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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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今日は月末です


うーん、、やっぱり太ったようです。。。

こんにちは。

テレワークになってからというもの、曜日感覚も無くなりGWがいつから始まったかさえわからなくなってますw

だた一つ言えることは、
本日は4月の月末でございます。。(はい、大抵の大家さんは本日が家賃振り込み期限日ございます)

まだ例の家賃減額ブームも始まったばかりなので今月はまだそんなに滞納予備軍が発生しているとは思えませんが怖いのは来月の末。。

えぇ、、
ニュースを見てると5月6日に解除になる予定だった非常事態宣言があと1ヵ月延長なんて話になってるので5月末は今月より阿鼻叫喚になる気がします。。。


特に店舗物件の場合、営業再開の目途がさらに1ヵ月先延ばしにされてしまうので「5月6日まで頑張ろう」と思ってた店舗経営者からしたら絶望しちゃうんじゃないかと思います。(家賃減額なんて焼け石に水じゃねーかと)

そんな店舗経営者からの「家賃減額要請」の手紙を受け取ったあちこちの団員様からその手紙が届き読ませていただきましたが、、一字一句同じ手紙が何通もありました。(ってことはこれ、誰かフォーマット配ってるんでしょうか?)

また、一字一句同じのお手紙には決まって「大家さんは家賃減額に応じると固定資産税の恩恵があるそうですよ」と書かれていましたが、今どきの大家さんは減額賃料>固定資産税減免の恩恵くらいは知ってますからあまり付け焼刃的な話を盛らない方がいいんじゃないかと思います。

大家さんが怖いのは3か月の家賃減額に応じたあとのことであり、「売り上げが元に戻らずズルズルと家賃減額状態が続き、引くに引けなくなって営業続行を決めたがいいけど赤字が改善せずに結局退去となり、その退去時の原状回復費用すら捻出出来ずに泥沼裁判になって追証払わされる」ってところまで視野に入れてます。

さらに賢い大家さんになると「今の時点で家賃減額を要求するレベルだとこの先経営状態が元に戻るなんて話も信用できず今のうちに出て行ってもらって空っぽにしておいた方がいい(1年後に自己資本率の高い業種だけが残りそっちが入居してくれるなら1年くらい空室でも構わない)」と考える人も少なくなく、減額要求に対して定期借家契約への切り替えを要求しているそうですが定期借家は普通賃借と違い店子に対し最終的には立ち退き料なしの無血開城を迫れますから「いや、普通賃借のままで減額だけ応じて欲しい」とお願いされてるそうです。(それか「原状回復無しでいいなら定期借家に変更でも構わない」とか言うそうです)

店舗はロケーション第一ですから客入りのいいロケーション物件はいつの時代も高い家賃で貸せますが、借りる側からしたら「せっかくロケーションのいい賃貸物件を借りてるのでみすみす解約はしたくない(景気が良くなったらまた売り上げ上がるのでこのロケーションは手放したくない)」と考えるそうで、恐らくは今度の「家賃モラトリアム法案」が出来たところでここの意見対立があるんじゃないかと。。。。(ワタクシもいつ飛ぶかわかんない店子に貸しておくくらいならスケルトンの空室で放置しておいた方がマシと考えるタイプでございます)

しかし大家さんによっては「このロケーションだと一度出て行かれると次の入居が期待できない(決まっても今ほど家賃が取れない)」って物件を抱えている人もいますから結局のところはケースバイケースではないかと思います。

ワタクシが過去のブログで口酸っぱく言ってたいわゆる「下駄ばき物件(1階に繁盛店じゃない店舗が入っていて、そのテナント賃料と上層階の住居の家賃比率が同じレベルなので必然的に店舗家賃で利回りをあげてる物件)」の恐怖がまさにこれなんですが、逆にこの手の物件を持ってる人は普通賃借でのなんでもいいのでとにかく退去させずに頑張って店舗経営を続行してもらわなければいけません。(言い方が悪いですが生かさず殺さず程度で借り続けて貰うって感じです)

そんなテナントさん向けにどうすればいいかと言えばやはりここは「家賃減額」ではなく「家賃の支払い猶予」ではないかと思います。

家賃モラトリアム法案次第になってはしまいますが、一度減額しちゃうと3か月なんて約束しても「引き続き経営が厳しいので、、」と減額期間が延びる恐れもありますので最終的には支払ってもらいますがその支払い期間を猶予します、、で対抗して様子を見るって戦術を使っていただければと思います。

その際、当然覚書を交わすと思いますが、その覚書に例えば「〇か月の期間で売り上げが〇%まで戻らない時は賃貸契約解約とし、立ち退き費用、造作の買取費用、その他の金銭は一切請求しない」なんて文言を追加してみてはと思います。

この覚書が有効になるかどうかはやってみなければわかりませんが退去させるわけにもいかず、減額に応じるわけにもいかずとなればこれしかないんじゃないかと思うわけでございます。

それにはまず自分の持ってる物件が「ロケーションも良く次の賃貸は今より高く貸せる物件なのか?否か?」が重要ですので一度、管理会社なり馴染みの仲介さんに聞いてみるといいかと思います。

えぇ、、
今までは入居してたのでそんな場面考えたことも無かったって大家さんも結構いるんじゃないかと思いますが、今貸してる賃料って今の相場からすると案外安く貸してるかもしれませんよ。。。



さて、話は変わりますが週末の土曜日は第二回目の狼セミナー無観客試合の日でございます。

今日は18時よりZOOMの接続試験をやりますので今回初めて参加される方は一度無事に接続できるかご確認ください。
なお、当日使うレジュメですが今回もセミナー前にPDFにて配布いたします。

このメールもgmailで送りますが、場合によっては迷惑メールホルダーに収納されてしまう恐れもございますので明日の18時過ぎてもメールが届かない場合念のため迷惑メールホルダーをご確認ください。(レジュメの添付されたメールは明日の18時までには送信予定です)



ちなみに今回のレジュメも5時間で終わるのか見当もつかないんじゃんw

月末を迎え撃てw


ブログよりここの前落ち考えるほうが苦痛になりつつありますw

こんにちは。

まずは先日のセミナー募集の件、、。
昨日の夕方に当選された方に一斉に当選メールをお送りしましたのでご確認ください。
※FC2ドメインの関係で迷惑メールと勘違いされて迷惑メールホルダーに格納されてる方も多いかと思いますのでそちらを重点的にご確認くださいw

あと一部、申し込みいただいた後に急用が出来て申し込みキャンセル方にも(2名ほどいらっしゃいます)当選メールを送ってしまいましたがこちらで申し込みキャンセルにしておきましたのでご安心ください。

さて、本日は4月最後の金曜日。(もはや巷ではプレミアムフライデーすら死語でございます)
明日が25日なので世の中の大半の人が本日給料日ではないかと思いますが、
今月くらいからボチボチいつも貰う給料より減額されたお給料を受け取る人が多いんじゃないかと思われます。

賃貸物件に居住している人でそれなりの社会保障を受けてない人だとこのケースに該当する人が多いんじゃないかと思いますが、そんな人が家賃の支払いに窮し滞納を始めるのも今月くらいからではないかとも思います。

事前にその旨を大家さんに報告してくるタイプの人であればいいのですが「無いものは払えん」と開き直り大家側が提案した市町村への「家賃補助申請」すら手続きの煩雑さから「もうどうでもいいや」とさらに開き直る居住者も確率的には相当数になると予測されますので大家側からしたらここの対処一つで慢性的な滞納者に化けさせるか留めることが出来るかが決まるんじゃないかと思います。

先日も書きましたが外食産業では盛んにロビー活動を展開し「大家に対しての家賃減額正当化」で世論を動かそうとしております。(昨日更新された記事を読んだら減額交渉に応じない大家には罰則も、、なんて言い出しておりますw)

このロビー活動では基本的に大家側は「今回のコロナ家賃補助禍で一番被害が少ない金持ち層」と見られていて日本の借地借家法をよく理解してない一般人の人は「フランスやアメリカでは家賃のボイコットしてるんだから日本でやって何が悪い」と言い出しておりますので騒動が大きくなると手が付けられなくなる可能性も予想されます。

今の日本はもはや平時ではないのでこんな些細な話がマスコミやネットを通じてデカくなって変なムーブメントになり「大家はズルい」なんて話にもなりかねませんからここは大家側もきっちり防衛線を張っておかないといけないんじゃないかと思っております。

さて、そんな賃借人から実際に「家賃の減額交渉の話が飛んできたけどどうしたらいいですか?」とワタクシのところにも連日相談メールが飛んでくるようになりました。

基本的には先日も書いた「家賃補助の申請」を積極的に発信して賃借人さんに行動して貰う、、、が一番ではないかと思いますが、これだけだと「大家側は無傷で済むじゃないか」と思われかねません。(えぇ、、彼らも恐らくはこの大家は金満地主で身銭は切らずに済まそうと思ってると思いますし意外にサラリーマン大家さんが自らの属性を削って土地建物の融資受けてひーひー言いながら物件を買ってる思ってる人は少ないものです)

そこで「私も銀行に返済があるし、家賃貰っても修繕費や税金などの諸経費も掛かるので家賃の減額は苦しいんです(涙)」と付け加えたりして賃借人に対して理解を求めてもらう人も多いんじゃんないかと思います。

それでも普段物件に行くときになにやら真新しい高級車に乗って現地の草むしりや清掃なんかやってるところを目撃されてたりしようものなら「大家は苦しい金が無いとか言ってたけど、、あれ嘘だな」と決めつけられ反目されちゃう可能性も否定できません。

そこで最近わかったことを書きますが、
家賃保証会社経由で賃貸契約を締結してる場合に出来そうな話で「家賃保証会社との契約内容で家賃減額請求を拒否できる」という話を聞きかじりました。

なんでも家賃保証会社経由の賃貸契約を締結してると賃借人と大家が直接交渉して家賃減額なんて勝手に決めたらその家賃保証契約が打ち切られるって約定になってるそうでこれをうまく賃借人に伝えることが出来たら「大家としては減額交渉に応じてもいいんだけど保証会社がOK出してくれないのでこっちもなんともしようがない」他人のせいにして減額交渉を拒否れるんじゃないかと。。。(と、書いてみたものの、、当方の賃貸物件、、ほとんど保証会社使って契約してないのでウラはまったく取れてませんw)

他人からの無茶なお願いを断る口実で一番有効なのは「俺は構わないんだけど〇〇がダメって言ってるので無理」なんじゃないかと思うワタクシですが、、、(えぇ、、「確かに決定権者は俺だけど、、実際の決定権者は俺じゃないので、、、ごめんね」って口実は最上級なお断り常套句な気がしますw)

ってなこと言うと中にはその家賃保証会社の契約書を読み「そんなことどこにも書いてねーじゃねーかよ!!」と文句を言ってくる人も一定数いるんじゃないかと思います。

その時はあれです。。
「コロナ禍のせいで家賃保証会社さんが急に方向転換したみたいで、、だから契約書にも書いてないんじゃない?」としらばっくれてもいいし、家賃保証会社をダシに使いたくなければ「銀行が返済元本に穴が開くからダメって言ってる(意味不明ですが、ま、ものは言いようですw)」でもいいんじゃないかと思います。(いつも言ってることですがウラの取れない嘘は時として事実になりますw)

この話、実は次回のセミナーでだけしゃべろうと思ってましたが、
今回のセミナーで200人くらいお断りしちゃったし(無観客セミナーの定員は500なのでそれ以上はホント無理なんです)今週話しておかないと間に合わない人も出てくるんじゃないかと思いあえてブログにも書いてみました。(このネタはセミナー時より今月末を迎え撃つときに一番使えそうなネタな気がするんですw)

「なんて書いてるけど狼の言ってることって大袈裟だよね」
と思う人も多いかと思いますが、ワタクシはこのコロナ禍はまだまだずっと続くと思っています。(ワクチン出来るまでこの厳戒態勢は続くはずですし、警戒を緩めたらまた第二波が襲ってくるのがこの無茶苦茶感染力の高いウイルスでございます)

今月はなんともなくとも遅かれ早かれ世の大家さんにこの災いは必ず飛んで来ると思いますので先手先手で対応していただけると幸いです。(口酸っぱくなるほど言い続けてきた保有耐性が試されるのも今ではないかと。。。)

今日は短めな更新となりますが、
週末から本格的な戒厳令みたいな状態になりますので心に余裕をもってお過ごしください。。(ワタクシもようやく平熱に戻り食欲も平時に戻りましたw)


履けないズボンが増えてきたんじゃんw

家賃支払いモラトリアム法案ってなんだよwww


我が家にもアベノマスクが届きましたw

こんにちは。

「熱があるやつが昨日みたいな長文なブログが書けるわけがない」と言われてる模様ですが、、、
本日のワタクシの体温は37.1度です。。(38度超えたらブログを書く気がしませんがこれくらいならまだ書けるんですw)

そんな熱があるってのに昨日の晩、
こんな記事を見かけてその後、深夜までTwitterで吠えまくってしまいました。。。

「外食産業の声」委員会が発足、「家賃支払いモラトリアム法」を提案」
(ポチるとリンク先に飛びます)

昨今の外食産業の悲惨さはうちでも系列会社が飲食業やってる関係で身に染みてわかっているしそんなことがあったときにはどうやって切り抜けようかくらいは常に考えていますから「ををを!!!もしかして、、家賃支払いで新しい法案作ってまた何か援助を受けることが出来る美味しい話か?!!」と思って読んでみたら、、

何とも一方通行的な提案をなさった模様です。。。

・不動産オーナーにテナントとの話合いに応じることを義務化
・日本全体が厳しい今、“痛みの分かち合い精神”で減免交渉に応じることを義務化
・不動産オーナーの都合で減免や支払い猶予が難しい場合は、政府系金融機関が代わって家賃を振り込む制度の策定。

 まずは金融機関が家賃を肩代わりし、テナントは期間を置いてその返済を行うというもの。
 なお、その制度を申請する際は不動産オーナーとテナントとの合同で行うこと。
 金融機関はオーナーとテナントの両方から決算書見て公平なジャッジを行い、テナント側が不利にならないよう配慮する


参考までにこの提言をした「外食産業の声」ですがこれはタリーズコーヒージャパン創業者・元参議院議員でEGGS 'N THINGS JAPAN代表取締役の松田公太氏、DDホールディングス取締役 CCO・ゼットンファウンダーの稲本健一氏を中心に外食産業の有志で、広告代理店ベクトルグループのイニシャルのバックアップのもと結成とのこと。

要するにここ数年の好景気の波に乗ってカフェだのパンケーキだので名を馳せたお歴々の方が音頭を取って国に対して上記のような提言をして「早期に法制化を望む」とマスコミを上手に使って国に対してアピールする場ではないかと思います。

ご存じの通り今の日本の法律は借り主に手厚い保護感のある「借地借家法」という法律で貸主不利な状態ですから我々不動産屋も出来るだけイーブンな賃貸契約になるよう工夫を凝らしつつも、かと言って大家側が暴走して無茶なこと言って借主を困らせないようにと居住用物件は「東京ルール」なんてものまで作られ、果ては今月からスタートした「新民法」によって更に借り主寄りの法律まで出来てしまいました。(ちなみに店舗事務補物件は東京ルールの対象外です)

そんな賃借権では圧倒的に大家側が不利だって状況でよく調べもせずに「大家は普段から国と結託して儲けているんだから」と決めつけなんでもかんでも「義務化」され、果ては金融機関に大家側とテナント側の決算書を出してテナントが不利にならないようジャッジを求めるって正直、もはや狂気の沙汰以外のなにものでもございません。。

また大家さんは現行の法律に則って賃貸借契約を結んだり税金を払ったり賃借人を守るべく設備等の法定点検にお金を払い、銀行からの借り入れを期日にきっちり払うことで事業として成り立っております。

それをいつもの法律の後出しじゃんけんで徳政令みたいに一部の業態だけが生き残るようにロビー活動するのはあまりにアンフェアでございます。(ワタクシが今回激おこなのはこの部分でございます)

そりゃ銀座や青山あたりでデカいビルを保有してる大家さんであればわからない話でも無いですがこんな話を法制化しちゃえばその波及効果はこのブログを読んでる零細・小規模大家さんは果てはここ数年のサンタメ取引でクソ高く買わされた1階店舗の下駄履き物件を消化試合のように売れずに保有し続けてる大家さんまでが対象になってしまいます。(外食産業の小さめなやつはこっちに店舗構えてる方が多いですからね)

もちろん実際に法制化となればどこまでの店舗規模で規制対象を変えてくるでしょうから全部が全部当てはまらないかもしれませんが、下手するとこれ、多額の借金して返済比率の高い大家さんあたりだと一瞬で死亡しちゃう可能性を秘めてる悪法だと気付いてほしいです。(法律を作る側の人に於かれましてはそういう人もいるって調査を丹念にやってから立案して欲しいところです)

と言うのも三番目に書いてある「減免や猶予が難しい場合は政府系金融機関が変わって家賃を振込む」って記述。。

これは下手すると金融機関によっては「店子の家賃減免にすら応じられないくらいの収支しかない大家」というレッテルを融資先金融機関から貼られかねず、万が一にもリスケの一種なんて見られてしまえば好景気になって融資再開した時にわりと大き目な足枷になったりはしないでしょうか?(ここを法律で担保させたところで金融機関は営利機関ですから「は?銀行はそんな甘くねーんだよ」と思う方が正しい気がします)

普段の「家賃払いたくないマン」の書き込みとか「不動産テックで世界を変えるマン」の書き込みにはそれほど過剰反応することもないワタクシですが昨日のはワタクシが面倒見てきた大家さんへの挑戦としか見えず(だってこの法案、うちの団員みたいな大家層が喰らったら酷い目に遭う話ですもん)また元国会議員という地位や普段からマスコミ慣れした面々のアピール力次第では国をも動かしかねず「儲かってるようでさほど儲かってない大家さん」の存在を知らないんじゃないかと思い、Twitterのみならずブログでも大いに吠えさせていただこうと思った次第であります。

現在、そんな先行きの見えないテナントさんには大家としても出来るだけ頑張ってもらおうと減額などに応じてる大家さんも多いと聞いてますが(これ、最近の相談で多いのですがテナントさんが減額の根拠になる決算書なり試算表見せてくれないって話が多いです)
大家側から言わせていただくと「大の大人が事業やるのになんでそんな自転車操業なの?」ってこと。(まさかこんなに客が来なくなるなんて予想もしてなかったって言われるそうですが、それにしても、、です)

うちのような吹いて飛ぶような弱小飲食店でも普段から「10年に一度くらいは信じられないような逆風が吹くだろうから内部留保は厚くしておこう」と食中毒や経済情勢不安等で半年くらい営業出来なくなったときに備えて従業員の給料と家賃が払えるくらいの余剰金は蓄えてます。(足りないときは不動産部門のお金に手を付けることもございますが、、ままま、、そこはご愛敬でございますw

実際、うちのテナントの大家さんからも客足の悪さを見られて「大丈夫?家賃減額しましょうか?」と言われていますが、今回のコロナ禍はウィルスの感染力を見ても1年以上収束しないことと、飲食店に今まで並みのお客が戻ってくるのはさらにその先だと思い、2月くらいからコロナの長期化を予想して真空パック出来る機材を買い込みデリバリーで利益が出るようにちょっとづつ業態を変え、現在のところは無理に家賃を減額しなくても1年程度は耐えられるようにしてますし、念のため政府系金融機関にも運転資金が万一枯渇した際の融資を先月のうちに打診し、最悪2年程度この状態が続いても耐えられる資金繰りはしております。(どうでもいいですがうちにとってUberEatsの出現はホント、ラッキーでございましたw)

そうじゃなくて意外に感染対策がうまくいき早く収束するかもしれませんが、従業員の雇用をを守る立場であるならば「最悪の想定」で計算して常々から資金繰りしておくべき話であって「まさかここまでひどくなるとは想定外です」ってのは個人的感想ですが納得出来ません。(鳥インフルだのO157だのが過去にあって外食産業なんてギャンブルみたいな事業だってわかってるはずなのに、、、です)

ま、ほかにも言いたいことは山ほどありますが、現在、国の方でも税金を投入して救済するべくこれら外食産業向けのモラトリアム法案を策定中ですからその方針を見てまた書かせていただきます。(こんなこともあろうかと先日、大家さんの窮状ってネタ書いたつもりだったのですが、、その大家さんの声は世間にはまったく届いていない模様ですw)


さて、長々と愚痴めいたことを書いてしまいましたが
今日は先日告知した次回の狼セミナー無観客試合の募集を開始させていただきます。

なお、
昨日、前回セミナーに参加された方に先行で募集したところ定員に対し85%程度の申し込みをいただきましたので今回の募集の上限は75名とさせていただきます。

「狼旅団セミナー無観客試合~5月2日(土)」

セミナー日時 5月2日(土)13:00~18:00(セミナールームは12:30より入場可)
セミナー内容 いつものワタクシの辻説法w
セミナー費用 3000円(申し訳ありませんが今回より1000円だけ値上げさせてください)


また前回意外に好評だったセミナー後のオンライン飲み会も併せて開催しますので
ご参加希望の方は予め飲み物やおつまみをご用意ください。(今回はその準備する時間を設け、18時15分から開催しますw)

お申込みはこちらからお願いします
(※申し込み多数にて受付終了しました21:25)

なお、今回もワタクシの体調次第で開催の可否が変わるので前回同様「完全後払い制」で行いますのでよろしくお願いいたします。



37度でもここまでブログ書けるんじゃんw

二番底の話。。。


不自由な生活に慣れてきた自分が怖いですw

こんにちは。

二月の中旬くらいに発熱し「もしかしてワタクシもコロナ貰っちゃいました?」と思ったら単なる風邪だったワタクシですが、
昨日のお昼くらいにまたもや発熱し、現在自宅で自主隔離の生活を送っております。。。

ただ昨日から測り続けてる体温は37.2度からは上がらず心配になって駆け込んだ馴染みのお医者さんいわく、
「コロナだときっちり37.5度を超えるから、ま、これもいつもの風邪でしょうね(肺もゼロゼロいってないし)」とのこと。(今回はちょっとだけビビりましたw)

と言っても時期的に今どきの発熱はコロナと疑われても文句言えないので熱が下がるまでは念のため自宅に籠ってるよう言い渡され今週いっぱいは家でおとなしく静養しようと思ってます。

そんな病院ですが、今発熱して外来に行くとほぼもれなく発熱外来みたいな別ルートで部屋に通され完全防備のお医者様がお相手してくれます。(イメージ的にはAmazonの過剰包装された荷物みたいなお医者さんがお出迎えってイメージです)

また診察料も重装備での診察ゆえいつもの倍以上、
診てくれる先生の緊張感も半端なく「発熱=コロナ」というスタンスで診察されるのですごくピリピリしております。(ちなみにこの病院からも数人陽性患者が出てるそうなw)

そんな先生から「狼さんは夜の欲望渦巻くところには出入りしてるんですか?」と聞かれましたがどうも都心の成人男性(主に30代~50代)のコロナ陽性患者の大半はここでの感染だそうで「感染経路不明なんて言ってるやつ多いけど突き詰めて聞くと皆さんそこで喰らってるんですよw」と笑っておっしゃってましたw(「ははは、、ワタクシには縁のないとこですからw」と否定した瞬間からあの独特なピリピリ感もなくなったので結構マジな話じゃねーかとw)

1シーズンで2度も発熱しちゃう運の悪さもあれですがまさかワタクシも一度で済むものが二度喰らうなんてほんと発熱二番底状態でございます。。

そんな二番底と言えば、昨晩、WTIの原油の先物が史上初めてマイナス表示されましたwww

要するに「この原油を買うと1バレルあたり40ドル貰える(瞬間的ですが昨日はマイナス40ドルなんでとこまで行きましたから)」というなにやら昔あったドラえもんの話みたいな状態なのですが、


プラモデルを買うと店主からお金を受け取らなければいけないってやつですw

何十年も1バレルあたり50ドル前後で取引されてたものが20ドルを下回ったあたりで「いくらなんでもここまで下げたらさすがに下げ止まるだろう」と思ってロング張ってた人からすると思わぬ二番底だったわけでございます。(まさかホントに買ったらお金がもらえるなんて展開はありえないと思ってましたからww)

この大暴落劇ですが、
実際の話は昨日が決済期限だった先物の原油をファンド勢が一斉に投げ売りしちゃったもんだからマイナス圏に振れてしまったというお話でございますが、そもそもの原因は世界的に原油の需要が大幅減して取引所のタンク(オクラホマ州のクッシングって町らしいです)がパンパンになってしまいこれ以上補完するところがなければ買ってしまった人は高コスト保管な洋上保管になってしまい大赤字になることから昨日の決済期限ギリギリで大慌てで投げ売りしちゃったとのことです。(この知識、ツイッターで今朝調べた完全付け焼刃でございますw

来月分の先物原油はまだ時間もあるのでここまで下がることはなく「原油が水より安く買える」とか「タダで貰える」ってわけでもないので(とは言えガソリン代は先々も安くなるとは思いますけどね)ぬか喜びしちゃいけませんが、世界中の経済活動が止まるとこんなことまで起こるわけですから国から10万円+マスク2枚貰ってるくらいじゃ先々とても心配でございます。(これ以上は保証も期待できそうも無いし)

えぇ、、そう考えると不動産投資の世界でも例の「家賃減額問題」や「家賃保証会社クライシス」以外に想定もしてない二番底があるんじゃないかと。。。(言ってるそばから保証会社1社飛んじゃったしもっとドえらいことが起こるんじゃねって気がします)

さて、そんなツイッターを見てたら(ワタクシクラスになると37度の熱があってもツイッターだけはマメにチェックしてるんです)三井トラスト様が新規の融資をストップしたらしいという情報が不動産クラスタ界隈で錯綜しておりました。

ただストップの理由は「内部行員のコロナからの保護」が目的だそうで融資がストップする時期も限定的ではないかと言われております。(同様にオリックスもそういう動きを見せてます)

どのみち今のタイミングで融資付けに動くのは感染リスクを考えると得策でもないし金融機関の中の人も「何もこんな時期に申し込んでくるなよ」って思ってると思うのであまり無理はしない方がいいのかな、、と思います。(今の時期にそんないい物件が出回ってるわけでもないですから)

と言ってもこのコロナ騒動、、
5月6日に一度警戒宣言の期限を迎えますが誰がどう考えても再延長でしょう。。
またいつかは元の状態に戻すでしょうけどワクチンが無い以上、戻すに戻せない→結局1年以上こんな不自由な生活が続くという図式なのでやっぱり手元資金は分厚くしておかないとダメだと思います。(ということで団員各位におかれましては無駄遣いしないようにw)

と、とりとめのない話をズラズラち書きましたが(ここまではブログの文字数稼ぎみたいなもんですw)
明日のブログ更新時に5月の無観客セミナーの申し込みを開始します。

すでに今日の昼間に先行して前回ご参加いただき後払いの振り込みをしてくれた方に先行募集のメールをお送りしましたが、明日の受付はその優先募集で余った枠となる予定です。(ZOOMは500人が限界なのでその枠内でやりくりさせていだきます)

どのくらい先行募集で申し込みが来るかわかりませんのでご希望の方は出来るだけお早めにお申込みいただければ幸いです。

なお、ワタクシ、現在も37度越えの発熱でございますが、
セミナーはオンラインですので感染することはございませんw(なので安心してお申し込みくださいw)

また万が一、ワタクシの発熱が収まらず当日のセミナーが中止になっても今回も前回同様「後払い制」なのでそっちも心配ご無用でございます。。

ということでご参加希望の方、明日までお待ちください。。。


「二番底」って言葉を使いたいがために前半のネタを無理やりこじつけたんじゃんw

もー、、こんなドサクサに半額の買付なんて持ってくんじゃねーよww


家にいるほうが体重減るもんですねw(なぜだろう・・)

こんにちは。

テレワークと化した弊社ですが、
昨日はとある買い付けを巡りその買付出してきた仲介を応対する(怒鳴りつける)ためだけに出勤してきました。

仮に売値一億の物件なのですが「コロナで不動産も暴落しちゃうでしょうからこんな値段で売ってくれませんか?」と出てきた買値は5000万。。(どうでもいいですけどそんなバカみてーな買付入れるなら事前に「こんな価格で出しても怒りませんか?」くらい聞いてくださいよww)

家賃収入で計算してこの物件を5000万で売れば利回りは15%を楽にオーバーしますから「そんな値段でいいなら仲介なんかしないで俺らがとっくに買っちゃうよ」って話なのですが、どうもこの仲介さんの頭の中は世の中の大家さんは家賃値下げ要求で家賃がダダ下がりして一斉に狼狽売りを始めると信じ切っていました。

恐らくこの物件はコロナ騒動が明ける頃には築年数やエリアを考えれば9500万くらいで買う人が一人くらいはいるんじゃね?と思うし、売主は無理して売らなくても(つーか、本物件が全空になっても困る借金も無いしw)満室運営で売れるまでの家賃がプラスだし仮に半分になっても返済が無いので困ることもありません。(えぇ、、本物件も最近多い「このくらい高値で売れるなら売ってやってもいいよ」スタンスです)

そんな買付なので単に「あー、、その金額じゃ売れないので無理ですねー」と断れば済む話でもあるのですが最近の仲介さん、、
断ると大抵売主に直接飛び込んで悪いことやり始めるんです。。(「元付に買付いれたけど揉み消された」とか「あの仲介、、ろくに販売活動してませんよ」とか我々の悪口言って媒介取りに行くんですw)

我々、基本的に誰が売ろうがその物件が高く売れさえすればいいスタンス。(仲手も欲しいですがその前に高値成約でございますw)
売主に飛び込んで希望価格の買主連れてくるなら別に無理してうちの仲介でなくてもいいのですが大抵の場合、専任媒介を外すだけ外して結局最終的には「コロナのせいでなかなか買い手が見つからない。やっぱり値段下げましょう」なんて話になって「うちならこんな値段じゃ売らねーぞってライン」で成約することが多いのでそういう気配の見える仲介さんが接近してきた場合、飛び込ませないよう対策してます。

この仲介さんも買付入れるまでの言動を聞いてると「これうちが断ったら躊躇いなく売主に飛び込むタイプなんじゃね?」と思ってたので「この買付の条件で出したら売主がどんな思いで見るか想像して書かせてます?」と詰めてみたり「変な都市伝説を買主に押し付けて話をゴチャゴチャにするのはやめなさいよ」とやや説教気味に話したのですが、

先ほど売主様より
「なんか今、〇〇エステートって会社が変な買付持って家まで来てるんだけど、、何?」
という電話が掛かってきましたww(どうやら我々、日本語が通じない人と話をしてた模様です)

うちには5000万の買付でしたが売主に持って行った買付は5500万。
「500万くらい上げれば売主を説得できるッス」みたいな話でも買主にしたんじゃないかと思いますが、売主さんからしたらそんな値段で売るなら保有いてたほうがマシなのでその場で断ったそうなのですが断ったら断ったで「うちに専任くれたら1億で買う客もいる(ドヤ)」とか訳のわからないこと言ってたそうです。(えぇ、、もちろん売主さん「ならそっちの買付持って来いよ!ぼけなすw」と激怒したそうですがww)

昨日うちの会社で揉めてその翌日に何事もなかったかのように売主に飛び込むなんてもはや普通の神経じゃ出来ない芸当ですから(ってかこいつ絶対サイコパスでしょwww)二度と関わる気もありませんがテレワーク中の転送電話を受ける担当のエスパーくんに話を聞いたら最近掛かってくる物確電話のタイプってこの手のサイコパスっぽい人が増えてるらしいです。

まあ、多くの不動産屋さんがコロナ対策で在宅勤務に変化してるってこんな時期に危険を冒して会社に出勤して半強制的に仕事させられてるわけですからそれなりにどこかぶっ壊れてないと務まらない気すらしますがよくよく考えてみたら不動産屋なんてこのくらいやってのけないと大儲けできませんねww(えぇ、、我々にはこの気概がないから儲からないんです。。。w)

と、そんなこと書いてるうちに今日の都内の感染者は201人。。。(そろそろ下落傾向になると思ってましたが増えてるじゃないですかw)

昨日も出勤で電車に乗りましたが、
今の都内はどこ歩いても感染しそうで段々怖くなってきました。

まだ我々の業界の不動産ソルジャーが街を歩いているうちは大丈夫なんじゃないかって気もしますが(オー〇ンハウスだって出社禁止っぽいこと言ってるけど実際にはまだバリバリ営業電話掛かってくるしw)彼らすら物確電話してこなくなったらいよいよ赤信号かもしれません。(っつーか、、こんな危険な時なのに「今から会社にお邪魔せていただいて弊社の売り出し物件の話聞いてください」ってなんだよww)

さて、話は思いっきり変わりますが、
先日やった無観客セミナーを皆さんの気が変わらぬうちに第二回をやろうと思っております。

ワタクシ、今週は在宅勤務が多く、殊の外次のセミナー向けのレジュメ作成作業がはかどり、すでに7割が完成しております。
また昨日、全国規模で緊急事態宣言が出た関係でよもや今度のGWにどこか行こうなんて人もいないんじゃないかと思います。

ということで第二回目の狼無観客セミナーは5月2日(土)にします。
また今回は第一回目のセミナーに参加してきちんとお金を後払いで振り込んでくれた人を最優先し(だってあんな回線が落ちるかどうかもわからないセミナーに5時間以上付き合ってくれましたからねーw)募集枠の空いた数だけ新規募集とさせていただきます。

なお、セミナー会費ですが前回参加された方から「もっと高くてもいいんじゃね?」というありがたい意見が多かったので今回からお言葉に甘えて1000円アップの3000円にします。

ただ前回のセミナーでやった後払い方式でもほとんどの方が振り込んでくれたことと、ZOOMのアクセスログで出席者の数やアクセス時間まで全部把握できることが判明し、これなら無理して前払いにしなくても大丈夫なこともわかりましたので引き続き代金後払い方式での開催にします。(やっぱ何かあった時の返金手数料考えると参加者が多い分、先払いは怖いですww)

ブログでの募集開始は来週の水曜日のブログ更新時で、前回参加された方で振り込みが終わってる人には前日の火曜日に先行メールにてご案内いたします。(なので前回参加した人は水曜日に申し込まなくて大丈夫で、逆に火曜・水曜とダブって申し込みしたら落選しますw)

で、次回のセミナーですがやたら要望の多かった指値術の話を深堀りしようと思ってますがそれ以外にセミナーで聞きたいことがあれば申し込みの際のご意見欄に記載しておいてください。(それ見てキャッチーな話が出来そうなネタがあったらそれも深掘りします)

ということで皆様
また週末に入りますが相変わらずの「3密」を避け手洗いうがいを励行して感染予防に努めてくださいませ。



東京から結構拡散し始めてるので地方だから安心なんて思わないで欲しいんじゃんw