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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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週末雑感。。。


ペヤングのリンゴ味食った人、、どんな味だったか教えてくださいw

こんにちは。

一週間に数回のブログ更新ではございますが、、相変わらず元気にやっております。(コロナなどどこ吹く風の勢いでございます)

それはそうと、昨日の夜のクロ現、、見ましたか?
なんでも世界中のあぶれたお金(1兆4000億円)が日本に流れ込んで来て都心でバブルになりそうなんて話をやってましたが、そのあと、その買い手は100億レベルの外資だの海外投資家なんてレベルの話だったので正直我々には全然関係ないじゃんってオチになりましたw(100億の不動産を触りたければ流ちょうな英会話スキルが必要とわかり英検4級のワタクシにはハードルが高過ぎて速攻で断念しましたw)

その後、湾岸マンションの値上がりの話でお金を持ってる人と持ってない人の格差が絶望的に開いてるなんて話もやってました。(こんなこと言いたくはないですがコロナ太りしてる人も多いようですねw)

あまり湾岸マンションの値上がりについてテレビで触れられると財務省がまた税制を変えて来ちゃうのであまり派手に放送して欲しくないのですが(早速財務省が税制特例の改正を滲ませてるじゃんw)個人的に一番気になったのは区分マンションをAI駆使して安く買って即転する中国人の兄ちゃんは宅建免許持ってんのかよ?ってほぼほぼ貧乏人の僻みみたいな次元でございました。。(あれってわざわざ実名語るのってあのAIを売り込みたいからじゃねーのと邪推してましたw)

いつも思うのですがこの手のテレビ放送で世のサラリーマン大家を題材に上げるのってベラボーに儲かってる人をクローズアップするか借金で沈みそうな人をクローズアップするかのどちらかじゃないかと思います。(ま、絵的にわかりやすい構図にしないと視聴率取れませんからね)

それでも昨日のクロ現、、
ちょっとだけサラリーマン投資家に対してヒントみたいなことを語ってる部分がありました。

えぇ、、それは首都圏の地価でございます。。

クロ現がどういう気持ちで地価に触れたのは定かじゃありませんがワタクシの目にはコロナで地方移転する一般人が増えて都心の好立地の事業用賃貸物件が軒並み解約になりオーナーがビビッて安く手離そうとしてるところに外資が現金持ってくるという過去にもあったハゲタカ状態に警鐘を鳴らしてるんじゃないかと見えました。

この一般人の動きは以前に大学が首都圏に新設するのを制限されて仕方なく八王子などの郊外に移転し、なんとなく首都圏郊外に移民みたいになったところで手のひらを返したかのように大学の首都圏移転を容認し、少子化で入学数減少に転じていた大学は入学者数確保のために利便性のいい都心に回帰し始め学生の入居者を当て込んで新築したアパートなどがわりを食うと言うパターンの巻き戻しみたいな現象ではないかと思います。(今のターンはコロナで首都圏離脱を促進してるあたりじゃないかと)

資金力と知恵がある外資や海外投資家はそこを見極めて、かつ、比較的不動産投資として安定してる日本を狙って再び参入し、景気が戻って値上がりし始めた頃に体力が戻ったデベさんや国内ファンドに高値で卸してガッポガッポ儲けて以上終了、、なんていつもの「結局大儲けしたのは大資本」ってパターンになる予感がします。

このパターンで何度も何度も日本人投資家は辛酸を舐めて来ましたので今回はどこからでもいいのでいつもの逆手を取りたいと思っているのも先ほど挙げた「地価の低迷」です。

外国資本が「今がチャンス」と見極めて参入してくる時と言うのは当然、「日本の不動産に割安感を感じる時」ですので裏を返せば今後下落に転じる予定の首都圏郊外の土地を安く買って新築物件でも建てて運用するという戦術が一番の対抗策(ってか外資に対抗するわけじゃございませんがw)じゃないかと思うわけです。

幸いにもどういうわけか日本の金融機関は中古の一棟投資物件より新築の一棟投資物件の方が融資が出やすく(耐用年数ブッチが出来なくなったので当然と言えば当然ですけど)首都圏郊外の土地値も当分は値下がりに転じるでしょうから自然の理とも思えます。(なんとなくですが来年から再来年くらいの不動産市況って建築単価以外は2011年くらいの雰囲気になるんじゃないかと見ています)

とは言え、利回りが出るからと首都圏郊外でギチギチの1Kを作ってるようではライバル物件との戦いで新築早々家賃値下げ合戦に強制的に参入させられちゃうかもしれません。。

そんなところに昨今「狭小1LDK」なる話題が連日SNSを賑わせております。

ご存知の方も多いと思いますが、単身者向けの間取りタイプを大きく分けると「1K」、「1DK」、「1LDK」と3タイプ。

このそれぞれの間取りの定義ですが、
寝室が1部屋の場合、キッチンがある部分が8畳以上は「LDK」、4.5帖以上は「DK」それ未満は「K」と表記され賃貸募集でもこの定義に則り賃貸募集図面が出来て来ます。(ワンルームなどで廊下キッチンみたいなやつは4.5畳すらないので1Kと表記されちゃうわけです)

要するに1LDK表記したければキッチン部分を8畳以上の広さが無いとDK扱いになってしまうというわけですが、
賃貸マーケットでどれが有利かというと言うまでもなく「1LDK」です。

まあ昭和の時代にお父さんがダイニングテーブルを陣取りプロ野球中継のチャンネル権を独占してた時代ならいざ知らず今はソファーなり低めのテーブルを置いてくつろぎたいと言う人が増えて来たからなんじゃないかと思いますが、賃貸ポータルの検索でもこの「1LDK表記」であれば傾向として「1K」や「1DK」より成約確率もあがるので出来ることならこの「1LDK表記」で賃貸に出したいところです。

しかしそのリビングを組み込むために必要な床面積は30㎡を超えないとそもそも8畳の空間やバス・トイレ・玄関・収納スペースが確保出来ず狭い部屋で企画して家賃収入アップに振りたいけど想定家賃を考えるとアパマン条例ギリギリの25㎡程度の1Kか1DKで企画する人が多いんじゃないかと思います。(建築費と土地の値段が下がらないと広い部屋で企画するのは難しいものです)

しかし、前日Twitterを徘徊してたらなんと28㎡程度の床面積に1LDKをぶっこんで企画してる人を目撃しました。。

この30㎡以下の床面積で1LDKを企画するって話、、
5年くらい前に赤井親分が都内の新築レジでやってましたが(たしかあれも28㎡くらいじゃなかったかと)あの時は廊下部分ギリギリまでリビング面積に参入してホントギリギリのところで8畳レベルの1LDKに仕上げていたんじゃないかと思います。

しかし最近の狭小1LDKは廊下とリビングを切り離すドアや収納まで平気でぶち込んでます。

この床面積でリビング8畳以上にして一体どこの面積を削るのか?と言えば、、簡単です。。
寝室部分を極限まで削っちゃえばいいんです。

ワタクシも10年前に新築レジを企画した際、「とにかくリビングを広く見せれば集客なんて楽勝ww」と思ってたクチなので40㎡の部屋で寝室は5畳。。(正確には4.9畳でございますw)

「寝室なんて寝るだけでしか使わねーんだからガンガン削ってその分リビングや水回りを広くした方が成約率は上がる」という宗派に属してるワタクシ、当時、どこの仲介さんも「こんな寝室が狭い部屋に2人ってバカじゃねーのww」と笑われ仲介を断られると言う地獄を味わいましたが今では近隣のDINKS物件はどれも同じ発想で新築しています。(えぇ、、いろんな業者がやって来て間取りをパクっていき近隣にジャカジャカと新築されちゃいましたww

これでもリビングは12畳ちょっとですのでこれを30㎡未満でやろうとすれば寝室は3畳以下になってしまう可能性もあり「果たして3畳で人は寝れるのだろうか?」というところで引っ掛かってしまいます。

とは言え、30㎡以下であればそもそも単身者向けレベルですのでリビングが広い方がいい(最近の若い人は寝室なんかよりリビング滞在時間が長いので寝室の広さを犠牲にしても好むんじゃないかと思います)と言う人も多いし、何より30㎡以下で1LDK表記の物件はそうありませんからポータルサイト検索で部屋を探してる人にはケツが浮く賃貸物件に見える可能性が高いです。

そんなメリット多い1LDK物件ですが、気にしないといけないのは「ポータル検索で引っ掛かって内見まで持ち込むも実際の寝室の広さを見て幻滅」ってパターン。。

ワタクシも昔は賃貸の案内をやってたのでわかるのですが、賃貸物件ってのは「違和感」を感じる物件は意外と成約しにくいものなんです。

例えば区分なんかで貸室をバリバリにリノベしたけど窓枠は管理組合の関係で交換できず新築当初のままだとそこだけが昭和臭が漂ってしまい内見に来る人が違和感を抱きます。(内見まで持ち込んだのにすごくガッカリされて成約しないのって大抵このタイプです)

また平成初期の木造アパートなどをリノベする場合、部屋はバリバリにリノベするけど水回りをいじらないとやはり一昔前の仕様が残ってしまい内見に来る人はそこに違和感を感じたりします。(アクセントクロスや内見POPが充実しててもは三点ユニットは新築時のまんまとかだと案内する仲介さんも自信がなくなったりします)

30㎡以下の1LDKだとリビングまでは広く見えてもお風呂が小さく見えたり寝室が思ってたより狭いと「うーん、、たしかにリビングは広いんだけど。。。」と躊躇する人もいるんじゃいなかと思いますが、こういう時はその部屋の狭さを窓の大きさなどでごまかしたりします。(汎用品のサッシじゃなくここだけ妙に奢った窓を取り付けると非日常感が演出されて意外な効果を生むものです)

ただ寝室と言うからには狭くても居室なので採光面積は取らなければなりませんし、採光面積が足りないとリビングとの仕切りを付けることも認められずせっかく8畳以上のリビングを確保出来ても間取り表記は「1R」だの「1K」なんて表記になってしまいます。(えぇ、、自慢じゃないけどウチのハイジ部屋はこの制限をモロに喰らって1R表記しか出来ませんww)

要するに違和感を感じそうなところは違う対策を考えてごまかす(客付けで一番重要なタイミングは内見時にお客が「ここに決めよう(この物件で契約しよう)」と思う瞬間ですから成約してしまえばこっちのものでございますww)という戦術を駆使し、平成初期の1Kや1R形式の賃貸物件を駆逐すれば首都圏近郊レベルという条件も付きますが正直どこに建てても勝負になるんじゃないかと思います。

一般論ですが賃貸物件の案内では「キメブツ」「ミセブツ」「ダメブツ」という構成でお客を決めたい物件にわからないように誘導して仲介の意のままに成約に持ち込むことが多いので常に仲介さんの「キメブツ」に属するような間取りと家賃であれば正直なところ、空室対策なんて必要のないことです。(事実、うちのレジでは空室対策なんて一度もやったことございません)

極論言っちゃうと新築の設計段階で「キメブツ」になるように設計しておけば退去後にクロス貼り変えて掃除だけやっておけば仲介さんが勝手にやってきて勝手に埋めてくれるものなのでこれから新築やろうって人に於かれましてはこんな発想で設計してみたらいかがかと思います。

えぇ、、
すでに間取りが決まってしまってる中古物件と違い新築物件は間取りから何から何まで最初から企画出来るので自由度がものすごく高いってところで有利になりますから。。



ちょっと力んで書いたので話が長くなっちゃったんじゃんw