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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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オゾン・オゾン・オゾン


あー、、また月曜がやってきた。。。

こんにちは。

中古物件を保有しているとその部屋で生活した生活臭やたばこのヤニ臭、果てはペットを飼うことで生じるペット臭なんてのがありますが、その臭いは次の入居者には出来るだけ引き継がせたくないものです。(入居いきなり「部屋が臭い」とか言われるとめんどくさいです)

そんな臭い消しとして以前にスプレータイプの消臭剤「ヘヤッシュ」なる製品もありましたが、


これは原価数千円なのに使用時に数万円ふんだくるボッタクリ設定だと言うことが世にバレ、効果も微妙なことが判明、、


さらに言えば中身が可燃性ガスで大量に使用すると爆発することが実証されましたw

そんなこともありワタクシ、部屋の脱臭はもっぱら大鵬薬品の「クレベリン」を部屋に置いて消毒液みたいな臭いを出して消毒済み感を演出しておりました。(人間って不思議なものであのハイターみたいな匂いを嗅ぐと消毒されてるように感じるようですw)

ただこのクレベリンは最初から悪臭のする部屋で使っても効果は薄く、結局クロスを全交換してそのクロスから発する薬品臭みたいなので一掃しておりました。

そんなおりTwitter上でワタクシのフォロワーでもある京雄さん(@kyoooo_oooo)がちょっと前に「脱臭効果が凄い」と聞きつけ「オゾン発生器」なる怪しげな機械を購入して使ってみたところ「劇的に脱臭が出来た」とTLで大騒ぎになりました。

とは言え、元来の疑り深いワタクシ、、
確かに脱臭は出来るけどオゾンは人体にも影響がある気体だと聞いてるし使った後に漂う「オゾン臭」という臭いがどんな臭いなのかわからず、また、商品を探すとやたら中国製が多いので「おいおい、、これホントに大丈夫なの?ww」と購入を躊躇っておりました。

ちなみにこのオゾン脱臭という原理ですが、それほど難しいものではありません。
端的に書くと、
①オゾン発生器の内部の板に高電圧をかけてオゾンガスを発生させる
②発生したオゾンが空中の酸素と結合しそこで酸化現象が起こる
③その酸化する過程で空中の嫌な臭いの元になる元素を別の物質に変える
④酸化工程が強力なのでオゾンに当たった有機物、無機物を酸化させ殺菌、脱臭させることが出来る

ってな流れなのですが、濃度によっては昔懐かしい光化学スモッグでむせ返るような目に遭います。

ちなみにそのオゾンの濃度表です
オゾン濃度(ppm)   影響・作用等
0.01~0.02   臭気を感じる(やがて慣れる)。
0.1          強い臭気、鼻・のどに刺激を感じる。
0.2~0.5      3~6時間で視覚低下の症状が出る。
0.5         明らかに上部気道に刺激を感じる。
1~2     2時間で頭痛、胸部痛、上部気道の渇きと咳が起こる。曝露をくり返すと慢性中毒になる。
5~10     脈拍増加、肺水腫の症状がでる。
15~20     小動物は2時間以内に死亡する。
50         人間も1時間で生命が危険になる。


実際に市販されてるオゾン発生器は0.5ppmくらいが最大値なので人体にそう影響もないとのことですが、仮にも他人様に貸す部屋で使うとなるとその安全性や細かいインプレッション(なーんか臭いが取れても別の臭いがしつこく残るとか酸化作用があると言うことは他のゴム製品やプラスチックに影響があるんじゃないかといろいろ心配が残ります)をやってみないとホントに安全課がわかりません。

そんなわけで先週Amazonでは発注し昨日その商品が届き早速使ってみました。


以前は9980円で買えたそうですがコロナ人気で14980円まで値上がりしておりましたw

使用場所は実家の数年使ってないお部屋。。
前々からなんとなくカビ臭と加齢臭が残り、このまま使ったら身体に悪そうな部屋だったので今回はこの部屋を使って実験です。

モノが中国製と言うこともありまず心配なのが電気的トラブル。
ワタクシ、基本的に中華製電化製品は一切信用してないので国際電気規格の「PSE」を取得したものしか使いませんがそんなPSEのマークだって偽造されてもおかしくない社会でございます。

と言うことでワタクシ、一度機器を分解して100Vの線がちゃんと半田上げされてるかと適当な誤配線をやってないかチェックしたのちに電源を繋ぎました。(どうでもいいけどドライバーでハコ開けたら変圧器をオゾン発生板しか入ってなかったのでこの製品の原価がなんとなくわかってしまいましたw)

オゾンを発生させるにはスイッチではなく単にオーブントースターなどで使うチリチリと回すタイプの心持たないタイマーにてスイッチオンします。(最初なので2分くらいにセットします)

タイマーを2分くらいに適当に設定して急いで部屋を出ます。(バルサン焚いて退避するイメージです)

機械がショートして火を噴いたら困るのでドアを細く開けて様子を見てましたが高電圧独特のパチパチって音とタイマーのジーって音とファンの回る無機質な物体を眺めつつ2分経つのを待ちます。

で、2分経ち部屋に入って見たら、、、、

なんとあれだけほんわかカビ臭かった部屋が市民プールのロッカー室みたいな匂いに変わってましたwwww(それか市役所のコピー室みたいな匂いと言えばわかりやすいでしょうか)

ワタクシ、ハイターの臭いとかこの手の消毒臭ってあまり嫌いじゃないのですが、使い終わって部屋に入ってみても特に目が痛くなることも無く恐らくは空気中では不安定物質なオゾンが速攻で酸素と結合して酸素になってしまったんじゃないかと思います。(繰り返しですがこのオゾンは酸素と結合する際に強力な酸化作用を発生させますのでこの時点でオゾンは無くなって臭いだけが残ってるようです)

と言うことでこの機械であれば6畳レベルの部屋は2分もあれば消臭・殺菌が出来ることが判明しました。。

さらに驚いたのは一緒に連れて行ったウチの犬、、
元々カビに対してアレルギーがありカビくさいところに連れてていくとたちまち耳が赤くなっちゃうのでカビの臭いのするところには行かないのですがこのオゾン脱臭を施した部屋にはやたら入りたがりしばらく部屋の中を徘徊して戻って来ても耳が赤くなりませんでした。(で、朝になってその耳を見てみたら何の異常もなくもしかしたらホントにカビまで効いてるのかもしれませんww)

まだ一度しか使ってないので耐久性までは調べていませんが、築古物件でありがちな他人の生活臭に関しては結構効くんじゃないかと思います。

ただこのオゾン発生器、、
価格も品揃えもピンキリで安いのは数千円、高いのは数十万します。

また日本製のモノもありましたが、ハコの中身を分解して回路を見る限り国産の高いものでなくてもいい気がしました。(だってすげー単純な回路なんですもんw)

但しさっきも書きましたが電気保安部品なのでコンセントや電気が流れる部品に「PSEマーク」が入っているものを使うようにしてください。(仮にも100Vの電圧を高電圧に変換してオゾンを作る機械ですのでここがいい加減だと電気火災になりかねませんから)

と言うことで結論です

「恐る恐る買ったオゾン発生器ですが買っただけの効果はありましたw」
(もっと悪臭激しい部屋で実験したくなりましたw)



※この記事は個人の感想であり、効果・効能を示すものではないんじゃんw

前兆モードの話。。。


明日は久しぶりに新築見学会に出撃予定ですw

こんにちは。

高利回りだからと4年くらい前に始めたシェアハウス。。。

当初からここ最近までは稼働率98%なんてところで推移して管理も丸投げだったのでこっちは固定資産税払うくらいのほったらかし運営。。

やることと言えば毎月送られてくる月報で今月の入金額を確認するだけだったのですが最近売り上げが4割ダウンしっぱなしでどうしたものかと悩んでおります。。。

ウチのシェアハウスは例の日本人、外国人比率1:1の居住構成を維持するタイプのシェアハウスなのでここのところのコロナ禍で外国人入居者が皆無になりそれがそろそろ3か月目に突入。。

幸いにも日本人の居住者は退去する気配も無いのでいいですが、既存の外国人はすべて帰国し新規の外国人は今の鎖国状態のため全く見込めず、コロナが長引いて飛行機が飛ばない限りウチのシェアは満室になることは無いでしょう。

ここで満室にしようと無理して日本人:外国人比率を変えてしまうとシェアハウスの目的自体がおかしくなるので空き待ちの日本人は入れることも出来ず正直ホントに詰んでますw(国内語学留学なんてネタがあるからこそ高い賃料払って住んでくれてるのにそこを壊したら日本人居住者も消えてしまいます)

さらにもっと悩ましいのが本物件のシェアハウスとしての契約期間。。
一応5年契約なので来年の夏には最初の契約が終わり次の5年の契約を巻くか巻かないかの判断を半年前の2月くらいにはしないといけません。

元々本物件は再建築不可で買ったのですが役所にゴニョゴニョすると再建築が可能になることがわかり(あ、ワタクシは120万払って再建築不可の塾には入ってないですよw)来年の契約満了になれば更地にして土地売りも可能です。(概算ですが場所も場所なので投下資本プラス2000万くらいで逃げ切れそうです)・・・第一案

さらに言えば隣地が買えるなんてことになるとこの土地は大化けしそこに新築のRCレジでも建てようものなら新築プレミアの確変状態になりその際は建って賃貸埋め次第低利回りで資産家にでも売却し巨大なキャピタルを積むことも出来ます。(トラタヌですがこれだと一撃2億は軽く抜ける気がしますw)・・・第二案

とは言え来年になって更地の坪単価がどうなってるかもわかりませんし(ホントにコロナが拡大の一途だと土地値もダダ下がりするかもしれません)隣地の買収なんて他人様の都合もあるのでこれも宝くじみたいなものです。(近隣関係もあるので力ずくってわけにもいきませんからww)

そうなると来年の夏までにコロナが終息すると仮定して外国人入居者が戻って来るのを新規の5年契約を巻き直して待つってのが一番良策に見えるのですが、、、うーん、、やっぱりこれも先々のコロナ次第でございます。。。(ホント、、アメリカ人もスペイン人もちゃんとマスクしなさいよって思います)・・・これが第三案

いずれにしてもいろいろ考えた結果がこの3つの案なので来年の春先くらいにはこのどれかに決めると思いますがワタクシとしては当然第二案になって欲しいです。

このブログを読んでる人でも「あーあ、、隣地の持ち主がこの土地買ってくれないかって言いに来ないかなー(ずん・飯尾風)」と隣地からお声が掛かるのを淡い期待で待ってる人が多いんじゃないかと思いますが、、今日はそんな前兆モードにも触れておきます。

言うまでもなく隣地が土地を売ろうと思った場合、その話は売値査定の兼ね合いもあるので不動産屋さんに行くことが多いです。

その不動産屋さんがどこかなんてのはわかるはずもないしいつ売り出すなんて言い出すかわかりませんから網を張って待つことは出来ません。(えぇ、、この手の話は完全受け身になることが多いんです)

こういう時はある日突然、不動産屋風な人が現地を調査するのでそんな見かけない人がファイル見ながら写真撮ったりメジャーで道路幅員を計ってる場面に出くわすことが重要です。。(その物件に住んでたりすると意外に捕捉しやすいです)

とは言え、ここ読んでる人あたりだと投資物件で保有してるでしょうからそこに住んでません。
ってことで次の前兆モードです。

次の前兆は「隣地が一番高く買うはずだと思う不動産屋心理」でございます。。

不動産屋という生き物は「いかに手っ取り早く両手仲介するか」に命を賭けておりますし、隣地であればこっそり声掛けて商談を進めてしまえば他人を使わずに商談が進みます。(他人に話すとその瞬間手数料は分かれになっちゃうことが多いんですw)

しかも隣地ですから喉から手が出るほどその土地が欲しい「再建築不可物件を持ってる隣地」であればあるほど高値で売れるだろうと踏んでますので隣地売り主から媒介契約を貰った瞬間からその隣地に接触を図ってきます。

そこで・・・・

もしその物件に住んでいないのであれば最低限、登記簿謄本は連絡が取りやすい住所に設定しておいてください。(気の弱い仲介さんはまずお手紙攻撃仕掛けてくるのでそのお手紙が戻って来てしまうとそこで買えるチャンスが潰えてしまいます)

よく物件を買ったあと住所変更を怠ってる人がおりますが「なーに、、売る時に一緒に住所変更すれば登記費用も浮くし、、」なんて言ってちゃダメですw(さっさと住所変更済ませてくださいw)

さらに言えば不動産屋はこっちの物件が投資物件である場合、物件の連絡版(ゴミ出しや点検のお知らせを張り出す掲示板)を見てオーナーの連絡先を知ろうとします。(まずはこの連絡版が無いって人は今から設置してください)

ここに管理会社の連絡先だけしか書いてないと「管理会社にうっかり連絡しちゃうとここが仲介に入りたがって仲手が片手になっちゃうな」と思いそこでも買えるチャンスが潰える可能性があります。

と言うことで物件のどこかしらにヒントになるものを掲示しておいてください。(ま、一番いいのは目的の隣地の住人にきちんと挨拶してその際に連絡先の入った名刺を渡してくるのがいいんですけど)

そんな連絡もない場合ですが、、これは次の前兆モードになります。。

建物が古くて壊さないと無理って場合の話のですがそういう時は解体更地前提での売買になることが多いです。
また中古戸建物件の場合でまだ物件的に使えそうという場合でも将来的には解体して新築って前提の売却になることも多いので不動産屋さんは測量と境界確定を隣地の持ち主に勧めてきます。

えぇ、、これはあくまでも両手仲介を目論む不動産屋さんに多いのですが、最終的に再販系不動産屋に卸すというケースを考え「測量と境界確定は先にやっておきましょう」と売り主を口説くんです。。

なんでそんなことするかと言うと再販系不動産屋さんは実需のエンド客に売るのでその際にほぼ確実に売買時までに測量と境界確定してないと仕入れないという掟があるからなんです。(境界非明示で再販系不動産屋さんが買うってのはほぼ無いと思ってください)

ってことはあれです。。。

境界確定があるってことは隣地にも低姿勢で境界立ち合いをお願いすることになるので売却の動きが察知できるってことでございます。。。

この時、隣地の売り主の代理で測量屋さんが立ち会うことが多いのですがその際にその測量士を通じて「売るならウチで買うって売主さんに言っておいて」とお願いするなり「売り主さんと一度会う機会を設けてくれるならハンコ押してもいい」なんて言うと意外に話がトントン拍子で進むことがあるんです。

だってそうじゃないですか、、
隣地がいくらで売り出すか知りませんが一番高い売値で買っても少なくともこっちは損になるはずがないんですから。。(こっちの土地値と薄まって実質的に買値が下がるし合わせて転売すれば当然利益も増えちゃいますよ)

ただ問題が一つあって、、
この境界立ち合いを依頼される頃にはすでに売り先が決まってて転売系不動産屋さんが相手であれば先に契約を巻いてから隣地にアプローチしてくることがあるんです。(そりゃそうです、、隣地の持ち主が「仕入れ値より高く買う」って言い出すことくらい先刻承知でございますからw)

なので境界立ち合いを依頼される頃はすでに手遅れになってる可能性もあるわけですが前兆パターンとしてはここが最後のパターンになります。(ここを過ぎたら売り出し物件がシコらない限りほぼ隣地は買えないと思っててください)

こういう話はあくまでも隣地の所有者と良好な関係を維持してないとわざと他に売られてしまうという悲惨なケースになりがちなのでとにかく今日からでいいので持ってる物件の隣地の方とは仲良くしてくださいw(「俺様の目の黒いうちは絶対隣の野郎なんかには売らねーぞ」なんて言われないようにしてください)


このブログのネタとしては茶飲み話程度の話ですが
さっきこの手の相談があってコンコンと説明しないといけない場面がありましたので復習していただけると幸いです。



ホント、今日は30㎡以下の1LDKネタ書きたかったんじゃんw

壮大な人体実験。。。


いきなり長袖デビューしましたw

こんにちは。

4連休も終わり今日から仕事と言う方も多いんじゃないかと思いますが、今回の4連休、、
昨今のコロナ禍を忘れてしまうくらい人の出が多かったそうです。

国からしたらこれ以上の補助金は出せないからだと思いますが経済がこれ以上落ち込まないよう人を外に出してお金使わせないといい加減、飲食、観光などのサービス産業が死に絶えてしまいます。

とは言え、人が外を出歩けばその分感染拡大する可能性もあるのでワタクシ、今回の4連休は「壮大な人体実験」だったんじゃないかと思っております。(日本人はマスクしろと言えばする人種なので欧米のように再び感染拡大しないんじゃないかとも思われてるし)

そんなおり、世の中は「コロナは風邪と言って過度に心配すんなよ」と言う人と「いやいや未知のウイルスだしなんかあったら困るじゃん」と言う人に分かれております。

確かにこのコロナは若い人だと死ぬことがなさそうだし重症化して亡くなってしまう人は高齢者ばかり。
さらに重症化してる人もそれほど増えなくなってきてますから「たった数百人の重症患者のために経済止めるなよ」と言いたい気持ちはよくわかります。(この重症患者もホントにコロナに起因してるかもわかりませんから)

またコロナに罹って亡くなる人より経済困窮で自殺してしまう人が増えてしまえば「どっちを優先すべきか」という論争にもなってしまいますから多数派は「経済止めるな派」になっていくと思われます。(最近テレビでの過度なコロナ報道も影を潜め始めたし)

ただ常に世の中を疑って掛かるワタクシ、、
今回の壮大な人体実験の結果を見るまではまったく安心しておりません。

なぜかと言うと季節がまだ一周してないからでございます。。

このコロナが国内で流行り始めたのは2月の上旬でその頃はまだマスクしてる人も少なく、先に豪華客船でコロナが流行し春節の中国人がまだ日本にやって来てた時期でした。

その頃はまだ国内の医療機関もコロナ対策なんて出来てもいない手探りの状態から受け入れを開始して院内感染が続出して重症患者が増えていたと記憶しています。

そこからいろいろ対策が講じられるようになり同時に警戒宣言を発出して事実上のロックダウンになり感染者も激減しましたが夏の時期になり再び感染者が増え始め、「インフルみたいに夏になると感染しない」と言う話は幻となりました。(間違いなくコロナは夏冬関係なく感染することがわかりました)

この間、外国人はほとんど流入していませんから日本人同士の国内感染だけでちょっと気が緩むと二週間後くらいにきちんをその結果が数字で表れてました。

しかし先ほども書きましたが日本人は古来の生真面目さ同調圧力をいかんなく発揮し毎年夏に流行るはずの子供向け伝染病(手足口病とか溶連菌とかRSウィルス)などは市中の内科が潰れてしまうんじゃないかと言われるほど激減し、これから流行るであろうインフルに関しても昨年比90%以上の減少と「要するに普段からちゃんと手洗いと消毒とマスクさえしてれば移らない」と言うことが証明されてしまいました。

今回の4連休で人がたくさん外を出歩いてもその分比例して感染者が増えなければそのことが証明されさらに経済活動もやりやすくなり経済のV字回復、、となるわけですがこれはあくまでも国内を鎖国しているからに過ぎません。(えぇ、、経済をV字回復させるにはインバウンドも元に戻さないといけないわけですから)

まして来年8月のオリンピックを力ずくでも開催させようと思えばどんなに遅くとも来年早々(中国の春節のあたりがギリギリかと)には外国からの飛行機も受け入れなくてはなりません。

と言うことでワタクシは
①今から2週間後の感染具合(4連休で人が動いた結果が見れます)
②11月上旬くらいまでのインフルの感染状況(予定通りであればインフルの患者な史上最低数になるはずです)
③年末年始の感染者数(特に重症患者の推移)
④インバウンド受け入れ時期の2月上旬までの世界の感染者数の推移

の4つの山を無事に乗り越えテレビでも日々の感染者数の報道が無くなったあたりで安心して飲みに出たいと思います。(そうなってればオリンピックに備えてコカ・コーラのコマーシャルが増えてUBER EATSが過去の遺物になってるはずなので目安にしてくださいw)

コロナが流行ってそろそろ一年になりますがこの未知のウイルスがその間にどう変異したのかわからない状態で「コロナは風邪」と世界中の科学者でもわからないことをそう言い切る神経もわかりませんし、普段大家業で収入がある人はそんな焦らなくてもお金に困ってないはずです。(ってか団員一人一人締め上げたら生活困窮どころか公庫水系の飲料水でみんなコロナ太りしてるって言うじゃないですかww

逆に一つしかない命(命がはお金じゃ買えません)なのに油断してつまんないところで感染して死なないまでも肺にダメージ受けてここからの生活に支障を生じるなんてバカバカしくてやってられません。(万が一にも肺にダメージ受けると数年は後遺症で苦労すると聞いております)

ワクチンが出来るまで我慢しましょうとは言いませんがさっき上げた4つがクリアして初めて「季節の一周」ですのでお金に余裕がある方に於かれましては一つ一つ確実にクリアするのを見届けてから腰を上げてもいいんじゃないかと思っております。。

また今不動産を買いたくて仕方ない方、、
今回のコロナは「こんなリスクがあっても前に進むしかない」って人と「不確定なリスクが多いから様子見しよう」と言う人のバッサリ分かれていると思うのでこの話を不動産投資に当て嵌めて考えてみてもいいんじゃないかと思います。(取り越し苦労くらいの心配して慎重に前に進むほうが長生き出来ますよw)

ただあれです、、
今回のコロナ禍で一部の大家さんには「コロナ融資と言う名目の事実上の不動産融資」をそこそこ低利で貸してるそうなのでそういう方は資産拡大のチャンスでもありますからワタクシが何と言おうと構わず前に進んでいただけたらと思います。(えぇ、、この先の金融機関の融資方針がまだ読めないので低利で貸してくれるなら借りちゃえばという気持ちもあるんですww)



そういう人種で生まれたかったんじゃんw

高円寺に小さいお店建てたるw


今日の話はどのカテゴリーにしたらいいかすごく悩みましたw

こんにちは。

昨日のブログタイトルは「日本の不動産全部買うたる」でしたが、
本日のブログタイトルは「高円寺に小さいお店建てたる」と少々スケールダウンした内容でお送りします。

さて、皆様、、

この悲惨な光景に見覚えありませんか?


高円寺北口の駅1分と言う好立地にあったこれが、、


こうなっちゃいました。。

このドリフのセットみたいなうどん屋さん、、
一昨年の台風24号で吹っ飛ばされてしまい一昨年のクソ物件オブザイヤーに載った悲しいお店なのですが、


現在はこのように更地状態になってます。
(あのうどん屋さん、、こんなところで天ぷら揚げたり麺茹でてたんですね。。w)

ご覧の通り奥行きが1mしかない更地なのでうどん屋が転倒した時点で次の誘致先はせいぜい自販機くらいしか想像出来ない土地だったのですが、

あの全宅ツイの人達がこの土地の復活のために立ち上がった模様です。。

ワタクシも最近全宅ツイの人と飲む機会が増え、そのどこかの飲み会でこの話題を耳にしたときは「えー、、こんな薄っぺらい植え込みみたいなところになに建てるのよ?ww(つかみんな狂ってるよww)」と思ってました。(いつもそうですが全宅ツイの人ってどこまでが冗談でどこまでが本気なのかさっぱりわからないのでこの話もずっと「ネタで言ってんだろう」と思ってましたw)

しかしさすが狂気な不動産クラスタの集合体だけあってここから不動産屋さんが本気出すとこうなるってレベルの行動力で難攻不落な地主様の説き伏せ他業者の妨害や自販機業者の圧力にも屈せずコロナで飲食業界が倒産ラッシュで大変だって時期にここに建物新築して飲食業始めるって言うじゃないですかwww(不動産屋さんが本気出すと砂漠に水が湧くと言う話はホントなんですねw)

と、この土地、、
どうしてこの部分だけ残ってしまったかというと、
全面道路の拡幅計画で本来持ってた土地を大幅に削られてしまったからだそうです。

都内の道路は戦後復興のための道路計画が今でも生きていて昭和21年に復興院(でしたっけ?)が制定した計画道路であってもほぼ計画が消えることはありません。またそれ以外にも防火対策での道路拡幅計画も増えていて中野や杉並区あたりは昔から道路が細い人口密集地なので消防車が難なく通れるように都市計画で道路幅員を広げています。(住宅密集地の道路を広げて延焼リスクを軽減するんです)

本来であればこんな土地に切り刻まれるともう土地としても活用法も無いので隣地に売ったりして手放すことが多いのですがこの地主様は先祖から継承した土地がたとえ小さくなっても残したいと言う一心でずっと保有し続けたんじゃないかと思います。

そんな地主様の思い入れのある土地に「無機質な自販機置いてどーすんだよ」と立ち上がったのが全宅ツイの人達なのですが(どこまで本気だったのかは別としてw)このエリアはワタクシにとっても非常に思い入れのある土地なんでございます。。(知ってる人は知ってると思いますが、この高円寺北2丁目は将来的に旅団の聖地になる予定地でございます。。)

そんな聖地に全宅ツイ様が飲食店舗作ると聞いてワタクシ黙ってるわけには参りません。


えぇ、、さっそくクラファンに参加して「お店のどこかにちょっと大きく名を刻む権利」を買いましたww

そんな今回のクラファン募集のリンクに新築予定の建物図面も載っておりました。


あの植え込みみたいなところのこれが建つってある意味奇跡ですw

そんな奇跡の建物だとは頭ではわかっておりましたが、、
ワタクシ、見れば見るほど聖地エルサレムにある「嘆きの壁」にしか見えません。。。。w


ま、そこに名を刻めるなんて不動産屋冥利に尽きる話でございますがww

でもあれですね。。

超狭小立地に投資物件を建てる試金石的事業なのでワタクシ非常に興味ムンムンですw(これが成功したら団員の物件の植え込み部分に飲食店舗提案して利回りアップさせちゃいますw)

で、ワタクシ、この聖地高円寺に不動産系飲食店が出来ると聞いて真っ先に思ったのが例の「狼BARプロジェクト」。。

コロナじゃない時期は時々昼間からコーヒー飲んで不動産談義する「狼カフェ」なるイベントをやってましたが夕方くらいから一人二人と集まって好きな酒に美味しい料理をつまみに不動産ネタで談笑するってイメージのBARをやりたいなと思ってたところでしたのでこの(仮称)全宅ツイ会館の話が持ち上がった時「ぜひうちも使わせてください」と懇願しておりました。(歩道まではみ出せば10人くらいのスペース出来るでしょうしw)

お店がお店なので貸し切りで旅団が占拠するってのは難しいでしょうがオープンしたら積極的にこの店で飲み会的イベントで使おうと思っておりますのでクラファンに協力いただける方がいましたらお願いする次第であります。(その際、どこかにコメント入れていただくなり「狼旅団の爪痕」を残していただき我々の影響力を知らしめたいと思っておりますww)



実は昨日のブログネタは今日のブログネタの前フリのために書いたんじゃんw

日本中の不動産全部買うたる。。。


缶コーヒやめただけで体重が3キロ落ちましたw

こんにちは。

先日のYahoo!ニュースでも出てた姫路のトランプさんについて読者様より意見を求められていたので今日はそのネタを書いてみます。

この姫路のトランプさん、、
不動産ポータルサイトでさんざん名前が売れてたのでご存知の方も多いかと思いますが「日本中の不動産全部買うたる」の方でございます。

幼い頃家が貧困で若い頃から努力してお金を稼ぎそのお金で不動産投資を始め、その努力が実り今では資産500億を誇るギガ大家さんとしてその立身出世ぶりが話題にもなりましたがやはり急激な資産の増やし方に無理があったようです。

ワタクシ、この方がマスコミを賑わし始めたあたりからずっとヲチしてましたが地方都市でドミナント経営するのはいいけど無理して買う必要のない物件まで高値で買ってるのを見て正直、「これで何年持つんだろう」とは思ってました。(こんな買い方で不動産投資が成立するなら誰がやっても失敗しねーよって感じでしたw)

ただ規模がデカくなればそれなりにキャッシュが廻り多少の失敗も帳消しに出来るのも事実なので返済がうまく進めばあとはチカラ技でなんとななるんじゃないかとも思ってましたが、予想だにしない社員の持ち逃げ横領や管理会社の謀反(ま、管理不能な規模の物件保有すればこうなるくらいわかりそうなもんですけど)で先行きが非常に不透明になってきました。

とは言え、借りてる金額も金額なので金融機関からしたらそうそう簡単に潰せる規模でもないので「なんだかんだ言ってリスケで乗り切らせてくれんじゃねーの?」と思ってもいましたが3銀行が手のひら返しで銀行取引停止にしちゃったせいで先行きが不透明どころか持ってる物件を銀行主導で売らされる羽目になりそうで仮に物件に500億分の価値が無ければ結構な傷を負うことになってしまいます

ご本人は他の雑誌の取材で「不動産と言う担保もあるし毎月家賃が入って来るんだからちょっとは大目に見てよ(それに貸した方にも「貸手責任ってのがあんじゃない?」とまで言ってました)」とおっしゃってましたが金融機関からすれば支払いの遅延があれば当然、こんな措置をするでしょうし毎月きちんと返済が進んでいればこんなこともしなかったと思います。

弱小不動産屋レベルのワタクシが言うことでもありませんが、不動産投資というのはアクセルとブレーキを上手に使いこなしつつ冷徹に弱者から資産を奪い取り、時には笑顔、時には鬼の顔にもならないと巨大な資産構築は難しい投資ですのでイケイケの常時アクセルオンで買い進めて行けばコントロール不能になるのは当然ではないかと思います。

さて、この姫路のトランプさんが500億の借り入れで地方都市中心に5000部屋の運営をしていたそうですが、実は旅団にもこの規模の部屋数の投資家さんが少ないですが数名おります。。。

ただ部屋数が同規模であっても借り入れは1/5程度(いや、もっと少ないだろうなー、、)の規模で持ってる物件も首都圏のわりと交通事情のいいエリアにドミナントで持ってる人が多いです。

そんな大家さんをずっと見て来たので「500億で5000部屋ってどんだけ効率悪いんだよ」と思ってましたがウチの大家さんは業歴が非常に長く(えぇ、、ここ15年くらいで急拡大したのではなく最初の昭和バブルで生き残って拡大した方が多いです)借り入れより資産の担保価値の方が遥かに高いしいつでも共担突っ込める底力もあるので結果、銀行金利も滅茶苦茶低いです。(えぇ、、当社比1/8でございますからwww)

また物件一つ買うにしても超シビアな目で見てます。
と言ってもCFはすでに潤沢に廻っているので利回りなんてところにはあまり注目はせず買った後の資産性と保有ストレスを見る方が多い印象があります。(一般のサラリーマン投資家さんとは若干違う目線で見てる印象です)

それと姫路のトランプさんと正反対なのがやっぱり生活ぶり。。(どなたも非常に質素でございます)

ま、お子さんにはその資金力でそれなりにお金を掛けられるのでお子さんには教育費用で膨大にお金を掛けてますがお子さんも来てる服は至って質素(持ち物見てもそんな滅茶苦茶贅沢なものは与えておりません)。

あと絶対顔出ししませんw(旅団セミナーに来ても影でひっそりしてますw)

恐らく本能的に顔を出すとロクなことが無いってわかってるからなんでしょうけど間違っても財布の中身を自慢することもないし物件を買う時も誰にも言わずにコッソリ買ってますw(ちなみに物件買う時も己に自信があるのであまりワタクシに相談することもありませんww)

「日本人はそうするのが美徳だからそうしてればエライって思われるからだろ?」
と揶揄する人もいるかもしれませんが、正直、ホントにお金持ちになってしまうと他人に自慢することに何の得もないと思ってしまうんでしょう。。(まさに金持ちケンカせずってやつですw)

逆にお金持ってるアピールをちょくちょく繰り出して「この人はお金持ちだから」と寄って来てホントに儲け話が舞い込んでホントにお金持ちになっちゃう人も少ないですが稀にいらっしゃいます。(ま、大抵の場合、投資と言う名の出資でお金をまきあげられちゃってるようですがw)

そう考えるとどっちがいいのかって話になりますが、こと不動産投資で考えると後者だとずっと演技を続けないといけないしちょっとでも綻びが生じたらあっという間に奈落の底に落ちるリスクを考えると前者の方が得なんじゃないかと思います。

ただあれです。。
どんな経緯、手法であれ500億借りれるだけのごっつい人ですから正直、この人にとってこの程度のことはかすり傷じゃないかとも思います。(だって金融機関から500億引っ張れるってそんじょそこらの人じゃそうそう出来ないし端数のお金だけでも一生食うのは困りませんからw)

えぇ、、
あのかぼちゃのサトーさんだって何度死んでもかぼちゃで復活して結局メチャメチャ儲けで姿消しましたからwww(申し訳ないですがワタクシ、未だにこのトランプさんとサトータイジさんの見分けが付きませんwww



500億レベルのお金溶かすって人は1億稼ぐのって簡単なんじゃんw