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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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なに?。。。。雰囲気だと?。。。w


大家たるもの
  空室や滞納があって一人前 
    満室は甘え     (肉欲棒太郎)


こんにちは。

先週のブログで投資侍さんに再び質問を投げかけたところご丁寧に解説までしていただきました。

【実践大家コラム】実は今週物件買わされました by投資侍さん

投げかけた質問は
「お金がジャブジャブしてるって言っても何でこんなに株にジャブジャブ金を突っ込んでんの?意味不明じゃん!」
だったのですが、

返ってきた答えは
「雰囲気」(察しは付いてましたがストレートに言われると泣きたくなりますw)

詳細については投資侍さんのコラムを読んでいただければお分かりだと思いますが、ワタクシ、このコラムを読んでるうちに先のアメリカ大統領選挙の日経平均のランコルゲで焼き尽くされた記憶が蘇ってしまい最後まで読めませんでした。(そーですか、、ワタクシあの時は雰囲気なんてもので、真っ黒こげにされたわけですねwwww)

そう考えると今この時期にダブルインバースを仕込むなんてのは自殺行為ってことでもあるし、こっちに関してはド素人なワタクシですのでこんな鉄火場に足を突っ込むのはやめてしばし本業に専念することにします。(ノーポジならどっちに転んでも「な?だから俺言ったよね?ww」と言いたい放題出来ますしwww)

さて、そんな投資侍さん、
コラムで築25年の区分レジを買った(強烈なプレッシャー掛けられて買わされた)と書いてました。

買った物件のスペック読んで「なるほど、、仕込んだ業者の弱みを的確に突いて指値しましたねw」と思わず膝を叩いてしまいました。(コロナの特性をよーく理解してグローバルなところを読まないと怖くて手が出せない物件の類です)

理由はいろいろあるのですが、まず専有面積150㎡超えの低層マンションなんて今建てても大して利益が出ないので今どきのデベさんなら3つに切って50㎡の3LDK(理論上可能だそうですが一体どんな3LDKなんだよww)で売るでしょうからまずお目に掛かれるシロモノじゃございません。

また築25年で築古がネックと書いてましたがお子さんがデカくなるに従いその床面積が不要になり推定10年程度で更なるお引越しとなるんじゃないかと思います。

となるとその区分レジは築35年。。
築35年ともなるともはや築古でさほど価値もない物件になるんじゃないかと言われそうですが不動産と言うのは無いものに希少価値が付くもの。。(ワンルームなんかでもマンション条例ギリギリ25㎡区分が供給過多になってむしろ20㎡くらいの築古区分の方が希少性的に高値になるかもしれませんよw)

現に築古区分レジの代表格でもある広尾ガーデンヒルズなんてのは今から33年前に完全竣工しましたが新築当時の売値から大幅に値上がりして未だに高値売買されております。

また現在、絶賛値下がり中と揶揄される湾岸エリアのタワーマンション群だって値下がりしてると言われても竣工時の売り出し価格以下になるなんてことも無く分譲価格なんかより遥かに高値で取引されてます。

当然、分譲時にきちんと目利きして狙いをつけてアタックしないといけませんが、よく言われる「自宅は負債」って理論も初めから「このレジは値上がりしそうだ」と予測して抽選を経て手に入れれば分譲マンションなんてのは案外売る時に予想通り値上がりするのは間違いないのでこの時期に自宅を投資物件と捉えるのはプロでも脱帽ものです。(同時に言わせていただくとよく考えずに単に安いからと飛びついて買った自宅物件が案外負債になっちゃうもんです)

ただ不安要素も無いわけではありません。
えぇ、、築年数は管理次第でビンテージマンションにも化けるのであまり関係ないにしても問題は1億を超える自宅用の住宅ローンです。(要するに出口戦略です)

世の中の大半の人は都内であろうと1億を超える自宅物件と言うのは住宅ローンの限度額を考えると欲しくてもなかなか手が出せません。(だから最近のデベさんは出来るだけ間取りを小さくして住宅ローンで楽に売れるような手法で売るんです)

これを将来1億5000万以上で売るとなると一般のサラリーマンでは手が出せず買える層は限られてしまいます。(手金5000万で住宅ローン1億なんて買い方になるでしょうから結構大変なんです)

とは言え、投資侍さんのは一種低層に建つ低層レジ。。
この手の物件は逆に70㎡なんて床面積より150㎡なんて無茶苦茶な広さの方が希少価値があり恐らくはこの手の物件を好んで買うのは富裕層の外国人。。(富裕層の外国人に100㎡超えなんて言って勧めても120㎡くらいまでの広さだと逆に「狭い」って言われますw)

これを今どき1億800万で買っとけば今後のマーケットさえ良い時期(いつものように10年周期で考えると保有期間中に一度くらいは訪れるはずです)であれば15800万くらいでレインズ載せても余裕で引き合いが来るんじゃないかと思います。(物件は一つしかないので買う人もギリギリ一人登場すればいいんですからワタクシであれば誰一人引き合いが無くても「他からのたくさん引き合い来てるので満額じゃないと売らないと思いますよ」って嘘ついて売っちゃいますw)

また10年間毎月44万を払わされはしますが、その分の残債は減りやがては金利負担も軽くなって行く上に売る時には4000万くらいの売却益が付いてきますから10年タダで住まわせて貰った上に4000万のボーナスが付くという破格の条件で買えるもの投資侍さんが1億超えの住宅ローンが組める属性だからという部分も大きいです。

またこのくらいの住宅ローンには間違いなく団信が付きます。
10年経たずに投資侍さんに万が一のことがあっても奥様が「パパがコロナで死んだら私たち住む場所がなくなっちゃうんだから」と言うご心配もこの団信さえあれば大丈夫ですから買えた時点ですでに勝ち組間違いなしでございますw。(と言うことで奥様もこのブログをお読みだと思いますが団信が入るからといきなり明日から朝食をとんかつやらステーキなどのコッテリした献立を変えちゃうと保険屋さんも気付いちゃうので犬のご飯を切り変えるように最初は豆腐ハンバーグあたりから徐々に慣らしてみてくださいw

さて、最後になりますが投資侍さんのコラムで「瑕疵担保(今は不適合責任と言いますが面倒なのでこっちを使います)」の話がありました。

ご存知の通りこの瑕疵担保責任は売主が業者で買主が個人(非業者)である場合、契約書で「瑕疵担保免責」と謳っても強行規定で自動的に2年付いて来ちゃいます。(売主業者の場合で買主が個人の場合、いくら瑕疵担保免責と契約書に書いてもそれは無効になり自動的に2年付いてきます)

投資侍さんはこの規定が付いてると安く買えないので血判状で外したわけですが、この血判状があっても宅建業法上はやっぱり2年の強制付加には変更はありません。

と言っても売買契約自体は当事者同士の契約ですのでお互いがその契約上で「万が一にも訴えません」「訴えない件了承した」と血判状を交わせばよほどのサイコパスでもない限り訴えないでしょうし、これで売り主さんが納得して減額に応じてくれたわけですから逆に訴えたら「この血判状が交わしたから安くしたんじゃねーかよww」と反論も可能です。(言い方が悪いですがお互いに瑕疵担保の切れるまでの2年間、キ〇タマ袋を握り合ってる関係になるですからこれはさすがにどっちも裏切れませんw)

ワタクシもこの状態で買主が売主を瑕疵担保責任で追及したらどうなるんだろうと思いますが、さすがにここまでの記述があれば杓子定規に判決も出さないんじゃないかと思います。(宅地建物取引業法第40条と民法562条に基づく契約不適合責任なんて具体的な記述までしてるんですから裁判長もさすがにこれで従来の判決を出すとも思えません)

と書くとこぞって物件を安く買おうとツールとして投資侍さんの血判状をパクって使い倒す人が出てくるんじゃないかと思いますがこの血判状の一番最初に「買主は本物件の購入を判断するに十分な不動産の知識及び経験を有し」と書いてあるので下手に使うと瑕疵担保以外の責任追及がやりにくくなるってことを頭に入れて使ってください。(えぇ、、この宣言をした瞬間に買主はプロ認定されるので消費者魂が一切封じられる諸刃の剣でもありますゆえww)

あとこんな記事読んで「そうかー、、自宅も投資なんだ。。。」なんて思ってアットホームやスーモで自宅物件を探すってのは今はすごく難易度が高いのでよーく考えてからにしてください。(いまだにコロナ前価格で掲載されているはずなのでそこからの指値幅の読めないでしょうしすでに世間がコロナ自粛を終えそうなので売り主業者物件見つけて今から行ってもそれほど安くは買えません)

また、この自宅投資は利回りで全く見ることが出来ず数年先にいくらで売れるかの相場観を完ぺきに把握してないとキャピタルが取れずに大損する危険部分が潜在する投資で、我々プロでも時々出口戦略を見誤り(ま、時期的な運が無いって部分が大きいんですけどw)物件を捌けずに結果、投資侍さんみたいな人の餌食になる可能性が高いです。

ま、投資侍さんがこの物件を買えたもの奥様の威圧によるところが大きいって気もしますが。。。w(ご本人も投資は理屈じゃないって言ってますしw)


あ、

そうそう

奥様と聞いて大事なこと言うの忘れてました。。

投資侍さん、、
うちの団員で同じように奥様にリフォーム屋さんのカタログ渡して「キミが好きなようにリノベしていいよ」って言ったら2000万以上かけて豪族が住めるレベルのリフォームしちゃった奥様がいらっしゃったので予め予算だけは言っといたほうがいいですよw


キッチンなんて料理の鉄人みたいなハイパーキッチンだったんじゃんw