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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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暦の上ではセプテンバー。。。


不動産屋さんが口々に「魔境」と呼ぶ物件を現在買うかどうか迷ってますw

こんにちは。

暦の上では今日からセプテンバーなわけですが、そう考えると今年もあと3か月でございます。。

そんな9月を無事に迎えた我々ですが、
残念にも今月を迎えることが出来ずに消えて行った不動産屋さんもそこそこいるようです。

と言っても不動産業の業種は多種多様で恐らくここ最近のコロナ禍の影響で飛んでいるのは
①規模のそこそこデカめで固定費が結構掛かる業態(賃貸・売買共通で)
②融資利用で業績を伸ばしていた(エンド客不在で出口が無くなった)

で収入が途絶えたためデフォルトしちゃったところじゃないかと思います。

実際、うちと取引してた業者さんも数社飛んでしまいましたが共通してるのは「飛ぶ前日まで兆候が見られない」ってこと。

ま、現在進行形で取引して連日電話やメールでやり取りしてればなぜか急に連絡が取れなくなったりいきなり担当者がやめて後任に移行するなんてことである程度予想も付くのですがちょっと油断してるといきなり担当君からお知らせメールが届き倒産を知る羽目になります。

幸いにも取引してた数社の不動産屋さんとは最近はめっきり取引も無かったので実害もありませんが、ウチの団員で「来週決済予定だった状態で売主業者さんが消えた」という事象が発生しております。。。

来週決済と言うことはすでに手付金を支払い融資を取付けていろいろな手続きを踏んでた最中だったはずでこのままだと
①手付金の回収が出来ない
②当然債務不履行になるが違約金も取れない
③契約は成立してるので仲介さんによってはこの状態でも仲介手数料を払う羽目になる

の3つの事態は覚悟しないといけません。

とは言え、売主が飛んで決済出来ないとなると預けていた資金の回収はほぼ不可能に近く、物件は手に入らない、無駄なお金を取られるということになり訴えようが何しようが全額回収はかなり難しくなってしまいます。

現在、弁護士さんを介入させて事態の打開に動いているそうですが、相手の不動産屋さんも計画的に逃げる準備をしていた可能性もあるので回収できる資金なんて全部逃がされた後じゃないかと思います。。。(正直、ワタクシの力ではどうすることも出来ません)

不動産屋さんという人種はいかに金回りがいいかをアピールして集客する傾向が多々あるので経営が傾いているのは案外中にいる社員も気が付かないものです。(必死に資金繰りで走り回る会社の代表だって普段から留守がちだと「あ、今日も営業に行ってるんだな」くらいにしか感じないしw)

えぇ、、リーマンショック時代に大きなゼネコンや不動産屋さんがバンバン飛んだ時も中の社員は倒産の当日会社に来て事態を知るなんてことも多かったのでこれは今もあまり変わらないはずです。(給料だって倒産するギリギリまで支払ってたりするのでなかなか気が付きませんw)

ワタクシ、よく「不動産は実体経済よりやや遅れて波及する(時間軸が長い)」と言っておりますが、この不動産屋の倒産劇も遅効性で襲い掛かって来るのでもしかしたらコロナ禍が収まったしばらくあとになってドーンと来るかもしれません。

と言うことでこれから不動産取引を考えてる人に於かれましては相手先(売主、買主、仲介、工事業者に至るまでです)の与信というか取引が終わるまで飛ばれないようにチェックを怠らないようにしてください。

不動産屋というのは一発で多額のお金が動くことも多く、経営者も「ここを耐えれば来月はドーンとお金が入って来る」なんて資金繰りしてることも多いのでそのアテが外れたとなるとさっさと会社を畳んで逃げてしまうものです。

そんなことを書くと「じゃ、その予防策は無いのか?」と聞かれるのですが、正直、相手もタヌキですのでなかなか弱みを見せませんからワタクシでもなかなか見破ることは出来ないんです。

ただ一つ二つ上げるとすればまずはその会社の謄本の定款、、でしょうか?
ワタクシの経験では不動産業として登記されてる会社の定款になんか派手目な定款(ファッションとか通販とかなんとか販売とか)が載ってる会社はわりと注意して見ています。

また会社の代表がSNSとかで積極発信しつつも時々、妙なことを呟いてたり(俺は負けない系の呟きが多いかな)いつもの金持ちアピールが止まったらちょっと警戒しますw

またHPに載ってる取引銀行の序列なんかも見て社格らしきものを判断しています。

さっきも書きましたが社員数がやたら多い会社は人件費や事務所費用などの固定費がそこそこ掛かります。
そんな会社なのに序列上位が都銀じゃなかったり虫食いみたいにバラバラな序列で金融機関を載せてるなんて場合、経営者も結構場当たり的な性格じゃないかと予測出来るんです。。(そのくせHPではやたら「お客様第一主義」なんて心にも無いこと書いてますw)

また突然、仲介だけだったのが買い取り始めたり、買取メインでやってたはずが仲介に舵を切るとか言い始めたらワタクシは結構警戒して取引をやめてしまいます。(ま、うちの場合仲介メインなので取引やめるって言っても電話しないだけですけどww)

ただ、社員がちょこちょこ辞めていくってのは会社のノルマが厳しくてやめるケースがほとんどなので「この会社社員の入れ替わりが激しいな」というのはあまりアテになりませんw(逆に何年の勤務してる社員が相次いで辞めていく場合は「本人が独立する」って話意外だと警戒します)

それだけ警戒しててもいきなり飛ぶことが多い業界なのでここしばらくはそういう気持ちでお付き合いした方がいいかもしれませんね。。。(なんてこんな業者が飛ぶだの飛ばないだのって話書いたの10年ぶりくらいですwww)



昔は毎週金曜日15時過ぎになると「今週はどこが飛んだ」なんて話題で持ちきりだったんじゃんw