知らぬ間に会社の冷凍庫にアイスが詰まり始めてますｗ
こんにちは。
コロナ融資のジャブジャブぶりでロットの小さい物件を現金買いに走る人が増え始め投資物件の大暴落が望めなくなった昨今、、
最近の不動産投資家さんの傾向を見てるとさらに地方の築古物件（500万以下の築古戸建て）か新築・築浅物件を持つという派閥に分かれてきたんじゃないかと思います。
狼旅団では
「どっち転びするかわからない現状は待ちの姿勢で（要するに金を抱いて寝てなさい）」と口酸っぱく説いておりますが、やっぱり買いたい病の人は何が何でも物件が欲しいみたいですね・・・。
築古戸建てに関しては実需持ちだった個人が将来を悲観したり財産の処分などで時々安売りしている場面に出くわすので（先日〇販大家で売った物件なんかもまさにその典型です）丹念に探せば見つかるかもしれませんが、こと新築物件に関しては完成物件であれば売り出し利回りは極限まで低く、また自力で新築したくても安い土地が見つかりません。
単に安い土地って言うならネットを探してもゴロゴロ転がってますから見つからないこともないですが、実際にボリューム入れてみたらやれ日影規制だの消防法だので納得のいく容積も消化出来ず
「土地は安いけど収支が合わない」と転進する場面も多いんじゃないかと思います。
当たり前ですがネットに物件情報として出回る土地の物件は一旦不動産屋さんが仲介なりの査定価格を決める際に
「（仲介なんか出さずに）自力で買った方が儲かるんじゃないか？」というフィルターを通っていることが多いので売り出される価格は結構エンド値に近いものが多いです。
これは一番高く売れるであろう
実需の新築価格に合わせて価格設定になることが多いので起こる現象なのですが、当然、不動産屋さんも査定の過程でどのくらい容積が食えてどんな不動産に向いてる土地なのかくらいは調べて売り出してます。
その過程で
「ダメだ、、この土地は何をどうやっても活用が難しい・・・（涙）」って例えば再建築不可だったり借地だったり小さすぎたり大きすぎたりする土地が涙ながらに安く価格設定されてマーケットに放出されます。
とは言えネットで物件情報を探すしかない投資エンド客からすればネットで探すか時々ポッと出して貰える業者さんお抱えの裏物件（ま、これも単にレインズに載せずに両手狙いってだけかもしれませんが）を買うしかなく結局のところ、土地の相場が下がらなければ建築費が安く済む方法を模索することになるはずです。
しかし建築費に関して今のところ下がる予定もなく、土地に関しては昨今のマンション価格の上昇で手が出なくなった実需層が建売戸建て購入にシフトし始めたためこっちも下がる傾向にはありません。
不動産投資で収支をあげるにはとにかくその土地で使える容積一杯に建てるか、無茶な家賃設定で見た目の利回りを上げるしかありませんからそんな条件が揃わないのでしたら
寝てたほうがマシってわけでございます。（逆説的に言えば容積目一杯で無茶な家賃設定で新築すれば収支の出る物件が建てられなくもないですが、、ま、これは正直お勧めしませんｗ）
じゃ、どこで判断すればいいのって話になると思いますが、
ワタクシはとりあえず
「来年ホントにオリンピックやるのか？やらないのか？」を判断基準にしたいと思ってます。
オリンピックは来年の8月を予定していますので逆算すれば年末くらいには外国人の入国を解禁し始めないといけません。（えぇ、これだけのイベントの準備ですから外国の人も日本で半年以上前から準備しないといけないし）
ここのところのGOTOキャンペーンも恐らくは国内の移動を出来るだけ解禁して海外から来日を予定している人にデモンストレーションしないといけないことで始めたんじゃないかと思いますが、これを考えるとあの無謀とも思えるタイミングで始めてないと到底12月になんか間に合いません。（12月くらいに解禁の空気が流れてないと参加する選手もこぞってボイコットするんじゃいかと）
またオリンピックなんて到底無理となれば日本の景気は来年以降も一層冷え込むはずです。
そうなれば不動産投資家としては最大のチャンスが訪れるはずで（ま、国民として考えたらたまったもんじゃないですけど）それだけ考えてもウチで新築レジ建てた10年前以上に各業界は一気に冷え込むはずです。
特に建築業界の冷え込みはハンパないでしょうからウチが新築した当時のRCで坪70万円台なんてバカみたいな単価で新築が出来ちゃう可能性もあります。
あとその時になって賃貸需要が今のようにあるかどうかも疑問です。
万が一、コロナが冬になってまた猛威を振るい始め医療崩壊でも起こってしまえば今のなんとなくのんびりしたムードは一変、、、。下手したら都内に住んでた地方での学生さんは一斉に実家に帰郷したりしてシングル賃貸の需要が大きく変化するかもしれません。
そういう見極めをしてから戦略を練っても遅くはないんじゃないかとワタクシは思うのですが皆さんはどう考えますか？
ワタクシ、常々思うのですが不動産投資なんて数千万数億の借り入れを起こしてやる事業で「賭け」と言う言葉を使うのは嫌だしそこを全く考慮せず失敗して「狼さん、、なんとかして」と駆け込まれるのも嫌です。（「ちょっと考えたらわかってたはずじゃん」って事件は過去に何回も何回もあったはずです）
ちなみに団員で今の時期に土地から新築やってる人が多いのですが、大抵の団員には土地を買う相談された際に
この未知の部分をよく配慮して間取りと家賃決めてねとアドバイスしています。（えぇ、、こんな時期でも企画さえ外さなければ収支に影響出にくい新築物件も出来なくないですから）
それでも心配なので手出しのお金を厚くして最悪の事態の時でも返済だけはきちんと出来る収支になってるかチェックしたりしていますが最近の団員さんはワタクシが意見する以前に手出し金をたくさん突っ込んでいるのであまり心配してません。
ただ真面目に言いますが収支ギリギリでこれから新築やろうって考えてる人はもう少し様子見しててください。
えぇ、、なにが言いたいかと言えば。
投資物件用途の土地で言えば多少計画が遅くなっても今より土地代が上がることなんてないですし、戦後初めて賃貸需要に大幅な変動が出る可能性があるからでございます。。（ワタクシだって出来ればこんな変動まで求めてはいませんがそうなると投資計画は大幅変更になる可能性が急浮上します）
さて、
今日のブログタイトルで
新築論なんて書いたので何か他のことも書かなきゃいけないのですが、ワタクシの場合、土地値のクソ高い都心で不動産投資やるのはあまり賛成ではありません。（不動産投資はやっぱり一種単価で考えた方が死にません）
そりゃ山手線の内側なんてところで賃貸経営やれば高い家賃も取れるし入居者なんかで苦労することもないのでいいでしょうけど、恐らく今どきそんなところで収支が出せる新築やろうと思えば買える土地はややこしいクズ土地でしかありません。（またそんな土地で共同住宅なんて建てようと思っても法的に容積消化するのが難しいので結局長屋タイプになるんじゃないかと思ってます）
また、昨今ブームの都心狭小物件も最近は某業者さんのお陰でいろいろケチがつき始め昔モテはやされてた
「オシャレなロフト物件」みたいな扱いになって
「やっぱり部屋は少しでも広い方がいい」なんて需要に切り替わったら成増とか和光市の畑に地主が競って建ててた
屋根に小窓が付いたペパーミントグリーン塗装の時代遅れな物件に成り下がってしまうかもしれません。（バブル時代、、なんであんなにペパーミントグリーンが流行ったのはいまだに謎でございますｗ）
そもそも論ですが、この狭小系の賃貸物件、、
確かワタクシの記憶ではマンション条例で
「部屋数を稼ぐために小さく区切った部屋は作っちゃダメ」と言うことで出来た条例じゃないかと思います。（人間が健康的に暮らすのに最低限必要な居住面積がどうのって話でしたよね？）
それをユ〇イトみたいに建築基準法の隙間を見つけて少しでも利回り高く見せようと小部屋仕様で新築して見た目の利回りを稼ぐってやって無茶なローン付けて売り捌く人が多いのでこれも将来的にはいつもの
「法律の後出しじゃんけん」などでもしかしたらさらに法の網を掛けてくるかもしれません。（
参考までに申し上げますがワタクシがブログで予想した「法律の後出しじゃんけん」の当たる確率はここ10年で90％程度でございます）
もしそんな網を掛けられでもすれば今までは合法だった建築物も違法と判定されて1階の車庫を部屋にしちゃういわゆる「シャコテン」のように昔は融資OKだったものが容積オーバーを理由に融資不可（関西はまだ大丈夫らしいですけど）になるような目に遭うかもしれません。（想像するに狭小系で火事でも起こって避難経路が塞がれて・・・なんて事故でも起これば速攻で規制してくるんじゃないかと思います）
一棟物件ともなると小さくいても億単位に近い資金を投入するわけですから起こらないかもしれませんが万が一にも10年先くらいまで見据えて企画して欲しいと思うのですがちょっと前の民泊ブームの時なんて皆さんこぞって参入してきっちり討ち死にされました。（ワタクシもコロナまでは想像していませんでしたがあの無秩序っぷりなら法規制をガッツリかけてくるだろうくらいは予想しておりました）
と言いつつもワタクシ、現在2つの土地で新築計画を立ててますｗｗ（ま、一つは前から持ってるシェアの土地ですけど）
ワタクシは「ドーナツ理論派」なので土地値（一種単価で相応な価格）と取れる賃料を掛け合わせてどの辺の土地を買おうかと判断してますが、それが出来るもの東京に50年以上住み続け都内の住環境ならどこでもわかるから出来るワザでございます。（いまだに不動産屋やっててあっちこっちで現調してるので常にアップデートにも余念がありませんｗ）
そんなワタクシが今目を付けてるのが◯急沿線と副◯心線沿線です。(注:読者様よりあまりしゃべるなと言われたので急遽伏せ字にしましたw)
ライバルが増えちゃうのでどこの駅間かまでは書きませんが、このエリアは比較的土地値も安く家賃はわりと高いところで何十年も安定しております。（タワマンが建ち始めた頃の武蔵小杉みたいな感じですねｗ）
この辺で道路幅員５ｍ～６ｍくらいで街路樹でもある接道面積4ｍ以上の土地で30坪から40坪くらい。。。（60/200で充分です）
そんな土地で新築やろうと思っております。。。
（ま、本音で言えば中央線沿線でやりたいけど、、人気過ぎて全然見つかりませんｗ）
・・・・・
・・・・・
なんて書いてたらもう18時の更新の時間になってしまいました。。
続きはまた今度の機会にでも書きます。。
ギリギリ更新間に合ったんじゃんｗ
