわけですからこの手の人間模様は知っておいて損はないかと思います。。(ま、知らなきゃよかったってことも多いかと思いますがw)


と、
そんな不動産業界のハザマで生きてる野生の不動産屋さんの話が今日の全宅ツイの「全宅チンパンジー情報(全チン情報)第46号」にも赤裸々に語られておりました。

今回はいわゆる不動産ポスティングについて犯罪スレスレ赤裸々に書かれておりますが(モロにヤバい話は「俺じゃなく先輩がやってた」という体になっております)たった500円の投資が数百万円になる原理力技さえあれば錬金術なんてチョロいと思わせる記述が多く、不動産投資でも応用できそうな話も盛り沢山でございます。(ただ、あれです、万が一パクられた場合も「投資は自己責任」ですので「自分の意志でやりました」と言ってください)

また今回は旅団の副団長(仮)のはと🕊ようすけ氏率いる「広告費ない部」がトップランナーとして対談に参加しておりますので普段の仕事ぶりなんかも見えますのでより親近感が湧くのではないかと思います。(えぇ、、彼は最近輪転機を買い替えたので手が汚れなくなりましたw)

そんな最前線で働く不動産業界の傭兵が昨今の市況についても触れております。
410円と有料ですがそんじょそこらで出回ってる不動産屋の話とは比較にならないくらいの濃度ですのでぜひ課金してお読みいただければと思います。(また末尾の「サポートする」ってところから投げ銭も放り込めますので面白かったら以前のように投げ銭いただければ幸いですw)

さて、話は変わりますが先日やった「狼旅団〇販大家シリーズ」の400万の築古戸建てのリノベ工事が昨日で終了しました。
写真はまだ整理してないのでブログでの公開はあとになりますが、今回依頼したリノベ屋さんご夫婦(奥様がインテリアデザイナーなんです)のお陰で想像以上にいい感じに仕上がり、この調子でいけば丸投げフルリノベの状態で表面利回り17%前後でいけるんじゃないかと思います。

また前回セミナー中にいきなり売り出した一種低層の無茶な新築RCプランですがこちらもトントン拍子で話は進みそろそろ契約、、というところまで来ております。(えぇ、、年末はこれで急に忙しくなって年末ぎりぎりまで仕事する羽目になりましたw)

現在、設計の先生とさらにブラッシュアップしておりますが今回のがうまくいくと最近流行りの「都心で狭小レジシリーズ」の真逆でも成功出来るってことが証明出来るのでその暁にはこのノウハウを流行らせようと目論んでおります。(今回のはたぶん7%前後になっちゃいますが理想を語るとヨンパチの土地にRC突っ込んで控え目家賃設定で利回り8%以上を目指しておりますw)

これ、単に部屋の面積を小さくすれば割と簡単にこの程度の利回りは出てしまいますが(新築利回りは部屋を狭くすればするほど上がるものです)ワタクシが手掛ける新築レジは基本的にDINKS仕様。。(いつものように客付けしやすく、固定資産税免除狙いの一部屋40㎡超えのところを狙ってます)

都内のど真ん中ではさすがにこんな企画は無理ですが「城南地域の岩盤の固いところで高与信・高感度なパワーカップル狙いでシリーズ化出来ねーかなー?」と妄想を膨らませておりますww

えぇ、、
今さら言うまでもないですが、

新築考えるのはホント、、どんな仕事よりも楽しいです。。。。w(一日中、妄想プラン考えてたら8部屋の予定が9部屋になっちゃうしw)


と、今年は例年よりいろいろ企画が多いのでブログ書く時間も少なくなるんじゃないかと思いますがそれでも時間を見つけて出来るだけ多く更新していくつもりですので昨年同様、ご愛顧ご贔屓よろしくお願いいたします。



考えすぎて片頭痛になりそうなんじゃんw