FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
04 | 2020/05 | 06
- - - - - 1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30
31 - - - - - -
検索フォーム

ブルーインパルスとダブルインバース。。。




こんにちは。

最近、都内のコロナ感染者数の発表時間が早くなって来てるのですが、
今日は15時前くらいに22人と発表されました。

今日の22人は連休明けの8日あたりに感染したっぽい人の数なのでなんとなーく解除に向けて警戒が緩み始めた11日~18日の週の数も増えそうな気がしてなりません。。

また今週25日に非常事態宣言が解除された都内を歩いてみるとそれなりに人も増えていて(体感的には非常事態宣言時対比で4割くらい?)6月8日あたりの感染者が50人なんて話だとまた自粛の世界に引き戻されるでしょうから引き続き警戒は怠らないようにしたいところです。(と書いてるそばから水曜日からステップ2に移行するとか言ってますが大丈夫なんでしょうか?)

さて、そんな都内ですが、午後から自衛隊のブルーインパルスが都内上空を編隊飛行してくれました。


どこから飛んでくるのかわからなくてこれ撮るのが精一杯でしたw

実はワタクシ、このブルーインパルスをナマで見るのが生まれて初めてなのですが、飛行機がくっ付いて煙を吐きながら整然と飛んでるのってちょっと感動するもんですね。。。(普段低空で悠々羽田に折りてくる飛行機とは違うものがありました)

そんなブルーインパルスで浮かれているうちにワタクシが絶賛注目中のダブルインバースはバブルの様相の日経平均に引っ張られあえなく撃沈中でございます。(コロナで非常事態宣言出た頃に買ってた人は現在、阿鼻叫喚に焼き尽くされております)

ご存知の通りこのダブルインバースは日経平均が下がると儲かる(日経平均のショートで儲けるみたいなもの)商品なので世界経済にブレーキが掛かり株価が暴落する場面でこの商品をショートしておけばウハウハという図式でございます。

現在、ワクチンが出来そうだの、感染者は減少傾向で経済活動も再開するし、なにより世界的金融緩和でお金が市中にジャブジャブしてるなんて話ではありますが最初に書いた通り第二波が飛んでくるのも時間の問題じゃないかと予想される場面だってのになぜ株にジャブジャブお金をつぎ込むのか?一介の不動産屋のおっちゃんにはさっぱり理解が出来ません。(なお、この件についても投資侍さんのご意見を賜りたいのですが、不覚にも今週その権利を行使してしまった関係でちょっと聞きにくくなっております。。。)

ま、こんなのが理解出来るくらいならワタクシだってこの日経平均の実体経済をかけ離れた急上昇の波に乗っかってたはずですし(涼しい顔で「こんなの織り込み済みじゃん」って言ってみたかったなぁ、、w)なにより今日のダブルインバースのネタはブルーインパルスに引っ掛けたいがためのネタでございますからwww(ちょっと見慣れない編隊飛行見たくらいでコーフンするワタクシですw)

さて、前置きはこのくらいにしておいて、、
先日予告してた6月の無観客セミナーのご案内をさせていただきます。

次回の無観客セミナーは6月20日(土)と予告しておりますがこれについては今のところ変更はございません。
で、募集告知の時期ですが、これは来週の6月5日(金)の18時のブログ更新時とさせていただきます。

ただその募集の前に前回、前々回にご参加いただいた人とのお約束で「6月のセミナーの優先権」なるものを付与している関係で5日の募集は優先権で申し込んでくれた人の残った枠とさせていただきます。(ちなみに前回は70席くらいの枠が開いたので70名だけ募集しました)

それともう一つ、
この無観客セミナーも調子に乗ってやり続けると開催頻度が多すぎてネタが薄くなるし参加される方もそろそろ飽きてくるでしょうし何よりリアルで飲み会付きまでのセミナーがホントの狼セミナーでございます。(あと「なんか6月過ぎたらテレワークやオンライン飲み会なんて話も死語になるんじゃねーの?」とも思っております)

そんなわけで次回6月のセミナーを以って一旦この無観客セミナーは終了とさせていただきます。

で、そんな次回のセミナーネタを現在せっせと考えているのですが、なんかしっくりくるものがございません。(売ったり買ったりの話も飽きちゃったし貸す借りるって話も何度もやったのでなんかこうやったことないネタで勝負したいんですw)

何もご意見が無ければ前半で「こんな時期だからこそ買える手段を考える」と「貸すときにこういうとこ見てますか?」って話をやり後半でチャットを開放して大質問タイムって流れでもいいのですが(えぇ、、今回は「500人なんかてやったら収拾不可能と言われてる禁断の全方向チャット」を解放しようと目論んでますw)質問タイムでコケると6時間の枠が余ってしまう気がします。(セミナーやってこの「あれ?なんか時間が余っちゃいましたね?ww」ってのはJリーグで表現すればボールを股下で抜かれるくらいの屈辱でございますw)

と言うことで、
なにか一言センテンスをいただければそこから話を膨らませてレジュメ化出来ますので何か面白いネタがあればコメント欄にてお知らせください。

どっちの話が前置きなのかさっぱりわからなくなりましたが、、
皆様におかれましては平穏無事な週末をご満喫くださいませ。。



次が最後だって言ってんのにwebカメラと新しいレッツノート買っちゃったんじゃんw

アヒルの話。。。。


うん、今日のネタは今年一番自信が無いぞw

こんにちは。

昨日は投資侍さんのアンサーコラムを読みに楽待に行かせていただきましたがその途中で「アヒル、アルプス(引き続き実名出すと世相的にアレなので若干変更します)の区分マンション問題」の記事が載ってるのを見つけました。

以前のスルメ問題同様に融資の審査書類を改ざんして年収の低い人に相場価格より高い値段でマンションを売ってたと言う話で、被害に遭われた人達が返済を止めたとのことですが今回も世間が注目されるようにいつものように会社の前でプラカード出してデモ活動やったそうです。

スルメの時は内部の銀行員の「エビどう?」LINEや、改ざんを行員の方から指示するメールが見つかり言い逃れ出来ずに内部調査に進みそれが朝日新聞にすっぱ抜かれて前代未聞の徳政令発布となったわけですが今回はその客観的な証拠もなく相手はスルメよりも逃げるのがうまそうな組織ですのでスルメ同様な徳政令までいくのは難しいんじゃないかと思っております。(アヒルもアルプスも内部で何やってるかくらい我々業者はよーく知ってますがそのパンドラの箱を開けてしまうとどこまで遡った融資にまで影響が出るかわかったもんじゃないのでこの箱を開けることはまず無いでしょう)

改ざんを黙認して融資を出した金融機関もアレですがワタクシ、このエビデンス偽造した業者さんは毎回何のお咎めも無く融資先に責任追及が飛んで行くところに毎回疑問を感じてしまいます

まあ、販売した業者さんに責任追及したところで何も得られるものが無いのでいちいち追及しないんでしょうけど、ワタクシ前々から密かに「業者さんと買主さんの共同責任説」を疑っております。

要するに融資書類を改ざんする際に買主兼被害者さんの協力なしでは銀行に提出する書類を完ぺきには改ざんが難しく、どこかの部分で買主と業者さんが結託して「このくらいの源泉改ざんはみんなやってますしそうやらないと投資物件買えませんよ」なんて言われて「みんなやってるなら、、ま、いいか」とハンコ押すシーンがあったので業者を敵に回すと全部バレちゃうのでそこには触れない、、、ってな流れです。(「なーに、万が一バレたらスルメの時のように金融機関を訴えればいいんですよ」なんて言われてたりしてw

実はサンタメ全盛期にも同じように融資をフカす局面があって業者さんが融資を受ける買主に細かく指示を出して希望額の融資を受けられるように指南していたのを何度も目撃しているのですが、審査書類を出して融資承認が出て金消契約するまでの間に買主さんがまったく知らないところで書類が偽造されていたってのは金融機関内部の担当者の暗黙の了解と買主の融資への強い意思が無いとどう考えても成立しないはずなのでおかしいんです。

ただ、今回の投資マンションの件は不動投資の「ふ」の字も知らない素人さんが道端で声を掛けられアンケートと称して拾って来た見込み客やテレアポでガンガン押し込んだお客さんである可能性が高くホントに知らないままあれよあれよと融資が進みシステマチックに業者さん主導でエビデンスが改ざんされてた可能性もあるので買主さんはホントに知らないかもしてません。(まあ、そう言っても金消契約の時にいろいろ確認取られるからその間居眠りか失神してないと難しい話ですけど)

と、いろいろ考えると「業者さんの圧も強く、金融機関も何も言わないから言われるままに話を進めてしまった」というところがいちばんシックリくる要因ではないかと思います。(区分屋さんに一度ロックオンされたらよほど気の強い人じゃないと断り切れませんから)

そうなると単に融資した金融機関だけが悪いってわけでも無いし先ほどの書きましたがスルメ時のように内部文書が出て来てない以上、永遠に罪を認めるわけもないので売買契約書通り、かつ金消契約の通りとなり最終的には返済が出来ないので自己破産という結末になるんじゃないかと思います。(何度も言いますが今回の徳政令は非常に難しいと思ってます)

世の現役不動産投資家さんからすると「不動産の知識が無いまま不動産投資を始めようとしてるんだから自己責任だろ」って話もわかりますが、恐らくはそれ以前に不動産投資なんて始める気も無かったって人だと思うのでなんともやるせない話でございます。

ただあれです。。
ワタクシもここ最近の自粛期間中に不要不急ではない外出で新橋のSL広場に降り立ったことがありますが、そこにはアンケートのバインダーを抱えた区分マンションの営業マン、営業ウーマンがウジャウジャいました。(日比谷通り沿いの銀行に行ったのですが行きも帰りだけじゃなく途中の裏道でも絡まれましたw)

今のご時世、一歩外に出ればこんな感じなので捕まらないようにあらかじめ手立てを打つとかそれが出来ないならホント家から一歩も出ちゃいけません。(だって一度ロックオンされたら断れないって性格じゃ今のご時世繁華街なんか歩けませんよw)

と、今ではこんなエラそうなこと書いてるワタクシですが、
ワタクシも大昔にキャッチセールスというやつの餌食になっております。。。

高校一年の時のワタクシ、
まだ東京の恐ろしさなんて池袋の西口くらいしか知らなかったのですが(当時の池西地区は速攻で恐喝される公園がありましたw)バイトで水道橋に行ったら競馬場に通じる橋の上で目つきの悪いミニスカ姿の姉ちゃんが猫なで声で「簡単なアンケートなんですけど時間ありますか?」と声を掛けて来ました。

高校一年と言えば思春期特有のどす黒い欲望渦巻く時期。。。(えぇ、、「右手にマニュキュアすると感覚変わるよ」と言われて真面目に実行するくらいのバカでしたw)
地元では見ないミニスカ姿の女性ってだけでワタクシ「何か?」を期待してしまい本能的に足を止めてしまいました。。(今ではこの手の声掛けはすべてスルー出来るようになりましたが当時は女性と話すって日記に書けるレベルの大事件でしたしw)


たぶん全然違うんでしょうけどワタクシにはこう見えてましたw

最初は普通の質問に答えるだけの簡単な作業だったのですが彼女のトーク力でいつの間にか「映画に興味ある?」→「映画は素晴らしい」って話に変貌。。。


いやー、、!映画って本当にいいもんですね

「そんなキミにピッタリなモノがあるからアンケートのお礼にあげるね」

「あ、でも一日当たりコーヒー一杯分くらいのお金は自由になるよね」


なんて話で翻弄された結果、「どこの映画館で使えんだよwwこれwww」という映画観賞券を無理やり買わされました。(「だってもう領収書切っちゃったから今さら要らないって言われてもダメなのよ」と丸め込まれてしまいました。。。)

今のワタクシならそこから「ほれ、ねーちゃん、映画券買ってやったんだから一杯くらい付き合えよw」と元を取ろうとすることも出来たんでしょうけど当時はまだまだ帝都板橋が主戦場(ハッピーロード大山は都会に見えました)で池袋のパルコなんか行った日には一週間は友達に自慢するくらいの純真無垢な好青年。。。この純真無垢っぷりはハタチで池袋のボッタクリバーで「ほれ、一緒の友達はもうズボン脱いでるわよ」とけしかけられ追加の1万払う時期まで続きます

そんな都会の薄汚さに気が付いたのがわりと早くて良かったのですが
その頃からワタクシ、今の旅団の教えでもある「人を見たら泥棒と思え」が身に付いたわけで、ハタチくらいの頃には「大人は金のためなら汚いし何食わぬ顔で他人を騙す」と知りました。

昨今は若い頃にこんな経験すらしてない人が増えているので今の詐欺っぽい話に簡単に引っ掛かってしまうんじゃないかと思います。(今だとせいぜいSNSとかにいる意識高い系の昨今「誹謗中傷は訴える」と息巻いてる人に引っ掛かって騙されるくらいなので良い友達に恵まれ良い大学出て良い会社に就職して幸せに暮らしてる一般人はまずこんな機会すらないかもしれません)

さらにワタクシの場合、社会生活の途中からよりによって「不動産業」に迷い込んでしまいました。

この世界は「他人から舞い込んでくる儲け話はすべてクソ」が原則ですからそんなことを日々の酒の席で話す上司がいようものならさらに性格は捻じ曲がり「この世に善人なんて存在しない」と思うくらいまで荒んでしまいます。(ええ、、若き日の明智光秀が渇望していた麒麟だの救世主なんてのはこの世には登場しないんです)

しかしそういう騙される免疫の無い人や自分でロクに検証も出来ないくせにお金儲けだけはしたいと言う人がここ数年の不動産投資ブームで我々の業界に不動産投資本片手にやってきました。

先日もそういう人で成功できるのは「運と始めた時期に恵まれた人」くらいじゃないかと書きましたが、それでも最近の不動産投資は多種多様だし理詰めでやると意外に上手くいくケースも増えています。(これはここ10年でリノベの技術が飛躍的に向上したのが最大の原因じゃないかと思っております)

また不動産投資本を100冊読破しましたと言う人はその本で学んだNOIやROIなんて横文字を我々にチラつかせてやって来ますが我々からしたら「こいつをどうにかして沈める方法(なだめすかして物件買わせるという意)は無いものか?」としか考えません。。(えぇ、、我々にとって大事なのはそういう人の幸せではなく期末の数字のみですから)

そう考えるとコロナ禍ですべての産業が一時停止しているにも関わらず無人に近い新橋のSL広場で必死になってアンケートを取ろうとしてるのかもお分かりかと思います。(不動産の営業たるもの一旦外に出たら手ぶらじゃ帰れないんです)

そんな過酷な環境ですがこんな荒んだ世界でお金儲けして生き抜くには「断る勇気」が必須なんじゃないかと思ってます。

ワタクシ思うのですが最近、この不動産投資の世界に参入してきた人でうまく行ってないって人を分析するとこの「断りの言葉」をうまく使えない人が多いんじゃないかと思います。

えぇ、恐らく「相手はプロなんだから間違ったことは言ってないだろう」「ホントは要らないんだけど熱心に勧めてくれるのでつい」「断りたいけど言葉で圧倒されてとてもじゃないけど言えない」なんて人が納得はしてないけどついついハンコを押してしまったというケースに落っこちているんじゃないかと。。。。

ワタクシもハタチの時に池袋のボッタクリバーで「ほれ、一緒の友達はもうズボン脱いでるわよ」とけしかけられ追加の1万払うことになりましたがあの時、「いや、俺はそういうのナシでいいからw(どうせ1万払ってもさらに追加料金取るんだろ?おいww)」と少々ドスの効いた声で言えてれば済んだ話だと今でも思ってます。

ワタクシの場合、たった1万ぼったくられただけ(えぇ、、例によって「何か?」に期待して払いましたよw)で世の中のシステムがわかってしまったので良かったですが不動産の場合ローンを使うくらいの派手な金額帯ですから断れるか断れないかでその後の人生が大きく変わってしまいます。

ま、それで儲からない不動産を買わされても運が良くて高く売り抜けられたなんて人もいるので全部が全部とは言いませんが基本的に世の中は「他人から舞い込んでくる儲け話はすべてクソ」で間違いないし「人を見たら泥棒と思え」で生きてさえいればそうそう間違った道には迷い込みません。(特にお金が掛かるってシーンの話でって意味ですよw)

と言うことで


皆さん!今日、今からです。今からこの「シャドー断り文句」の練習をやろうじゃありませんか!!!

ワタクシが先日新橋のSL広場で「金融資産のアンケートなんですけど」なんて声を掛けられたら「あ、ごめんごめん、、俺同業者なんだよね(どう?最近儲かってる?)」と答えますし(同じ人に行き帰りに声を掛けられたので二度目はついつい「てめー二度も声掛けんじゃねーよバカ」と言ってしまいましたが。。。)、家や携帯に勧誘の電話が掛って来たら「あ、不動産投資かー、、、利回り10%くらい行くなら速攻で買っちゃうんだけどなー」と答えますし、証券会社からFXなんかの投資の話が来たら「レバ500倍で出来るなら速攻で口座開くけど出来る?」って聞くようにしております。

ここで「いえ、結構です」ってガチャ切りすると相手もキレてリダイヤルしてくるので「出来ないことをお願いして断る」って戦術なのですが、これが不動産物件を買うって段階で自分じゃどうしても納得出来ない部分があるけど相手が熱心に勧めてむるので断るに断れないって時は「私は買ってもいいかなーって思うんですけど実家のお父さんの友達の占い師が買っちゃダメってうるさいんですよ(ま、ここは「父が反対してる」でもいいんですけどねw)」って言えば早々に手を引いてくれます。(我々、案外占い師とか風水で断られる話に弱いです)

と今日は途中から書いてて気持ちよくなっちゃったので一気に書いてしまいましたが、、
断る勇気の無いって人はご参考いただければ幸いでございます。。。(まだ書きたいことはたくさんありますが調子に乗るとロクなことが無い話なので今日はこの辺で終わります)



途中の黒歴史書いてる時、ちょっぴり涙が出て来たんじゃんw

投資侍さんからお返事来ましたw


あれ?電話機壊れてる?(全然鳴んないけどw)

こんにちは。

昨日のブログで投資侍さんに「不動産融資は今後緩くなるのかマクロ目線で教えてください」と無茶振りしたワタクシ。。

本業が多忙な人だと伺ってたのでアンサーコラムは早くても数日かかるだろうなーと思ってたらさにあらず。。。

なんとわずか6時間後に答えが返って参りましたwwww(えぇ、、デキる人って仕事も早いですw)

楽待コラム
「不動産投資は緩くなるのか by投資侍さん」

(どうでもいいですがその楽待のコメント欄でヘビメタ好きな赤ずきんと書かれていましたが正確に言うとスラッシュ好きな赤ずきんでございます)

詳細についてはリンク先まで飛んで行っていただきお読みいただきコラム最下部にある「いいね」を押して戻って来て欲しいのですが(この「いいね」の数で毎月の賞金が決まってるはずなので皆様ガッツリと押してくださいw)経済音痴なワタクシの遥か上を行くレベルでマクロ経済まで見てるのを知りなんだか偉そうにブログ書くのも恥ずかしくなってきましたw

そんなコラムを読んで思ったのですが、やっぱり今回のコロナ禍は現在進行形でまだ先行きの結論はさっぱり見えないことと、生き物相手なので何がどう転んで何が動くかのシナリオをいくつも考えていないといきなり政治的に方針転換された際に悲惨な目に遭うってのがわかりました。(だから妙なシナリオに左右されにくい株と原油買いまくってるんですねw)

あとワタクシも投資侍さん同様に二番底があると思ってる派なので今はショート勢をことごとく焼き尽くしてるダブルインバースにいつ参戦しようかと手ぐすね引いておりますが、恐らくはアメリカの大統領選挙でなんとしても再選したいトランプさんと中国の冷戦対立の件で何を言い出すか(トランプさんのささやき一つで株価も滅茶苦茶動くし世界中を大混乱に陥れることが出来ちゃいますから)なんてレベルでコロナ禍も政治利用しそうでそんなタイミングを狙っていきたいと思っております。

さて、不動産の融資ですがこんな政治的背景と世界的な実社会経済を読み含んで予想するなんてレベルで考えなければいけないってのが投資侍さんのコラムで見えてきました。

こんな話、
一介の不動産屋のおっちゃんレベルでどう考えればいいのかすらわかりませんが、ワタクシは投資侍さんがTwitterに追記してくれた「シナリオ3」を強く推したいと思います。

ちなみに投資侍さんが書いてくれたシナリオですが、

<シナリオ1>
コロナで個人消費が回復せず、リストラ&企業破綻が生じて日欧米の金融機関の自己資本が毀損する

→不動産融資が完全に閉まって買い場到来。ただし、融資が出て本当の買い場が来るのは金融機関に政府が資本注入して金融危機が落ち着いてから。

<シナリオ2>
コロナを無事にやり過ごして企業破綻が生じずに金融機関が無傷でやり過ごせる

→ばら撒いたマネーが一気に不動産市場に流入して融資も緩くなる買い場到来

<シナリオ3>
海外不動産マネーが日本の都心部に流入する

→世界でコロナが落ち着いてるのは日本だけで不動産マネーは海外で行き場がなく、さらに中国支配を嫌う香港マネーの行き場がアメリカと日本しかない


の3つでございます。

今のブラジルの惨状と昨日でも空港でブラジル帰りの飛行機の乗客からひっそりと感染者が3人出てる傾向を考えると経済的鎖国を解いた瞬間に飛行機でまたコロナが持ち込まれるのは火を見るより明らかです。

そう考えると<シナリオ2>だけはどうしても考えられませんので<シナリオ1><シナリオ3>の混合比率は不明ですがこの混合ダブルスになるんじゃないかと思います。(えぇ、、個人的希望的観測の部分が強いですがこれにハマれば都心の収益物件は一般投資家さんでもキャピタルで大儲け出来ちゃいますからここを推したいですww)

これで世界中の政治家や企業が何を考えてどう生き残りを賭けるか(投資侍さんがおっしゃるように自動車、航空、小売産業が生き残れる可能性は低いというか相当瀕死な目に遭うかと思います)で世界の経済情勢が動きそれが日本経済にいつどんな形で影響してくるのか?で日本の金融機関の融資姿勢も変わるかと思うのですが、、、ホントあれです、、

噂では聞いてましたが金融機関ってワタクシの想像以上に金融庁と世間の目を気にするんですね。。。(これはホントに意外でしたw)

そう考えると先のアヒルスピリチュアル(最近名指しで誹謗中傷とロクなことが無いようなので若干名前を変えます)などの不祥事も「てめーらこんな時期にホントに余計なことしやがりますね」って思うワタクシでございますが、一昨年のスルガショックなんてあと数年もすれば忘れられる気もします。(リーマンショックの時に派手に飛んだマンデベさんなんて今では民事再生も終わり何事も無かったかのように仕事してるしw)

ワタクシの言ってる「不動産10年周期理論」もこんな「人の噂も八十八夜」で「のど元過ぎたらなんとか」ってレベルで言ってるのですが結論はやはり「歴史はきっと繰り返す」ってことなんでしょう。

と言うことで投資侍さんが書いてた今現在の不動産投資目線である

①金額2000-4000万円の収益物件で(このレンジなら多少ミスっても挽回可能)

②自宅から比較的近いこと(遠方だと今はなかなか移動も難しいし、その後の手間も大変です)

③レジで賃貸需要があること(賃貸需要の無いとこで今買うのは危険極まりないですよ)

④比較的築浅であること(融資期間が築浅じゃないと伸びませんし修繕経費もあまり掛かりません)


の条件に合致しそうな物件を探しつつ見つからなければその間は資金を温存し(コロナ融資でも温存しておくならワタクシは借りとけ派でございます)日経新聞の一面に日欧米の金融機関の自己資本が毀損するニュースが派手に踊り出したらアップ開始って流れでいいんじゃないかと思います。(時期的なことがさっぱりわかりませんから出来事ベースでの準備になるかとw)

といろいろ考えてみたらなんとなく進むべき道筋も整理出来て来ました。
ご参考いただけると幸い、、、なのですが、、、この予想

当たるか当たらないかはまったく保証できません。。。(やっぱり今からでも原油買っとくのが一番いい気がしてきましたw)

と言うことで投資侍さん、
本業がお忙しいときに無茶振りして大変申し訳ありませんでした。。。



不動産しかわかんないのに経済を他人に無茶振りすると答えをまとめるのがすごく大変なことに気が付いたんじゃんw

投資侍さん、、、見てますか?w


今日は最後に渾身の無茶ブリがございますw

こんにちは。

昨日の定例のTwitter談義でワタクシの頭がデカい話が飛び出し団員が8年以上前の過去ログ(ブログタイトル「ヘルメットと柏餅」)を引っ張り出してくれたのですが、それ読んでるうちにすっかり懐かしくなってついつい過去ログを遡って読んでしまいました。(ちなみにワタクシの頭周りは未だに63センチです)

そんなブログを書いてた8年前の不動産投資業界ってどんなだったっけ?と振り返ってみたのですが、

8年前と言えば2012年。

そんな8年前の同じ日を振り返ると当時のワタクシ、なぜか横須賀に出掛けてました。(えぇ、、当時新進気鋭の鬼才と言われたビーフンデザイン進藤さんの新築RCの見学会に出掛けてました)

記憶が正しければたぶんこの日の行きの京急で今では旅団の重鎮として揺るぎない地位を確立した「ヒゲの設計士(事実上このヒゲが旅団のナンバー2です)」に初めて出会い、飲み会の会場では「赤井さん」と初対面。そしてその席に座ってた当時の暑苦しいくらいに不動産投資が大好きって言ってた何十人もの著名大家さんと出会い、この辺から大家業界とさらなる接近遭遇を果たした記憶があります。(そういやこの頃連日コメント欄を長文コメで荒らしてたやげはどこ行ったんでしょう?)

そんな8年前の大家業界。。
今ほど大家団体も多くはなく首都圏在住の実力派の大家さんは大抵、真面目に大家活動をサポートする「築古組」とややおふざけ系の「しょぼくれん」の大家さんが多かった記憶があります。(そんなしょぼくれんのたろうさん、、最近またひっそりブログ更新してますねw)

狼旅団はこのたろうさんのパンクスな遺伝子を受け継いでる関係でどちらかというと「しょぼくれん系」に近い団体だったのですが当時のしょぼくれんは結構、実力派大家揃いでおふざけしつつもマメに情報交換して常に新しい情報を貪る毎日でした。(そんな暑苦しい大家さん達がこぞって好き勝手に旅団員を名乗ってたのは当時の狼旅団は「自分が団員だと思えば旅団員」という適当な入団要綱だったのが原因ですw)

そんな濃い大家さんばっかりが情報交換するもんですから週末にどこかで物件見学会があると聞いて行ってみると大抵同じメンツ。。(当然なのですがどこ行っても同じ大家さんばっかりなんですw)

物件見学会と言うと必ず施主さんがいるので現地で「ここが悪い」「あそこがおかしい」と言うのは気の毒と言うことでご法度だったのですがこの頃から「ダメ出ししてこそ勉強(褒めてばっかりの表面的なお付き合いじゃダメだろ)」という流れになりベテラン大家さんが容赦なく見学会で施主にダメ出しするようになったのもこの頃からじゃないかと思います。

で、その後開催される懇親会と称する飲み会では大声じゃないと声が全然聞こえない不動産談義や新築中の物件の図面開いての図面舞踏会や安い業者さんはどこ?とか仕事の出来る管理会社を紹介し合ったりといろいろな情報交換がなされさらに次週の見学会や大家イベントはどこに行くのが一番勉強になる?なんて話になって不動産投資本を読んだくらいじゃ絶対得られないだろうってくらいの情報量がわずか数時間で飛び交っておりました。(ホント、この頃の大家さんが一番まともな情報を吸い上げれたんじゃないかと思います)

そんな2012年と言えば例の東日本大震災から一年経過した頃でまだアベノミクスな安倍政権も出来ていませんでした。

しかしそんな時こそ不動産は安く買えるもの。
リーマンショックと震災の影響で当時の株価は8000円台、ドル円は80円台という不動産投資にとっては絶好の買い場で、銀行融資も積算価格でフルローン可の時代ということもあり光速投資なんてのが流行り、物件は今より安いしフルローンで買えるということでこの頃に不動産投資をやってた人は結果的にですがほとんどの人が大成功してるんじゃないかと思います。(何度も言いますがこの頃に光速投資やってた人は時流にうまく乗っかれたので滅茶苦茶儲かったはずです)

なぜ結果的と言うのかと言えば当時、まさかその年の12月に民主党が政権を手放して自民党に政権が戻りアベノミクスで株価が急上昇するなんて誰も思っていなかったからで当時の大家さんが大成功出来たのはそれまでに仕込んでた物件がアベノミクスの影響で物件価格が跳ね上がり誰がどう売ってもジャブジャブ転売益を叩き出せたからに過ぎません。(あとこの頃にカリスマ大家さんがこぞって不動産投資本出したり雑誌やネットで不動産投資を今のビットコイン並みにもてはやしたのがプレーヤー増加に繋がり高値転売出来たのが大きいです)

8年前の5月と言えばまだまだ自民党への政権再交代なんて誰も予想していませんでしたから当時の大家業界ではいかに満室経営するか?が主眼で一棟物件と言ってもまだ築古戸建てなんてところには手を出す人も少なく積算価格でフルローンが組める木造アパート(えぇ、、この当時はあのスルガ様でさえ木造アパートにフルローン出してましたからw)を上手にリノベしてCFを稼ぐってのが主流でした。(当時大家業界で大流行したクネクネミラーやクネクネライトを駆使して募集部屋を作り込むって大家さんが多かったです)

と同時にまだまだ土地の価格と建築コストも安かったおかげで自力で新築物件を建てる人も多く、都内で新築利回り10%なんてお化け物件をやすやすと建ててたのもこの界隈の大家さん達でした。

やがてこの新築利回り10%の物件が4%後半で飛ぶように売れていくわけですからこの頃にあちこちの新築見学会に行って新築RC物件のノウハウを独学で勉強してた人はムカつくくらいいい思いをしてるはずでございます。


さて、
いつまでも昔の良い頃の話をしても何の役にも立ちませんから話題を変えますが、
今の時期がここ10年くらいで一番融資が出ない時代でございます。

融資が出なければ不動産投資をやろうなって人も少なくなりますし今どきの雑誌やネットの情報でも不動産投資を推奨する媒体はそれほど多くはありません。(むしろコロナで不動産価格は大暴落しますなんて言ってるしw)

そうなれば不動産投資で俺様も不労所得なんて考えを起こす人も少なくなっていきます。

今はまだ融資ジャブジャブの熱気が若干ですが余韻として残ってるし、不動産会社を作ったけど稼ぎ足りないって会社はなんとかして売り上げ立てようと「融資が出ない今がチャンス」とか「一棟で買えなきゃ区分投資」だの「築古戸建てでひと財産」なんて言って養分探しに余念がありません。

また不動産は株と違い短期間で激しいボラが無いので融資が使えず自己資金が足りない人はコロナ禍で鉄火場に近い状態の株などの投資に向かうはずで慣れない鉄火場に素人が参戦して儲かるはずもないでしょうからそこで種銭を溶かしてしまい不動産投資にすら戻って来れない人が続出するんじゃないかと思ってます。

となれば今はまだ不動産投資も悪くないと手金抱えてる人もやがて不動産プレーヤーとしての参入が不可能になり消えていくはずなのでその辺を理解してなにもせず不動産投資の世界で爪を研いでる人がやがてブルーオーシャン(さすがに真っ青なブルーオーシャンにはならないでしょうけどw)で腰を据えて不動産投資が出来るんじゃないかと思います。

と、この理論。。
昨日過去ログを読んでて8年前の当時を思い出し、今と比較してそれにコロナ禍というイベントをくっつけて考えた結論なのでそうそう間違っていないと思いますが、一つ大事なのはいつも言ってる「不動産の相場変動は10年周期」という理論にいくつか不確定要素がくっ付いて再度同じ波が来ると言うことです。

恐らく今回は株価の大下落は起きそうにないのですが、万が一それが起きた場合はここ10年で起きたことの再来(歴史は繰り返すパターンw)、起きなければコロナ禍からの超大規模な世界的金融緩和でダブついたお金が日本の不動産に流れ込み株と不動産の同時暴騰というところで不動産融資が緩み、その際はチマチマした満室経営でCFではなく転売につぐ転売でキャピタルゲインを稼ぐ時代(えぇ、、10%で仕込んで4%台で売り抜けるってやつですw)になる可能性もございます。

それと今回のコロナ禍が南半球で力をつけて北半球に寒くなる頃再上陸した場合、恐らくはウイルスも変異につぐ変異で今作ってるワクチンなんてまったく効かず医療崩壊に転じとてもじゃないけどオリンピックなんて無理となった場合、日本の経済はさらに底の状態が続き雇用なんて崩壊して株価がドカンと落ちるってパターンも可能性的には残されております。

そうなると今保有耐性のある大家さんであっても賃貸経営が行き詰まるってシナリオも浮上するわけですが、そうなればさすがに「今どき不動産投資なんて考えるやつはバカ」って話になってるでしょうからあり合えない底値で物件を拾えると思います。(えぇ、、もはや利回り計算じゃなくひと山いくらの世界でございます)

それでもそんな社会崩壊を防ぐべく政府はさらに緩和マネーをジャブジャブ突っ込んでなんとしても最悪のシナリオを避けようとするでしょうからそうなればさらに買いに転ずるプレーヤーが増えて結局、キャピタルで稼ぐ時代到来しか思い浮かびませんw(日本は外国に借金が無いのでデフォルトしないと聞いておりますがその次元まで考えるのは不動産屋のワタクシには無理でございます、、、、)

なんていろいろ書いてみましたが、ワタクシも実際のところ先の予測が出来るくらいならFXや日経225で痛い目を見ていませんw(えぇ、、それが出来るくらいなら今頃不動産仲介なんてやめてBNF君みたいに株でブイブイいってますからw)


と言うことで、、、



投資侍さん、、、



今日もこのブログ読んでます?w(って楽待の投資侍さんのリンク張っていいのかわかんないので貼りませんが20代のスラリとした美人女性の声で呼び掛けておりますw)


無茶ブリで大変申し訳ないのですが出来ることならワタクシの話を検証していだたき楽待コラムでがっつりとダメ出ししていただけないでしょうか?(あ、狼って書くといろいろ問題もあるでしょうからそこは伏せ字で結構でございますww)


実はワタクシ、
今回の不動産の10年周期の話は世界経済や今回出回る巨額な緩和マネーを無視して単に日本の国内事情だけで考えるのは非常に危険ではないかと思っているクチですべてが緻密に連動して金融機関の動きがコロコロ変わるのではないかと予想しております。(えぇ、、融資を出すのはわかってるんですがそれがいつどんな時なのかイマイチわからないんです)

どんな条件が重なるとそうなるのか?

投資侍さんのコラムをお待ちください。。。(なんて書いたけど読んでなかったらどうしようww)


あと追伸ですが、以前より「投資侍さんって狼さんでしょ?」と噂されているようですが、

投資侍さんがワタクシであれば今頃株で大儲けしてこんなチンケな不動産ブログは書いておりません。。。。。(とっく左うちわで現役引退してますってwww)



本業が忙しくて死にそうだって言ってるのに無茶ブリしてなんか申し訳ないんじゃんw

もう心配いらないよね?


南風が吹くと飛行機が飛んできてうるさいですw

こんにちは。

巷の噂では明日あたりに一都三県でもようやく非常事態宣言が解除になりそうとのことですが
だからと言って元の生活にすぐ戻れるわけでもなく引き続き自粛ムードを引きずった毎日になるんじゃないかと思います。

そんな今週は月末のお家賃の振込みが重なる一週間です。
家賃が払えない人が一番多くなると予測されるのが今月末なので支払い遅れの人をどうするかの判断に迷う人も多いと思いますが、初めて滞納する人も多いというのもある程度予測されますので支払期日の翌日には必ずリアクションするようにしてください。

と言うのも初めて滞納する人は大家さんがどのようにリアクションするかわからずとも支払日翌日にはなんらかのアクションがあると思ってる人が多いです。

そのタイミングで大家さんが「ま、コロナ禍だし仕方ないよね」なんて雰囲気がそんな初めての滞納者にちょっとでも伝わると「あ、この大家さんは滞納してもそこそこ待ってもらえる(もしくはあまり気にしてないようだ)」と勘違いし、来月以降も今のような自粛ムードが続きさらに支払いが遅れそうになっても「うちの大家さんはわりと大目に見てくれる」と勘違いしてしまうかもしれません。

払えないなら払えないなりにどうやって払っていくのかと早い段階でしっかり詰めておかないと段々甘えが生じ、自粛ムードが続き満足に働けず収入が途絶えてしまい数か月の滞納になってしまうともはやどう払っていいのかすら考えなくなってしまうので可哀そうではありますがきっちり詰めるようにしてください。(滞納癖を付けさせないようにするのもご本人のためでございます)

さて、そんなコロナですが昨日見たNスぺの話ではV字回復は考えにくく底の長いU字回復か一年スパンのゆっくりと回復基調していくL字回復になるんじゃないかという予測になってきました。(えぇ、、自粛解除して元の生活に戻そうとするならば第二波を考えるとV字回復はとてもじゃないですが望めそうにありません)

V字回復であれば短期間のうちに雇用も元に戻り労働者の賃金も元に戻るのですが、この予測が正しければ雇用の回復には程遠く、特に一番傷んでるサービス業などの非正規雇用な人がなかなか元の生活が維持出来ない状態が続いてしまい賃貸住宅需要でそこそこ多そうなこの客層を抱える大家さんにとってはあまりよろしくないシナリオになるんじゃないかと思います。

こればっかりはコントロール出来る話でもないのでいくらここで書いても仕方ないことですが、常に悲観的な予測で最悪の事態になったらこうしようと考えておくことくらいは出来ますから例えば最悪、この程度の滞納であれば他から資本突っ込んで耐えられるなんて感じの最悪予想を今のうちから準備しておいていただけると幸いです。

なんて悲観的な話ばっかりですが、
ここ数日の感染推移やワクチンの開発状況、また病床数の余裕の話を見聞きしてると日本はどういうわけか上手いこと対応で来てるようにも感じます。(それがBCGのお陰なのか靴を脱ぐ習慣なのか異常なまでの几帳面さのお陰なのかわかりませんがw)

今はまだ「自粛解除したらまたぶり返すんじゃないか」って恐怖から警戒感も消えませんが、このまま感染者も減りニュースでもあまり報道され無くなればさらに大胆に行動する人が増え、それでも何ともなければもっと大胆な行動を取る人が増えて結局は「もう心配いらないよね」という雰囲気になりそこから怒涛のV字回復なんてシナリオもなくは無いですから個人的にはこの路線で行っていただきたいでございます。(案外このオチになるんじゃないかと最近思い始めておりますw)

どちらにしても先の予測は難しいのでとりあえず今は最悪の想定でやっておけばいいという結論なのですが、それとは別にコロナでジャブジャブとお金を刷るもんですからどうもこの先は資金の行き場が無くなり偶発的なバブル景気になる予感がマシマシになって参りました。(聞けば実体経済の2倍以上の資金供給がされてるそうです)

不動産投資ではこのジャブジャブ感は融資復活の狼煙になる可能性が高いので今後の展開次第では今から不動産投資の勉強を始めても余裕で億り人になれるかもしれませんので「融資が出ないからもう不動産投資は絶望的」なんて思わずお勉強の時間に充てていただければと思います。

えぇ、、
何と言っても不動産投資は株やFXと違い一晩で数百万~数千万~数億溶かすと言う可能性が滅多にございません。。。

また最近はあまり物件が買えてないって人も今後の展開次第では想像以上に早く金融機関の融資の扉が開く可能性が高くなって来ましたから種銭のご用意をして待機していてください。



え?

なんでそんなこと急に言い出すんだって?


あれです。
今日会社にいたら某信金さんがノーアポ営業にやって来てウチみたいな弱小不動産屋に
「不動産取得のお金借りませんか?(それとは別に信金水もありますぜ旦那)」
って言ってきたんですってwwwww(あまりに望外な沙汰だったので思わず何度も聞き返しちゃいましたよwwww)




と言ってもメインバンクは今でもまったく相手にしてくれないんじゃんw