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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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前兆モードの話。。。


明日は久しぶりに新築見学会に出撃予定ですw

こんにちは。

高利回りだからと4年くらい前に始めたシェアハウス。。。

当初からここ最近までは稼働率98%なんてところで推移して管理も丸投げだったのでこっちは固定資産税払うくらいのほったらかし運営。。

やることと言えば毎月送られてくる月報で今月の入金額を確認するだけだったのですが最近売り上げが4割ダウンしっぱなしでどうしたものかと悩んでおります。。。

ウチのシェアハウスは例の日本人、外国人比率1:1の居住構成を維持するタイプのシェアハウスなのでここのところのコロナ禍で外国人入居者が皆無になりそれがそろそろ3か月目に突入。。

幸いにも日本人の居住者は退去する気配も無いのでいいですが、既存の外国人はすべて帰国し新規の外国人は今の鎖国状態のため全く見込めず、コロナが長引いて飛行機が飛ばない限りウチのシェアは満室になることは無いでしょう。

ここで満室にしようと無理して日本人:外国人比率を変えてしまうとシェアハウスの目的自体がおかしくなるので空き待ちの日本人は入れることも出来ず正直ホントに詰んでますw(国内語学留学なんてネタがあるからこそ高い賃料払って住んでくれてるのにそこを壊したら日本人居住者も消えてしまいます)

さらにもっと悩ましいのが本物件のシェアハウスとしての契約期間。。
一応5年契約なので来年の夏には最初の契約が終わり次の5年の契約を巻くか巻かないかの判断を半年前の2月くらいにはしないといけません。

元々本物件は再建築不可で買ったのですが役所にゴニョゴニョすると再建築が可能になることがわかり(あ、ワタクシは120万払って再建築不可の塾には入ってないですよw)来年の契約満了になれば更地にして土地売りも可能です。(概算ですが場所も場所なので投下資本プラス2000万くらいで逃げ切れそうです)・・・第一案

さらに言えば隣地が買えるなんてことになるとこの土地は大化けしそこに新築のRCレジでも建てようものなら新築プレミアの確変状態になりその際は建って賃貸埋め次第低利回りで資産家にでも売却し巨大なキャピタルを積むことも出来ます。(トラタヌですがこれだと一撃2億は軽く抜ける気がしますw)・・・第二案

とは言え来年になって更地の坪単価がどうなってるかもわかりませんし(ホントにコロナが拡大の一途だと土地値もダダ下がりするかもしれません)隣地の買収なんて他人様の都合もあるのでこれも宝くじみたいなものです。(近隣関係もあるので力ずくってわけにもいきませんからww)

そうなると来年の夏までにコロナが終息すると仮定して外国人入居者が戻って来るのを新規の5年契約を巻き直して待つってのが一番良策に見えるのですが、、、うーん、、やっぱりこれも先々のコロナ次第でございます。。。(ホント、、アメリカ人もスペイン人もちゃんとマスクしなさいよって思います)・・・これが第三案

いずれにしてもいろいろ考えた結果がこの3つの案なので来年の春先くらいにはこのどれかに決めると思いますがワタクシとしては当然第二案になって欲しいです。

このブログを読んでる人でも「あーあ、、隣地の持ち主がこの土地買ってくれないかって言いに来ないかなー(ずん・飯尾風)」と隣地からお声が掛かるのを淡い期待で待ってる人が多いんじゃないかと思いますが、、今日はそんな前兆モードにも触れておきます。

言うまでもなく隣地が土地を売ろうと思った場合、その話は売値査定の兼ね合いもあるので不動産屋さんに行くことが多いです。

その不動産屋さんがどこかなんてのはわかるはずもないしいつ売り出すなんて言い出すかわかりませんから網を張って待つことは出来ません。(えぇ、、この手の話は完全受け身になることが多いんです)

こういう時はある日突然、不動産屋風な人が現地を調査するのでそんな見かけない人がファイル見ながら写真撮ったりメジャーで道路幅員を計ってる場面に出くわすことが重要です。。(その物件に住んでたりすると意外に捕捉しやすいです)

とは言え、ここ読んでる人あたりだと投資物件で保有してるでしょうからそこに住んでません。
ってことで次の前兆モードです。

次の前兆は「隣地が一番高く買うはずだと思う不動産屋心理」でございます。。

不動産屋という生き物は「いかに手っ取り早く両手仲介するか」に命を賭けておりますし、隣地であればこっそり声掛けて商談を進めてしまえば他人を使わずに商談が進みます。(他人に話すとその瞬間手数料は分かれになっちゃうことが多いんですw)

しかも隣地ですから喉から手が出るほどその土地が欲しい「再建築不可物件を持ってる隣地」であればあるほど高値で売れるだろうと踏んでますので隣地売り主から媒介契約を貰った瞬間からその隣地に接触を図ってきます。

そこで・・・・

もしその物件に住んでいないのであれば最低限、登記簿謄本は連絡が取りやすい住所に設定しておいてください。(気の弱い仲介さんはまずお手紙攻撃仕掛けてくるのでそのお手紙が戻って来てしまうとそこで買えるチャンスが潰えてしまいます)

よく物件を買ったあと住所変更を怠ってる人がおりますが「なーに、、売る時に一緒に住所変更すれば登記費用も浮くし、、」なんて言ってちゃダメですw(さっさと住所変更済ませてくださいw)

さらに言えば不動産屋はこっちの物件が投資物件である場合、物件の連絡版(ゴミ出しや点検のお知らせを張り出す掲示板)を見てオーナーの連絡先を知ろうとします。(まずはこの連絡版が無いって人は今から設置してください)

ここに管理会社の連絡先だけしか書いてないと「管理会社にうっかり連絡しちゃうとここが仲介に入りたがって仲手が片手になっちゃうな」と思いそこでも買えるチャンスが潰える可能性があります。

と言うことで物件のどこかしらにヒントになるものを掲示しておいてください。(ま、一番いいのは目的の隣地の住人にきちんと挨拶してその際に連絡先の入った名刺を渡してくるのがいいんですけど)

そんな連絡もない場合ですが、、これは次の前兆モードになります。。

建物が古くて壊さないと無理って場合の話のですがそういう時は解体更地前提での売買になることが多いです。
また中古戸建物件の場合でまだ物件的に使えそうという場合でも将来的には解体して新築って前提の売却になることも多いので不動産屋さんは測量と境界確定を隣地の持ち主に勧めてきます。

えぇ、、これはあくまでも両手仲介を目論む不動産屋さんに多いのですが、最終的に再販系不動産屋に卸すというケースを考え「測量と境界確定は先にやっておきましょう」と売り主を口説くんです。。

なんでそんなことするかと言うと再販系不動産屋さんは実需のエンド客に売るのでその際にほぼ確実に売買時までに測量と境界確定してないと仕入れないという掟があるからなんです。(境界非明示で再販系不動産屋さんが買うってのはほぼ無いと思ってください)

ってことはあれです。。。

境界確定があるってことは隣地にも低姿勢で境界立ち合いをお願いすることになるので売却の動きが察知できるってことでございます。。。

この時、隣地の売り主の代理で測量屋さんが立ち会うことが多いのですがその際にその測量士を通じて「売るならウチで買うって売主さんに言っておいて」とお願いするなり「売り主さんと一度会う機会を設けてくれるならハンコ押してもいい」なんて言うと意外に話がトントン拍子で進むことがあるんです。

だってそうじゃないですか、、
隣地がいくらで売り出すか知りませんが一番高い売値で買っても少なくともこっちは損になるはずがないんですから。。(こっちの土地値と薄まって実質的に買値が下がるし合わせて転売すれば当然利益も増えちゃいますよ)

ただ問題が一つあって、、
この境界立ち合いを依頼される頃にはすでに売り先が決まってて転売系不動産屋さんが相手であれば先に契約を巻いてから隣地にアプローチしてくることがあるんです。(そりゃそうです、、隣地の持ち主が「仕入れ値より高く買う」って言い出すことくらい先刻承知でございますからw)

なので境界立ち合いを依頼される頃はすでに手遅れになってる可能性もあるわけですが前兆パターンとしてはここが最後のパターンになります。(ここを過ぎたら売り出し物件がシコらない限りほぼ隣地は買えないと思っててください)

こういう話はあくまでも隣地の所有者と良好な関係を維持してないとわざと他に売られてしまうという悲惨なケースになりがちなのでとにかく今日からでいいので持ってる物件の隣地の方とは仲良くしてくださいw(「俺様の目の黒いうちは絶対隣の野郎なんかには売らねーぞ」なんて言われないようにしてください)


このブログのネタとしては茶飲み話程度の話ですが
さっきこの手の相談があってコンコンと説明しないといけない場面がありましたので復習していただけると幸いです。



ホント、今日は30㎡以下の1LDKネタ書きたかったんじゃんw