FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
09 | 2020/10 | 11
- - - - 1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31
月別アーカイブ
検索フォーム

リフォーム業者の選定法(我流w)


とうとうペヤングの4000キロカロリーオーバーが出たそうですねw

こんにちは。

再来週の狼セミナーで使う予定の「聞きたいこと」のコーナーで話すにはちょっと時間がかかりそうなやつを今日はブログで書いてみようと思います。

【聞きたいこと】
「リフォーム業者の探し方、選び方を伺いたいです」

自力でリフォームできる人はあまり関係ない話ですが昼間普通にお仕事をしてる大家さんからすると持ってる物件のリフォームはどうしても外注しないといけません。。(ま、休みにコツコツやるってのもありますが長期間の空室ロスを考えるとお金払って頼んだ方がいいですから)

かと言ってなんでもかんでも管理会社さんに頼めば段取りなどは全部やってくれるにしても割高だし(紹介マージンが入ってることがほとんどだし)自力で開拓しようにもどこに声かけていいかなんてのもなかなかわかりません。

そこでネットで「リフォーム業者 おすすめ 格安」なんてキーワードで検索すると上位に出てくるのは広告と書かれた見積もり比較サイトあたりじゃないかと思います。

ネットの比較サイトで業者を探すってのほど養分まっしぐらな話はないのですが(だって作り込まれたサイトデザインとお客様の声ってのがいかにも胡散臭いじゃないですかww)ネット検索で素敵業者さんを探すのは現代社会ではほぼ困難だと断言します。

そこで知り合いの業者さんを紹介してもらうってことになるんじゃないかと思うのですが身内系の紹介だとそもそも大家業向きなリフォーム屋さん言うより一般の居住用住宅がメインのリフォーム屋さんだったり、知り合いの紹介だから安くなるどころか「知り合いの紹介だから多少乗っけても断られないだろう(見た感じ素人っぽい客だしw)」なんてやられて相場並みのの見積もりを食らっても逆に「知り合いの紹介の業者だから断りにくい」となることもあります。

しまいには親戚筋の工務店なんてのが出てきて「リフォームなら任せろ」と勝手に工事が進んでしまい仕上がってみたらなんかピントがずれてて文句言おうにも言えず施工した業者さんだけが満足感いっぱいで終わるなんてこともよくあります。(ちなみにワタクシは居室のガス栓の蓋の交換をお願いしたら白木の蓋に取っ手が仏壇で使う取っ手を使われまるで棺桶の蓋みたいな仕上がりになった暗い過去を持つ男です)

そこでリフォーム屋さんをネットで探して片っ端現地に呼んで相見積もりを書いてもらって見積もりの安い業者さんを選定なんてのをやる人も多いのではないかと思いますが、単にやってほしいことを見積もりに反映させてそこで出てきた価格だけで判断すると安かろう悪かろう仕様にされて本来の目的である「賃貸用のリフォーム」から程多い仕様になることも多いです。

ちなみにワタクシの場合、
こんな立場ですので大家さんから時々招待される「リフォーム見学会」などでたまたま現場にいた業者さんを捕まえて後日依頼することが多いです。

なにせ目の前に実際に施工した作品があるし、その工事の際に注意してたこととか大変だったこと、さらに出来てからこうすればよかったかもなんて声を実際に施工した業者さんが話してくれるわけですからそんな生の声はネット上の検索ではなかなかわかりません。

また一度会ってることで見積もり依頼するときもコミュニケーションがとりやすく大抵の場合その職人さんの携帯番号も直で入手出来るので職人さんが仕事を終える17時15分以降~家に帰る前の一時間くらいの時間を狙い撃ちして「こんな依頼したいんだけどどうでしょう?」とぶん投げれば暇なときに見に来てもくれます。(職人さんはたいてい17時上がりなのでここを狙うという手法、、覚えておいて損はないですw)

その際に聞くことはどこまでが自力で出来てどこからが外注に頼んですか?って部分。。
全部が全部自分でやっちゃう多能工みたいな人でも大工仕事は外注とか水回りは外注なんて人も多いですからここをきっちり聞いておかないとリフォームによってはむしろ高くつくことも多いんです。

あとワタクシの場合、先に予算を正直に伝えています。
ただその際にはその予算より多めの項目を伝え、優先的にどこをやるかをリフォーム屋さんに投げてその答えで判断しています。

要するに業者さんのセンスと腕前を予算枠をぶつけることで判断してるのですが、先に予算を伝えればリフォーム屋さんからしたら「このくらいの金額の仕事が貰える」と思ってくれるし金額の大きさによっては多少利益が少なるかもしれないけど受注したいって気にもなるようです。

ここでの注意点は決して予算枠で余裕で収まるような項目設定をしないこと、、、です。

「ちょっとここまで頼んだら予算オーバーって言われるよなー」
ってことまでお願いして項目ごとの仕様と金額提示をしてもらって出てきた見積もり見てどこを優先してやるかとか全体でこのくらいで出来ませんか?なんてお願いしてなんとか予算枠の中で工事してもらえるように懇願します。

と言ってもリフォーム屋さんも商売ですからちゃんと利益が出るようにしなければいけません。
そこで「無理なら無理って言ってくれていいです」と伝えておくとリフォーム屋さんによってはうまく調整してくれてちゃんと利益も取りつつ譲るところは譲ってくれます。(このやり取りはやってるうちにわかってくるので最初は見よう見まねでやっても大丈夫です)

ただ気を付けて欲しいのは、リフォーム屋さんは神様じゃないってこと。。
なんとなくこうして欲しいなんて頼み方するとリフォーム屋さんによっては「ここは聞いてないからこっちの判断でやっちゃっていいよな(どうせ相手もわかんないで頼んでるんだろうし)」と勝手に仕上げられて思ってた仕上がりと違うものが出来てしまうことも多いです。(たぶんですが大家さんで仕上がりや高い安いで揉めちゃうのってここが原因じゃないかと思ってます)

なので発注するときはきちんと数値化した表現でここは「ここまで何センチまで仕上げてほしい」とか「ここの寸法が見た目おかしかったらやる前に連絡欲しい」と伝えたりすると途中で「ここちょっと思ってたのと違うからやり直して」→「険悪なムード」→「追加工事と判断されて請負金額のアップ」→「支払いで揉めるw」なんてコンボも防ぐことが出来たりします。(ホント、、このコミュニケーション不足で損してる大家さんもかなり多いかと思います)

覚えておいてほしいことは
業者さん・・・クライアントのやりたいことを理解するより段取りを優先してしまう
大家さん・・・工事の段取りや工程を理解してないので職人からしたら無茶なことを平気で言う

という図式が存在してるってこと。。

業者さんは建築のプロだからわかってるよね?と思うのは間違っちゃいませんが、大家さんがホントにやりたいことはなかなか理解してくれませんし、場合によっちゃ「そんなのまでやったらこんな予算じゃ出来ねーよ」って話になってしまいます。

慣れてくればリフォーム屋さんと共通言語で話も出来るでしょうし下手売るとプロのリフォーム屋さんより斬新で素敵な提案を出せるのですが最初の頃からこんな芸当出来るわけもありませんのでまずは予算を決めて多めの項目で見積もりを取ってそれ以外に「この予算ならこれ外してこっちをやった方がいいんじゃない?」とか「これはまだ使えるからやらなくていいんじゃない」とか「大家さんのアイデアもいいけどこんなアイデアもあるよ」と提案してくるような業者さんを見つけるってのが一番いいんじゃないかなと思います。(だからってこれで10社以上呼びつけて相見積もり取るってのは初心者がやると逆に大混乱するので最初はせいぜい2~3社程度でやりましょうw)

不動産屋さんもそうですがこの手の選定を会社単位で決めるのはあまり得策じゃなくその会社の担当さんのセンスで選ぶ方が間違いないので大家さんが施工した会社だからと電話したら違う担当が出てきてめちゃめちゃになったという話もよく聞きますのでとにかくこの人よさそうだなと思ったら携帯を聞いて一本釣り、、これが一番いいんじゃないかと、、、、。(なのでワタクシの場合、その人の携帯番号しか知りませんww)



これセミナーで答えたらえらい時間のかかる質問なんじゃんw

この前の〇販大家物件の話。。。


今日は築古戸建てネタでございますw

こんにちは。

ちょっと前に狼旅団〇販大家で売った築古戸建てですが、先日、無事決済を相成りました。
(またあの時は買い付けが殺到してしまい売り主様に買主さんを選んでいただきましたが次の物件も近々で出してもらいますのでしばしお待ちください。ごめんなさい。)

決済が終わればきちんと貸せるようにするためのリノベ作業が必要になるのですが今回は初めての試みとしてワタクシ自らが監修して利回り20%目指すことにしました。(全部ブログネタにさせてもらう条件で完全ボランティア参加ですw)

リノベ嫌いなワタクシがなぜここまで監修するかと言うと、
今一番閲覧率が上がる「築古戸建てコンテンツ」でのワタクシのブログ記事が弱く(そりゃ普段やってないから書くこともないしw)ここ数年は都内で活発に売り買いされそうなジャンルがここだからでございます。(うん、これでしばらくはブログネタに困ることもあるまいw)

ちなみに今回の物件価格はボカして書きますが約400万。。
リノベを業者に頼んでいいとこ300万くらいなので家賃設定を12万に出来れば年間賃料144万で表面利回りは20.5%になります。

物件の場所や程度を考えればある程度今風なリノベが出来ればこの程度は楽に狙えるとは思うのですが、本物件、、

現況からクロスと床をチョロっとリフォームして貸せばどう転んでも8万は取れちゃうのでこっちでも利回りは20%を超えてしまいます。(23区であればどんな古い戸建てでも水回りが一応正常に使えて木造二階建て、床面積が60㎡クラスなら最低8万は取れるものです)

と、その辺のバランスを考えてのリノベ作業になりますが買主さんの意向とワタクシの思ってる「後々の再販性」を考慮すると300万の資金投下で+1000万以上の売却益は見込めるはずなのできちんと直して運用しつつ次回買う人は実需使用にも耐えられるようにしておきたいと思います。(なお、5年運用後の出口の売値は超強気な実需売り1980万を見込んでおりますw)

ワタクシの目論見通りであれば都内の城東地区で売り出される分譲業者さんがやや敬遠する借地権付きボロ戸建て(当然再建築可のやつです)を捨て値同然で買って安くリノベして都内23区家賃で5年運用して出口は一次取得層の実需狙いのまさに「素人から買って素人に売る」が出来ることになります。(個人から個人への売買なので例の瑕疵担保も3か月付ければ十分だしw)

そのテストパターンなのでワタクシ、今回は仲手すら貰わず最初から最後まで完全ボランティア参加ってわけなのですが融資が出ない今の時期は恐らくこの手法が都内での不動産投資のそこそこ手堅い手法なんじゃないかと思ってるのでこれを実際にやってみて証明してみたいと思います。(えぇ、、新築やるお金なんて無くても不動産投資で儲けようと思えば儲けられるってことを証明したいですw)

そんなリノベ費用の300万ですが実はまだワタクシも見積もりすら見ておりませんw

もしかしたらあれもこれもダメで見積もったら倍の800万、、なんて可能性もなくはないですが、本物件はすでに3回くらい現地に行き、その際にリノベ屋さんにも同行いただき「ここは完全にダメ」って部分と「ここは全然使える」という風に分けてあります。

さらに最初に予算を教えて「優先的にならなきゃいけないところ」「ここを直すと見栄えが良くなって家賃アップが期待出来る」という部分と「耐震性アップ」を優先的にリノベするようにしてあります。(ってか最初のざっくり見積もりで300もあればいい感じで仕上がるんじゃねって話になってたのでそこから少々オゴった仕様にする算段でございますw)

とは言えこの作戦、、よっぽど信頼できるリノベ屋さんじゃないと逆に予算を先に教えた時点で仕様を下げられたりでぼったくられてしまうのですが、すでに過去に施工した現場を見てこの業者さんはすごく丁寧で工期が短いというのを知ってるしなにかあったらワタクシがケツ拭く覚悟でございますのであまり気にしてません。(えぇ、、ワタクシもリノベ業者選定では過去にいろいろ辛酸舐めさせていただき学んでおりますゆえwww)

一番書くことが無かったこの築古系ネタで最近、不動産投資系読者から見放されつつあるこの狼ブログの再浮上を狙っただけの企画ではございますが、しばしお付き合いいただけたらと思います。。。

最後になりますが、本企画にボランティアで参加いただける素敵な方を募集しております。(えぇ、、特に労働力を求めているわけじゃなく単に築古専門家としてのご意見を賜りたいのでございますw)

我こそはという方ぜひご連絡ください。(誰も名乗り出なければこちらから一方的に指名させていただきますw)


出来ればサンゲツの品番すら丸暗記してるレベルの人希望なんじゃんw

セミナーの話と宅建試験の話。。。


鬼滅の刃見て来ました。。。w

こんにちは。

先日募集した次回の狼セミナーですが、
いきなりの募集だったので出遅れ組が続出した模様です。

そう思って今回はいつもより長めに募集を続けてたのですがそれでも出遅れるということは、、あれですね、、、
最近書かない日が多いから読まなくなったってことでしょう。。。(えぇ、、今回は日曜の午前中くらいまでは締め切らなかったですよw)

ただあまりに不意打ち的募集でしたので今回はそんな出遅れ組の方のために再度募集告知を出します。。

お申し込みはこちらから
もうホントのホントに受付終了です

とは言え、枠もほとんど残っていないので今度お申込みに間に合わなかった人はホントにあきらめてください。

それともう一つ、
先日お申込みくれた方で数人、メルアド間違いの人がいるようです。(昨日メールしたら3人ほどエラーメールで戻ってきました)

お心当たりの方がいましたら今回の受付でメルアド間違いしないようにお申込みください。
※前は電話してメアド間違いを訂正していただきましたが受付作業が膨大なのでそこまで対応できません

そんなセミナーですがお申込みいただいた方のご意見で一番多かったのが「騙し」についてでした。
とくにひよこ系大家さんはまだ南極のペンギンみたいに人を見てもあまり泥棒と思わないようで結構嵌め込まれてるかその寸前で気が付いたという人が多いようです。(そんな事例を今回たくさんいただきました)

そんなわけで今回はいわゆる「キラキラ系」の方を細かく分類しそれぞれの特徴と注意点なんて話も織り込む予定でございます。。(ってかそんなくだらないネタ繰り出して大丈夫なのか、、、とw)

さて、話は変わりますが、一昨日は宅建試験でした。
このブログの読者の方でも受験したという方もいるんじゃないかと思いますが、なんだか今年は例年より平均点が高そうでボーダーもやや高そうですね。。(一説では39点±1なんて話もありますが狼予想ではせいぜい37点ってとこでしょう。。)

この近年の高得点化ですが、
どうも業者ではない人が真剣に勉強してしまい軒並み40点越えでの合格を目指しているのが原因じゃないかと思います。

年に一度の試験で「あと1点届かず」で涙を飲んで「また翌年受験」では精神的にもきつく(宅建試験は真面目に合格しようと思うと半年以上は青春がなくなりますからw)それを見越して40点以上の自己採点で合格発表を左うちわで待ちたいという人が多いんでしょうねー。。(ちなみにワタクシの受験したときはボーダー予想が34点±1で、当時ワタクシは5点免除士でしたので余裕の39点で合格発表までの針のムシロは回避できましたw)

ということで今回の試験で自己採点37点の方、、
例年であれば楽勝で合格ってとこですがこのあたりの点数でも今年は針のムシロですので今から一か月半、、胃がキリキリする思いでお待ちくださいwww(えぇ、、あなたは神の審判を待つ身でございますww)

あと今回はコロナの影響で12月に受験する人もいると聞いておりますが(追加試験が12月27日に予定されてます)このブログ見てる人でどのくらいいらっしゃるんでしょうか?(大半の人が10月受験と聞いてるのでよくわかりません)

当然ですが出題内容も違うと思いますが10月の試験と傾向は似ているんじゃないかと思いますので10月の出題傾向を調べて少しでもお役立てください。

ちなみにワタクシも例年通り今年も試験問題解いてみましたが、、、、


例年通り17点でございました。。(ってか全然わかんなかったぞww)


そう考えるとやっぱり宅建の勉強って不動産の実社会ではほとんど役に立ってないんでしょうねー。。。(宅建に出た問題がワタクシの仲介ライフで登場するシーンはほとんどないしw)



不動産業界で汚れれば汚れるほど合格率が下がるもんなんじゃんw

次回の狼セミナーの件


今日もちゃっちゃと更新ですw

こんにちは。

先日、ちょろっと告知した次回11月7日の狼セミナー。。

そろそろ募集告知しないと間に合わなくなりそうなのでいきなりですが募集開始します。

「狼旅団不動産セミナー(無観客試合)」
セミナー日時 11月7日(土) 13:00~18:00(セミナールームは12:30より入場可)
セミナー内容 いつものワタクシの辻説法w
セミナー費用 3000円(セミナー終了後のお振込みいただきます)
セミナー会場 前回同様ZOOMを使った遠隔セミナーになります
セミナー参加資格 従来通り


当日のセミナー内容はお申し込み時に「聞きたいこと」という欄を設けておりますのでそれ見て関心度の高いものをネタに取り上げます。

あといつもご要望の多い「図面舞踏会」ですが、ZOOMでセミナーやると全国から視聴者が集結する関係でどこのエリアの図面でやったらいいのかわからず(関西圏の人に北関東の物件見せて意味があるのか、、、w)やったところであまり勉強にならないのでこのご要望はオンラインでセミナーやってるうちは却下しますw

それと最近セミナーのオープニングでやってたコロナがどうのと言うのもそろそろやってる方が飽きてきたので次回からはこれも排除してもう少し不動産投資目線でやろうと思ってます。

また最近Twitter経由での参加が増えていることも考慮して次回のセミナーはいわゆるひよこ系大家さん(初心者に近い人)のネタも多めに織り込もうと思っておりますので該当する方もぜひご参加くださいw(今回のセミナーでは先日書いたnoteのネタを深堀りしてひよこ大家さん向けに注意喚起もしたいと思ってます)

その際ですがTwitter経由でブログ見て参加って方は申し込みの時に記載していただく欄のどこでもいいので「Twitter見て申し込みます」なんて書いておいていただくと今後の参考に出来ますのでよかったらご協力ください。

最後になりますが、このセミナーはオンラインでZOOMを使用します。
ZOOMの使い方がわからないとか通信回線が不安という方だと当日フォローも出来ませんのでこの辺の問題をご自身でクリアできる方のみお申し込みください。(セミナー5分前に「繋がりません」とか「やり方がわかりません」と言われてもフォローしようがありません。。)

ということで以下のお申込みリンクからお申し込みください。
セミナーお申し込みはこちらから
受付終了しました



過去に無観客セミナーに参加経験のある人は優先的にご案内するので今までの受講回数書いておいてほしいんじゃんw

換気扇の話。。。


今日は短めの更新ですw

こんにちは。

そういや先日うちの台所の換気扇の蓋が開かなくなるというトラブルに見舞われました。

この換気扇、、
いわゆる電磁式というタイプでひも式のようにひもを引っ張ると動くのではなく電気的にファンが回り同時に背後の蓋がぱかっと開き換気を始めるというやつでございます。。(賃貸住宅だと大抵これじゃないかと思います)

背面の蓋が開かなければファンを回しても排気が出来ませんから修理しないといけないのですがこの換気扇はすでに製造中止で交換するとなると全交換必至。。

そんなわけで業者さんを呼んで見積もりを書いてもらうことにしました。

さて、そんな換気扇ですが昨今は少々お高めですがフードが薄くシロッコファンで排気するタイプもあり、どうせ変えるならこっちにしようかと思っていたのですが設備やさん曰く、サイズ的に後ろの開口部がデカすぎるうえにキッチンの上棚が邪魔でうまく収まらないから今の羽根タイプ以外は無理と言われました。。。

価格にして2万くらいなのでちゃっちゃとやってもらおうと思ったのですがここで意外な事実を知りました。

と、ここでこの換気扇の写真を載せますが、、


この画像見てどこがおかしいか気が付きましたか?(オオカミ検定難易度 ☆☆☆)

ワタクシも設備屋さんに言われるまで全く気が付かなかったのですが、、
この銀色の囲い込みフードが付いてるタイプだとこのプラスチック製の換気扇だと消防法違反になるんだそうです。。

ちなみにこの換気扇には同じくプラスチックのフィルターも付いているのですがフード付きのタイプは可燃性のフィルターは不可だそうで金網みたいなのじゃないとダメなんだそうです。。

ということでこれと同じ(後継機種)プラ製の換気扇にしようと思ってたところ金属性の換気扇に交換ということになりました。

価格にしてプラス5000円程度の話なので正直、そういうことであればそれで全然構わないのですが、
よくよく考えたら今まであちこちの物件見学に行った際、このプラスチック製の換気扇で囲い込みフードにしてる物件、、たくさん見た記憶があります

設備屋さんの話によれば通常の使用では燃えることはないですが、てんぷら油などが燃えて火柱になった際、換気扇のフィルターに火が移ってキッチンの棚に延焼して一気に燃え広がるなんておっかないことを聞きましたのでお心当たりのある方は早めに対処した方がよろしいかと思います。(ま、消防検査に来ても部屋に立ち入らず見落とされることが多いようなので気が付かないことが多いそうですが)

20年以上不動産やっててもまだまだ知らないことがありお恥ずかしい話ではございますが(てかこれで全然問題ないと思ってましたよw)これを機会に周知していただければと思い今日のブログネタにさせていただきました。。。

ご参考いただけると幸いです。


ちなみに囲い込みフードがなければプラスチック仕様で全然OKらしいんじゃんw