今日は月末です
うーん、、やっぱり太ったようです。。。
こんにちは。
テレワークになってからというもの、曜日感覚も無くなりGWがいつから始まったかさえわからなくなってますw
だた一つ言えることは、
本日は4月の月末でございます。。(はい、大抵の大家さんは本日が家賃振り込み期限日ございます)
まだ例の家賃減額ブームも始まったばかりなので今月はまだそんなに滞納予備軍が発生しているとは思えませんが怖いのは来月の末。。
えぇ、、
ニュースを見てると5月6日に解除になる予定だった非常事態宣言があと1ヵ月延長なんて話になってるので5月末は今月より阿鼻叫喚になる気がします。。。
特に店舗物件の場合、営業再開の目途がさらに1ヵ月先延ばしにされてしまうので「5月6日まで頑張ろう」と思ってた店舗経営者からしたら絶望しちゃうんじゃないかと思います。(家賃減額なんて焼け石に水じゃねーかと)
そんな店舗経営者からの「家賃減額要請」の手紙を受け取ったあちこちの団員様からその手紙が届き読ませていただきましたが、、一字一句同じ手紙が何通もありました。(ってことはこれ、誰かフォーマット配ってるんでしょうか?)
また、一字一句同じのお手紙には決まって「大家さんは家賃減額に応じると固定資産税の恩恵があるそうですよ」と書かれていましたが、今どきの大家さんは減額賃料>固定資産税減免の恩恵くらいは知ってますからあまり付け焼刃的な話を盛らない方がいいんじゃないかと思います。
大家さんが怖いのは3か月の家賃減額に応じたあとのことであり、「売り上げが元に戻らずズルズルと家賃減額状態が続き、引くに引けなくなって営業続行を決めたがいいけど赤字が改善せずに結局退去となり、その退去時の原状回復費用すら捻出出来ずに泥沼裁判になって追証払わされる」ってところまで視野に入れてます。
さらに賢い大家さんになると「今の時点で家賃減額を要求するレベルだとこの先経営状態が元に戻るなんて話も信用できず今のうちに出て行ってもらって空っぽにしておいた方がいい(1年後に自己資本率の高い業種だけが残りそっちが入居してくれるなら1年くらい空室でも構わない)」と考える人も少なくなく、減額要求に対して定期借家契約への切り替えを要求しているそうですが定期借家は普通賃借と違い店子に対し最終的には立ち退き料なしの無血開城を迫れますから「いや、普通賃借のままで減額だけ応じて欲しい」とお願いされてるそうです。(それか「原状回復無しでいいなら定期借家に変更でも構わない」とか言うそうです)
店舗はロケーション第一ですから客入りのいいロケーション物件はいつの時代も高い家賃で貸せますが、借りる側からしたら「せっかくロケーションのいい賃貸物件を借りてるのでみすみす解約はしたくない(景気が良くなったらまた売り上げ上がるのでこのロケーションは手放したくない)」と考えるそうで、恐らくは今度の「家賃モラトリアム法案」が出来たところでここの意見対立があるんじゃないかと。。。。(ワタクシもいつ飛ぶかわかんない店子に貸しておくくらいならスケルトンの空室で放置しておいた方がマシと考えるタイプでございます)
しかし大家さんによっては「このロケーションだと一度出て行かれると次の入居が期待できない(決まっても今ほど家賃が取れない)」って物件を抱えている人もいますから結局のところはケースバイケースではないかと思います。
ワタクシが過去のブログで口酸っぱく言ってたいわゆる「下駄ばき物件(1階に繁盛店じゃない店舗が入っていて、そのテナント賃料と上層階の住居の家賃比率が同じレベルなので必然的に店舗家賃で利回りをあげてる物件)」の恐怖がまさにこれなんですが、逆にこの手の物件を持ってる人は普通賃借でのなんでもいいのでとにかく退去させずに頑張って店舗経営を続行してもらわなければいけません。(言い方が悪いですが生かさず殺さず程度で借り続けて貰うって感じです)
そんなテナントさん向けにどうすればいいかと言えばやはりここは「家賃減額」ではなく「家賃の支払い猶予」ではないかと思います。
家賃モラトリアム法案次第になってはしまいますが、一度減額しちゃうと3か月なんて約束しても「引き続き経営が厳しいので、、」と減額期間が延びる恐れもありますので最終的には支払ってもらいますがその支払い期間を猶予します、、で対抗して様子を見るって戦術を使っていただければと思います。
その際、当然覚書を交わすと思いますが、その覚書に例えば「〇か月の期間で売り上げが〇%まで戻らない時は賃貸契約解約とし、立ち退き費用、造作の買取費用、その他の金銭は一切請求しない」なんて文言を追加してみてはと思います。
この覚書が有効になるかどうかはやってみなければわかりませんが退去させるわけにもいかず、減額に応じるわけにもいかずとなればこれしかないんじゃないかと思うわけでございます。
それにはまず自分の持ってる物件が「ロケーションも良く次の賃貸は今より高く貸せる物件なのか?否か?」が重要ですので一度、管理会社なり馴染みの仲介さんに聞いてみるといいかと思います。
えぇ、、
今までは入居してたのでそんな場面考えたことも無かったって大家さんも結構いるんじゃないかと思いますが、今貸してる賃料って今の相場からすると案外安く貸してるかもしれませんよ。。。
さて、話は変わりますが週末の土曜日は第二回目の狼セミナー無観客試合の日でございます。
今日は18時よりZOOMの接続試験をやりますので今回初めて参加される方は一度無事に接続できるかご確認ください。
なお、当日使うレジュメですが今回もセミナー前にPDFにて配布いたします。
このメールもgmailで送りますが、場合によっては迷惑メールホルダーに収納されてしまう恐れもございますので明日の18時過ぎてもメールが届かない場合念のため迷惑メールホルダーをご確認ください。(レジュメの添付されたメールは明日の18時までには送信予定です)
ちなみに今回のレジュメも5時間で終わるのか見当もつかないんじゃんw