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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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アベノミクスは終わらない。。。。


今週は10周年WEEKなので毎日更新しようと思ってますw

こんにちは。

先週の金曜日は安倍さん辞任のニュースで大騒ぎになっちゃいましたが、
週が明けて月曜になると後任の名前がチラホラ出始めました。。

また実際に安倍さんが病気でやめると言うことで絶賛下落中だった支持率も大きく跳ね上がり自民党の中の人もアベノミクスについて「ま、あれは安倍さんがやってたことだから(次の総理は別腹)」という考えが世間体を意識した「安倍路線継承」へ傾いて来た感があります。(だからでしょうか?先週ダダ下がりした日経平均も週明けには元通りになっちゃいました)

そこで無派閥ながら安倍さんの側近で支えてた菅さんがその空気を読んで出馬なんて話になったんじゃないかと思いますが、それを聞いた国民から一番総理待望論のあった石破さんはすっかり戦意喪失。。。(そりゃ菅さんが出てくるとなればいくら頑張っても勝てるわけないですから)

今週中に菅総理誕生へ一気に傾くんじゃないかと思いますが、なんだかんだ言って危機的な国内経済を立て直したのは安倍さんだし、世論も「安倍さんは頑張った」と評されているだけにこのアベノミクス路線に逆行するようなことはしないでしょう。。(菅さんは極端な緊縮財政派でもないし)

そうなると先週心配していた先行きの景気にもあまり影響が出ないような交代劇になると言うことになり終わってみれば首だけがすげ変わってお終いという流れになるんじゃないでしょうか?(まあ、来年9月以降の頃はわかりませんけど)

と、安倍さん辞任で起こりそうなことをざっくり想像してみましたが
問題は不動産投資にどんな影響があんのよ?って話。。。

前にも書きましたが、「コロナ禍で不景気になっては大変」とわずか半年で50兆円以上のお金が市中に投げ込まれたわりにそのお金がどこで使われているのかもよくわからず、給付金のおかわりはもう出そうにないので国の方針としては早いところインフル並みの感染症扱いにして経済を平時の状態に戻したいはず。。

今ガチガチに閉ってる不動産系の融資も景気対策の一環で考えればちょっと金利を上げてでも再開させたいって金融庁も考えている気がしてならないのでこの辺の方針がピシッと決まればなんとなく緩んで来そうな予感もします。(えぇ、、金融機関だってこの低金利政策じゃ利益稼ぐのも容易じゃないですから)

ちなみにこの金融機関の融資の閉り具合っぷりで一番恩恵を受けてるのがノンバンクじゃないかと思いますが(都銀、地銀、信金で貸してくれないんだから皆さんもノンバンクで資金調達って考える人も多いかと)そのノンバンクもお客さんがたくさんやってくる関係で「貸しやすそうな人優先」で貸す傾向が強くなってきました。

要するに以前は融資属性について一定の基準をクリアしていた人であれば余裕で満額近い、もしくはフルローンで融資してくれたものが物件自体にも審査のメスを入れきっちり担保評価を出して足りない分は自分で用意できる人を優先して融資を出してる模様です。

そうなると以前なら楽勝で通ってたのに最近がほぼ謝絶という人が増えてしまい、よほど担保評価の出る物件じゃないと貸してすらもらえないという事態。。(ウチの団員でそこそこ富裕層な人でもゼロ回答が増えております)

これもノンバンク以外の金融機関が融資基準を緩くし始めれば元に戻って「何か買いたい物件があればフルローン出しますよ」なんて通常営業状態に戻ると思いますが、、、そう考えれば融資基準の緩和の情報はこのノンバンクさんの融資姿勢の変化にさえ気が付きさえすれば世の融資基準の変化に敏感に反応出来るんじゃないか、、、と思うわけですw。。(ってか「そんなの当たり前じゃん」って思う人も多いと思いますが今週は10周年週間なので毎日更新したくて当たり前のネタでも書かなきゃいけないんですってwww

よもやノンバンク様まで都銀の融資基準みたいなこと言うとは思ってもいませんでしたが今のノンバンク様の頭の中では
「は?こんなコロナ禍で先が見えない状態だってのに「俺も私も不動産投資w」なんて話で築古物件に金貸せって言うんですか?ww」
と思ってるかもしれません。。。

しかし、これもコロナ禍の先が見えてくれば「ま、世の中も平穏に戻りそうだからそろそろ緩めてもいいんじゃね?」って真っ先に反応しそうなのもノンバンクですからここの挙動に要注目でございます。

そう考えると持ち込む物件がことごとく「今回はご縁が無かったということで」と書かれた融資お断りメールを喰らっても
「バーカw こっちは借りるつもりじゃなくオマエらの挙動見るためにわざわざ申し込んでやってんだよww」
と笑い飛ばせる気がして来ませんか?www


となにやらブログ後半が太字フォントでやや荒れ気味になった感もありますが、、

明けない夜はありません。頑張りましょうw(なんかすごく頼りない言い草で申し訳ありませんw)



何事もモノは考えようなんじゃんw

この先の不動産市況はどうなるのさ?


なんか先日のパクリbotから謝罪メールが届きました。
(首洗って待っててくださいw)

こんにちは。

会社でのんびりチョコモナカジャンボ喰ってたら衝撃的な速報が流れて来ました。。。

「安倍首相が辞任の意向」
(このブログが更新される1時間前に安部さんから発表があると聞いてたのでブログには間に合わないと思っていましたがNHKがフライングで報道しちゃいました)

この発表の瞬間、日経平均は一気に600円安になり一気に円高に向かったところを見るとやはり次の総理はアベノミクスを継承してくれる総理じゃないってことじゃないかと思います。。(いつも言ってますが不動産価格は株価と連動することが多いので次期総理が誰に決まるかにもよりますが財務省主導の「財政緊縮派」の人が総理になるともしかしたら不動産価格にも大きく影響するのではないかと。。。)

これで恐らく7年以上続いたアベノミクスも終わり株価で景気を支えると言う政策も終わってしまうんじゃないかと思うのですが、思えばこの7年くらいはこのアベノミクスの影響で不動産価格も上がりっぱなしでございました。(ま、最後の方は銀行融資の影響でチョロっと下がった感もありますけどねw)

ここ7年くらいで不動産投資を始めた方にとってはこれから起こることは初めての経験になるかと思いますが、困ったことに現在はコロナ不況のど真ん中で米中が対立していて財政支出の影響で市中にお金が不用意にダブついているという複数のややこしい状況下での総理交代劇なので正直何がどう転ぶかワタクシごときにはさっぱりわかりません。。

とは言え、他の投資と違い時間軸が長い不動産投資ですのでこういう時は「様子見」を決め込んで世の中の流れがどっちに転ぶかをしっかり見極めて正しい方向に資金を突っ込んでいただきたいし、今のところは慌てず動じずコトの成り行きを見てればいいのかな、、という感じです。(一日で流れが一気に変わることが無いのが不動産投資の長所ですからw)

ただやっぱり心配なのは今後の景気先細りからの雇用情勢ですよねー。。(これ以上給付金のおかわりも望めねーしw)
雇用が悪くなると不動産投資では真っ先に賃貸需要に影響が出てしまうのでいつも言ってる「保有耐性」が悪い人だとここで詰んでしまうかもしれません。

またいまだに海外からの「事実上の移民」が国内に帰って来ませんのでコロナの第三波次第ではさらに賃貸需要が想像以上に悪化してしまう可能性もあります。

だからと言って今からどうしろってことも無いのですが、常に最悪なことを想定して現金を積んでおくってのを心がけていただければと思います。(注:ブログで口酸っぱく金貯めとけとは言ってましたが・・・よもやここまで酷くなるとはワタクシも予想しておりませんでした)

ただあれです。。
もしかしたらアベノミクスの影響で不動産価格が上がりっぱなしだったと考えればそう遠くない時期に買い場が訪れるかもしれません。(えぇ、、金融庁が金融機関に「積極的に金を貸せ」と言い出せば貸したくなるのは不動産担保持ってる不動産投資家ですからww)

このブログもそろそろ10年になりますがもしかしたら2回目に買い場を見届けることが出来るかもしれないと思うとちょっと興奮でございます。。。。(前回の買い場はワタクシがブログを始めるちょっと前くらいだったのでブログにすら反映できずに地団駄踏んだものです)

ホント、あれです、、
そんな時期ですからくだらない他の投資話なんかに耳貸さないでくださいよーww(ネット徘徊してると昨今、いろんな詐欺的投資話のオンパレードですからw)



最近の詐欺ネタは福祉系とネットサロン系が多いんじゃんw

築古戸建ての是非


やっぱりあいつはパクリbotだったようですw

こんにちは。

融資が渋々になって脚光を浴びていた築古戸建て投資。。

最近が様々なインフルエンサーの登場で更に脚光を浴びてしまったおかげでプレーヤーが激増してしまい指値して買えるのは廃墟に近い建物か遠隔な地方になりつつあります。

それでも近年のリノベ技術の向上の恩恵で廃墟同然でも見事再生して賃貸に出せるようにもなっているので心配事と言えばこのリノベ技術の向上を古家持ちの素人さんが知って自力リノベして高く売るか、保有して賃貸に出し始めてしまうこと。。。(マスコミが取り上げたらそんな話になりはしないかと心配していますw)

実際、その古家に何十年も住んでる人からしたら経年劣化は気が付かないうちに進行していて気が付いたら建物がボロになってたという感じでしょうけど、築古戸建てを賃貸物件として見てる世の投資家からしたら普段めちゃめちゃオンボロ物件を見てるだけに築30年くらいだと「まだまだ新築同様じゃんw」と見えるはず。。(実際、先月開催した〇販大家シリーズでも築40年超えの物件見たウチの団員が口々に小声で「まだ新築みてーじゃん」って言ってましたからwww)

そんな目線を持つ世の築古プレーヤーの数も近年激増しているので昨日今日この築古業界に参入して指値して物件買おうなんて人はかなりの遅れを取ってるんじゃないかと思います。(ちなみにウチの団員あたりになると建物も傾きを直すジャッキなんて持ってて当たり前、さらにすごいやつになると現場用の仮設トイレまで保有しておりますw)

また、肝心に買値に関してもよほど仲介さんと強力なグリップでもない限り指値しようなんて思ってるそばから満額買い付けで攫われるケースも多く、こと都内近郊の築古戸建てはネットに載った瞬間に争奪戦が始まりいい物件になるとあっという間に売れてしまいます。

とは言え、この大盛況な築古戸建てマーケットもまた融資が正常に出るようになると(ワタクシが言う正常化とはフルローン全盛時代を指します)プレーヤーの多くはCFがたくさん出やすい一棟レジ、アパート物件にまたシフトするでしょうから今から築古戸建て投資を始めようって人はその頃を待ってから始めてもいいんじゃないかなとも思います。(利回り的な観点での発想ですけど)

ただあれです、、
歴史を振り返ってみれば平成初期のバブル時代に建てられた実需の新築戸建ての寿命が30年を経過してるので住宅ローンも終わり家族も独立して住みにくくなり手放そうと考える人が出て来そうな時期が今くらいからになります。(バブル当時の120㎡、4LDKに老夫婦二人で住み続けるには広すぎだし設備も老朽化してるもののリノベ費用も捻出出来ず不動産を換金に走る人が増えそうです)

そう考えると住宅ローンあがりの戸建て物件のマーケットへの放出もしばらく続きそうなので戸建て投資を考えてる人にとってはまだまだチャンスでもあります。

しかし、、しかしです、、
いくら物件の供給が多くなっても賃貸需要が無ければ募集家賃は下落し、思ったような利回りにならないかもしれません。

そんなバランスを考えてどこで物件を買うか悩むところでありますが、ワタクシが今からこの築古戸建て投資を考えるのであれば車庫付き、ペット可というところに着目したいと思います。

車庫付きであれば駅から離れていても賃貸需要は多少なりともあるでしょうし、ペット可にすれば賃貸系集合住宅でペット不可が多いだけに一定数の賃貸需要は掘り起こせます。(ペット可で敷金マシマシにすれば万が一の部屋の破壊があっても全額は無理としてもある程度の補てんは出来るはずです)

また賃貸物件のオーナーからすると物件でペット飼われると部屋が臭くなったり汚れて退去後の原状回復が大変と思うかもしれませんが、入居者を選んで、かつ共同住宅並みのペット規則を義務付ければそんな酷い目に遭うことは少ないです。

実際、ワタクシも犬を飼っておりますが、他人がうちに遊びに来て「犬臭い」と言われたことも無く、壁を引っ掻いたり壊したりすることはありません。(ま、うちの犬は家では排泄を一切しないからってこともありますがw)

恐らくですがペット可の物件で末期的状況で退去引き渡しを受けるパターンってのは特に取り決めをすることなく安易にペット可にしちゃってるからじゃないかとも思うのでこの取り決めをきちっと決めてそれに対応してくれる賃借人に貸さえすれば被害は最小限度で済むものと考えています。(ホント、ペットを飼う知識豊富な人ってのは多頭飼いしてても部屋を荒らさないって聞きます)

またペット可の物件でファミリー戸建てだと退去もそうそう起きません。(実際、ペット可の物件で気に入って借りたいって物件はなかなか見つからないものですから一度入居したら死んでも出て行きたくないものですw)

このブログを読んでる人で戸建て投資してる人から見たらこんな話は釈迦に説法みたいな話ですが今日、Twitterから流れ込んで来た新規の読者の人でこれを知らない人が多そうなので書いてみました。(どエンド先生のツイート炸裂でたった半日でワタクシのフォロワーが一気に400人増えました。)

ただあれです。
「賃貸需要があるし、物件も豊富そうだからとりあえず始めてみようかな、、」と考える前にこのブログを昔から読んでる釈迦に説法みたいなプレーヤーがウジャウジャいて彼らはこうしてブログ読みながらもスマホやタブレットでat-home見て元付物件をしらみつぶしにチェックしていい物件があれば速攻ノールックで買付け入れてると言うことも頭にいれて行動していただけると幸いでございます。。。(何度も言いますがこの築古戸建て投資はホントにプレーヤーが飽和状態なんですってwww)

最後になりますが、今日からこのブログを読み始める皆様、、
このブログの最後にサルのバナーがあると思います。

えぇ、、このサル画像をクリックしてお帰りください。(押すと点が入ってランキング上位に上がるんですw)


調子に乗って築古戸建てについて書いてみたけど語彙力が低いのでありきたりのことしか書けなかったんじゃんw

新築投資法(その2)


今日は先日の続きですw

こんにちは。

先日、ぺんたさんのブログを読んでたらこんな話を見つけました。

「注意💢「初心者不動産」「RENOSY ASSET」について」

ワタクシのブログを丸ごとパクるというのは今に始まったことじゃないですが、恐らくは誰かに「ブログ書いてアクセス稼いでマネタイズしましょうw」と教えられて連日必死に書いてるもののアクセスも上がらず毎日記事を書くのも大変なので不動産ブログ上位のブロガーネタをそっくりパクリページ数とアクセス数を稼いでいるんじゃないかと思います。(リノシーのCMはアフィリエイトか何かでしょうからGAテクノロジーさんもたまったもんじゃないですねw)

ぺんたさんもブログで「誰が書いてるかわからない」と書いてましたのでとりあえず手掛かりになるものはないかとドメインからwhois検索してみました。

Domain Name: fdsn4141.club
Registry Domain ID: DB1F8552CA49D4E9E9E5C6270C33E34C8-NSR
Registrar WHOIS Server: whois.discount-domain.com
Registrar URL: http://www.onamae.com
Updated Date: 2020-07-18T22:27:35Z
Creation Date: 2020-07-18T13:27:32Z
Registrar Registration Expiration Date: 2021-07-18T13:27:31Z
Registrar: GMO INTERNET, INC.
Registrar IANA ID: 49
Registrar Abuse Contact Email: abuse@gmo.jp
Registrar Abuse Contact Phone: +81.337709199
Domain Status: clientTransferProhibited https://icann.org/epp#clientTransferProhibited
Registry Registrant ID: 1E7D65EF2D5988
Registrant Name: Whois Privacy Protection Service by MuuMuuDomain
Registrant Organization: Whois Privacy Protection Service by MuuMuuDomain
Registrant Street: 2-7-21 Tenjin Chuo-ku
Registrant Street: Tenjin Prime 8F
Registrant City: Fukuoka-shi
Registrant State/Province: Fukuoka
Registrant Postal Code: 810-0001
Registrant Country: JP
Registrant Phone: +81.927137999
Registrant Fax: +81.927137944

GMOの福岡事務所が検索したwhoisの住所なのでお名前ドットコムからこのドメインを買ってる「DB1F8552CA49D4E9E9E5C6270C33E34C8-NSR」さんがこのパクリ記事を載せてるご本人ということになります。(このIDが利用者固有のアドレスじゃないかと思ってます)

人が読者様のために一生懸命書いたブログネタをてめーの金儲けでパクるってのもムカつくのでGMOに個人情報開示して貰ってもいいのですがそれだと単に「反省してます。ごめんなさい。もうしません。」で終わってしまいます。

しかもブログ開設時期が先月の7月18日と言うことなので(GMOとの契約は1年契約の模様です)まだ日も浅く今追及しても「初心者なので気が付きませんでした。さーせん。」で逃げられちゃう気もします。

さて、ワタクシのブログですが、PCで見る人にはこんな文字が映ってると思います。


こんなこともあるんじゃないかと前々から迎撃準備をしておりました。。。

これは以前にブログを丸パクリされた際に再発防止策として載せてる文章なのですが今回もこの決まりを守って貰うことに致します。。(前に記事をパクってた野郎はこの文言を入れたら数日でブログごと削除しましたが後日、本人から謝罪メールが届いたので許してあげました)

ただあれです。
今、このパクリ犯に知られちゃうといただけるフィーも少ないので(今日時点でワタクシの売り上げは13記事でしめて1316万円です)1億円くらいになった段階で請求しようかと思います。。(その貰った1億を新築建てる時の足しにしますw)

しかもこのパクリブログ、、
恐らくはbot記事で自動的にブログアップされているはずなのでパクってるご本人は気が付いていないでしょう。(今日の記事も掲載されるであろうと思うので今日のブログタイトルをまったく違うタイトルにしてるのはそのためでございます)

と言うことでぺんたさん、、
ぺんたさんも今日から「このブログを無断流用したら掲載料をいただきます」とブログのどこかに入れておくと錬金術になるのでお試しくださいwww

なんて悠長なこと書いてるワタクシですが、、
このパクリブログを放置するのがヤバいってことに今、気が付きました。。

と言うのもこのパクリブログ、、
あろうことかブログランキングのバナーボタンまでパクってます。

そのバナーボタンを押すとソースを丸パクリしている関係で当然のようにブログランキングに飛ばされてしまいます。

実はこれ、複数のブログからのリンクに該当してしまうのでブログランキングの中の人に見つかるとブログランキングから処分されてしまう可能性があるんです。(えぇ、、実害が出る可能性があるので笑っていられない話になっちゃうんです)

軽い気持ちで他人のブログをパクっているんじゃないかと思いますが何年もブログを書いてる人間からするとそんなつまんない理由でブログランキングから排除されたなんて話になったらここの上位ブログランカーの人も黙ってないでしょう。。(ワタクシも恐らく激おこしますよ)

しかし、、最近はワタクシもなにかと物入りでお金が欲しいので危険を顧みずしばらくヲチしてみようと思います。(ブログもたくさん書くと実入りが増えるので頑張って土日も更新しようかな、、、とw)

新築投資には何かとお金が掛かるのでこんな手法でお金を稼ぐってのも悪い話じゃないってことを書きたくてネタにしましたが、、そう考えてみれば今日のブログタイトルは一応整合性があるじゃんwってことでご容赦ください。


丸々太らせてから喰う戦略なんじゃんw

狼旅団流 新築論


知らぬ間に会社の冷凍庫にアイスが詰まり始めてますw

こんにちは。

コロナ融資のジャブジャブぶりでロットの小さい物件を現金買いに走る人が増え始め投資物件の大暴落が望めなくなった昨今、、

最近の不動産投資家さんの傾向を見てるとさらに地方の築古物件(500万以下の築古戸建て)か新築・築浅物件を持つという派閥に分かれてきたんじゃないかと思います。

狼旅団では「どっち転びするかわからない現状は待ちの姿勢で(要するに金を抱いて寝てなさい)」と口酸っぱく説いておりますが、やっぱり買いたい病の人は何が何でも物件が欲しいみたいですね・・・。

築古戸建てに関しては実需持ちだった個人が将来を悲観したり財産の処分などで時々安売りしている場面に出くわすので(先日〇販大家で売った物件なんかもまさにその典型です)丹念に探せば見つかるかもしれませんが、こと新築物件に関しては完成物件であれば売り出し利回りは極限まで低く、また自力で新築したくても安い土地が見つかりません。

単に安い土地って言うならネットを探してもゴロゴロ転がってますから見つからないこともないですが、実際にボリューム入れてみたらやれ日影規制だの消防法だので納得のいく容積も消化出来ず「土地は安いけど収支が合わない」と転進する場面も多いんじゃないかと思います。

当たり前ですがネットに物件情報として出回る土地の物件は一旦不動産屋さんが仲介なりの査定価格を決める際に「(仲介なんか出さずに)自力で買った方が儲かるんじゃないか?」というフィルターを通っていることが多いので売り出される価格は結構エンド値に近いものが多いです。

これは一番高く売れるであろう実需の新築価格に合わせて価格設定になることが多いので起こる現象なのですが、当然、不動産屋さんも査定の過程でどのくらい容積が食えてどんな不動産に向いてる土地なのかくらいは調べて売り出してます。

その過程で「ダメだ、、この土地は何をどうやっても活用が難しい・・・(涙)」って例えば再建築不可だったり借地だったり小さすぎたり大きすぎたりする土地が涙ながらに安く価格設定されてマーケットに放出されます。

とは言えネットで物件情報を探すしかない投資エンド客からすればネットで探すか時々ポッと出して貰える業者さんお抱えの裏物件(ま、これも単にレインズに載せずに両手狙いってだけかもしれませんが)を買うしかなく結局のところ、土地の相場が下がらなければ建築費が安く済む方法を模索することになるはずです。

しかし建築費に関して今のところ下がる予定もなく、土地に関しては昨今のマンション価格の上昇で手が出なくなった実需層が建売戸建て購入にシフトし始めたためこっちも下がる傾向にはありません。

不動産投資で収支をあげるにはとにかくその土地で使える容積一杯に建てるか、無茶な家賃設定で見た目の利回りを上げるしかありませんからそんな条件が揃わないのでしたら寝てたほうがマシってわけでございます。(逆説的に言えば容積目一杯で無茶な家賃設定で新築すれば収支の出る物件が建てられなくもないですが、、ま、これは正直お勧めしませんw)

じゃ、どこで判断すればいいのって話になると思いますが、
ワタクシはとりあえず「来年ホントにオリンピックやるのか?やらないのか?」を判断基準にしたいと思ってます。

オリンピックは来年の8月を予定していますので逆算すれば年末くらいには外国人の入国を解禁し始めないといけません。(えぇ、これだけのイベントの準備ですから外国の人も日本で半年以上前から準備しないといけないし)

ここのところのGOTOキャンペーンも恐らくは国内の移動を出来るだけ解禁して海外から来日を予定している人にデモンストレーションしないといけないことで始めたんじゃないかと思いますが、これを考えるとあの無謀とも思えるタイミングで始めてないと到底12月になんか間に合いません。(12月くらいに解禁の空気が流れてないと参加する選手もこぞってボイコットするんじゃいかと)

またオリンピックなんて到底無理となれば日本の景気は来年以降も一層冷え込むはずです。
そうなれば不動産投資家としては最大のチャンスが訪れるはずで(ま、国民として考えたらたまったもんじゃないですけど)それだけ考えてもウチで新築レジ建てた10年前以上に各業界は一気に冷え込むはずです。

特に建築業界の冷え込みはハンパないでしょうからウチが新築した当時のRCで坪70万円台なんてバカみたいな単価で新築が出来ちゃう可能性もあります。

あとその時になって賃貸需要が今のようにあるかどうかも疑問です。
万が一、コロナが冬になってまた猛威を振るい始め医療崩壊でも起こってしまえば今のなんとなくのんびりしたムードは一変、、、。下手したら都内に住んでた地方での学生さんは一斉に実家に帰郷したりしてシングル賃貸の需要が大きく変化するかもしれません。

そういう見極めをしてから戦略を練っても遅くはないんじゃないかとワタクシは思うのですが皆さんはどう考えますか?

ワタクシ、常々思うのですが不動産投資なんて数千万数億の借り入れを起こしてやる事業で「賭け」と言う言葉を使うのは嫌だしそこを全く考慮せず失敗して「狼さん、、なんとかして」と駆け込まれるのも嫌です。(「ちょっと考えたらわかってたはずじゃん」って事件は過去に何回も何回もあったはずです)

ちなみに団員で今の時期に土地から新築やってる人が多いのですが、大抵の団員には土地を買う相談された際にこの未知の部分をよく配慮して間取りと家賃決めてねとアドバイスしています。(えぇ、、こんな時期でも企画さえ外さなければ収支に影響出にくい新築物件も出来なくないですから)

それでも心配なので手出しのお金を厚くして最悪の事態の時でも返済だけはきちんと出来る収支になってるかチェックしたりしていますが最近の団員さんはワタクシが意見する以前に手出し金をたくさん突っ込んでいるのであまり心配してません。

ただ真面目に言いますが収支ギリギリでこれから新築やろうって考えてる人はもう少し様子見しててください。

えぇ、、なにが言いたいかと言えば。
投資物件用途の土地で言えば多少計画が遅くなっても今より土地代が上がることなんてないですし、戦後初めて賃貸需要に大幅な変動が出る可能性があるからでございます。。(ワタクシだって出来ればこんな変動まで求めてはいませんがそうなると投資計画は大幅変更になる可能性が急浮上します)

さて、
今日のブログタイトルで新築論なんて書いたので何か他のことも書かなきゃいけないのですが、ワタクシの場合、土地値のクソ高い都心で不動産投資やるのはあまり賛成ではありません。(不動産投資はやっぱり一種単価で考えた方が死にません)

そりゃ山手線の内側なんてところで賃貸経営やれば高い家賃も取れるし入居者なんかで苦労することもないのでいいでしょうけど、恐らく今どきそんなところで収支が出せる新築やろうと思えば買える土地はややこしいクズ土地でしかありません。(またそんな土地で共同住宅なんて建てようと思っても法的に容積消化するのが難しいので結局長屋タイプになるんじゃないかと思ってます)

また、昨今ブームの都心狭小物件も最近は某業者さんのお陰でいろいろケチがつき始め昔モテはやされてた「オシャレなロフト物件」みたいな扱いになって「やっぱり部屋は少しでも広い方がいい」なんて需要に切り替わったら成増とか和光市の畑に地主が競って建ててた屋根に小窓が付いたペパーミントグリーン塗装の時代遅れな物件に成り下がってしまうかもしれません。(バブル時代、、なんであんなにペパーミントグリーンが流行ったのはいまだに謎でございますw)

そもそも論ですが、この狭小系の賃貸物件、、
確かワタクシの記憶ではマンション条例で「部屋数を稼ぐために小さく区切った部屋は作っちゃダメ」と言うことで出来た条例じゃないかと思います。(人間が健康的に暮らすのに最低限必要な居住面積がどうのって話でしたよね?)

それをユ〇イトみたいに建築基準法の隙間を見つけて少しでも利回り高く見せようと小部屋仕様で新築して見た目の利回りを稼ぐってやって無茶なローン付けて売り捌く人が多いのでこれも将来的にはいつもの「法律の後出しじゃんけん」などでもしかしたらさらに法の網を掛けてくるかもしれません。(参考までに申し上げますがワタクシがブログで予想した「法律の後出しじゃんけん」の当たる確率はここ10年で90%程度でございます

もしそんな網を掛けられでもすれば今までは合法だった建築物も違法と判定されて1階の車庫を部屋にしちゃういわゆる「シャコテン」のように昔は融資OKだったものが容積オーバーを理由に融資不可(関西はまだ大丈夫らしいですけど)になるような目に遭うかもしれません。(想像するに狭小系で火事でも起こって避難経路が塞がれて・・・なんて事故でも起これば速攻で規制してくるんじゃないかと思います)

一棟物件ともなると小さくいても億単位に近い資金を投入するわけですから起こらないかもしれませんが万が一にも10年先くらいまで見据えて企画して欲しいと思うのですがちょっと前の民泊ブームの時なんて皆さんこぞって参入してきっちり討ち死にされました。(ワタクシもコロナまでは想像していませんでしたがあの無秩序っぷりなら法規制をガッツリかけてくるだろうくらいは予想しておりました)

と言いつつもワタクシ、現在2つの土地で新築計画を立ててますww(ま、一つは前から持ってるシェアの土地ですけど)

ワタクシは「ドーナツ理論派」なので土地値(一種単価で相応な価格)と取れる賃料を掛け合わせてどの辺の土地を買おうかと判断してますが、それが出来るもの東京に50年以上住み続け都内の住環境ならどこでもわかるから出来るワザでございます。(いまだに不動産屋やっててあっちこっちで現調してるので常にアップデートにも余念がありませんw)

そんなワタクシが今目を付けてるのが◯急沿線と副◯心線沿線です。(注:読者様よりあまりしゃべるなと言われたので急遽伏せ字にしましたw)

ライバルが増えちゃうのでどこの駅間かまでは書きませんが、このエリアは比較的土地値も安く家賃はわりと高いところで何十年も安定しております。(タワマンが建ち始めた頃の武蔵小杉みたいな感じですねw)

この辺で道路幅員5m~6mくらいで街路樹でもある接道面積4m以上の土地で30坪から40坪くらい。。。(60/200で充分です)

そんな土地で新築やろうと思っております。。。
(ま、本音で言えば中央線沿線でやりたいけど、、人気過ぎて全然見つかりませんw)


・・・・・

・・・・・


なんて書いてたらもう18時の更新の時間になってしまいました。。

続きはまた今度の機会にでも書きます。。




ギリギリ更新間に合ったんじゃんw